РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 мая 2023 года г. Губкин

Губкинский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Грешило Н.В.,

при секретаре Беспаловой Ю.А.,

с участием:

представителей административного истца ФИО5,

ФИО9,

с участием представителя административного

ответчика ФИО6,

без участия административного истца, извещенного своевременно, надлежащим образом о судебном заседании,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании незаконными действий по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и просит суд признать незаконными его действия по внесению изменений в сведения в Единый государственный реестр недвижимости о сроке аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 4402620 кв.м. (440,2 га), расположенного в границах АОЗТ «Мелавское», так как они привели к нарушению его прав по распоряжению принадлежащим ему земельным участком.

Указывает на то, что изменения в сведения в Единый государственный реестр недвижимости были произведены на основании незаконного решения общего собрания участников долевой собственности от 05.11.2022 года, которому в ходе проведения правовой экспертизы административным ответчиком не была дана надлежащая оценка на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 24.07.2020 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Закона об обороте земель).

В силу п. 4.1 ст. 14.1 указанного закона общее собрание вправе принимать решения только по вопросам, которые включены в повестку дня общего собрания. Общее собрание не вправе изменять повестку дня общего собрания.

Государственным регистратором, в нарушение вышеуказанных норм права, при проведении правовой экспертизы не было учтено, что повестка дня общего собрания, опубликованная в газете «Муниципальный вестник» от 15.09.2022 года, не предусматривала принятия распорядительных решений в отношении земельного участка с кадастровым номером №, в том числе, продление срока договора аренды от 14.11.2012 года.

В судебном заседании представители административного истца поддержали заявленные требования.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области по доверенности ФИО6 возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в представленных письменных возражениях.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 14.11.2012 года между ФИО2 (арендатор) и участниками общей долевой собственности (арендодатели) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 4402620 кв.м. (440,2 га) сроком на 10 лет.

15.09.2022 года в газете «Муниципальный вестник» (л.д.99) было размещено объявление о проведении в 11-00 часов 05.11.2022 года общего собрания участников общей долевой собственности указанного земельного участка с вопросами повестки дня. В повестку дня входили, в том числе, вопросы избрания лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при заключении договора аренды земельного участка; условия договора аренды.

Как следует из протокола (л.д. 21-27), на общем собрании было принято решение об избрании ФИО8 лицом, уполномоченным без доверенности от имени участников долевой собственности действовать, в том числе, при заключении договора аренды земельного участка, дополнительных соглашений к нему и др.; согласованы условия договора аренды.

Между ФИО7 и участниками общей долевой собственности, от имени которых без доверенности действовала ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 4402620 кв.м. (440,2 га) от ДД.ММ.ГГГГ.

В этот же день ФИО7 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области было подано заявление о государственной регистрации данного соглашения.

К заявлению (л.д.97) было приложено дополнительное соглашение от 08.11.2022 года к договору аренды от 14.11.2012 года, протокол общего собрания участников долевой собственности от 05.11.2022 года, газета «Муниципальный вестник» от 05.09.2022 года (л.д.98).

По итогам проведения правовой экспертизы представленных документов 18.11.2022 года государственным регистратором было принято положительное решение о проведении регистрационных действий в отношении соглашения к договору аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

В силу пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка на срок более года должен быть заключен в письменной форме.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 25, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 12 Закона об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, правила названного кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также ст. 13 и 14 этого закона.

Статья 14 Закона об обороте земель закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельхозназначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п. 1, подп. 6 и 7 п. 3).

Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (п. 4).

Поскольку решения, касающиеся владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельхозназначения, принимаются общим собранием участников долевой собственности при наличии установленного законом кворума, являются обязательными как для участников, голосовавших за принятие данного решения, так и для участников, которые голосовали против либо не принимали участия в собрании, договор аренды заключается уполномоченным общим собранием лицом от имени всех участников общей долевой собственности.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят, в том числе, из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в представленных документах, сведениям о данном объекте, содержащимся в ЕГРН; наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица. (подпункты 1,3,4 пункта 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2017 г. № 278).

В случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании), в том числе, устанавливает: наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие ограничения права, обременения объекта недвижимости (в том числе проверяет, имеются ли в ЕГРН актуальные (непогашенные) записи, свидетельствующие о наличии ограничений права, обременений объекта недвижимости); соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лица, не являющегося собственником имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных федеральным законом случаях (пункт 223 Административного регламента).

Государственный регистратор прав проверяет действительность иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации прав, в том числе, проверяет их надлежащее оформление (пункт 226 Административного регламента).

Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания) а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).

Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты, или из самих нормативных положений (п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)).

При обращении в суд с требованиями о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости административным истцом не было учтено, что исходя из смысла и содержания вышеуказанных норм права, государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям и решениям участников долевой собственности, наделенных соответствующими правами на распоряжение земельным участком.

Распоряжение земельным участком, находящемся в долевой собственности, как того требуют нормы ст. 14 Закона об обороте земель, было осуществлено в соответствии с решением участников, принятым на общем собрании 05.11.2022 года, которое никем не оспорено, не признано недействительным.

Исходя из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, решения, действия(бездействия) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

При этом обязанность по доказыванию законности оспариваемых решений, действий (бездействий) возлагается на органы и лиц, которые их приняли или совершили, а обязанность по доказыванию того, какие права и свободы нарушены этими решениями, действиями (бездействием), соответственно на лицо, которое их обжалует.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу, что при осуществлении государственной регистрации по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о сроке аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства общей площадью 4402620 кв.м. (440,2 га), расположенного в границах АОЗТ «Мелавское» требования закона и права административного истца не были нарушены, соответственно, административный иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 196 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о признании незаконным действий по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Губкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В. Грешило