Дело 2-1524/2023
УИД: 61RS0008-01-2023-001095-21
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 октября 2023 года г. Ростов-на-Дону
Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: председательствующего судьи Ярошенко А.В. при секретаре Анашкиной А.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 третье лицо: агентство недвижимости Дом Плюс о понуждении заключить основной договор на условиях предварительного соглашения, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании незаключенным предварительный договор купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о понуждении заключить основной договор в отношении объекта недвижимости: квартира, площадью 42,8 кв.м, КН №, расположенная по адресу: <адрес> на условиях предварительного соглашения.
В обосновании требований ФИО1 указал, что 10.01.2023 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости: квартира, площадь 42,8 кв.м, КН №, расположенная по адресу: <адрес>.
Стоимость объекта, как существенное условие основного договора купли-продажи, предусмотрена в размере 2 300 000 рублей.
Истцом, при заключении предварительного договора, был передан аванс в размере 800000 рублей, что подтверждается собственноручной распиской ответчика в тексте предварительного договора.
В целях заключения основного договора купли-продажи ответчик обязалась оформить надлежащим образом права в отношении спорного объекта недвижимости, в том числе, в порядке наследования 1/2 доли в праве собственности на указанный объект после смерти ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (сын ответчика).
Для оформления указанных прав ответчик уполномочила доверенностью третьих лиц – ФИО4 и ФИО5
Указанные лица совершали необходимые действия по оформлению титульных прав собственности в отношении спорного объекта недвижимости до 04.03.2023, а именно было оформлено право собственности ответчика в Росреестре по РО, открыто наследственное дело № 8/2023 в отношении наследственного имущества после смерти ФИО3
В настоящее время истцу стало известно, что выданная ранее доверенность на указанных лиц была отменена со стороны ответчика. Попытки связаться с ответчиком в целях выяснения обстоятельств не увенчались успехом, ответчик уклоняется от ответа на звонки. Оферта, с требованием заключить основной договор купли-продажи оставлена ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на указанное, а также положения ст.429, 445 ГК РФ истцом заявлены рассматриваемые требования.
В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО2 заявлено встречное исковое заявление к ФИО1 о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи квартиры от 10.01.2023, заключенного между ФИО2, и ФИО1
В обосновании встречных требований ФИО2 указано, что по условиям предварительного договора купли-продажи стоимость спорной двухкомнатной квартиры была определена сторонами в размере 2300 000 рублей, что в свою очередь является значительно ниже рыночной стоимости.
Кроме того, истец по первоначальному иску утверждает, что при заключении предварительного договора передал ответчику задаток в размере 800 000 рублей (обычно при заключении аналогичных сделок размер задатка или аванса составляет не более 100 000 рублей).
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора купли-продажи основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры стороны должны были заключить не позднее 27.04.2023.
Однако вышеуказанный предварительный договор купли-продажи квартиры, как указывает ответчик, она никогда не заключала и не подписывала, как и не получала никаких денежных средств от ФИО1
Кроме того, ФИО2 указывает, что она никогда не предпринимала никаких действий по отчуждению указанного недвижимого имущества из ее законного владения, так как никаких намерений отчуждать, принадлежащую ей единственную квартиру за такую низкую цену у нее не было. ФИО2 никогда не обращалась в агентства недвижимости за оказанием услуг по продаже моей квартиры.
Более того, в настоящий момент ответчик по встречному иску является собственником только 1/2 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру.
Ознакомившись с материалами данного гражданского дела и представленными доказательствами со стороны истца по первоначальному иску, ФИО2 обратилась в ОП № 8 УМВД России по г. Ростову-на-Дону с заявлением (КУСП № 17315) о проведении проверки и привлечения к уголовной ответственности ФИО1, ФИО4, ФИО5, а также других неизвестных лиц.
ФИО2 полагает, что вышеуказанная группа лиц, путем обмана и злоупотребления ее доверием, воспользовавшись тем обстоятельством, что она одинокая женщина, очень доверчивая, после смерти ее сына начала злоупотреблять спиртными напитками, предприняли попытку обманным путем завладеть принадлежащей ей квартирой.
Однако вышеуказанные условия между истцом и ответчиком не обсуждались и не согласовывались, предварительный договор купли-продажи ФИО2 самостоятельно не подписывала, так же как и не получала денежные средства по данному договору.
Таким образом, спорный предварительный договор купли-продажи от 10.01.2023, по мнению ФИО2 является незаключенным.
Ссылаясь на указанное, а также положения ст.432, 12 ГК РФ ФИО2 заявлены встречные требования.
Истец/ ответчик по встречному иску ФИО1, будучи извещенным, в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам ч.3 ст.167 ГПК РФ.
Представитель истца/ ответчика по встречному иску ФИО6, действующий на основании ордера, в судебном заседании настаивал на удовлетворении первоначальных требований, просил отказать в удовлетворении встречных требований.
Ответчик/истец по встречному иску ФИО2 и ее представитель ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражали против удовлетворения первоначального иска, просили удовлетворить встречный иск.
Представитель третьего лица агентство недвижимости Дом Плюс, будучи извещенным, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, дело рассмотрено в его отсутствии по правилам ч.5 ст.167 ГПК РФ.
Суд, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, допросив свидетеля ФИО4, исследовав и оценив доказательства по гражданскому делу, приходит к следующему.
Судом установлено и следует из письменных материалов дела, что 10.01.2023 между сторонами спора ФИО1 и ФИО2 подписан предварительный договор купли-продажи, в отношении объекта недвижимости: квартира, площадь 42,8 кв.м., КН №, расположенная по адресу: <адрес>.
Согласно условиям предварительного договора купли-продажи от 10.01.2023 стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 27.04.2023 в соответствии с которым продавец продает и передает право собственности, а покупатель покупает и приобретает право собственности на объект недвижимости, а именно: <адрес>, общей площадью 42.8 кв.м., расположенную на 9 этаже жилого дома, находящуюся по адресу: Россия, <адрес>, в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
Согласно тексту предварительного договора, объект принадлежит продавцу на основании договора на передачу квартиры в долевую собственность от 26.08.1996, что подтверждено Регистрационным удостоверением от 11 сентября 1996 года, выданным на основании постановления главы администрации г. Ростова-на-Дону от 23 марта 1992 г. №456, записано в реестровую книгу под №1а-75, инвентарное дело №- квартал №3146/2.
В соответствии с п.2.1.1 продавец принимает на себя следующие обязательства: подготовить документы и вступить в наследство на 1/2 долю вышеуказанного объекта, а также предоставить подготовленные документы для заключения договора купли-продажи, указанного объекта.
Пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрено, что по соглашению сторон продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить указанный объект за сумму: 2300000 рублей (два миллиона триста тысяч) рублей, из которых сумму в 800 000 рублей, покупатель передает, а продавец принимает в качестве задатка в день подписания настоящего Договора, а оставшуюся сумму в размере 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей в день подписания основного договора купли-продажи.
В срок до 27.04.2023 между сторонами основной договор купли-продажи не заключен.
06.03.2023 ФИО1 в адрес ФИО2 было направлено уведомление-требование (оферта) с предложением явиться в офис агентства недвижимости «Дом Плюс» для заключения основного договора купли-продажи.
Также из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО3, сын ФИО2 В наследственное имущество состоит из 1/2 доли квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.
11.01.2023 ФИО8 была выдана нотариальная доверенность бланк серии №, ФИО4 и ФИО5 на ведение наследственного, дела с правом получения свидетельства о праве на наследство и на представление интересов в регистрирующих органах и иных организациях, по вопросу регистрации права собственности, а также на представление интересов в суде.
20.02.2023 ФИО8 в лице ФИО4 подала нотариусу ФИО9 заявление о принятии наследства.
Распоряжением от 04.03.2023 ФИО8 отозвала ранее выданную доверенность от 11.01.2023.
03.03.2023 ФИО8 обратилась с заявлением в ОП № 8 УМВД по г. Ростову-на-Дону. Постановлением ОРП на ТО ОП № 8 СУ УМВД по г. Ростову-на-Дону возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ в отношении неустановленного лица, которое действуя из корыстных побуждений, имея умысел на незаконное обогащение путем обмана, в точно неустановленное следствием дату и время, но не позднее 28.02.2023, завладело имуществом ФИО2 на сумму не менее 1 000 000 рублей, а именно квартирой расположенной по адресу: <адрес>.
В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза в ООО «ЦЭО «ЮГ-ЭКСПЕРТ». Согласно выводам, изложенным в заключении № 841-08/23 от 20.09.2023 три подписи от имени ФИО2 в предварительном договоре купли-продажи квартиры №212, расположенной по адресу: <адрес> между ФИО2 и ФИО1, от 10.01.2023 г., выполнены ФИО2. Рукописные записи: «Восемьсот тысяч рублей» и «Кухоник Любовь Михайловна» в предварительном договоре купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, между ФИО2 и ФИО1, от 10.01.2023 г., выполнена ФИО2.
Признаков выполнения подписей в необычной обстановке или состоянии писавшего (например, алкогольное или наркотическое опьянение, болезнь, состояние аффекта и т.д.) не выявлено. В рукописных записях: «Восемьсот тысяч рублей ФИО2» в предварительном договоре купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> между ФИО2 и ФИО1, от 10.01.2023 г., имеются диагностические признаки, характерные для слабо воздействующего фактора необычного выполнения, при вероятно постоянном характере «сбивающего» фактора. Учитывая краткость исследуемых записей и фрагментарное проявление указанных диагностических признаков, решить вопрос о конкретном "сбивающем" факторе, не представилось возможным.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с п. 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.
При разрешении данного спора, суд считает возможным руководствоваться выводами судебной экспертизы, проведенной ООО «ЦЭО «ЮГ-ЭКСПЕРТ», поскольку заключение эксперта исполнено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст. 84 ГПК РФ, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, основан на совокупности материалов дела, сделанный в результате его вывод содержит ответы на поставленные судом вопросы, то есть соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ. Кроме того, данный эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, содержащиеся в заключении выводы последовательны, логичны, и не противоречат материалами дела.
При этом, указанное заключение не оспорено сторонами в установленном законом порядке, в связи с чем, суд считает возможным положить выводы заключения ООО «ЦЭО «ЮГ-ЭКСПЕРТ» в основу решения суда. Соответственно судом отклоняются доводы ФИО2 о том, что ей не подписывался предварительный договор купли-продажи.
Также, в судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО4, который показал суду, что к нему обратился истец ФИО1 с просьбой составить предварительный договор купли-продажи, стороны спора приехали к нему, подписали предварительный договор в присутствии ФИО4 и при нем же передавались денежные средства, при этом, какая конкретно сумма была передана свидетель пояснить не может. На следующий день ФИО2 была выдана нотариальная доверенность для оформления наследственных прав.
В силу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 3 указанной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
На основании статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании положений статьи 421, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий предварительного договора, учитывая, объект недвижимости, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи, договор должен содержать такие характеристики объекта, которые позволяют однозначно определить его месторасположение, площадь, границы, и которые исключают возможность двоякого толкования либо распространения данного описания земельного участка на иные участки, в том числе и схожие по своим характеристикам, при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из предварительного договора от 10.01.2023 предметом предварительного договора является квартира №, общей площадью 42.8 кв.м., расположена на 9 этаже жилого дома, находящуюся по адресу: Россия, <адрес>.
На момент подписания предварительного договора купли-продажи от 10.01.2023, как и на момент рассмотрения дела, согласно данным ЕГРН, ФИО2 является собственником 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру.
Таким образом, в предварительном договоре не указано на каком праве продавцу принадлежит данная квартира, как целостный объект, с учетом того, что ФИО2 принадлежала только 1/2 доли, то есть имеется правовая неопределенность в правоотношениях сторон относительно права собственности на предмет договора купли-продажи, которая исключает возможность его безусловного идентифицировать на момент предполагаемой даты заключения основного договора.
То есть, ФИО2 не обладала статусом собственника целой доли в квартире, соответственно не могла взять на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи не целый объект – квартиру № 212, при этом и на предполагаемый день заключения основного договора ответчик статусом титульного единоличного собственника не обладала.
Кроме того, из материалов дела не усматривается волеизъявление ФИО2 на продажу единственного жилья – спорной квартиры №212, как указывает истец по встречному иску, подписывая предварительный договор, она полагала, что подписывает договор на оказание услуг по оформлению наследственных прав, что также усматривается из выданной ей доверенности. Также отсутствие волеизъявления ФИО2 на продажу квартиры следует из ее заявления в полицию и постановления о возбуждении уголовного дела. С учетом того, что все события происходили незадолго после смерти сына ФИО2, суд полагает, что данный довод также заслуживает внимания.
Исходя из чего, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований и признании незаключенным предварительный договор купли-продажи от 10 января 2023 года между ФИО2 и ФИО1
Так как предварительный договор купли-продажи от 10.01.2023 признан незаключенным у суда отсутствуют основания для обязания ФИО2 заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи квартиры, в связи с чем первоначальные исковые требования суд оставляет без удовлетворения.
В соответствии с абз. вторым ч. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч. 1 ст. 96 и ст. 98 ГПК РФ.
Так как первоначальные исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения, суд полагает возможным взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт» судебные расходы на оплату судебной экспертизы № № 841-08/23 от 20.09.2023 в размере 35 000 рублей 00 копеек. Оснований для распределения расходов на оплату судебной экспертизы между сторонами суд не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 третье лицо: агентство недвижимости Дом Плюс о понуждении заключить основной договор на условиях предварительного соглашения, оставить без удовлетворения.
Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи квартиры, удовлетворить.
Признать незаключенным предварительный договор купли-продажи от 10 января 2023 года между ФИО2 и ФИО1.
Взыскать с ФИО1 (паспорт гражданина РФ: №) в пользу ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт» (ИНН: <***>) судебные расходы на оплату судебной экспертизы № 841-08/23 от 20.09.2023 в размере 35 000 рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Ярошенко А.В.
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.