Решение по делу № 2-3341/2024 от 18.04.2025 - о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи и признании за ним права собственности.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 апреля 2025 года г.о. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе: председательствующего судьи Безденежного Д.В.

с участием:

истца ФИО1, его представителя по доверенности ФИО2,

ответчика ФИО3,

ответчика ФИО4 и её представителя по доверенности ФИО5,

при секретаре судебного заседания Ибрагимовой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-504/2025 по иску ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи и признании за ним права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Ставропольский районный суд Самарской области с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просит:

1. Перевести права и обязанности покупателя 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 59,6 кв.м, по договору купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (Продавец), и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (Покупатель), с ФИО4 на ФИО1.

2. Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 денежные средства в размере 800 000 рублей.

3. Прекратить право собственности ФИО6 на 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 59,6 кв.м., зарегистрированное на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО4.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истцу ФИО1 стало известно от ФИО4, что ДД.ММ.ГГГГ между гр. ФИО3 и ФИО4 была совершена сделка по договору купли-продажи 1/2 доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес> площадью 59,6 кв.м, по цене 800 000 рублей.

ФИО1 не был извещен надлежащим образом уведомлением о намерении ответчика ФИО3 продать свою 1/2 долю в спорной квартире, тем самым было нарушено его преимущественное право покупки 1/2 доли. В связи с этим, сторона истца просит перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по заключенному между ФИО3 и ФИО4 по договору купли-продажи 1/2 доли квартиры.

В п. 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что уведомления сособственнику - гр. ФИО1 направлены ДД.ММ.ГГГГ, возвращены отправителю ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ из-за «истечения срока хранения» и получены отправителем - ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, сторона истца никаких извещения о поступившей корреспонденции на Почту России от ответчика ФИО3 не получал и ему почтальоном не вручались письма. Кроме того, последним днем получения корреспонденции считается дата возвращения - ДД.ММ.ГГГГ, возврат отправителю из-за «истечения срока хранения» (по адресу <адрес> по адресу в <адрес> письмо прибыло ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ. направлено извещение, ДД.ММ.ГГГГ.- возврат отправителю из-за истечения срока хранения (по адресу <адрес>). С момента возврата отправителю начинается течь месячный срок - до ДД.ММ.ГГГГ, когда сособственник может изъявить желание приобрести долю либо отказаться в ее приобретении (п.2 ст. 250 ГК РФ), поэтому истец полагает, что срок для принятия решения у истца ФИО1 составлял - до ДД.ММ.ГГГГ, а сделка о продаже доли постороннему лицу состоялась - ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истец ФИО1, и его представитель по доверенности ФИО2, заявленные исковые требования поддержали и просили иск удовлетворить по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4 и её представитель ФИО5 в удовлетворении исковых требований просили отказать, по основаниям изложенным в письменных возражениях на исковое заявление. Дополнительно ФИО5 пояснила, что полагает соблюденным срок для получения ответа от истца по предложению о выкупе доли, поскольку в данном случае месячный срок необходимо было исчислять именно с даты поступления письма в отделение почты адресата, поскольку срок его хранения истек, что также предусмотрено Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года N 03/16), чем и руководствовался нотариус проверяя сроки, и не нашел нарушения в следствие чего сделка была зарегистрирована. Дополнительно ФИО4 пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ года увидела объявление о продаже доли, решил приобрести, созвонилась с ФИО8, её номер был указан в объявлении. Договорились, в последующем она осмотрела квартиру, там присутствовал истец, она ему все объяснила, однако он какого-либо интереса к приобретению доли не проявил.

Ответчик ФИО3 поддержала позицию ответчика ФИО4 и просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, возражений и письменную позицию по заявленным требованиям не предоставил.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО19 пояснила, что является супругом истца. ДД.ММ.ГГГГ году она вместе с супругом проживала в квартире по адресу: <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ приходила в квартиру ФИО7, осматривала квартиру, непосредственно ФИО7 она не видела.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО11 по ходатайству стороны истца, пояснений по обстоятельствам сделки в ДД.ММ.ГГГГ года не смогла, поскольку не являлась её очевидцем.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 пояснила суду, что является матерью ответчика. Разговоры с истцом о продаже доли были изначально после получения наследства. Объявление размещалось за 2 года до сделки на сайте «Авито», цена продажи была 900000 рублей. В ДД.ММ.ГГГГ года цена поменялась, и была обозначена в 800000 рублей, после чего нашелся покупатель. В ДД.ММ.ГГГГ года приехали для осмотра квартиры вместе с покупателем и ответчиком, дверь открыл Павел. Она, ФИО8, представил Павлу покупателя Кабину Наталью, указав, что это потенциальный покупатель. После осмотра части квартиры, она ушла, а ФИО4 осталась в квартире, разговаривала с Павлом. После обращения к нотариусу ФИО9, она посоветовала еще раз отправить уведомление о продажи истцу, что и было сделано, и поскольку он извещения не получил, была заключена сделка.

Суд, выслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования истца ФИО1 обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что долевыми собственниками до ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером №, площадью 59,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> являлись истец ФИО1 и ответчик ФИО3, по ? доли в праве общей долевой собственности за каждым.

Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

Как предусмотрено п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

Пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства сособственника.

По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 ГПК РФ, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению другого участника долевой собственности.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено стороной истца документально, он на ДД.ММ.ГГГГ года был зарегистрирован по адресу: <адрес>

Согласно представленных по запросу суда, документов совершения сделки купли-продажи ? доли в вышеуказанной квартире, принадлежащей ответчику ФИО3, представленных нотариусом г.о.ФИО10, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ с целью уведомления сособственника ? доли - ФИО1 о продажи своей доли, ФИО3 в его адрес как регистрации, так и места нахождения объекта недвижимости в <адрес>, ею были направлены извещения (заявления) содержащие сведения о намерении продать ? долю за 800 000 рублей.

Так, согласно сведений отслеживания почтовой корреспонденции направленного извещения по адресу: <адрес>, ШПИ №, данное письмо было принято в отделении связи <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ указано, что было вручено извещение, при этом лишь ДД.ММ.ГГГГ сделана отметка о возврате письма отправителю из-за истечения срока хранения (<данные изъяты>).

Согласно сведений отслеживания почтовой корреспонденции направленного извещения по адресу: <адрес>, ШПИ №, данное письмо было принято в отделении связи <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ указано, что была неудачная попытка вручения извещение, при этом лишь ДД.ММ.ГГГГ сделана отметка о возврате письма отправителю из-за истечения срока хранения <данные изъяты>).

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), с учетом положения п. 2 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзаце втором данного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя (абзац третий п. 63 постановления Пленума N 25).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (абзац второй п. 67 постановления Пленума N 25).

С учетом вышеприведенных положений закона, и разъяснений Пленума ВС РФ, суд приходит к выводу, что с учетом положений ст.250 ГК РФ, месячный срок для исчисления срока получения извещения о намерении продать ответчиком ФИО3 ? в доли необходимо рассчитывать в любом случае не ранее ДД.ММ.ГГГГ, с учетом более позднего срока истечения хранения письма, вследствие чего реализовать свое право на продажу своей дол ФИО3 имела только после ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, договор купли-продажи ? доли в спорной квартире был заключен между ФИО3 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, то есть до истечения месячного срока в который истец ФИО12 мог заявить и приобрести долю, реализовав свое право преимущественной покупки.

Узнав о свершившейся сделки ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с настоящим исковым заявлением, тем самым высказав свое намерении приобрести принадлежащую ФИО3 ? долю в спорной квартире.

Согласно представленному в материалы дела чека по операциям от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 800 000 рублей внесены на счет в УСД в <адрес> в счет подтверждения намерений выкупить доли с целью исполнимости решения суда.

С учетом установленных по делу обстоятельств, а также факта нарушения стороной ответчика ФИО3 первоочередного права истца на приобретение ? доли в спорном имуществе, своевременного обращения с настоящим исковым заявлением, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца, и переводе прав и обязанности покупателя, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.рождения (<данные изъяты>) и покупателем Кабиной ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ г.рождения (<данные изъяты>) ? доли квартиры с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> с ФИО4 на ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.рождения (<данные изъяты>), при этом с ФИО1 в пользу ФИО4 подлежат взысканию денежные средства в размере 800 000 (восемьсот тысяч) рублей за счет денежных средств, находящихся на депозите Управления судебного департамента в Самарской области (чек по операциям ПАО Сбербанк от 12.12.2024 года).

Доводы стороны ответчиков о том, что к спорным правоотношениям, в части расчета периода и срока вручения извещения с целью совершения сделки и соблюдения сроков на реализацию сособственником права преимущественной покупки доли, подлежат применению Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года N 03/16), чем и руководствовался нотариус ФИО9 при проверке сроков предусмотренных ст.250 ГК РФ, судом отклоняются.

В соответствии с п. п. 2.1, 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года N 03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

При этом в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

Кроме того, следует учесть, что в силу п. 2.3 Методических рекомендаций бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику.

Согласно п.3.2.Методических рекомендаций юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ).

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

В соответствии с п. 3.3 Методических рекомендаций если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

С учетом вышеприведенных положений методических рекомендаций, в контексте положения ст.165.1 ГК РФ, нотариус, с учетом возвращения извещения вследствие истечения срока хранения, в силу положений п.3.3 Рекомендаций, рассчитал в целях проверки соблюдения сроков для совершения сделки, период в 1 месяц не с момента даты истечения срока хранения (п.3.2), а как указано в п.3.3 Методических рекомендациях с даты поступления конверта в отделение почтовой связи адресата, то есть ДД.ММ.ГГГГ, в следствие чего и была удостоверена сделка купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, суд не может согласиться с данной позицией ответчиков, поскольку как установлено в судебном заседании, ФИО3 к нотариусу ФИО10 для совершения нотариальных действий в виде направления в адрес истца ФИО12 уведомлений о намерении продать свою долю в квартире, не обращалась, и нотариусом в адрес истца извещения о намерении продать долю ФИО3 не направлялись.

Как указано выше, и подтверждается материалами дела, ФИО3 самостоятельно направила в адрес истца извещения о продажи своей доли, вследствие чего применение в данном случае п.3.3 Методических рекомендаций утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года N 03/16), описанных выше, не обоснованно, в виду отсутствия нотариальных действий их регламентирующих, вследствие чего подлежат общие нормы о вручении юридически значимого сообщения, предусмотренные п.1 ст.165.1 ГК РФ, и их буквального толкования с учетом разъяснений Пленума ВС РФ, указанные выше, что также отражено в п.3.2 указанных Методических рекомендаций.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.рождения (<данные изъяты>) и покупателем Кабиной ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ г.рождения (<данные изъяты>) ? доли квартиры с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с ФИО4 на ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.рождения (<данные изъяты>)

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.рождения (<данные изъяты>) в пользу ФИО4, (<данные изъяты>) денежные средства в размере 800 000 (восемьсот тысяч) рублей за счет денежных средств, находящихся на депозите Управления судебного департамента в Самарской области (чек по операциям ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ).

Решение суда является основанием для Управления Росреестра в Самарской области для прекращения права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером № за ФИО4, (паспорт <данные изъяты>) и возникновения права собственности на ? долю за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.рождения (паспорт <данные изъяты>)

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Ставропольский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 05 мая 2025 г.

Судья подпись Д.В. Безденежный

Копия верна:

Судья

УИД: 63RS0027-01-2024-003258-57