Дело № 3а-343/2025
22OS0000-01-2025-000594-70
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 ноября 2025 года г. Барнаул
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,
при секретаре Дубковой А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконным и отменить решение от 24 июня 2025 года № ОРС-22/2025/000299 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости.
Административные исковые требования мотивированы тем, административный истец является собственником спорного объекта недвижимости. Согласно выписке Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта составляет 94 615 277,73 руб. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной согласно отчету об оценке от 21 апреля 2025 года № 96/04, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки». Решением КГБУ «АЦНГКО» от 24 июня 2025 года № ОРС-22/2025/000299 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилого здания нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение имущественного налога, последний обратился в суд с указанным иском.
В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены управление имущественных отношений Алтайского края, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю; из числа заинтересованных лиц исключен ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Алтайскому краю.
Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились. До судебного заседания от представителя административного истца ФИО1, представлено ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере нижней границы интервала 64 307 238 руб., определенном в заключении судебной экспертизы оценщика общества с ограниченной ответственностью «Век А Оценка».
Ранее в судебном заседании представитель административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» - ФИО2 возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения учреждения, разрешение требований об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной оставил на усмотрение суда.
Алтайкрайимущество в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований.
Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю - ФИО3 в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
При рассмотрении административного дела установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственной реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 9-12).
Из приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 9 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящегося в собственности административного истца здания установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки в отношении нежилого здания с кадастровым номером *** в размере 94 615 277 рублей 73 копейки.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 августа 2025 года № КУВИ-001/2025-150827989 кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** определена в размере 94 615 277 рублей 73 копейки по состоянию на 1 января 2023 года, дата применения установлена 1 января 2024 года, дата внесения сведений – 19 декабря 2023 года (л.д.12 оборот).
Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.
В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
28 мая 2025 года ФИО1 обратился в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (л.д. 71), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 21 апреля 2025 года № 96/04, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» (л.д. 16-32, 75).
2 июня 2025 года в адрес административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2025/000299 о поступлении заявления и принятия его к рассмотрению (л.д. 72).
Решением бюджетного учреждения от 24 июня 2025 года № ОРС-22/2025/000299 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (л.д. 73-74).
В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, подп. 1, 2, 3 п. 2, подп. 10 п. 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, подп. «в» п. 11, подп. «д» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. Выявлены следующие нарушения: на стр. 14 в описании указано, что по состоянию на дату осмотра-оценки объект используется в качестве торгового помещения, т.е. относится к сегменту рынка «Торгово-офисная недвижимость» (торговые и офисные объекты, объекты свободного назначения). Согласно представленных фотографий (стр. 14, 47), объект используется в качестве объекта придорожного сервиса (хранение, продажа и установка автостекол), т.е. объекта, включающего в себя как торгово-офисные, так и специализированные производственно-складские площади, и, следовательно, относится к сегменту «Объекты придорожного сервиса» (автомойки, СТО, автосервисы). При этом на стр. 14 и далее оценщик определяет объект оценки как универсальное производственно-складское здание и относит к сегменту «Производственно-складская недвижимость»). Таким образом, описание объекта, данные осмотра и итоги сегментирования в рамках отчета противоречат друг другу. Полностью отсутствует описание отделки объекта оценки. Отсутствует распределение площадей по этажам и по их функциональному назначению. Оценщик относит объект оценки к сегменту рынка «Универсальная производственно-складская недвижимость», что противоречит как информации, представленной в описании, так и данным осмотра (см. выше). Согласно данным осмотра значительную часть общей площади объекта оценки занимают административно-офисные площади (общий метраж и удельный вес данных площадей в общей структуре объекта оценщиком не представлен). Объект оценки и объекты-аналоги отнесены оценщиком к категории «Универсальные производственно-складские объекты», при этом исследование о наличии в составе объектов-аналогов торгово-офисных и административно-офисных площадей оценщиком не производилось, корректировка по данному фактору также не производилась, хотя наличие административно-офисных и бытовых помещений в составе производственно-складского объекта значительно повышает его стоимость. В объявлении о продаже объекта-аналога № 2 отсутствуют фотографии интерьера, при этом состояние отделки определено как «Хорошее», хотя общее состояние здания определено как «Удовлетворительное», т.е. предполагается, что в помещении произведен дополнительный ремонт. Состояние отделки не представлено на фотографиях и не указано в тексте объявлений. Иные источники информации о состоянии отделки объекта-аналога № 2 также не представлены.
Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое направлено в адрес Алтайского краевого суда 22 августа 2025 года.
Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.
Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ФИО1 заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.
Определением суда от 12 сентября 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценки от 21 апреля 2025 года № 96/04, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» ФИО4 от 28 октября 2025 года № 37-10-2025 отчет об оценке от 21 апреля 2025 года № 96/04, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 64 810 292 рублей.
Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемых решений в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 21 апреля 2025 года № 96/04 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ФИО1 у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.
По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» от 24 июня 2025 года № ОРС-22/2025/000299 незаконным отсутствует, заявленные требования административного истца не подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы.
При этом суд не находит оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере нижней границы интервала 64 307 238 руб., определенном в заключении судебной экспертизы оценщика общества с ограниченной ответственностью «Век А Оценка», поскольку размер нижнего и верхнего интервалов определяются для расчета итоговой рыночной стоимости, являются промежуточными расчетами и не могут быть приняты в качестве рыночной стоимости.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 28 мая 2025 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 24 июня 2025 года № ОРС-22/2025/000299 отказать.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 9 апреля 2025 года, в равном его рыночной стоимости размере 64 810 292 рублей.
Датой обращения ФИО1 с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 28 мая 2025 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.Ю. Кайгородова