Дело №

50RS0№-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июня 2025 года.

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Брижевской И.П.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Самолет-Путилково» о возмещении расходов на устранение недостатков, взыскании неустойки, признании пункта договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Самолет-Путилково» о возмещении расходов на устранение недостатков, взыскании неустойки, признании пункта договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Самолет-Путилково» ООО «Самолет-Недвижимость МСК» был заключен договор № ПУТ-3/24/7-462207433 участия в долевом строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Самолет-Недвижимость МСК» и истцом было заключено соглашение об уступке прав требования № ПУТ-3/24/18-950390402УИ по Договору участия в долевом строительстве ПУТ-3/24/7-462207433 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик обязался построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – <адрес> по адресу: <адрес>, д. Путилково, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана застройщиком по Акту приема-передачи объекта долевого строительства.

В процессе эксплуатации в квартире были обнаружены строительные недостатки.

Для установления факта наличия недостатков в квартире, определения причин их возникновения и стоимости их устранения истец обратился в независимую экспертную организацию. По итогам проведения экспертизы, величина затрат на восстановительный ремонт составила 732950 рублей 33 коп.

Истец ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направил претензию о добровольном урегулировании спора – возмещении расходов на устранение недостатков, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

На основании изложенного истец обратился с настоящим иском в суд и, уточнив заявленные требования, просит взыскать с ответчика:

-сумму расходов на устранение недостатков в размере 262787 рублей 69 коп.,

-неустойку за просрочку удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства из расчета 2627 рублей 88 коп. за каждый день просрочки,

-компенсацию морального вреда в сумме 50000 рублей,

-штраф в размере 5% от взысканной суммы,

-судебные расходы по оплате нотариальных услуг в размере 2500 рублей,

-расходы по оплате услуг эксперта 70000 рублей.

Кроме того, просит признать недействительным п. 3.5 договора участия в долевом строительстве № ПУТ-3/24/7-462207433 от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчика в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия сумму в размере 58508 рублей 27 коп.

Истец в суд не явился. О времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом – судебными извещениями.

Представитель ответчика по доверенности – ФИО4 в судебном заседании возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Положениями части 1 статьи 7 Федерального закона №–ФЗ установлена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона №–ФЗ).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Самолет-Путилково» ООО «Самолет-Недвижимость МСК» был заключен договор № ПУТ-3/24/7-462207433 участия в долевом строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Самолет-Недвижимость МСК» и истцом было заключено соглашение об уступке прав требования № ПУТ-3/24/18-950390402УИ по Договору участия в долевом строительстве № ПУТ-3/24/7-462207433 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик обязался построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – <адрес> по адресу: <адрес>, д. Путилково, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана застройщиком по Акту приема-передачи объекта долевого строительства.

В процессе эксплуатации в квартире были обнаружены строительные недостатки.

Для установления факта наличия недостатков в квартире, определения причин их возникновения и стоимости их устранения истец обратился в независимую экспертную организацию. По итогам проведения экспертизы, величина затрат на восстановительный ремонт составила 732950 рублей 33 коп.

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением суда по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), выявленных в процессе исследования квартиры истца составляет – 262787 рублей 69 коп.

Суд принимает данное заключение в качестве доказательства по делу, поскольку оно выполнено лицами, обладающими специальными познаниями в данной области, эксперты были предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, их выводы научно обоснованы, мотивированы, согласуются с материалами гражданского дела, не допускают двойного толкования. Заключение судебной экспертизы полностью соответствует требованиям законодательства о судебно-экспертной и оценочной деятельности. Данное заключение не вызывает сомнений у суда, выводы такового не опровергнуты допустимыми и достоверными доказательствами.

Разрешая возникший спор и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика в счет возмещения расходов на устранение недостатков строительства указанной выше суммы.

В своих возражениях на исковое заявление ответчик указывает, что требование истца о взыскании расходов на устранение недостатков строительства не подлежит удовлетворению, поскольку гарантийный срок на отделочные работы и материалы составляет 1 год со дня передачи истцу объекта долевого строительства.

Согласно Приложению № к договору участия в долевом строительстве № ПУТ-3/24/7-462207433 от ДД.ММ.ГГГГ гарантийный срок на отделочные работы и отделочные материалы, сантехнические и столярные изделия, указанные в настоящем приложении составляет 1 (один) год со дня передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, либо составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указывалось выше, договор долевого участия заключен ДД.ММ.ГГГГ, соглашение об уступке прав требования по договору заключено между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действующей на момент заключения договора, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Согласно ч. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, в той же редакции, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Согласно ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, в редакции, действующей в момент заключения сторонами договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, с учетом позиции, изложенной в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-АД14-7399 и определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС19-24320, суд считает, что условие об установлении в Приложении № к договору участия в долевом строительстве № ПУТ-3/24/7-462207433 от ДД.ММ.ГГГГ, гарантийного срока на отделочные работы в 1 год не соответствовало действующему на тот момент законодательству, поскольку такой срок не мог составлять менее чем пять лет в силу закона.

При таких обстоятельствах, довод представителя ответчика о том, что требование истца о взыскании расходов на устранение недостатков строительства не подлежит удовлетворению, поскольку гарантийный срок на отделочные работы и материалы составляет 1 год со дня передачи истцу объекта долевого строительства, не может быть принят во внимание судом.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Таким образом, часть 4 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ограничивает размер денежных сумм, взыскиваемых с застройщика судом по требованию участника долевого строительства по указанным в ней видам требований тремя процентами от цены договора, если таким договором не предусмотрена уплата денежных средств в большем размере.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" данная норма вступила в силу с ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона N 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Суды не раз выражали позицию, что одним из элементов публичного порядка Российской Федерации является принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности, предполагающий восстановление нарушенного права, но не обогащение в результате защиты нарушенного (оспоренного) права. Принцип законности судебного решения, включающий в себя в широком смысле законность, обоснованность, мотивированность, окончательность судебного акта, является основополагающим принципом российского права, поскольку только таким актом устанавливается правовая определенность спорных отношений и определяются взаимные права и обязанности их участников (например, определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 306-ЭС22-6854).

Вышеназванная часть 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно постановленное по делу решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона N 482-ФЗ, при разрешении судами дел после ДД.ММ.ГГГГ, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Во взаимосвязи с изложенным, принимая во внимание, что решение суда по данному делу, возлагающее на застройщика обязанность выплатить участнику долевого строительства убытки, постановлено после ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, оно вступит в законную силу после указанной даты, суд приходит к выводу, что размер убытков в виде расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства (а также неустойки и штрафа) в данном случае подлежит ограничению установленной законом суммой, которая не может превышать трех процентов от цены договора, учитывая, что уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в качестве расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере, не превышающим трех процентов от цены договора.

Стоимость квартиры, согласно соглашению об уступке прав требования № ПУТ-3/24/18-950390402УИ от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № ПУТ-3/24/7-462207433 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между сторонами составляет 7837941 рубль 34 коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 235138 рублей 24 коп., что равно 3% цены договора.

Также истцом заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение срока возмещения расходов на устранение недостатков начиная с ДД.ММ.ГГГГ, а также штрафа, предусмотренных ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Вместе с тем, учитывая положения ч. 4 ст. 10 указанного выше Федерального закона о том, что общая сумма подлежащая взысканию в счет возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков не может превышать три процента от цены договора, уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором, заключенным между сторонами, требования истца о взыскании таких неустойки и штрафа удовлетворению не подлежат.

На основании ч. 2 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, учитывая, что судом установлен факт нарушения прав истца как участника долевого строительства, исходя из характера физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцу, и представленных сторонами доказательств, с ответчика подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 20000 руб., что, по мнению суда, является соразмерным и разумным.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика в счет соразмерного снижения стоимости объекта денежных средств в размере 58508 рублей 27 коп. и признании недействительным пункта 3.5 договора участия в долевом строительстве № ПУТ-3/24/7-462207433 от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующим выводам.

Как было установлено судом, объектом долевого строительства является жилое помещение, назначение: квартира, этаж 5, проектный №, общая площадь (без учета балконов, лоджий и др. летних помещений) 35,57 кв.м., общая приведённая площадь (с учётом лоджий и/или балконов и/или террас) 36,17 кв.м.

Согласно п. 3.3 договора, цена договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.4. и 3.5. договора. В иных случаях цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению Сторон.

В соответствии с пунктом 3.5 договора, если после ввода объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № к договору, более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору на разницу между общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору и фактической общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства расположенный на 5 этаже по адресу: <адрес>, городской округ Красногорск, д. Путилково, <адрес>, состоящее из 1 комнат, общей площадью 35,30 кв.м, общей площадью с учетом балконов и/или лоджий 35,90 кв.м.

Принимая во внимание, что выявленное несоответствие фактической площади (35,90 кв.м) и проектной площади объекта (36,17 кв.м) составило менее чем на 1 кв. м, следовательно, указанное несоответствие не противоречит п.3.5 договора участия в долевом строительстве № ПУТ-3/24/7-462207433 от ДД.ММ.ГГГГ В связи с этим, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании в счет соразмерного снижения стоимости преданного объекта денежных средств в размере 58508 рублей 27 коп.

Из смысла вышеприведенных условий договора участия в долевом строительстве следует, что стороны договорились о том, что участнику долевого строительства не возвращаются денежные средства за разницу площадей в случае изменения площади объекта менее, чем на 1 кв.м. Истец собственноручно подписал договор участия в долевом строительстве, то есть имеются основания полагать, что с данным условием истец был ознакомлен при подписании договора.

На основании изложенного исковые требования о признании недействительным пункта 3.5 договора участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств в указанной сумме не подлежат удовлетворению

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и лишь ограничил сумму подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца исходя из установленного законом размера, суд считает, что требование истца о взыскании расходов по оплате услуг эксперта в размере 70000 рублей, расходов по оплате нотариальных услуг в размере 2500 рублей подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

Исходя из положений постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № суд полагает, что имеются основания для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда в части взысканных сумм расходов на устранение недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в пользу государства подлежит взысканию госпошлина в размере 7378 рубля 46 коп.

Руководствуясь ст.ст. 193–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Путилково» в пользу ФИО1 стоимость затрат на устранение строительных недостатков в размере 235138 рублей 24 коп., компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, расходы по оплате услуг эксперта 70000 рублей, расходы по оплате нотариальных услуг 2500 рублей, а всего взыскать 327638 рублей 24 коп.

В удовлетворении исковых требований о взыскании расходов на устранение недостатков в большем размере, взыскании неустойки, признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств излишне уплаченных по договору, взыскании штрафа, взыскании компенсации морального вреда в большем размере – отказать.

Предоставить ООО СЗ «Самолет-Путилково» отсрочку исполнения решения суда в части взысканных сумм расходов на устранение недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскать с ООО СЗ «Самолет-Путилково» в доход государства государственную пошлину в размере 7378 руб. 46 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: И.П. Брижевская

Мотивированное решение составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.П.Брижевская