РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Самара 6 декабря 2022 года
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,
при секретаре судебного заседания – Филатовой К.П.,
с участием представителя административного истца – ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1736/2022 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества фирма «Жилстрой» об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания,
установил:
закрытое акционерное общество фирма «Жилстрой» (далее также ЗАО фирма «Жилстрой», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 3 960 059, 74 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного выше нежилого здания, кадастровая стоимость которого, установленная по результатам очередной государственной кадастровой оценки, существенно превысила его рыночную стоимость, определенную Отчетом об оценке, тем самым затронуты права и обязанности общества, как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости здания.
С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.
Представитель Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» ФИО2 возражала против установления кадастровой стоимости спорного объекта, определенной отчетом об оценке, просила установить кадастровую стоимость нежилого здания равной рыночной стоимости в размере, установленном заключением судебной экспертизы, о чем представлены дополнительные письменные пояснения.
Административные ответчики Правительство Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, показания эксперта ООО «Логика» ФИО3, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц,… в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, ЗАО фирма «Жилстрой» является собственником нежилого административного здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 18.02.2022.
Кадастровая стоимость спорного нежилого здания утверждена приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 01.01.2021 в размере 8 112 120, 41 руб., о чем представлена выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18.02.2022.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Являясь собственником нежилого здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2022 год, утвержденный приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 22.10.2022 № 2233, административный истец обязан к уплате налога на имущество из его кадастровой стоимости, в связи с чем заинтересован в установлении действительной рыночной стоимости нежилого здания.
В обоснование заявленных требований обществом представлен отчет об оценке № <данные изъяты> от 15.07.2022, подготовленный оценщиком ООО «НПО «Азимут», согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на дату кадастровой оценки – 01.01.2021 составляет 3 960 059, 74 рублей.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» назначена судебная экспертиза на предмет установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из экспертного заключения от 10.10.2022, подготовленного экспертом ООО «Логика» ФИО3, следует, что по состоянию на 01.01.2021 итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № составляет 5 626 285 рублей.
В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
По мнению представителя административного истца, заключение судебной экспертизы не может являться допустимым доказательством по делу, поскольку содержит ошибки и неясности, вызывающие сомнения в его обоснованности. Полагает, что эксперт необоснованно не ввел корректировку на класс объекта в отношении объекта-аналога № 2, так как это торгово-офисный центр премиум класса; неверно определено техническое состояние объекта оценки; применяя метод прямой капитализации, эксперт не указал откуда взята ставка капитализации, нет ссылок на источник информации, расчета, что могло повлиять на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.
В разъяснение данного заключения судом допрошен эксперт ООО «Логика» ФИО3, которая содержащиеся в заключении выводы поддержала.
Как следует из разъяснений эксперта, исследуемый объект является административным зданием на территории производственно-складской базы, в связи с чем отнесен к сегменту рынка – коммерческая, торгово-офисная недвижимость. Из данного сегмента и были подобраны объекты-аналоги наиболее близкие к объекту исследования по основным ценообразующим характеристикам. Выводы относительно рынка продажи и аренды недвижимости, изложенные на странице 19 заключения были сделаны исходя из информации, полученной на коммерческой основе от ООО «Институт оценки и управления». На странице 26 заключения представлено объявление о продаже объекта-аналога № 1 – офисного здания. Данное объявление взято из архива объявлений с сайта «Авито», объявление обновлено 20.12.2020, то есть близко к дате оценки. Корректировка на состояние объектов-аналогов не введена, поскольку все аналоги находятся в удовлетворительном состоянии, пригодны к эксплуатации, как и объект исследования. Осмотр спорного объекта не проводился, так как экспертиза выполнялась на ретроспективную дату, необходимые сведения об объекте оценки получены из материалов дела, в том числе фотографий, содержащихся в отчете ООО «НПО «Азимут» из которых видно, что у объекта исследования стандартная отделка, не требующая ремонта и не относящаяся к дорогостоящему ремонту. Класс офисных зданий не учитывался, так как объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному классу, к одному сегменту. Данные о том, что аналог № 2 является торгово-офисным центром премиум класса отсутствуют. Поскольку объект-аналог № 2 находится в наиболее выгодном местоположении, применена понижающая корректировка на данный фактор. При применении метода прямой капитализации в доходном подходе коэффициент капитализации взят из справочника 2020 года под редакцией ФИО4, что указано на страницах 50-51 заключения.
Оценивая экспертное заключение ООО «Логика» и пояснения эксперта ФИО3 по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке спорного нежилого здания эксперт руководствовался требованиями законодательства об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте исследования; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; обоснование выбора объектов-аналогов, используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности. По форме и содержанию заключение экспертизы соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ.
Оснований полагать, что использованные экспертом объекты-аналоги подобраны с нарушением требований федеральных стандартов оценки, а при проведении расчетов допущены методологические или математические ошибки, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования, у суда не имеется.
Суд также учитывает, что исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки с 2010 года, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в исходе дела не заинтересован, экспертные выводы аргументированно разъяснил и подтвердил в судебном заседании.
Сомнения в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.
Оснований для установления кадастровой стоимости спорного нежилого здания в соответствии с отчетом об оценке № № от 15.10.2022, выполненным оценщиком ООО «НПО «Азимут», не имеется. В представленном отчете отражена недостоверная информация об объекте оценки в части указания на отсутствие отдельного входа в здание, вследствие чего необоснованно внесены корректировки арендных ставок аналогов по ценообразующему фактору «наличие отдельного входа»; не подтверждены фактическими данными сведения о том, что транспортная доступность объекта оценки имеет «значительные затруднения»; при введении корректировок на «транспортную доступность» оценщиком без каких либо обоснований самостоятельно введена дополнительная шкала значений данного фактора, смешение его с иными элементами сравнения; объекты-аналоги № 1 и № 4 в сравнительном подходе несопоставимы с оцениваемым объектом по ценообразующему фактору «тип объекта», поскольку являются встроенными помещениями, корректировки не введены; объект-аналог № 10 в доходном подходе имеет существенное отличие по фактору «функциональное назначение», так как в его состав входят производственные площади, однако понижающая корректировка на долю площади производственных помещений не введена, что в целом повлекло занижение рыночной стоимости объекта оценки. Указанные обстоятельства убедительно мотивированы в письменном отзыве ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» от 05.09.2022 и явились основанием к назначению судебной экспертизы, проведение которой было поручено ООО «Логика».
Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, суд полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости спорного нежилого здания, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, выводами судебной экспертизы, поскольку отчет об оценке выполнен с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не может быть признан допустимым и достоверным доказательством, определяющим значение рыночной стоимости спорного объекта.
Таким образом, административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы.
Из материалов дела следует, что датой обращения ЗАО фирма «Жилстрой» с иском в суд является 15.08.2022, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
административный иск закрытого акционерного общества фирма «Жилстрой» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 5 626 285 рублей.
Датой обращения ЗАО фирма «Жилстрой» с заявлением в суд считать – 15.08.2022.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья О.А. Калинникова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 16.12.2022.