Дело №

УИД: 54RS0№-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

23 июня 2025 года <адрес>

Кировский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи: Ахметьяновой Л.Н.,

при секретаре Петровой А.С.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Расцветай на Обской» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ посредством почтовой связи истец ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным иском, обосновав свои требования следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Расцветай на Обской" (далее - Застройщик) был заключен договор об участии в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ (далее ДДУ).

Согласно условиям ДДУ, Застройщик обязался передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (строительный), проектной площадью <данные изъяты> кв.м.

Как следует из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, истцу передан объект долевого строительства общей площадью 61,3 кв.м., что меньше общей площади объекта, заявленной в ДДУ площади на 1,43 кв.м.

В соответствии с п.4.5. ДДУ сторонами допускается отклонение фактической общей площади Объекта долевого строительства от проектной общей площади Объекта долевого строительства (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 4,9%. Изменение площади Объекта долевого строительства в указанных пределах не является нарушением условий Договора со стороны Застройщика.

Если по результатам обмеров органов БТИ после окончания строительства общая площадь Объекта долевого строительства, передаваемого участнику долевого строительства, окажется менее или более чем на 4,9% площади, указанной в п. 2.1. настоящего Договора, стороны производят перерасчет по изменению цены Договора, о чем заключается дополнительное соглашение. При перерасчете стоимость одного квадратного метра расчетной площади Объекта долевого строительства принимается равной стоимости одного квадратного метра, действовавшей в момент заключения настоящего договора, определяемой как отношение цены договора к общей площади Объекта долевого строительства, указанной в п.

2 1. настоящего Договора.

В соответствии с п.4.1. ДДУ цена Договора (цена Объекта долевого строительства) составляет 4 890 000,00 рублей. Соответственно: стоимость одного квадратного метра составляла: 4 890 000,00: 62,73 = 77 953 рубля.

Следовательно, размер перерасчета должен составить: 77 953 х 1,43 = 111 472 рубля.

Основываясь на ст.ст. 166, 168 ГК РФ, ст. ст. 4,7,19 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 16, 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», следует вывод о том, что уменьшение площади квартиры по сравнению с указанной в договоре является отступлениями от условий договора; условие о неизменности цены договора при изменении площади помещения противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, ограничивает его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства, в связи с чем п. 4.5 договора является недействительным.

Положения ч. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации, в частности, должна быть определена площадь объекта с указанием всех входящих в него помещений, поскольку при формировании цены объекта, являющейся существенным условием договора, площадь имеет определяющее значение.

По смыслу ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшение цены договора. При этом, по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Пунктом 3 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) предусмотрено, что передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры, меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия о выплате в добровольном порядке 111 472 руб., которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, оставлена без ответа (почтовый идентификатор 63003391020311).

С учетом характера и объема причиненных физических и нравственных страданий истец полагает, что денежное выражение морального вреда, причиненного ответчиком, составляет 20 000 руб.

Размер процентов за пользование денежными средствами, исчисленными в порядке ст. 395 ГК РФ, с даты, следующей за датой подписания акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, составляет: 38 775,45 руб., период начисления процентов: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (982 дн.).

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу 11 472 руб. в счет уменьшения цены договора о долевом участии в строительстве, компенсацию морального вреда 20 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 38 775, 45 руб., штрафа в размере 5% от взысканной суммы, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму 111 472 рубля, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства.

В судебном заседании истец ФИО2 настаивала на удовлетворении иска в полном объеме, дав пояснения в соответствии с вышеизложенным.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Расцветай на Обской» - ФИО1 в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме, по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д. 110), также просила отменить обеспечительные меры, принятые определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав пояснения истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

Положениями статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании ст. 5 Федерального закона РФ от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Согласно ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 555 ч. 3 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Расцветай на Обской» и ФИО2 заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно пункту 2.1 которого объектом долевого строительства является жилое помещение – квартира со следующими техническими характеристиками: общая площадь, с учетом лоджии – 64,73 кв.м, общая/жилая площадь - 62,73/30,93 кв.м., площадь лоджии/балкона - 3,06 кв.м., этаж 14, № квартиры (строительный) №, количество комнат 2 К, жилой <адрес> ( л.л. 13-20).

Истец исполнил свои обязательства по договору, оплатив цену договора 4 890 000,00 руб.

Пунктом 7.1. договора предусмотрено, что цена договора является окончательной и изменению не подлежит, за исключением случая, предусмотренного п. 4.5. договора.

Согласно п. 4.5. договора сторонами допускается отклонение фактической общей площади Объекта долевого строительства (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 4,90%. Изменение Объекта долевого строительства в указанных пределах не является нарушением условий Договора со стороны Застройщика.

Если по результатам обмеров органов БТИ после окончания строительства, передаваемого участнику долевого строительства окажется менее или более чем на 4,9% площади, указанной в п. 2.1, настоящего Договора, Стороны производят перерасчет по изменению цены Договора, о чем заключается Дополнительное соглашение. При перерасчете стоимость одного квадратного метра расчетной площади объекта долевого строительства принимается равной стоимости одного квадратного метра, действовавшей в момент заключения настоящего Договора, определяемой как отношение цены договора к общей площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1. договора.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно условиям которого сторонами определена общая площадь <адрес>,3 кв. м. (л.д. 21)

Как следует из представленной выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры составляет 61,3 кв.м. (л.д. 43-46)

Таким образом, произошло уменьшение общей площади помещения на 1,43 кв.м.

Суд, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь вышеприведенными нормами действующего законодательства, приходит к выводу о том, что площадь объекта долевого строительства уменьшилась по сравнению с общей проектной площадью долевого строительства на 1,43 кв.м, что составляет техническую погрешность менее 4,9%, предусмотренную условиями договора.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат, поскольку расхождение менее 4,9% не нарушает условий договора и не является основанием для удовлетворения заявленных требований.

При этом суд отмечает, что пункт 4.5. договора участия в долевом строительстве № не нарушает права истца, соответствует требованиям закона, обязательства застройщиком выполнены, договор исполнен, кроме того, договор участия в долевом строительстве, заключенный между сторонами, не является публичным, поскольку предполагает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, истец согласился с условиями заключенного договора, подписав его. Каким-либо правилам, установленным законодательством в области защиты прав потребителей, данное условие договора также не противоречит.

Информация о возможности изменения площади объекта долевого строительства в результате строительства доведена до сведения участника долевого строительства, что очевидно следует из содержания договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, п. 4.5 договора устанавливает обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату денежных средств, при отклонении площади квартиры от соответствующей проектной площади в пределах допустимой нормы.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку не представлены доказательства нарушения со стороны ответчика прав истца как потребителя, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В соответствии со ст. 144 ч.1 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В силу закона, обеспечение иска - это совокупность мер, гарантирующих реализацию решения суда в случае удовлетворения исковых требований.

В соответствии с ч.3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Определением судьи Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36-37) были приняты меры по обеспечению иска ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Расцветай на Обской» о защите прав потребителя, в виде наложения ареста на денежные средства, принадлежащие ответчику, на сумму 157 759 руб. 83 коп.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований истцу отказано, суд считает возможным отменить меры по обеспечению иска, по вступлении решения суда в законную силу.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования истца ФИО2 оставить без удовлетворения.

Обеспечительные меры в виде наложения ареста на денежные средства, принадлежащие ООО Специализированный застройщик «Расцветай на Обской» (ОГРН: <данные изъяты>, ИНН: <данные изъяты>) на сумму 157 759 (сто пятьдесят семь тысяч семьсот пятьдесят девять) рублей 83 копейки, принятые определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, - отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья /подпись/ Л.Н. Ахметьянова

Подлинник решения находится в гражданском деле № Кировского районного суда <адрес> (УИД: 54RS0№-52).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ решение не вступило в законную силу.