Дело № 2-107/2023

39RS0001-01-2022-004392-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 апреля 2023 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Седовой Е.А.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению К.Д.В. к У.Р.Ш. о расторжении договора аренды недвижимого имущества, взыскании задолженности по договору, судебных расходов, возложении обязанности освободить помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику с вышеназванными требованиями, с последующими уточнениями, в обоснование указав, на то что ДД.ММ.ГГГГ заключил с У.Р.Ш. договор аренды нежилого помещения и в этот же день предоставил по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 39,6 кв. м по адресу: <адрес> кадастровый номер № Условиями договора согласован фиксированный размер арендой платы 45 000 руб. ежемесячно, который подлежит оплате не позднее 10-го числа месяца, предшествующему расчетному. Кроме того, был предусмотрен обеспечительный платеж в размере 23 000 руб., который не является платой за пользование имуществом. Помимо оплаты арендатор обязался возмещать расходы арендодателя перед ресурсоснабжающими организациями. Срок договора определен до ДД.ММ.ГГГГ с последующей пролонгацией. Вместе с тем ответчик нарушила обязательства по своевременной оплате помещения, до января 2022 года произведена оплата за период до мая 2021 года, с февраля 2022 года платежи, за исключением 1000 руб. не вносились, просрочка исполнения обязательств составила более полугода, нежилое помещение не передано замок сменен, доступа в помещение нет, претензия о погашении задолженности оставлена без внимания. С учетом изложенных обстоятельств истец просил расторгнуть договор аренды, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с июня 2021 года по ДД.ММ.ГГГГ в размере 720 000 руб., расходы по уплате госпошлины – 8600 руб., обязать ответчика освободить нежилое помещение в течение трех дней и передать его истцу.

Истец, ответчик в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель истца М.-П.Д.Е., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал, подтвердил факт освобождения и передачи помещения ДД.ММ.ГГГГ. Поддержал письменные пояснения к иску, ссылался на то, что иных соглашений с ответчиком не заключалось, представленный договор от ДД.ММ.ГГГГ К.Д.В. не подписан, его условия с ним не были согласованы, не ясна дата его составления, поскольку изменений условий договора обсуждались в 2021 году.

Представитель ответчика Г.Е.В., действующая на основании доверенности возражала против иска, в обоснование указала на то, что с К.Д.В. с ДД.ММ.ГГГГ заключен договор, по условиям которого установлен размер арендного платежа 7000 руб., а также включены условия о компенсации НДФЛ, поскольку размер компенсации арендатор не могла рассчитать, то платила в размере 7000 руб. и дополнительно сумму на НДФЛ. Факт подписания договора установлен заключением эксперта. Полагала, что договор прекратил свое действие, пролонгирование его более одного раза не предусмотрено, арендатор исполняла надлежащим образом обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ, согласованного и подписанного истцом.

Выслушав представителей, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ К.Д.В. заключил с У.Р.Ш. вышеуказанный договор аренды.

Согласно условиям договора ответчик обязался ежемесячно оплачивать арендную плату в размере 45 000 руб. не позднее 10-го числа, предшествующего месяцу арендной платы и коммунальные услуги.

Гарантийное обеспечение по договору согласовано в размере 23 000 руб.

Учитывая, что У.Р.Ш. нарушила сроки платежей, истец потребовал выполнения обязательств по договору в виде оплаты задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере 540 000 руб., рассчитать и уплатить пени за просрочку внесения арендной платы и понесенные расходы на коммунальные услуги, направив в ее адрес уведомление ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, как установлено в судебном заседании, задолженность до настоящего времени ответчиком не погашена.

Согласно расчету истца задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 720 000 руб.

Возражая против исковых требований, ответчиком представлен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, после подписания которого она исполняла обязательства в отношении помещения в соответствии с условиями данного договора. В частности уплачивала согласованный арендный платеж в размере 7000 руб., а также на расходы по НДФЛ.

Согласно заключению эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ из-за краткости подписи К.Д.В. и простоты строения составляющих ее элементов, не представляется возможным определить К.Д.В. или другим лицом выполнена исследуемая подпись. Вместе с тем рукописный текс «К.Д.В.», расположенный в графе «от имени арендодателя» на листе 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ выполнен К.Д.В.

Таким образом, проведенной по делу почерковедческой экспертизой не удалось установить выполнение подписи в договоре от имени К.Д.В.

Из пояснений К.Д.В., следует, что он обсуждал изменение условий договора в части уменьшения арендного платежа до 35 000 руб., возложения на арендатора расходов по уплате НДФЛ. Однако в результате возникшего конфликта к соглашению стороны не пришли, при этом не исключает, что в бланке на третьем листе могут от его имени содержаться подписи, поскольку третий лист первоначальных изменений условий договора он мог подписать. Однако в случае согласования изменений условий договора, он бы подписал каждый лист такого соглашения.

Из пояснений представителя истца следует, что договор от ДД.ММ.ГГГГ не скреплен, содержит подпись арендодателя на третьем листе при отсутствии условий договора на данном листе. Дата договора не читаема, срок в договоре не установлен, соответственно, договор должен быть зарегистрирован, не указан срок передачи помещения, а также отсутствует акт приема-передачи помещения.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Ответчик ссылается на то, что фактически было заключено соглашение об изменении договора от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем акт приема-передачи помещения не подписывался.

Однако суд не может согласиться с позицией ответчика, поскольку договор не содержит существенных условий, в частности срока его действия, а соответственно, в силу ст. 610 ГК РФ заключен на неопределенный срок и подлежал государственной регистрации. Ссылка на то, что он является неотъемлемой частью договора от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует.

Не является данный договор и самостоятельным, поскольку соглашения о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

Доводы ответчика о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, являются несостоятельными, поскольку его пролонгация предусмотрена условиями договора до расторжения сторонами в установленном порядке.

Так, согласно п. 6.1 условий договора он действует со дня его подписания с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 6.2 условий договора предусмотрено, что не менее чем за один месяц до истечения срока аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора либо о предстоящем освобождении помещения, в том числе при досрочном освобождении. Если ни одна из сторон в письменной либо устной форме не уведомит другую сторону об отсутствии возможности продления, срок аренды автоматически продлевается на такой же срок.

В силу п. 6.3 изменение условий договора, его досрочное расторжение и прекращение являются неотъемлемой частью настоящего договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в пользовании ответчика спорное помещение находилось по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, который был расторгнут в ходе судебного разбирательства ДД.ММ.ГГГГ, помещение возращено по акту приема –передачи.

То обстоятельство, что в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что он является неотъемлемой частью договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствует о заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку как указано выше, самостоятельный договор аренды не заключался, а соглашение об изменении не соответствует требованиям законодательства и условиям основного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, из представленной справки по оплате обязательств по договору следует, что с ДД.ММ.ГГГГ года ответчик оплачивала аренду не менее 25000 руб. ежемесячно, что свидетельствует о том, что существовали обязательства свыше чем на 7000 руб. по оплате аренды.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Проверяя расчет истца, сопоставляя со сведениями оплаты, представленными ответчиком, суд приходит к выводу о том, что в расчете не учтены платежи от ДД.ММ.ГГГГ – 6506 руб., 01 сентября – 722 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 3830 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4821 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 2395 руб., 1507 руб. 1135 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 14 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 19 000 руб.

Как пояснил, представитель ответчика указанные платежи вносились в счет оплаты аренды, а не коммунальных услуг.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за спорный период с июня 2021 года по ДД.ММ.ГГГГ в размере 666 084 руб. (720 000 - 6506 -722 - 3830 - 4821 - 2395 -1507 -1135 - 14 000 - 19 000).

Контррасчет ответчиком не представлен.

Поскольку ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение освобождено ответчиком и возвращено истцу, договор расторгнут, то требований в данной части удовлетворению не подлежат ввиду добровольного их исполнения.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату госпошлины – 8600 руб., в счет местного бюджета – 1072 руб., то есть пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (93%).

Согласно положениям ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему гражданскому делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза, оплата которой возложена на ответчика.

Однако оплата выполненной экспертизы в размере 24 000 руб. истцом не произведена. Экспертным учреждением представлены заявление о взыскании стоимости экспертизы, счет на оплату.

Принимая во внимание, что оплата указанной экспертизы была возложена на ответчика, решение принято в пользу истца, то с У.Р.Ш. подлежит взысканию в пользу ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы» стоимость судебной экспертизы в размере 24 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования К.Д.В. (паспорт №) удовлетворить частично.

Взыскать с У.Р.Ш. (паспорт №) в пользу К.Д.В. задолженность по договору аренды в размере 685 084 руб., расходы на уплату госпошлины – 8600 руб., в удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с У.Р.Ш. в пользу ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы» стоимость судебной экспертизы в размере 24 000 руб.

Взыскать с У.Р.Ш. в доход местного бюджета госпошлину в размере 1280 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 20 апреля 2023 года.

Судья Е.А. Седова