РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2025 года город Нижневартовск

Нижневартовский городской суд Ханты – Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Свиновой Е.Е.

при секретаре Магалиевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3225/2025 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НТВО» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СЗ «НТВО» обратилось в суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№ от <дата>. По условиям договора общество обязалось построить жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать в собственность участнику долевого строительства, а участник долевого строительства уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Цена договора, подлежащая уплате застройщику составила сумму 18749999 рублей, из расчета за 1кв.м площади квартиры – 236354,46 рублей, которая по условиям договора не является окончательной и может быть изменена. Квартира с условным номером 303, количество комнат -3, расположенная на 3 этаж, общая площадь: 78,07 кв.м, приведенная площадь объекта долевого строительства: 79,33 кв.м. По данным технической инвентаризации, приведенная (продаваемая) площадь объекта увеличилась на 1,40 кв.м и составляет 81,80 кв.м. В свою очередь, поскольку застройщик в добровольном порядке ограничил сумму увеличения цены договора за счет исключения из приведенной площади объекта площадь размещения стояков водоснабжения, канализации, сумма увеличения цены договора составляет: 330896,24 рубля (1,40 кв.м х 236354,46 рублей). <дата> общество в адрес ответчика направило уведомление о фактическом приведенной (продаваемой) площади объекта строительства изменении цены договора, однако письмо ответчиком не получено. Поскольку ответчик свои обязательства не исполнил, с него подлежит взысканию неустойка за период с <дата> по <дата> в размере 21921,90 рублей. Просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму увеличения цены по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№ от <дата> в размере 330896,24 рубля, неустойку в размере 21921,90 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11321 рубль, по оплате услуг представителя в размере 83333 рублей.

Взыскивать с ответчика в пользу ООО «С НТВО» сумму неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№ от <дата> по день фактического исполнения обязательства.

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление, где просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, по электронной почте представил возражение, где указал, что с иском не согласен, так как после передачи объекта долевого строительства в нем были выявлены недостатки, которые общество до настоящего времени не устранены.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между ООО «СЗ НТВО» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером № жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой по адресу: <адрес>и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать в собственность участнику объект долевого строительства, определенный договором, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.1.1 договора).

Из п.2.1 договора следует, что объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику, представляет собой жилое помещение – квартира, проектный номер – 303, количество комнат - 3, проектная площадь – 78,07 кв.м, приведенная (продаваемая) площадь объекта (включает в себя общую площадь и площадь всех подсобных помещений с учетом площади балкона, рассчитанной с применением коэффициента 0,3, лоджии с коэффициентом -0,5 или террасы с коэффициентом 0,3) – 79,33 кв.м, секция – 7, этаж – 3.

В соответствии с пунктом 5.1. договора цена договора, подлежащая уплате участником застройщику для строительства объекта, составляет 18749999 рублей. Цена договора определена из расчета стоимости 1 кв. м площади объекта - 236 3546 рублей, умноженной на площадь объекта.

В случаях, указанных в п.9.4,9.5 договора стороны и осуществляют корректировку цены договора.

Указанная в п.5.1 договора стоимость одного квадратного метра площади объекта и, как следствие, цена объекта является окончательной и может быть изменена в случае, предусмотренном п.5.1 договора.

Согласно п. 9.1-9.5 договора фактическая (реально) построенная площадь объекта определяется по правилам технической инвентаризации.

Указанная в договоре площадь объекта не является окончательно и может отличаться от величины, указанной п. 2.1 договора.

Площадь объекта уточняется по результатам обмеров, произведенных соответствующей службой технической инвентаризации, результаты которых буду являться основанием для осуществления взаиморасчетов согласно п. п. 9.3,9.4 и 9.5 договора.

Участник уведомлен, что технический паспорт (план) на объект не составляет и не предоставляется застройщиком. Расчеты производятся на основании данных технической инвентаризации на многоквартирный дом в соответствии с действующим законодательством.

Сторонами допускается отклонение фактической площади объекта от площади, указанной в п. 2.1 договора, на 5% и признается несущественным. При этом в случае изменения площади в пределах 0,5% кв.м в строну уменьшения или увеличения цена договора, указанная в п.5.1 договора, корректировке не подлежат.

В случае увеличения по результатам технической инвентаризации площади объекта более чем на 0,5 кв.м, по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 договора, участник обязуется осуществить доплату к цене договора за разницу между площадью объекта, указанной в п. 2.1 договора и соответствующей площадью объекта в соответствии с данными технической инвентаризации, из расчета стоимости одного кв. м. площади объекта, указанной в п. 5.1 договора. Доплата осуществляется участником в течение 7 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика.

По поэтажному плану, являющемуся приложением к договору долевого участия, площадь спорного объекта составляла 79,33 кв. м, после присвоения кадастрового номера квартира зарегистрирована по адресу: <адрес> с площадью 81,8 кв.м

<дата> ООО «СЗ «НТВО» обратилось к ответчику с требованием о выплате денежных средств в размере 330896 рублей 24 копейки в связи с увеличением площади квартиры, указал реквизиты для перечисления денежных средств.

Между тем, требования истца ответчиком исполнено не было.

<дата> квартира передана ФИО1 по акту приема-передачи квартиры с большей площадью, чем предусмотрена условиями договора долевого участия: общая площадь – 80,50 кв.м, приведенная площадь - 81,80 кв. м.

Из п. 3.1-3.2 акта следует, что площадь приобретаемого объекта по отношению к приведенной площади объекта, указанной в договоре участия в долевом строительстве, изменилась в сторону увеличения по данным технической инвентаризации на 2.47 кв.м и составляет - 81,80 кв.м. Сумма увеличения цены договора составляет 330896,24 рублей.

Указанным актом стороны подтвердили, что цена объекта по договору участия в долевом строительстве составляет – 19080895,324 рубля.

Поскольку требование ООО «СЗ «НТВО» от <дата> ответчиком не исполнено, <дата> истец повторно направил ФИО1 уведомление о фактическом приведенной (продаваемой) площади объекта долевого строительства и изменении цены договора в течение 10 дней с момента получения уведомления.

Поскольку уведомление ФИО1 оставлено без удовлетворения, ООО «СЗ «НТВО» обратилось в суд с настоящим иском.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как следует из материалов дела, условиями договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее увеличения, материалами дела и сторонами не оспаривается факт увеличения площади квартиры.

По данным технической инвентаризации, приведенная (продаваемая) площадь объекта увеличилась на 1,40 кв.м и составляет 81,80 кв.м. В свою очередь, застройщик в добровольном порядке ограничил сумму увеличения цены договора за счет исключения из приведенной площади объекта площадь размещения стояков водоснабжения, канализации и сумма увеличения цены договора составила 330896,24 рубля (1,40 кв.м х 236354,46 рублей).

В силу пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что фактическая площадь переданного ФИО1 объекта увеличилась на 1,40 кв.м, ответчиком доказательств оплаты денежных средств за увеличение площади объекта в материалы дела не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу о взыскании с ответчика разницы стоимости между проектной площадью квартиры и ее фактической площадью в сумме 330896 рублей 24 копейки.

Доводы ответчика, что ООО «СЗ НТВО» до настоящего времени не устранил выявленные в объекте долевого строительства недостатки выполненной работы, суд принять во внимание не может.

В соответствии с ч. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу указанных норм права, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.

В связи с чем ответчик не лишен права обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479, установлен мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков в пользу граждан - участников долевого строительства на конкретный календарный период времени со дня вступления настоящего постановления в законную силу, то есть с 29 марта 2022 года по 31 декабря 2022 года.

В последующей редакции постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479 срок моратория на начисление неустоек и штрафов продлен до 30 июня 2023 года.

Из абзаца шестого пункта 1 этого Постановления следует, что в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2023 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Пунктом 2 постановления Правительства РФ от 23 марта 2022 года № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.

В период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года (пункт 2 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326).

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (пункт 3 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года 326).

Указанное постановление вступает в силу со дня его официального опубликования - 22 марта 2024 года.

Как указано выше, согласно п. 9.4 договора доплата осуществляется участником в течение 7 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика.

ООО «СЗ «НТВО» уведомление направлено <дата>, которое ответчиком не получено, денежные средства в установленный срок не выплачены.

Таким образом, в соответствии с п. 6 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также п. 9.4 Договора, истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки за просрочку доплаты.

Согласно расчету истца по состоянию на <дата> размер неустойки составляет 21921, 88 рублей: 330896,24 рубля х 265 дней х1/300 х 7,5% = 21921,88 рублей (за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 с учетом ограничения периода взыскания неустойки Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 и Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326), которая подлежит взысканию с ответчика в указанном размере.

Согласно пункту 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года №326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Таким образом, в части взыскания неустойки ответчику должна быть предоставлена отсрочка до 30 июня 2025 года.

Исходя из того, что указанным постановлением установлен запрет на начисление неустоек (штрафных санкций), суд приходит к выводу о том, что неустойка на будущий период в настоящее время взысканию не подлежит, при том, что в случае неисполнения ответчиком обязательства по оплате увеличения цены по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома до окончания действия такого моратория, истец в будущем не лишен возможности обратиться в суд с соответствующими требованиями.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе относятся расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходами (ст.94 ГПК РФ).

В силу ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Договором №НТВО-16/22 юридического обслуживания от <дата>, дополнительным соглашением к нему от <дата>, платежным поручением № от <дата> подтверждено, что истцом были понесены расходы по оплате юридических услуг и услуг представителя в общем размере 250000 рублей.

ООО СЗ «НВТО» просит взыскать с ответчика сумму расходов по оплате юридических услуг и услуг представителя в размере 83333 рубля.

В соответствии с ч.1 ст.48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.

По смыслу указанных правовых норм, расходы по оплате услуг, оказанных представителем (за участие в судебном заседании, за самостоятельное копирование документов, за изучение материалов дела, за консультирование, за составление искового заявления и т.п.) могут суммироваться для компенсации в порядке ст.100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, понесенные заявителем расходы: ознакомление с материалами дела, участие в судебных заседаниях, суд относит к расходам на оплату услуг представителя.

В пунктах 12,13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяться в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов. Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

При определении размера расходов на оплату услуг представителя, подлежащих взысканию с ответчика, суд учитывает сложность дела, объем работы, выполненной представителем истца при подготовке дела к судебному разбирательству и в ходе судебного разбирательства, объем защищаемого блага, длительность его рассмотрения, частичное удовлетворение требований, и полагает возможным взыскать расходы истца на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 11321 рубль согласно по платежному поручению № от <дата>.

Руководствуясь ст.ст.198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НТВО» (ИНН <***> ОГРН <***>) сумму увеличения цены по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№ от <дата> в размере 330896 рублей 24 копейки, неустойку за период с <дата> по <дата> в размере 21 921 рубль 90 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11321 рубль 00 копеек, по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей 00 копеек, всего взыскать 379139 (триста семьдесят девять тысяч сто тридцать девять) рублей 14 копеек.

Предоставить ФИО1 (паспорт №) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки до <дата>.

В удовлетворении оставшейся части требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НТВО» к ФИО1, отказать.

Решение может быть путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Нижневартовский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 02 июня 2025 года

Судья Е.Е. Свинова

-подпись-

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья __________________ Е.Е Свинова

Подлинный документ находится в Нижневартовском городском суде

ХМАО-Югры в гражданском деле № 2-3225/2025