Решение по делу № 2-3656/2023 от 26.09.2023 - о прекращении права собственности на незначительную долю в праве общей долевой собственности с выплатой компенсации.

Дело № 2-3656/2023

44RS0001-01-2023-000757-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2023 года г. Кострома

Свердловский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Тележкиной О.Д. при секретаре Подкопаеве В.В. с участием представителя истца ФИО1, третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО13, ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 о прекращении права собственности на незначительную долю в праве общей долевой собственности с выплатой компенсации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в Свердловский районный суд г. Костромы с иском к ФИО6, ФИО7, ФИО8 Просил признать ФИО6 утратившей право собственности на 2/30 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, 3-этажный, общей площадью 282,2 кв.м., лит. А, А1, А2, а, а1, а3, кадастровый №, по адресу: <адрес>, с выплатой ей денежной компенсации стоимости доли в размере 60000 руб., исходя из данных оценки рыночной стоимости доли в праве объекта недвижимости, признать за ФИО5 право собственности на 2/30 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, 3-этажный, общей площадью 282,2 кв.м., лит. А, А1, А2, а, а1, а3, кадастровый №, по адресу: <адрес>; признать ФИО29 утратившей право собственности на 1/60 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, 3-этажный, общей площадью 282,2 кв.м., лит. А, А1, А2, а, а1, а3, кадастровый №, по адресу: <адрес>, с выплатой ей денежной компенсации стоимости доли в размере 15000 руб., исходя из данных оценки рыночной стоимости доли в праве объекта недвижимости, признать за ФИО5 право собственности на 1/60 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, 3-этажный, общей площадью 282,2 кв.м., лит. А, А1, А2, а, а1, а3, кадастровый №, по адресу: <адрес>; признать ФИО30 утратившей право собственности на 2/60 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, 3-этажный, общей площадью 282,2 кв.м., лит. А, А1, А2, а, а1, а3, кадастровый №, по адресу: <адрес>, с выплатой ей денежной компенсации стоимости доли в размере 30000 руб., исходя из данных оценки рыночной стоимости доли в праве объекта недвижимости, признать за ФИО5 право собственности на 2/60 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, 3-этажный, общей площадью 282,2 кв.м., лит. А, А1, А2, а, а1, а3, кадастровый №, по адресу: <адрес>. Исковые требования мотивированы тем, что истцу принадлежит на праве общей долевой собственности 8/60 долей на жилой дом 3-этажный, общей площадью 282,2 кв.м., лит. А, А1, А2, а, а1, а3, кадастровый №, по адресу: <адрес>. Согласно исторической справке, собственником 3/30 долей в праве общей долевой собственности является ФИО6, собственником 1/60 доли – ФИО29, собственником 2/60 долей – ФИО30, собственником 5/30 долей – ФИО9 и ФИО3 (совместная собственность). Права указанных лиц не зарегистрированы в ЕГРН. Согласно выписке из ЕГРН от <дата>, доли в праве общей долевой собственности на дом принадлежат: 1/10 – ФИО2, 17/120 – ФИО4, 7/60 – ФИО10, 5/30 – ФИО11, 7/120 – ФИО13 В соответствии с заключением ООО «Проектно-строительное бюро» от 07.11.2022, выделение доли в праве долевой собственности в размере 2/30, 1/60, 2/60 в натуре невозможно. Согласно справке № 20 от 01.12.2022, рыночная стоимость доли в праве собственности 1/60 составляет 15000 руб., 2/60 – 30000 руб., 2/30 – 60000 руб. Поскольку ФИО6, ФИО7, ФИО8 не используют свое имущество, их доля не может быть выделена в натуре, то в соответствии со ст. 252 ГК РФ полагает возможным прекратить их право собственности с выплатой соответствующей размеру их долей компенсацией. Готовы ли остальные собственники выплатить ответчикам компенсацию, истцу неизвестно.

Определением судьи Свердловского районного суда г. Костромы от 07.07.2023 исковое заявление ФИО5 в части исковых требований к ФИО6 принято к производству суда с возбуждением настоящего гражданского дела, в части требований к ФИО7 - возвращено заявителю, в части требований к ФИО8 заявителю отказано в принятии искового заявления.

В судебном заседании истец ФИО5, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, не участвует.

Представитель истца ФИО1 исковые требования в рассматриваемой части поддержала по основаниям, изложенным в иске. Полагала, что доля ФИО5 является существенной. Поскольку он не может пользоваться домом по причине наличия многочисленных собственников меньших долей, доля ответчика, которая фактически домом не пользуется, подлежит прекращению в пользу истца с выплатой соразмерной компенсации. Пояснила, что истец является долевым собственником дома с 2007 года, долю приобрел по договору дарения, фактически в его пользование помещений не выделено. Домовладение ранее состояло из лит. А. и лит. Б. Правопредшественник истца пользовался помещением в лит. Б, который в настоящее время фактически разрушен. Истец имеет цель восстановления строения и выкупа соответствующей части земельного участка.

Ответчик ФИО6, ее представитель ФИО12, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не участвуют. В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО12 иск не признал. Полагал, что доли истца и ответчика различаются незначительно. При этом, исходя из сложившегося порядка пользования, истец не пользуется домом с момента приобретения доли, а ответчик имеет в пользовании помещения. Выделение долей в натуре в соответствии со СНиПами в любом случае будет затруднительно в данном доме.

Третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО13, ФИО4 в судебном заседании полагали исковые требования не подлежащими удовлетворению.

ФИО2 пояснила, что является собственником доли, проживает в доме с 2004 года в квартире 2Б. В настоящее время дом, фактически состоящий из лит.А, разделен на квартиры, которые используются собственниками: кв. 1 – ФИО3, кв. 2 – ФИО4, кв. 2Б – ФИО14, кв. 2В – ФИО13, кв. 4 – ФИО10 Квартиры 2А, 2Б, 2В. имеют признаки коммунальной квартиры, имеют места общего пользования. ФИО6 постоянно в квартире не проживает, но пользуется ею. Мезонин не используется, заброшен, владельцем является ФИО11 Ранее дом состоял из литеров А и Б, лит. Б уничтожен в результате пожара в 1990-е годы. Правопредшественник истца владел помещениями в лит.Б., собирался на его месте строить коттедж. ФИО37 являются потомками купца ФИО15, которому изначально принадлежал дом. Собственники пытались их разыскать, но информация в архивах отсутствует. Полагала, что истец, приобретая долю, знал, что на нее не приходится помещений для пользования.

ФИО3, ФИО13, ФИО4 поддержали доводы ФИО2

Третьи лица ФИО10, ФИО11, ФИО16, будучи извещенными, в судебное заседание не явились. В ходе рассмотрения дела ФИО10 полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу пп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом, в частности, когда производится отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК РФ.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

Таким образом, основанием для прекращения права общей долевой собственности одного из собственников без его согласия может являться совокупность следующих фактов: доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Как следует из материалов дела, здание по адресу: <адрес> состоит на кадастровом учете дважды с различными кадастровыми номерами № и №.

Согласно выпискам из ЕГРН от 19.09.2023, здание с кадастровым номером № состоит на кадастровом учете с 2012 года как ранее учтенный объект, представляет собой 2-этажный (в т.ч. 1 этаж подземный) многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, имеет площадь 265,1 кв.м., кадастровую стоимость 9082986,1 руб., в отношении объекта зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО3 5/30 долей 06.04.2023, ФИО6 2/30 доли 25.11.2020.

Здание с кадастровым номером № состоит на кадастровом учете с 28.11.2012 как ранее учтенный объект, представляет собой 3-этажный (в т.ч. 1 этаж подземный) жилой дом по адресу: <адрес> площадью 282,2 кв.м., кадастровой стоимостью 2345564,56 руб., расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №, в отношении объекта зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 1/10 19.07.2021, ФИО4 17/120 13.03.2020, ФИО10 7/60 21.10.2019, ФИО11 5/30 28.02.2017, ФИО5 8/60 18.05.2007, ФИО13 7/120 14.11.2005, ФИО3 5/30 долей 06.04.2023, ФИО6 2/30 доли 25.11.2020.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.09.2023, земельный участок с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира по адресу <адрес>, расположенного в границах участка, имеет площадь 1426+/-13.21, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. 26.05.2017 зарегистрировано право аренды на земельный участок по договору аренды № Д.0283 от 17.05.2017 с 17.05.2017 сроком на 49 лет с множественностью лиц на стороне арендатора: ФИО13, ФИО6, ФИО11, ФИО17 (правопредшественник ФИО10), ФИО3, ФИО16 (правопредшественник ФИО3), Присяжной Е.С. (правопредшественник ФИО2), ФИО5

Между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы («Арендодатель») и ФИО17, ФИО3, ФИО16, ФИО6, ФИО11, ФИО13, Присяжной Е.С., ФИО5 («Арендаторы») заключен договор аренды земельного участка № Д.0283 от 17.05.2017, согласно которому Арендодатель предоставил Арендаторам в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером №, расположенный но адресу: <адрес> (далее Участок), с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, и личного подсобного хозяйства, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, общей площадью 1426 кв.м.. Нa Участке расположен жилой дом, принадлежащий Арендаторам на праве общей долевой собственности. Участок расположен в зоне объекта археологического наследия города Костромы «Участок культурного слоя посада вдоль бывших ФИО18 и Никольской улиц». XIV-XVIII вв., подлежащий государственной охране согласно постановлению главы администрации Костромской области № 470 от 28.10.1999 года. Обязательства, по договору распределяются между Арендаторами пропорционально долям в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, указанный в пункте 1.2 Договора. Договор заключен сроком на 49 лет с даты его подписания Сторонами. Договором установлен размер арендной платы: площадь Участка (S общ.): 1426 кв. м. Кадастровая стоимость Участка (Кст): 2724458,56 руб. Коэффициент, учитывающий категорию арендатора (Ка): 1. Коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования земельных участков (Кв): 0,003. Коэффициент, соответствующий произведению годовых индексов потребительских цен в Костромской области (Ки): 1,243. Корректирующий коэффициент (Кк): 1. Арендная плата за год: А год = Кст х Ка х Кв к Ки х Кк = 10159,52 руб. Арендная плата за квартал А кв - А год/4 = 2539,88 руб. В том случае, если размер арендной платы рассчитывается меньше земельного налога, арендная плата устанавливается в размере земельного налога. Арендная плата для ФИО17: А год = 1185,28 руб. А кв = А год / 4 = 296,32 руб. Арендная плата для ФИО3: А год = 846,64 руб. А кв = А год / 4 = 211,66 руб. Арендная плата для ФИО16: А год = 846,64 руб. А кв = А год / 4 = 211,66 руб. Арендная плата для ФИО6: А год = 617,32 руб. А кв = А год / 4 = 169,33 руб. Арендная плата для ФИО11: А год = 1693,28 руб. А кв = А год / 4= 423,32 руб. Арендная плата для ФИО13: А год = 592,64 руб. А кв = А год / 4 = 148,16 руб. Арендная плата для Присяжной Е.С.: А год = 1015,96 руб. А кв = А год/4= 253,99 руб. Арендная плата для ФИО5: А год = 1354,6 руб. А кв = А год / 4 = 338,65 руб. Договором предусмотрено, что арендная плата по Договору вносится Арендаторами ежеквартально равными долями до 15 числа второго месяца отчетного (текущего) квартала путем перечисления на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Костромской области.

Согласно исторической справке ОГБУ «Костромаоблкадастр – Областное БТИ» от 13.07.2022, представленной истцом, имеется учетная запись, что домовладение принадлежало ФИО19 на основании сделки от 05.09.1883, в последующем в результате сделок и наследования право общей долевой собственности переходило к иным лицам, по состоянию на 2008 год принадлежало следующим лицам: ФИО16, ФИО3 5/30 совместная собственности на основании договора мены от 30.12.1993, ФИО6 2/30 на основании свидетельства о праве на наследство от 23.12.1996, ФИО20 5/30 по договору мены от 21.09.1995, ФИО7 1/60 по свидетельству о праве на наследство от 14.07.1961, ФИО8 2/60 по договору дарения от 17.11.1964, ФИО21 17/120 по договору дарения от 09.02.1977, Присяжная Е.С. 1/10 по договору дарения от 24.05.2004, ФИО17 7/60 по договору дарения от 14.05.2005, ФИО13 7/120 (право зарегистрировано 14.11.2005, правопредшественник – ФИО22 по договору дарения от 25.11.1991), ФИО5 (право зарегистрировано 18.06.2007, правопредшественник – ФИО23 по договору дарения от 02.06.1999).

Согласно материалам инвентарного дела домовладения № I-9304, представленным ОГБУ «Костромаоблкадастр – Областное БТИ», по данным последнего технического обследования на 13.03.2018 (сведений об изменении характеристик на момент рассмотрения дела не установлено), домовладение № по <адрес> из инвентарного дела, представляет собой двухэтажное основное строение лит. А, одноэтажный мезонин лит. А, одноэтажная пристройка лит. А1, двухэтажная пристройка лит. А3 (документы на пристройку не представлены).

Согласно экспликации к техническому плану здания и пояснениям сторон в судебном заседании, домовладение включает 7 квартир: квартиры 1, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 4, общая площадь помещений здании составляет 272,8 кв.м.

В подвале здания расположены квартира 1 площадью 68,6 кв.м. (самовольно возведенная или переоборудованная площадь 68,6 кв.м.), используемая ФИО3, состоящая из кухни 13,8 кв.м., жилых комнат 5,9 кв.м., 19,2 кв.м., 13,4 кв.м., ванной 5,1 кв.м., коридора 9,5 кв.м.; квартира 4 площадью 32,4 кв.м., используемая ФИО10, состоящая из кухни 7,8 кв.м., жилых комнат 11,1 кв.м. и 13,5 кв.м.

На первом этаже здания расположены: квартира 2 площадью 53,9 кв.м., используемая ФИО4, состоящая из кухни 17,7 кв.м., коридора 8,1 кв.м., жилой комнаты 25,5 кв.м., ванной 2,6 кв.м.; квартира 2а площадью 15,7 кв.м., используемая ФИО6, состоящая из жилой комнаты 10,1 кв.м и кухни 5,6 кв.м; квартира 2б, используемая ФИО2 и состоящая из коридора 3,4 кв.м., жилых комнат 14,5 кв.м., 14,3 кв.м., кухни 2,5 кв.м.; квартира 2в площадью 15 кв.м., используемая ФИО13, состоящая из кухни 7,1 кв.м., жилой комнаты 7,9 кв.м.

На втором этаже здания (мезонин лит. А) расположена квартира 3 площадью 52,2 кв.м., используемая ФИО11, состоящая из прихожей 9,9 кв.м., коридора 3,6 кв.м., кухни 10,2 кв.м., жилых комнат 12,3 кв.м., 16,5 кв.м.

По информации МКУ г. Костромы «Центр регистрации граждан» по состоянию на 06.03.2023, согласно поквартирным карточкам, в квартирах указанного домовладения зарегистрированы: кв. 1 – ФИО3 (владелец) с 20.01.1994, ФИО24 (сын), ФИО25 (сын); в кв. 2 ФИО4 (владелец) с 22.04.2020, ФИО26 (дочь), ФИО27 (внук); в кв. 2а никто не зарегистрирован, в поквартирной карточке указана собственник ФИО6; в кв. 2б – ФИО2 (владелец) с 01.12.2004, Присяжная Е.С. (дочь), ФИО28 (дочь), ФИО31 (муж); в кв. 2в – ФИО13 (владелец) с 14.12.2005; в кв. 3 никто не зарегистрирован, в поквартирной карточке указан последний собственник ФИО32; в кв. 4 зарегистрированы по месту пребывания ФИО33, ФИО34, в поквартирной карточке указан собственник ФИО10 Кроме того, представлена поквартирная карточка на кв. 5 указанного домовладения, расположенную в лит. Б, указан последний собственник ФИО35 8/60, а также, что по тех. паспорту от 15.07.2007 лит.Б утратил функциональное значение, остался один фундамент; в квартире никто не зарегистрирован.

Согласно представленной ООО «Новатэк-Кострома» в материалы дела истории начислений и платежей в отношении квартиры по адресу: <адрес>, абонент ФИО6, за период 01.01.2003 по 01.09.2023 систематически начислялась плата и производились платежи за услуги газоснабжение природным газом, общая сумма начислений – 111887,95 руб., платы – 111225,16 руб., сальдо на 01.09.2023 - 662,79 руб. Последняя оплата услуги собственником состоялась 01.08.2023 в сумме 2073,43 руб.

В обоснование исковых требований ФИО5 представлено заключение ООО «Проектно-строительное бюро» от 07.11.2022, согласно которому в результате исследования установлено, что при выделении в натуре доли в праве в жилом доме по адресу: <адрес> общей площадью 342,1 кв.м., в т.ч. жилая площадь 164,5 кв.м., часть жилых помещений находятся в подвальном этаже (п. 5.10_ площадью 63,4 кв.м., часть помещений находятся на втором этаже (мезонин), где высота помещений 1,82 м., менее 2,5 м. (площадь 28,2 кв.м.) (п. 5.12). Исключив эти площади 63,4 кв.м. и 28,8 кв.м. (164-63,4-28,8 =72,3 кв.м.) получаем жилую площадь 72,3 кв.м. Выделяемая в натуре доля в праве 2/30 ФИО6 составит 72,7/30х2=4,52 кв.м. Выделить в натуре долю ФИО6 невозможно в связи с нарушением СП 54.13330.2022 п. 5.11 (площадь жилой комнаты (спальни) должна быть не менее 8 кв.м.).

В обоснование заявленной к выплате компенсации представлена справка № 20 от 01.12.2022 о стоимости объекта недвижимости эксперта ФИО36, согласно которой, проведя приблизительные расчеты, эксперт установил, что ориентировочная рыночная стоимость долей жилого дома (объект индивидуального жилищного строительства), расположенного по адресу: <адрес>, без учета стоимости прав на прилегающий земельный участок по состоянию на 01.12.2022 составляет: 2/30 доли в праве – 60000 руб.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело по заявленным исковым требованиям.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства и представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, при которых возможен принудительный выкуп доли ответчика по требованию истца.

При этом суд учитывает, что ФИО6 возражает против выплаты ей истцом денежной компенсации за ее долю в праве общей долевой собственности, в соответствии со сложившимся на протяжении длительного времени порядком пользования домом фактически использует квартиру 2А, оплачивает коммунальные услуги, у нее наличествует интерес в использовании данного имущества, ее доля в праве не является незначительной.

Обстоятельства пользования ФИО6 принадлежащим ей имуществом подтверждены материалами дела и пояснениями третьих лиц. То, что ответчик не проживает постоянно в квартире, а только систематически пользуется, посещает квартиру, не свидетельствует об отсутствии ее интереса в использовании принадлежащей ей доли.

Заключение ООО «Проектно-строительное бюро», представленное истцом, суд не находит обоснованным в части определения площади, приходящейся на долю ответчика, поскольку в рамках рассмотрения дела установлено, что долевыми собственниками, кроме истца ФИО5 и отсутствующих собственников Т-ных, используются все помещения домовладения, в том числе в подвальном помещении и мезонине, что не является нарушением законодательства со стороны собственников. Оснований к определению площади, приходящейся на долю ответчика, с исключением площадей помещений подвала и мезонина не имеется.

Исходя из общей площади помещений домовладения, согласно последней экспликации к техплану БТИ, площадь, приходящаяся на долю ФИО6, составит 272,2/30х2=18 кв.м., что более фактически используемой ею площади квартиры 15,7 кв.м.

Истец приобрел долю в праве собственности в домовладении позднее ответчика при сложившмся порядке пользования ею квартирой 2а.

При изложенных обстоятельствах оснований к удовлетворению иска ФИО5 не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к ФИО6 о прекращении права собственности на незначительную долю в праве общей долевой собственности с выплатой компенсации оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья О.Д. Тележкина