Дело № 2-1306/2022

УИД 74RS0017-01-2022-001338-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июля 2022 года город Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Фроловой Г.А.,

при секретаре Решетниковой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» к ФИО5, ФИО6, ФИО7 об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее - ОМС «КУИ ЗГО») обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО6, ФИО7, в котором просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта – 70%, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью ., расположенный по адресному ориентиру: у ФИО5, ФИО6, ФИО7 путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ОМС «КУИ ЗГО» и ФИО5, ФИО6, ФИО7 заключен договор аренды земли для завершения строительства объектов недвижимости № По условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью расположенный по адресному ориентиру: , разрешенный вид использования – . Срок действия указанного договора 3 года. Согласно сведениям из ЕГРН на указанном земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности 70%, принадлежит на праве общей долевой собственности ответчикам. До настоящего времени ответчик не завершил строительство объекта, действие договора аренды истекло, продлить договор аренды не представляется возможным, в связи с чем истец считает возможным изъять у ответчика указанный объект незавершенного строительства.

В судебное заседание представитель истца ОМС «КУИ ЗГО» не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (л.д. 178).

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 182), просит дело рассмотреть без его участия (л.д. 188).

В судебное заседание представитель 3 лица Администрации ЗГО не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (л.д. 179).

Суд полагает возможным в соответствии со ст. 167 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителя истца, ответчика и представителя 3 лица, так как они надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ответчик ФИО7 просит дело рассмотреть без его участия.

Ответчики ФИО5, ФИО6 и их представитель ФИО8 в судебном заседании исковые требования ОМС «КУИ ЗГО» не признали, пояснили, что строительство здания завершено, коммуникации все имеются, здание на протяжении нескольких лет используется по назначению – в качестве магазина, объект имеет 5 помещений, в том числе склады и закусочная, черновая отделка сделана во всех помещениях, в некоторых помещениях закончена чистовая отделка, имеется сигнализация, охрана.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковые требования ОМС «КУИ ЗГО» не подлежащими удовлетворению.

На основании п.2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 Положения о Комитете по управлению имуществом Златоустовского городского округа, ОМС КУИ ЗГО осуществляет полномочия по решению вопросов местного значения и осуществлению отдельных государственных полномочий в соответствии Уставом Златоустовского городского округа, настоящим положением и другими нормативными актами. Основной задачей Комитета является разработка и проведение единой политики в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом и земельными участками на территории Златоустовского городского округа (п. 3).

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ч.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

В настоящее время вопросы аренды земельных участков регламентированы статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, в случае если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, такой земельный участок предоставляется в аренду однократно без проведения торгов, для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п.п.1); собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта(п.п.2).

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства объектов недвижимости, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

На основании п.1 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно п.6 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. (п.2 ст.239.1 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство нежилого здания – магазина непродовольственных товаров, закусочной и складских помещений, расположенного по адресному ориентиру: , сроком действия - ДД.ММ.ГГГГ (л.д.95)

ДД.ММ.ГГГГ между МУ «КУИ ЗГО» и ФИО1 заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью ., расположенный по адресному ориентиру: , разрешенный вид использования – (копия распоряжения – л.д. 96, копия договора - л.д. 98).

Впоследствии распоряжениями Главы ЗГО № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора неоднократно продлевался, в последний раз - ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 96-97).

Согласно договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании договора дарения безвозмездно передала матери ФИО2, а она приняла в дар недвижимое имущество – объект незавершенного строительства, назначение – нежилое, общей площадью застройки ., степень готовности объекта 70%, расположенное по адресу: (л.д. 107), зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из свидетельств о праве на наследство по закону (л.д. 114-116), после смерти ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ, собственниками объекта являются: в ? доле внучка - ФИО6 и внук ФИО7 и в ? доле - внучка ФИО5, мать которых ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ, в том числе 1/12, 1/12 и 4/12 доли - ввиду отказа в их пользу дочери наследодателя ФИО3 Наследство, на которые выданы свидетельства, состоит из объекта незавершенного строительства, назначение – нежилое, кадастровый №, общей площадью застройки степень готовности объекта 70%, расположенного по адресу: .

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОМС «КУИ ЗГО» и ФИО5, ФИО7, ФИО6 заключен договор аренды земли для завершения строительства объектов недвижимости № (л.д. 11-13).

Согласно акту сдачи-приемки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14) земельный участок передан ФИО5, ФИО6 и ФИО7

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок для завершения строительства из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью ., расположенный по адресному ориентиру: , разрешенный вид использования – . Срок действия договора аренды - 3 года.

Таким образом, срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела, пояснений сторон следует, что разрешение о вводе спорного объекта недвижимости – нежилого здания, в эксплуатацию не выдавалось.

В обоснование своих требований ОМС «КУИ ЗГО» ссылается на то, что до настоящего времени ответчики - ФИО5, ФИО6 и ФИО7 не завершили строительство объекта, действие договора аренды истекло, продлить договор аренды не представляется возможным.

Ответчики в судебном заседании, возражая против исковых требований, ссылаются на то, что строительство здания завершено, коммуникации все имеются, здание на протяжении нескольких лет используется по назначению – в качестве магазина, объект имеет 5 помещений, в том числе склады и закусочная, черновая отделка сделана во всех помещениях, в некоторых помещениях закончена чистовая отделка, имеется сигнализация, охрана.

Возражения ответчиков нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела.

Согласно техническому плану, составленному кадастровым инженером ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, (л.д. 159-173), нежилое здание по адресу: , - , состоящее из 2 этажей, год завершения строительства – 2022, площадью объекта – построено на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое здание образовано из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, адрес указан в соответствии с адресом объекта незавершенного строительства., площадь здания указана по результатам фактических измерений.

Согласно заключению ООО «АРПИК» по результатам обследования нежилого здания по адресу: (л.д. 127-157), нежилое здание по адресу: расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №, не имеет заступов на территорию соседних участков и на земли общего пользования и не нарушает права и законные интересы других лиц, т.е. все его параметры соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки территории города Златоуста, утвержденные решением Собрания депутатов ЗГО №4-ЗГО от 03.02.2017 года. Нежилое здание по адресу: соответствует требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты планировочным и конструктивным решениям».

Как следует из заключения ООО «АРПИК» по результатам обследования нежилого здания по адресу: (л.д. 189-199), специалист дал заключение о возможности сохранения самовольной постройки.

Из указанного заключения следует, что строение представляет собой нежилое здание, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью здание многоконтурное и имеет 2 этажа, год постройки не установлен, фундамент – вскрытие фундаментов не производилось, стены – каменные, перекрытие – железобетонные плиты, кровля – металлическая, оконные проему – рамы выполнены из пластикового профиля, дверные проемы – деревянные, металлические, полы – бетонные, система топления – центральная, вытяжная система устроена по принципу самовытяжной, водоснабжение и канализация – центральное. Объект находится в работоспособном состоянии. Несущие строительные конструкции объекта капитального строительства соответствуют требованиям ФЗ от 30.12.2009 года №384-ФЗ «Технический регламент» о безопасности зданий и сооружений» и соответствуют категории функционирования объектов. Нежилое здание не нарушает требования ФЗ от 22.07.2008 года №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из заключения ООО «АРПИК» по результатам обследования нежилого здания по адресу: (л.д. 200-206) следует, что объект соответствует градостроительным нормам и правилам, пригоден для использования в гражданских целях по назначению. Объект исследования представляет собой здание с полной конструктивной готовностью (в полном объеме возведены: фундамент, стены, перекрытия, крыша, установлены приборы энергоучета, здание подключено к системам водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения) и готовностью объекта к эксплуатации (степень готовности 98%), поскольку не выполнена наружная отделка стен и частично не выполнена внутренняя отделка помещений, отсутствует благоустройство территории). Выявленные недостатки не являются критическими и не влияют на эксплуатацию здания

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признаются самовольной постройкой.

Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом приведенных положений, истечение срока действия разрешения на строительство, при условии, что объект завершен строительством в период действия договора аренды на земельный участок, который имеет соответствующий вид использования, при его строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, само по себе не может повлечь признание объекта самовольной постройкой и препятствовать вводу его в эксплуатацию и регистрации прав на него, как на завершенный строительством объект.

С учетом того, что спорный объект недвижимости фактически завершен строительством (степень готовности – 98%) и все работы были выполнены в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства этого объекта, в удовлетворении исковых требований об изъятии спорного объекта недвижимости ОМС «КУИ ЗГО» должно быть отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 194-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований к ФИО5, ФИО6, ФИО7 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № степень готовности объекта – 70%, находящегося на земельном участке с кадастровым номером , общей площадью расположенного по адресному ориентиру: у ФИО5, ФИО6, ФИО7 путем продажи с публичных торгов, Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Г.А. Фролова

Мотивированное решение изготовлено 14.07.2022 года