Решение по делу № 2-5869/2022 от 03.05.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 мая 2023 года ....

Иркутский районный суд .... в составе председательствующего судьи Сорокиной Т.Ю., при секретаре ФИО6,

с участием представителя истца ФИО12,

представителя ответчиков ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению акционерного общества «Азиатского-Тихоокеанский Банк» к ФИО1, ФИО5 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным в части продажи жилого дома, обязании возвратить денежные средства, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Азиатского-Тихоокеанский Банк» обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 и ФИО5, в котором просит: признать договор купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****, заключенный между ФИО2 и ФИО4 недействительным в части продажи жилого дома, расположенного по адресу: ...., общей площадью 443,6 кв.м., этажность: 3, в том числе подземных 1, кадастровый №;

применить последствия недействительности сделки: обязать ФИО3 возвратить ФИО5 денежные средства в размере 11 640 000 руб., полученные от продажи жилого дома по договору купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****;

взыскать с ФИО2, ФИО4 пользу «Азиатско-Тихоокеанский Банк» АО расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, **/**/**** между ФИО7 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязалась передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить следующее недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: ...., общей площадью 443,6 кв.м., кадастровый №, стоимостью 11 640 000 руб.; земельный участок, на котором расположен жилой дом по адресу: ...., площадью 1000 +/- 11 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, стоимостью 360 000 руб.

Основанием возникновения права собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером № являлся договор купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****, технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от **/**/****. Право собственности ФИО1 на указанный жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним **/**/****.

По условиям договора купли-продажи указанное имущество частично приобреталось за счет кредитных заемных средств, предоставленных по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) №, заключенному **/**/**** между «Азиатско-Тихоокеанский Банк» АО и ФИО4

Платежным поручением № от **/**/**** за счет кредитных средств покупателем оплачена стоимость приобретенного по договору имущества в размере 6 000 000 руб.

**/**/**** право собственности ФИО4 на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в ЕГРН.

В отношении указанных объектов недвижимости установлено обременение в пользу «Азиатско-Тихоокеанский Банк» АО в виде ипотеки в силу закона.

**/**/**** в ходе проверки сотрудниками банка состояния предмета залога было выяснено, что на земельном участке, расположенном по адресу: ...., отсутствуют любые здания\строения\сооружения, в том числе предмет залога - жилой дом с присвоенным адресом: .....

В ходе служебного расследования сотрудниками банка установлено, что государственная регистрация права собственности и кадастровый учет жилого здания, на приобретение которого был предоставлен кредит, осуществлен на основании технического плана здания от **/**/****, составленного кадастровым инженером ФИО8 в отношении дома, фактически расположенного по адресу: .....

По адресу объекта недвижимости с кадастровым номером №, указанному в сведениях Росреестра (....) в действительности отсутствуют какие-либо здания/строения/сооружения/объекты незавершенного строительства.

Оценка участка с жилым домом производилась компанией ООО «АЦОК «Интеллект», на основании документов, представленных оценщику физическим лицом, находящимся в ...., у которого с ООО «АЦОК «Интеллект» заключен договор об оказании услуг, в соответствии с которым данное лицо обязуется поводить осмотр объекта оценки, фотосъемку и сбор документов для оценки объекта.

Для оценки были представлены фотографии и технический план здания, в действительности расположенного по адресу: ...., соответственно отчет об оценке содержал заведомо ложные сведения.

**/**/**** банком произведен повторный осмотр земельного участка по адресу: ...., в результате которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № отсутствует жилой дом с кадастровым номером №, оценённый в отчёте об оценке №-ЖН от **/**/****, выполненном ОСЮ «АЦОК Интеллект». На земельном участке и в ближайшем окружении отсутствует жилая застройка.

**/**/**** проведена повторная оценка рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества: жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №. Согласно представленному отчету об оценке №, осмотр объекта оценки проводился **/**/****. В ходе осмотра было выявлено, что на земельном участке отсутствуют какие-либо строения. Зарегистрированный на земельном участке (кадастровый №) жилой дом площадью 443,6 с кадастровым номером № по факту отсутствует. Таким образом, оценщик пришел к выводу, что использование и эксплуатация здания на дату оценки невозможна.

Приложение № к Отчету об оценки № О5/4 – фотографии объекта оценки, также подтверждают отсутствие на земельном участке каких – либо зданий/строений/сооружений.

На момент совершения оспариваемой сделки указанный в качестве предмета договора купли-продажи жилой дом в действительности не существовал, регистрация объекта недвижимости за первоначальным собственником ФИО1 произведена в нарушение требований закона на основании правоустанавливающих документов, содержащих ложные сведения.

Таким образом, фактически продавец ФИО1 при заключении оспариваемого Договора купли-продажи распорядилась не принадлежащим ей имуществом, а регистрация права собственности покупателя ФИО4 была произведена в отношении несуществующего объекта недвижимости.

Представитель истца АО «АТБ» ФИО12, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме.

Представитель ответчиков ФИО4, ФИО1 ФИО11, действующая на основании доверенности требования не признала, отсутствие объекта – жилого дома на земельном участке не оспаривала, пояснить по деталям сделки не смогла, указала, что фактически денежные средства, полученные по кредитному договору, в последующем были переданы ФИО1 ФИО5, денежные средства ФИО9 от ФИО4 по расписке в наличной форме не получала, расписка была составлена для предъявления в банк.

Ответчики ФИО1, ФИО5 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела были извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания, сведений об уважительности причин своей неявки не представили.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть преградой для рассмотрения судом дела по существу, что подтверждается положениями ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. ст. 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителей истца, ответчиков, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Таким образом, основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в реестре (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

На основании ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требования закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции на момент заключения сделки).

Как разъяснено в абзацах 2, 3 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от дата № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Установлено, что **/**/**** между ФИО7 и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязалась передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить жилой дом, расположенный по адресу: ...., общей площадью 443,6 кв.м., кадастровый №, земельный участок, по адресу: ...., площадью 1000 +/- 11 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Исходя из условий договора купли-продажи указанное имущество частично приобреталось за счет кредитных заемных средств, предоставленных по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) №, заключенному **/**/**** между «Азиатско-Тихоокеанский Банк» АО и ФИО4

**/**/**** право собственности ФИО4 на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в ЕГРН, что следует из выписок из ЕГРН.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истец указал, что при проверке сохранности имущества было установлено, что фактически объекта недвижимости – жилого дома на земельном участке по адресу: .... нет.

В материалы дела представлен акт проверки имущества от **/**/****, в ходе которой установлено несоответствие объекта залога с представленным отчетом об оценке. На прилегающей территории земельного участка, расположенного по адресу: ...., находится поле, в радиусе нескольких километров нет ни одной постройки.

В ходе служебного расследования было установлено, что государственная регистрация права собственности и кадастровый учет жилого здания, на приобретение которого был предоставлен кредит, осуществлен на основании технического плана здания от **/**/****, составленного кадастровым инженером ФИО8 в отношении дома, фактически расположенного по адресу: ...., 2-я улица, .....

Для оценки были представлены фотографии и технический план здания, в действительности расположенного по адресу: .....

**/**/**** проведена повторная оценка рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества: жилого дома с кадастровым номером 38:06:100801:33869 и земельного участка с кадастровым номером №. Согласно представленному отчету об оценке №, в ходе осмотра выявлено, что на земельном участке отсутствуют какие-либо строения, зарегистрированный на земельном участке (кадастровый №) жилой дом площадью 443,6 с кадастровым номером № по факту отсутствует, использование и эксплуатация здания на дату оценки невозможна. В приложении № к Отчету об оценки № О5/4 имеются фотографии объекта оценки, которые также подтверждают отсутствие на земельном участке каких – либо зданий/строений/сооружений.

В ходе рассмотрения дела стороной ответчика не оспаривался факт отсутствия на земельном участке жилого дома.

Учитывая изложенное, суд признает установленным факт отсутствия на момент совершения оспариваемой сделки указанного в качестве предмета договора купли-продажи жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 38:06:100801:26971, фактически продавец ФИО1 при заключении оспариваемого Договора купли-продажи распорядилась не принадлежащим ей имуществом, а регистрация права собственности покупателя ФИО4 была произведена в отношении несуществующего объекта недвижимости.

Заключенная между ответчиками ФИО4 и ФИО1 сделка нарушает права банка, поскольку в залог банку передано несуществующее жилое здание, что повлекло необеспеченность кредитных обязательств по кредитному договору, заключенному с ответчиком ФИО4

Обязательства по возврату заемных средств по кредитному договору от **/**/**** ответчиком ФИО4 надлежащим образом не исполняются, что также следует из заочного решения Кировского районного суда .... от **/**/****, которым удовлетворены требования «АТБ» АО о взыскании с ФИО4 задолженности в сумме 5 858 491, 06 рублей, обращении взыскание на заложенное имущество. Решение до настоящего времени не исполнено, что стороной ответчика при рассмотрении дела не оспаривалось. При этом банк лишен возможности получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в связи с его фактическим отсутствием.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).

Действия ответчиков по регистрации права собственности на несуществующий объект недвижимости, заключению сделки по его продаже, совершены в обход закона, с целью создания формальных условий для получения денежных средств по кредитному договору. Такие действия ответчиков не могут быть признаны добросовестными. Установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Как следует из п. 4.8. договора купли продажи недвижимого имущества **/**/****, стороны определили, что в случае расторжения / прекращения (по любым основания, кроме надлежащего исполнения) / признанием незаключенной сделки / недействительностью договора покупатели поручают продавцу в течение 20 рабочих дней со дня расторжения /прекращения / вступления в законную силу решения суда о признании незаключённой /недействительной сделки договора перечислить денежные средства в размере, полученном продавцом от покупателя в оплату цены недвижимого имущества по договору, в порядке ст. 313 ГК РФ на текущий счет заемщика с обязательным уведомлением заемщика о возврате средств не менее чем за 5 рабочих дней до даты их перечисления.

Учитывая, что объект недвижимости, не существовавший и не существующий в настоящее время в натуре, не может быть признан объектом права и, соответственно, предметом сделки, в связи с чем не мог быть передан ФИО5 по договору купли-продажи, суд признает обоснованными требования истца о признании недействительным договор купли-продажи от **/**/**** в части продажи жилого дома. В целях восстановления прав кредитора, суд полагает возможным применить последствия недействительности сделки в виде возврата на счет покупателя денежных средств, данные последствия также установлены сторонами при заключении договора купли – продажи.

Доводы стороны ответчика о невозможности возложения обязанности по возврату денежных средств на ответчика ФИО1 в виду того, что денежные средства были ею переданы ФИО5, судом признаются не состоятельными. Из заявлений ФИО4, ФИО1 следует, что денежные средства, поступившие на счет ФИО1, были ею переданы ответчику ФИО5, при этом установить обязательства, в счет которого переданы денежные средства, не представляется возможным, на многочисленные предложения суда о представлении письменной позиции стороной ответчика по обстоятельствам сделки, ее природе, деталям, позиция стороной ответчиков так и не была представлена. Из представленных банком документов, а именно заявления на открытие аккредитива от **/**/**** от ФИО4, платежного поручения от **/**/**** о перечислении 6 000 000 рублей, следует, что денежные средства, поступившие по кредитному договору на счет ФИО4, были перечислены на счет ответчика ФИО1 Избранный стороной ответчиков способ защиты направлен на исключение ответственности ответчика ФИО1 по недействительной сделке.

Указание ответчика ФИО4 о желании мирно урегулировать спор, не влияют на выводы суда, судом предоставлялось время для обсуждения условий соглашения, однако стороны не пришли к разрешению спора миром, предложенные ответчиком условия не приняты истцом.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца АО «АТБ» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного **/**/**** между ФИО4 и ФИО1, недействительным в части продажи жилого дома, применении последствий в виде возврата денежных средств на счет ФИО4

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 60000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Азиатского-Тихоокеанский Банк» к ФИО1, ФИО5, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****, заключенный между ФИО2 и ФИО4, недействительным в части продажи жилого дома, расположенного по адресу: ...., общей площадью 443,6 кв.м., этажность: 3, в том числе подземных 1, кадастровый №.

Обязать ФИО3 возвратить ФИО5 денежные средства в размере 11 640 000 руб., полученные от продажи жилого дома по договору купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****, заключенного с ФИО4.

Взыскать с ФИО2, ФИО4 пользу «Азиатско-Тихоокеанский Банк» АО расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд .... в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен **/**/****.

Судья: Т.Ю. Сорокина