Дело № 2-3691/2023

64RS0043-01-2023-004146-93

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2023 года г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Девятовой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Коньковой В.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1, представителя третьего лица комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов», третьи лица: комитет по управлению имуществом г. Саратова, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение.

установил:

ФИО3 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просила взыскать с ответчика выкупную стоимость жилого помещения в сумме 2 040 000 руб.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация МО «Город Саратов») № 113-р от 14 апреля 2023 года многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

В процессе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: комитет по управлению имуществом г. Саратова, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов».

Судом принято увеличение исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ).

С учетом уточнений ФИО3 просит взыскать с ответчика возмещение за жилое помещение в размере 1 980 000 руб.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица комитет по финансам администрации МО «Город Саратов» просили в удовлетворении требований отказать.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Частью 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято постановление от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2 Положения).

В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

Заключением межведомственной комиссии по признанию помещений жилыми помещениями, жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции (далее – межведомственная комиссия) от 22 марта 2023 года № 25/д установлено наличие оснований для признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением главы муниципального образования «Город Саратов» от 14 апреля 2023 года № 113-р многоквартирный дом № № в п<адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений данного многоквартирного дома поручено в течение трех месяцев со дня издания распоряжения произвести отселение из занимаемых помещений. Произвести снос дома в срок до 01 июня 2025 года.

Из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п.п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 ст.32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу либо реконструкции доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вопрос о предоставлении ранее истцам жилого помещения взамен непригодного для проживания администрацией муниципального образования «Город Саратов» в течение длительного времени не разрешался, мер к отселению граждан из непригодных для проживания помещений, к изъятию земельного участка и сносу или реконструкции аварийного дома своевременно не принималось.

Для определения стоимости жилого помещения и возможных убытков в связи с необходимостью применения специальных познаний судом по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «РусЭксперт».

Согласно заключению эксперта № 415/2023 от 20 октября 2023 года размер возмещения за жилое помещение - квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, на момент поведения экспертизы составляет: рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, с учетом стоимости доли собственника изымаемого жилого помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, с учетом стоимости доли собственника изымаемого жилого помещения в праве собственности на земельный участок - 1 630 000 руб.; величина убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, - 107 000 руб.

В отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, требовалось проведение первого капитального ремонта в 1984 году. Требовалось проведение первого капитального ремонта в отношении данного жилого дома до даты приватизации первой квартиры в жилом доме. Проведение первого капитального ремонта требовалось в отношении всего жилого дома, расположенного по адресу <адрес>. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в пользу собственника квартиры находящейся по адресу: <адрес>, составляет 243 000 руб. Рассчитанная сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт представляет собой самостоятельный расчет, не зависящий от объектов-аналогов.

Пребывание (проживание) в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, создает опасность для жизни и здоровья находящихся (проживающих) в данном помещении лиц.

Стороны заключение судебной экспертизы не оспаривали, ходатайств о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы не заявляли.

При данных обстоятельствах, при определении размера денежного возмещения за аварийное жилое помещение и убытков суд принимает во внимание заключение, подготовленное экспертом ООО «РусЭксперт», поскольку оно составлено компетентным лицом, имеющим специальные познания в области исследования, экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», порядок проведения экспертизы соблюден, в тексте заключения подробно отражен процесс исследования, указано на источники примененных данных, выводы эксперта обоснованы. Об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ эксперт предупрежден, объективность и беспристрастность эксперта сомнений у суда не вызывает. Принимая во внимание перечисленные выше нормы закона, длительное бездействие администрации муниципального образования «Город Саратов», выразившееся в непринятии мер, определённых ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, невозможность проживания в данном доме по адресу: <адрес> в связи с угрозой причинения вреда жизни и здоровью жильцов, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право по своему выбору требовать выкуп жилого помещения.

Анализируя указанные правовые нормы и установленные по делу обстоятельства, исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной экспертом стоимости жилого помещения, в которую входит также рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок, в связи с чем с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО3 в счет возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, подлежат взысканию денежные средства в размере 1 630 000 руб.

Принимая решение о взыскании денежных средств в счет возмещения стоимости изымаемого жилого помещения с ответчика, суд исходит из того, что именно администрация МО «Город Саратов» является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию для нужд МО «Город Саратов» земельного участка под аварийным домом, жилых помещений, находящихся в данном доме, и выплате выкупной цены.

Доводы ответчика о том, что установленная законом предварительная процедура, предшествующая разрешению вопроса о выкупе жилого помещения не пройдена, изложенные в письменных возражениях, правового значения для разрешения спора не имеют, поскольку совершение ответчиком указанных действий не зависит от действий (бездействия) истца.

Вопреки данным доводам, непринятие администрацией МО «Город Саратов» мер по изъятию земельного участка под многоквартирным домом и жилого помещения у истцов не лишает их права на получение выкупной цены.

По смыслу приведенных выше норм, если помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то выплата возмещения для дальнейшего приобретения жилого помещения иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома, соблюдения предусмотренной ст. 32 ЖК РФ процедуры изъятия аварийного жилья.

При наличии таких обстоятельств суд может обязать орган местного самоуправления выплатить возмещение за жилое помещение его собственнику.

Взыскание с администрации муниципального образования «Город Саратов» возмещения за спорное жилое помещение является способом защиты нарушенных прав истцов.

Разрешая требования истца о взыскании размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд приходит к следующему.

Положениями ст. 16 Закона РФ от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Исходя из вышеизложенных положений законодательства и разъяснений, данных Верховным Судом РФ, собственник жилого помещения, вне зависимости от оснований его приобретения, имеет право требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену помещения, поскольку стоимость непроизведенного капитального ремонта в многоквартирном доме подлежит реализации только путем включения указанной компенсации в выкупную цену изымаемого помещения, а не в виде предоставления отдельной выплаты.

Суд приходит к выводу, что истец имеет право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его реконструкции, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Суд полагает, что сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, и приходит к выводу о необходимости включения в выкупную стоимость жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в связи с чем полагает возможным взыскать в пользу истца с администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 243 000 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика величину убытков, причиненных собственникам, изъятием жилого помещения, в общем размере 107 000 руб.

Согласно заключению судебной экспертизы к числу убытков эксперт отнес: оплату аренды временного жилого помещения на время поиска и приобретения для постоянного проживания жилого помещения услуг риэлтора по поиску временного жилого помещения – 30 000 руб.; оплату услуг риэлтора по поиску временного жилого помещения – 10 000 руб., оплату услуг риэлтора по поиску постоянного нового жилого помещения, аналогичного изъятому, - 48 900 руб., регистрацию права собственности на новое жилое помещение, аналогичное изъятому - 2000 руб., транспортные услуги для переезда из изымаемой квартиры в жилое помещение для временного проживания и из помещения для временного проживания в приобретенное собственное жилое помещение - 8000 руб., услуги грузчиков при переезде из изымаемой квартиры в жилое помещение для временного проживания и из помещения для временного проживания в приобретенное собственное жилое помещение - 8000 руб.

Из письменных пояснений к заключению эксперта следует, что при расчете затрат, связанных с организацией переезда, расходы рассчитывались с учетом необходимости переезда собственника из аварийного жилого помещения в арендуемое жилое помещение, а затем в приобретенное собственное жилое помещение.

Ввиду того, что в материалы дела не представлено доказательств несения истцом расходов на аренду другого жилого помещения (следует отметить, что согласно просительной части уточнений иска такие расходы истцом не заявлялись), суд полагает необходимым рассчитать величину убытков, причиненных собственнику изъятием за жилое помещение, распложенное по адресу: <адрес>, исходя из следующего: 48 900 руб. – оплата услуг риэлтора по поиску постоянного нового жилого помещения, аналогичного изъятому; 2000 руб. - регистрация права собственности на новое жилое помещение, аналогичного изъятому; 4000 руб. - услуги автотранспорта для переезда в приобретенное жилое помещение; 4000 руб. – услуги грузчиков для переезда в жилое помещение, аналогичное изъятому, итого: 58 900 руб.

Таким образом, с администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны МО «Город Саратов» в пользу ФИО3 следует взыскать возмещение за жилое помещение с кадастровым номером 64:32:011530:814 площадью 34 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, <...>, в размере 1 931 900 руб. (1 630 000 руб. + 58 900 руб. + 243 000 руб.).

В связи с удовлетворением исковых требований после выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного размера возмещения за жилое помещение право собственности истца на данное жилое помещение подлежит прекращению. После выплаты администрацией МО «Город Саратов» указанного возмещения за жилое помещение следует прекратить право собственности истца на спорный объект недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и вздержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг эксперта.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Исковые требования удовлетворены частично (на 97,57%).

Определением суда по делу была назначена судебная экспертиза. Согласно счету экспертного учреждения № 415 от 20 октября 2023 года производство судебной экспертизы в размере 57 000 руб. не оплачено, следовательно, указанные расходы должны быть возмещены ООО «РусЭксперт», в связи с чем в пользу ООО «РусЭксперт» с администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» подлежат взысканию денежные средства по проведению судебной экспертизы в размере 55 615 руб., с ФИО3 – 1385 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения) возмещение за жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> в размере 1 931 900 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) указанного возмещения за жилое помещение прекратить право собственности ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного возмещения за жилое помещение признать право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> за администрацией муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу общества с ограниченной ответственностью «РусЭксперт» (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежные средства по проведению судебной экспертизы в размере 55 615 руб.

Взыскать с ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) в пользу общества с ограниченной ответственностью «РусЭксперт» (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежные средства по проведению судебной экспертизы в размере 1385 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Девятова

Мотивированное решение суда составлено 05 декабря 2023 года.

Судья Н.В. Девятова