78RS0005-01-2022-014427-95
Дело № 2-3381/2023 3 мая 2023 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
Председательствующего судьи Сафронова Д.С.,
При секретаре Ивановой Д.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО7, ФИО8 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в квартире,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратился в Калининский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к ФИО7, ФИО8 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в квартире.
В обоснование заявленных требований ФИО5 указал, что истец является собственником 6/56 доли общей долевой собственности в коммунальной квартире по адресу: <адрес>.
10 марта 2021 года истец получил письмо от нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО6 с уведомлением и предложением в порядке статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве выкупа 22/56 долей, принадлежащей ответчику ФИО7 за 1 800 000 рублей.
11 марта 2021 года через указанного нотариуса истец направил уведомление и заявление о намерении вышеуказанные доли в общем долевом имуществе приобрести за указанную в предложении сумму.
После направления ответчику ФИО7 уведомления о выкупе, ответчик, отказалась от продажи доли за указанную сумму и подняла стоимость своей доли до 2 000 000 рублей, без объяснения причин и без повторного уведомления через нотариуса.
С учетом того, что ответчик ФИО7 на телефонные звонки и переписку не реагировала, истец 22 марта 2021 года, дополнительно направил претензию об уклонении от обязательств по продаже доли жилого помещения, которая была ей получена 19 апреля 2021 года.
Больше ответчик ФИО7 на связь не выходила, никаких письменных заявлений или уведомлений истцу не направляла.
Спустя длительное время, истцу стало известно о том, что в принадлежавшее ответчику ФИО7 помещение въехали жильцы. На обращения истца о разъяснении оснований вселения жильцов, был дан ответ о том, что это очередные арендаторы.
В ноябре 2022 года, со слов жильцов, истцу, стало известно, что они приобрели вышеуказанную долю в общем имуществе.
Истец был вынужден обратиться за квалифицированной помощью, поскольку он не обладает специальными знаниями.
21 ноября 2022 года истцом была получена выписка из ЕГРН, из которой стало известно, что 20 декабря 2021 года на основании договора купли-продажи произошел переход прав собственности спорной доли в квартире от ФИО7 на ФИО8, номер государственной регистрации права: №.
Истец считает, что вышеуказанными действиями ответчики нарушили его преимущественное право на выкуп 22/56 доли общего долевого имущества. С учетом того, что истцу о нарушении его прав стало известно только в ноябре 2022 года, он полагает, что срок на восстановление его прав в данном случае должен быть восстановлен, так как желание по приобретению 22/56 долей в общем долевом имуществе осталось, денежные средства для оплаты имеются, ответчики ввели его в заблуждение и на протяжении длительного срока не говорили правду о совершенной сделке.
Истец ФИО5 просит суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 22/56 долей общей долевой собственности квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № на истца.
Ответчиком ФИО8 представлены в суд возражения на иск, в которых ответчик указывает на то, что 18 марта 2021 года в порядке статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации истцу было направлено уведомление о стоимости спорной доли 22/56 в размере 2 000 000 рублей и о преимущественном праве покупке. При соблюдении всех сроков было получено свидетельство о направлении документов №№ от 15 марта 2021 года. 15 декабря 2021 года ответчиками был заключен договор купли-продажи спорной доли стоимостью в размере 2 400 000 рублей. 24 декабря 2021 года ответчиком ФИО7 сумма в размере 2 400 000 рублей была получена. После заключения договора купли-продажи и перехода прав собственности ответчик ФИО8 въехал в приобретенное жилье и по настоящее время проживает в нем. Истцу известно было о том, что ответчик ФИО8 является собственником спорной доли, так как в мае 2022 года находился по адресу: <адрес>, и в присутствии свидетелей общался с ответчиком ФИО8
Истец ФИО5 и его представитель по доверенности ФИО9 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме по доводам, указанным в иске.
Ответчики ФИО7 и ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признали, просили в удовлетворении требований отказать в полном объеме, по доводам, указанным в возражениях на иск.
Заслушав объяснения истца ФИО5 и его представителя по доверенности ФИО9, ответчиков ФИО7 и ФИО8, допросив свидетелей Свидетель №1 и Свидетель №2, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
В силу пункта 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно положениям пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 указанного Кодекса.
В силу положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (абзац 1 пункта 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (абзац 1 пункта 2). Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (абзац 2 пункта 2).
Судом установлено, что на основании договора сдачи доли коммунальной квартиры в собственность от 16 января 2001 года ФИО7 была приобретена в собственность доля в размере 22/56 в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: <адрес>.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 17 апреля 2007 года (л.д. 17), а также Выписки из ЕГРН от 13 января 2023 года №№ (л.д. 47-48) следует, что в квартире <адрес> по адресу: <адрес>, на праве собственности принадлежат доли ФИО1 – 7/56, ФИО2 – 7/56, ФИО5 – 6/56, ФИО3 – 7/56, ФИО4 – 7/56, ФИО8 – 22/56. Кроме того, из ЕГРН от 13 января 2023 года №№ следует, что ФИО8 на основании договора купли-продажи от 20 декабря 2021 года указанные доли в квартире были приобретены от ФИО7
15 декабря 2021 года между ФИО7 и ФИО8 был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи серии № доли 22/56 в указанной квартире, комната №, площадью 21,7 кв.м. за 2 400 000 рублей. Исходя из содержания расписки от 24 декабря 2021 года денежные средства в размере 2 400 000 рублей были получены ФИО7 от ФИО8 Из акта от 24 декабря 2021 года следует, что объект недвижимости, указанный в договоре купли-продажи серии №, был передан от ФИО7 ФИО8 Согласно справке о регистрации по Форме №9 № от 25 января 2023 года ФИО8 был зарегистрирован в указанной квартире 18 марта 2022 года.
18 марта 2021 года заявление представителя ФИО7 – ФИО10 о продажи спорной доли в коммунальной квартире за 2 000 000 рублей с преимущественным правом выкупа участника общей долевой собственности, с нотариальным Уведомлением от 18 марта 2021 года было направлено в адрес: ФИО4 согласно кассовому чеку и описи вложения в ценное письмо 19 марта 2021 года; ФИО3 согласно кассовому чеку и описи вложения в ценное письмо 19 марта 2021 года; ФИО1 согласно кассовому чеку и описи вложения в ценное письмо 19 марта 2021 года; ФИО5 согласно кассовому чеку и описи вложения в ценное письмо 19 марта 2021 года; ФИО2 согласно кассовому чеку и описи вложения в ценное письмо 19 марта 2021 года.
Из свидетельств о направлении документов от 15 декабря 2021 года, а также приобщенных копий почтовых конвертов усматривается, что вручить направленные посредством почтового отправления указанные выше документы не представилось возможным, в связи с их возвращением 22 апреля 2021 года адресату организацией почтовой связи по истечении срока хранения и неявкой адресата за получением писем.
При предоставлении данного договора купли-продажи от 15 декабря 2021 года в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, также были представлены указанные свидетельства о направлении документов.
Из выписки ЕГРН усматривается, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что договор купли-продажи от 15 декабря 2021 года между ФИО7 и ФИО8 в дальнейшем был зарегистрирован.
Свои исковые требования истец обосновывает тем, что он не был надлежащим образом извещен о заключении договора купли-продажи спорной доли в квартиры, чем было нарушено его преимущественное право покупки.
Из материалов дела следует, что нотариусом были составлены свидетельства о направлении документов: заявлений и уведомлений. О предстоящей продаже принадлежащей ФИО7 доли в праве собственности на квартиру указано в заявлениях и уведомлениях, а также указано о необходимости сообщить о намерении сособственников приобрести долю квартиры в течение одном месяца, в том числе по телефону.
Заявления, уведомления, а также указанные свидетельства надлежащим образом зарегистрированы в реестре нотариальных действий.
В ходе рассмотрения дела в качестве свидетелей были допрошены Свидетель №1 и Свидетель №2, оценивая показания которых в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что показания указанных свидетелей не опровергают выше указанные обстоятельства, подтвержденные письменными доказательствами, и не свидетельствуют о нарушении права истца на преимущественную покупку доли квартиры.
Доводы истца о том, что 10 марта 2021 года истец получил письмо от нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО6 с уведомлением и предложением в порядке статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве выкупа 22/56 долей, принадлежащей ответчику ФИО7 за 1 800 000 рублей, также, с учетом вышеизложенного, по мнению суда не свидетельствуют о существенном нарушении права истца на преимущественную покупку доли квартиры. При этом истцу было заранее и достоверно известно, что ответчиком ФИО7 заявлено намерение распорядиться принадлежащей ей долей в квартире.
Из материалов дела следует, что в адрес истца и других сособственников квартиры почтовая корреспонденция была направлена по месту регистрации ФИО5
Из пункта 40 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме.
Поскольку заключенный между ответчиками договор купли-продажи доли квартиры прошел государственную регистрацию, суд исходит из того, что сторонами договора были представлены надлежащие документы об извещении в письменной форме других участников долей собственности о намерении продать свою долю.
Доводы истца о том, что извещение о предстоящей продажи доли квартиры не было им получено, не могут быть приняты судом во внимание.
В силу норм действующего законодательства, на собственника в общей долевой собственности на недвижимое имущество возлагается обязанность сообщить о своем намерении произвести отчуждение принадлежащей ему доли. Вместе с тем, законодатель не возлагает на сособственника каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с фактическим вручением уведомления о намерении продать долю в общем имуществе.
ФИО7 исполнила возложенную на нее законодательством обязанность по извещению в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием продажной цены в размере 2 000 000 рублей. То обстоятельство, что истец не получил уведомления о продаже доли и предоставлении права на преимущественную покупку, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом. Неполучение такого уведомления по смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием считать, что имели место нарушения преимущественного права покупки со стороны продавца доли.
В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю (абзац 1). Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (абзац 2).
По смыслу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимое сообщение, адресованное лицу, должно быть направлено по адресу его регистрации, по месту жительства или пребывания либо по адресу, который лицо указало само (например, в тексте договора), либо его представителю.
При этом необходимо учитывать, что лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, в том числе, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что ФИО7 выполнила свою обязанность, предусмотренную статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив в адрес ФИО5 и других сособственников извещения с предложением использовать право преимущественной покупки долей квартиры, которые последним не воспользовались. Сделка по отчуждению спорного имущества осуществлена по истечении месячного срока на условиях, указанных в извещении. Закон не содержит ограничений по периоду совершения сделки по отчуждению имуществу постороннему лицу после истечения месячного срока на реализацию права преимущественной покупки.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО7, ФИО8 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в квартире, – отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в течение одного месяца в апелляционном порядке.
Судья <данные изъяты>
Решение изготовлено в окончательной форме 12.05.2023 года.