Дело №--

16RS0№---80

2.171

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

--.--.---- г.

Ново-Савиновский районный суд ... ... Республики Татарстан в составе председательствующего судьи И.А. Яруллина,

при секретаре судебного заседания Е.Г. Пензенской,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Столичный квартал» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Столичный квартал» о защите прав потребителей, в обосновании указав, что между ФИО1 и АО «Управляющая компания «Файнейшнл Партнерс» ФИО2 паевым инвестиционным фондом комбинированным «Жилищный капитал» был заключен договор № №-- Об уступке права требования по договору № №-- от --.--.---- г. участия в долевом строительстве жилого дома от --.--.---- г., согласно которому ФИО1 стала стороной договора долевого строительства жилого дома, застройщиком в котором выступает ООО «Столичный квартал». Договором № №-- от --.--.---- г. участия в долевом строительстве жилого дома – жилого дома переменной этажности, жилого комплекса «Столичный», расположенного по адресу: ... ..., в районе улиц Ф. Амирхана, ФИО3, ФИО4 с необходимыми для обслуживания данного дома инженерными сетями и коммуникациями, строительство которого ведет застройщик на арендуемом им земельном участке площадью 41 747 к.м. На следующие объекты долевого строительства: ... ... №--. Указанные объекты были переданы с существенными недостатками, подлежащими устранению. На основании изложенного, просила обязать устранить недостатки в ... ..., возместить убытки на устранение недостатков в размере 135 000 рублей затраченные на ремонт в ... ..., вернуть излишне оплаченные денежные средства за метраж квартир: 4 квадратных метра за ... ... 2 квадратных метра за ... ..., итого 575 375,46 рублей, расходы по экспертизе, расходы по оплате юридических услуг в размере 21 500 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, пени в размере 1 % за каждый день просрочки начиная с 11 дня направления претензии, штраф.

В ходе рассмотрения дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Управляющая компания «Файнейшнл Партнерс» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Жилищный капитал».

Также в ходе рассмотрения дела поступило ходатайство об отказе от исковых требований в части возложении обязанности на застройщика устранить недостатки в ... ... взыскании убытков в размере 135 000 рублей, затраченных на ремонт в ... .... Кроме того, представитель истца увеличил исковые требования, просил взыскать проценты за пользование денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с --.--.---- г. по дату вынесения судебного решения.

Определением Ново-Савиновского районного суда ... ... от --.--.---- г. заявленный истцом ФИО1 отказ от требований к ООО «Столичный квартал» о возложении обязанности устранить недостатки в ... ..., и возмещении убытков на устранение недостатков в размере 135 000 рублей затраченные на ремонт в ... ..., принят и дальнейшее производство по делу в этой части требований прекращено.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании уточненные требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Столичный квартал» в судебное заседание явилась, в удовлетворении требований просила отказать.

Представитель третьего лица АО «Управляющая компания «Файнейшнл Партнерс» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Жилищный капитал», в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от --.--.---- г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона от --.--.---- г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в частности, соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу части 2 статьи 11 Федерального закона от --.--.---- г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов гражданского дела усматривается, что --.--.---- г. между ООО «Столичный квартал» и АО «Управляющая компания «Файнейшнл Партнерс» ФИО2 паевым инвестиционным фондом комбинированным «Жилищный капитал» был заключен договор № №-- участия в долевом строительстве жилого дома.

--.--.---- г. между АО «Управляющая компания «Файнейшнл Партнерс» ФИО2 паевым инвестиционным фондом комбинированным «Жилищный капитал» и ФИО1 заключен договор № СТ2/154№-- об уступке права требования по договору № №-- от --.--.---- г. участия в долевом строительстве жилого дома, пунктом 1 которого предусмотрено, что цедент уступает, а цессионарий принимает в собственность, с согласия застройщика право требования цедента по договору №№-- от --.--.---- г. участия в долевом строительстве жилого дома переменной этажности (17-ти, 19-ти, 20-ти и 22-х этажей) с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми помещениями (строительный номер №--), жилого комплекса «Столичный», расположенного по адресу: ... ..., в районе ... ..., ... ... с необходимыми для обслуживания данного дома инженерными сетями и коммуникациями, строительство которого ведет застройщик на арендуемом им земельном участке площадью 41747 кв.м., с кадастровым номером №--, на следующий объект долевого строительства: ... ..., общая проектная площадь 100,58 кв.м., общая проектная площадь согласно статье 15 ЖК РФ 97,26 кв.м., жилая проектная площадь – 56,26 кв.м., приведенная проектная площадь летних помещений – 3,31 кв.м., проектная площадь летних помещений – 6,63 кв.м.

--.--.---- г. между ООО «Столичный квартал» и ФИО1 заключен акт приема-передачи жилого помещения, согласно которому, в соответствии с договором № №-- об уступке права требования от --.--.---- г. (номер регистрации №-- от --.--.---- г.) по договору № №-- от --.--.---- г. участия в долевом строительстве жилого дома, дополнительному соглашению от --.--.---- г. к договору №-- от --.--.---- г. участия в долевом строительстве жилого дома с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми помещениями (строительный номер №--), жилого комплекса «Столичный», расположенного по адресу: РФ, РТ, городской округ ... ..., застройщик передает дольщику, а дольщик принимает в собственность объект долевого строительства ... ..., площадь ... ...,58 кв.м., общая площадь квартиры, после замером БТИ 99,9 кв.м., общая площадь квартиры по ЖК РФ статья 15 пункту 5, после замены БТИ 95,9 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество, площадь ... ... по адресу ... ..., составила 95,9 кв. м.

Кроме того, --.--.---- г. между ФИО5 и ФИО1 заключен договор № СТ2/№-- об уступке права требования по договору №№-- от --.--.---- г. участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому, цедент уступает, а цессионарий принимает на себя с согласия застройщика право требования цедента по передаче части своей доли по договору №№-- от --.--.---- г. участия в долевом строительстве жилого дома переменной этажности (17-ти, 19-ти, 20-ти и 22-х этажей) с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми помещениями (строительный номер №--), жилого комплекса «Столичный», расположенного по адресу: ... ..., в районе ... ..., ФИО3, ФИО4 с необходимыми для обслуживания данного дома инженерными сетями и коммуникациями, строительство которого ведет застройщик на арендуемом им земельном участке площадью 41747 кв.м., с кадастровым номером №--, на следующий объект долевого строительства – ... ..., общая проектная площадь 43,49 кв.м., общая проектная площадь согласно статье 15 ЖК РФ 41,93 кв.м., жилая проектная площадь – 11,94 кв.м., приведенная проектная площадь летних помещений – 1,56 кв.м., проектная площадь летних помещений – 3,13 кв.м.

--.--.---- г. между ООО «Столичный квартал» и ФИО1 заключен акт приема-передачи жилого помещения, согласно которого, в соответствии с договором № №-- об уступке права требования от --.--.---- г. (номер регистрации №-- от --.--.---- г.) по договору № №-- от --.--.---- г. участия в долевом строительстве жилого дома, дополнительному соглашению от --.--.---- г. к договору №-- от --.--.---- г. участия в долевом строительстве жилого дома с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми помещениями (строительный номер №--), жилого комплекса «Столичный», расположенного по адресу: РФ, РТ, городской округ ... ..., застройщик передает дольщику, а дольщик принимает в собственность объект долевого строительства ... ..., площадь ... ...,49, кв.м., общая площадь квартиры после замены БТИ – 43,4 кв.м., общая площадь квартиры по ЖК РФ – 41,5 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество, площадь ... ... по адресу ... ..., составила 41,5 кв. м.

Доводы истца основаны на нарушении ее имущественных прав передачей объектов недвижимости площадью меньшей по сравнению с первоначально согласованной сторонами в договорах долевого участия, а также условиями договоров, предусматривающих изменение площади спорных объектов долевого строительства менее, чем на 5% от общей площади без перерасчета цены договоров, что по мнению истца ущемляет ее права как потребителя.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от --.--.---- г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от --.--.---- г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Из пункта 4.2 договора № №-- участия в долевом строительстве жилого дома, следует, что при расхождении фактической общей площади объекта долевого строительства, что включает в себя в том числе площади лоджий, балконов, веранд, террас и холодный кладовых по результатам обмером организацией технической инвентаризации проектной площадью на 5 % и более, стороны производят перерасчет цены настоящего договора пропорционально изменению площади, исходя из стоимости одного квадратного метра указанной в пункте 4.1 настоящего договора.

Если общая площадь Объекта долевого строительства по результатам обмеров ОТИ окажется менее той, что указана в пункте 3.2 и/или в приложении №-- настоящего договора на 5 % и более, застройщик обязуется осуществить возврат дольщику излишне уплаченных средств, исходя из стоимости 1 кв.м., указанной в пункте 4.1 договора. Излишне уплаченные средства возвращаются дольщику на основании его письменного заявления в течение 10 банковских дней со дня получения застройщиком такого заявления.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Такими образом, договором долевого участия согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Согласно актам передачи, площадь объекта долевого строительства по договору в отношении ... ... уменьшилась на 4,5%, а площадь объекта долевого строительства по договору в отношении ... ... уменьшилась на 4,35%, в пределах предусмотренных сторонами пределов изменения (погрешности) размеров площади объектов долевого строительства.

Уменьшение площади спорных квартир не являются отступлением от условий договора, а условия договоров предусматривающие определенные пределы изменения площади объектов долевого строительства, не влекущие соразмерного изменения цены договора при передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства не противоречат требованиям законодательства о защите прав потребителей и не устанавливают каких-либо положений, ухудшающих права истца, являются правильными.

Статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Отличие проектной площади от фактической не является качественной характеристикой объекта, влияющей на степень пригодности товара для использования по назначению, поскольку договором может быть предусмотрено иное. Поскольку изменение площади квартиры составило менее 5% от общей площади, суд приходит к выводу об отсутствии существенных изменений проектной документации и оснований для взыскания с застройщика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора.

При изложенных обстоятельствах, требование ФИО1 о взыскании излишне оплаченных денежных средств подлежит оставлению без удовлетворения.

Исковые требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, штрафа и судебных расходов, удовлетворению не подлежат, поскольку являются производными от основного требования.

Руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Столичный квартал» о защите прав потребителей, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке сторонами в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, постановивший его.

Судья Ново-Савиновского

районного суда ... ... (подпись) И.А. Яруллин