УИД 61OS0000-01-2022-000115-96
дело № 3а-129/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
5 июля 2022 г. г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил :
ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ... равной рыночной стоимости по состоянию на 25 марта 2022 г. в сумме 4 151 208 рублей, определенной на основании отчета оценщика.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», в качестве заинтересованного лица – Комитет по управлению имуществом г. Таганрога.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.
Представитель административного истца ФИО2 в электронном виде направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя, указав при этом, что настаивает на правильности выводов о рыночной стоимости объектов, сделанных в отчете об оценке. Расходы по оплате судебной оценочной экспертизы просила распределить пропорционально удовлетворенным требованиям.
От Правительства Ростовской области в электронном виде поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей данного органа. В ходатайстве указано на отсутствие возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в сумме, определенной по заключению судебной оценочной экспертизы.
ФГБУ «ФКП Росреестра» на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в электронном виде представило отзыв на административный иск, в котором выразило несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика; ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей ФГБУ.
От Комитета по управлению имуществом г. Таганрога отзывы, ходатайства не поступили.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) 5 июля 2022 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 г.
При изменении после даты оценки количественных и (или) качественных характеристик объекта, его кадастровая стоимость определяется ФГБУ «ФКП «Росреестра» в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Поскольку государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ростовской области была начата и проведена до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу части 7 статьи 24 этого Федерального закона, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки производится в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 26 мая 2015 г. № 15-157, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1 614 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – деловое управление, спорт, магазины, расположенного по адресу: .... Право аренды административного истца зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
В собственности ФИО1 находится нежилое здание с кадастровым номером ..., расположенное на земельном участке.
По условиям договора кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы за землю, а также на формирование цены земельного участка в случае выкупа земли собственником находящихся на ней объектов недвижимости. Изложенное подтверждает наличие у административного истца основанной на правовых актах заинтересованности в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и право на предъявление административного иска.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена ФГБУ «ФКП Росреестра» в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 25 марта 2022 г. (в связи с изменением вида разрешенного использования) в сумме 12 666 655,86 рублей.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке от 13 апреля 2022 г. № 252/04-2022, составленный оценщиком АО «Приазовский Центр Смет и Оценки» .... Оценщиком сделан вывод о том, что на 25 марта 2022 г. рыночная стоимость земельного участка составляла 4 151 208 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом по ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению судебной экспертизы от 22 июня 2022 г. № 20СЭ/39-2022, выполненной экспертом ООО «Бета консалтинг» ..., на 25 марта 2022 г. рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 7 505 000 рублей.
Кем-либо из лиц, участвующих в деле, мотивированные возражения, замечания на заключение судебного эксперта не представлены.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.
В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. Рыночная стоимость земельного участка определена с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.
Настоящее решение в силу закона является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ), в том числе при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Решение по делу не обусловлено выявлением фактов нарушений со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Возражения Правительства относительно обоснованности выводов оценщика в отчете являлись правомерными.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (40,75 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью не обладает признаками существенности и не свидетельствует об ошибке, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах решение не может считаться вынесенным против административных ответчиков, следовательно, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд процессуальных издержек, а также для возложения судебных расходов в какой-либо части на административных ответчиков, отсутствуют.
ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 КАС РФ, суд
решил :
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1 614 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – деловое управление, спорт, магазины, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 25 марта 2022 г. в размере 7 505 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка считать 17 мая 2022 г.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А.Руднева