Гражданское дело №...
54RS0№...-07
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 мая 2025 г. г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего Григораша Н.В., при секретаре Ликонцевой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о применении последствий недействительности сделки,
установил:
Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о применении последствий недействительности сделки, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области поступила информация о выявлении факта государственной регистрации перехода права собственности на доли (1/100 и 99/100) в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №...:042201:1619 в пользу ФИО3
Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером №...:042201:1619 с местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, ФИО4 сельсовет, обладает следующими характеристиками: площадь 1812841,56 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельского хозяйства, правообладателем является ФИО3 (общая долевая собственность 1/100 от ДД.ММ.ГГГГ №№...:042201:1619-54/170/2024-11 и 99/100 от ДД.ММ.ГГГГ №№...:042201:1619-54/177/2024-6).
Ранее вышеуказанный земельный участок принадлежал на праве собственности в соответствующих долях ФИО1 и ФИО2
Истец уполномочен представлять интересы Новосибирской области в вопросе реализации преимущественного права покупки, а также защищать данное преимущественное право, в случае его нарушения при совершении сделок, направленных на отчуждение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. До даты совершения сделок купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером №...:042201:1619 ФИО1, ФИО2 не уведомляли Правительство Новосибирской области о намерении продать земельный участок, что свидетельствует о совершении сделок с нарушением преимущественного права покупки.
Истец считает, что конечной целью ФИО1, ФИО2 являлась именно продажа земельного участка с кадастровым номером №...:042201:1619 из земель сельскохозяйственного назначения в целом, что подтверждается в том числе и наличием заключенных договоров купли-продажи в течении небольшого промежутка времени – с ФИО3, в нарушение преимущественного права покупки Новосибирской области.
Истец считает, что ответчиками нарушена процедура продажи земельного участка с кадастровым номером №...:042201:1619 из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная положениями Федерального закона № 101-ФЗ и Закона Новосибирской области №..., а именно не соблюдено обязательство по извещению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (Правительства Новосибирской области) поскольку именно субъект Российской Федерации, в данном случае Новосибирская область обладает преимущественным правом на приобретение продаваемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Отчуждение ФИО1 и ФИО2 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №...:042201:1619 в обход соблюдения требований законодательства привело к нарушению права Новосибирской области на реализацию преимущественного права на приобретение продаваемого земельного участка, предусмотренного законами.
Вместе с тем, учитывая, что между ФИО3, ФИО1 и ФИО2 было заключено два договора купли-продажи на доли в общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №...:042201:1619 спустя короткое время, то однозначно усматривается, что конечной целью преследовалось именно полное отчуждение продаваемого земельного участка в обход направления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (Правительство Новосибирской области). Вышеуказанные выводы подтверждаются ответами департамента земельной политики, имущественных отношений и госсобственности министерства сельского хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №... и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №....
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В связи с тем, что сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №...:042201:1619 являются ничтожными в силу положений Федерального закона №101-ФЗ, они не создают никаких правовых последствий, таким образом, последствиями признания недействительными таких сделок является двусторонняя реституция. Истец считает, что поскольку такие сделки являются ничтожными, они не могут являться основанием регистрации перехода права собственности, в связи с тем, что сделки заключены в нарушение пункта 4 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ.
Истец считает, что нарушено право Новосибирской области в лице департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, предусмотренное положениями Федерального закона № 101-ФЗ и Закона Новосибирской области №... на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в преимущественном порядке. Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области является исполнительным органом Новосибирской области уполномоченным на приобретение в государственную собственность Новосибирской области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в рамках Федерального закона № 101-ФЗ (преимущественное право), учитывая, что ответчиками нарушен порядок продажи земельного участка, предусмотренный настоящим законом, следовательно сделки по продаже 99/100 и 1/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером №...:042201:1619, заключенные между ФИО3, ФИО1, ФИО2 являются ничтожными и подлежат применению последствия их недействительности. По мнению истца, усматривается недобросовестное поведение ответчиков, выразившееся в несоблюдении требований действующего законодательства в части не направления извещения о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №...:042201:1619, что в полной мере противоречит требованиям Федерального закона № 101-ФЗ.
Так следствием недействительности сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером №...:042201:1619 является его возврат в собственность продавцам – ФИО1 и ФИО2 путем исключения из ЕГРН права собственности ФИО3
Кроме того в департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области от Управления Росреестра по Новосибирской области договоры купли- продажи, заключенные между ФИО3, ФИО1, ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не поступили.
Истец, уточнив исковые требования, просит применить последствия недействительности сделок (договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №...:042201:1619), заключенных между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, возвратить стороны в первоначальное положение путем исключении из Единого государственного реестра недвижимости записей (от ДД.ММ.ГГГГ №№...:042201:1619-54/170/2024-11 и 99/100 от ДД.ММ.ГГГГ №№...:042201:1619-54/177/2024-6) о государственной регистрации права на доли в праве общей долевой собственности ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №...:042201:1619, вернуть земельный участок в собственность ФИО1 и ФИО2
В судебное заседание представитель истца Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просил рассмотреть дело в её отсутствие.
Ответчики ФИО2, ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в полном объеме в исковых требованиях Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области. Согласно положениям статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ No 101-?3 продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган РФ, поскольку данный орган имеет преимущественное право покупки. В связи с тем, что в данной статье не указано, что при продаже долей продавец обязан также извещать уполномоченный орган, в связи с этим он, ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ при заключении договора купли-продажи доли в земельном участке с кадастровым номером №...:042201:1619 нe известили уполномоченный орган. В дальнейшем, когда Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области подал иск, ответчиками было направлено извещение с предложением о выкупе земельного участка, на что получили ответ Департамента об отказе в выкупе данного земельного участка. Также в судебном заседании на прямой вопрос к представителю Департамeнтa c предложением о выкупе данного земельного участка, Департамент уклонился от выкупа земельного участка. Oтвет Департамента об отказе в приобретении земельного участка приобщен к материалам дела. Также Департамент ссылается на пункт 2 статьи 170 ГК РФ, согласно которой необходимо доказать, что сделка прикрывала другую сделку либо она была исполнена на иных условиях. При этом истцом не представлено ни одного доказательства, что данная сделка была незаконной. Так как переход права на земельный участок был зарегистрирован в ЕГРН, из чего следует, что он законен. Считает, что Департамент не вправе требовать возврата нас в исходное положение, в связи с тем, что продавец и покупатель твердо выразили свою волю в продаже и покупке данного земельного yчастка и согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ истец вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, чего не было сделано истцом.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области и ООО «Нива» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Выслушав пояснения ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Буквальное толкование ст. 168 ГК РФ исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в пунктах 73 - 75 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" позволяют сделать следующий вывод: по общему правилу сделка, противоречащая закону или иному правовому акту, оспорима. Ничтожной сделка будет являться в следующих случаях: если она посягает на публичные интересы, если нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц, если на ничтожность сделки указано в ГК РФ или ином законе.
Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно пункту 2 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка, по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным данной статьей (пункт 3 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав на земельный участок, земельный участок с кадастровым номером №...:042201:1619 с местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, ФИО4 сельсовет, обладает следующими характеристиками: площадь 104 000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельского хозяйства, правообладателем является ФИО3 (общая долевая собственность 1/100 от ДД.ММ.ГГГГ №№...:042201:1619-54/170/2024-11 и 99/100 от ДД.ММ.ГГГГ №№...:042201:1619-54/177/2024-6).
Ранее вышеуказанный земельный участок принадлежал на праве собственности в соответствующих долях ФИО1 и ФИО2
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 54:23:051301:1633, площадью 104 000 кв.м, имеет кадастровую стоимость 1 812 841,56 рублей.
Согласно письма Министерства сельского хозяйства Российской Федерации №... от ДД.ММ.ГГГГ случай отчуждения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения путем заключения нескольких договоров купли-продажи в отношении доли в праве собственности на такой земельный участок в течении небольшого промежутка времени по мнению Департамента, является нарушением земельного законодательства, поскольку в результате заключения вышеуказанных договоров купли-продажи фактически произведено отчуждение земельного участка целиком с нарушением преимущественного права субъекта Российской Федерации на покупку такого земельного участка. Кроме того, по мнению Департамента, сделки по продаже долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, целью которых является продажа такого земельного участка целиком, могут быть квалифицированы как притворные сделки.
Согласно письма Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №... сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Согласно письма Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №...-ТГ/23 конечной целью была продажа продавцом покупателю именно Участка, что было осуществлено путем заключения двух сделок (по продаже долей в праве общей собственности на Участок), причем «второй» договор купли-продажи «оставшейся» доли в праве общей долевой собственности на Участок был удостоверен нотариально.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что ответчики ФИО1, ФИО2, являясь собственниками земельного участка площадью 104 000 кв.м, с кадастровым номером №...:042201:1619, расположенный по адресу: <адрес>, Новосибирский район, ФИО4 сельсовет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ продали участок ответчику ФИО3 по частям, имея целью продажу всего земельного участка целиком, совершили две притворные сделки. При этом ФИО1 и ФИО2 в нарушение п. 2 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не известили в письменной форме Правительство Новосибирской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
Согласно договора купли-продажи доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО1 (продавец) продали ФИО3 (покупатель) 99/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №...:042201:1619 с местоположением: <адрес>, Новосибирский район, ФИО4 сельсовет, обладает следующими характеристиками: площадь 104 000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельского хозяйства, цена отчуждаемой части земельного участка составляет 100 000 руб.
Согласно договора купли-продажи доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО1 (продавец) продали ФИО3 (покупатель) 1/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №...:042201:1619 с местоположением: <адрес>, Новосибирский район, ФИО4 сельсовет, обладает следующими характеристиками: площадь 104 000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения сельского хозяйства, цена отчуждаемой части земельного участка составляет 1 000 руб.
Согласно ответа Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ, извещение o намерении продать земельный участок с кадастровым номером №...:042201:1619, площадью 104 000 кв. м, местоположением: Новосибирская область, <адрес>, с/с ФИО4, по цене 101 000 (Сто одна тысяча) рублей рассмотрено. Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, действующий на основании Положения о департаменте имущества и земельных отношений Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №...-п, уведомляет об отказе от покупки земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 8 Закона Вы вправе продать указанный земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.
К доводам ответчика ФИО3 о направлении в адрес истца извещения о намерении продать спорный земельный участок, суд относится критически, поскольку только когда Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области подал иск, ответчиками было направлено извещение с предложением о выкупе земельного участка, на что получили ответ Департамента об отказе в выкупе данного земельного участка.
По смыслу статьи 431 ГК РФ условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Совокупность установленных в судебном заседании обстоятельств позволяет суду сделать вывод о том, что ответчиками при заключении сделки купли-продажи земельного участка нарушены права Правительства Новосибирской области, допущено злоупотребление правом в результате чего совершены ничтожные сделки, поэтому требования Департамента имущества и земельных отношений к ФИО1, ФИО2, ФИО3 подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд,
решил:
исковые требования Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, удовлетворить.
Применить последствия недействительности сделок - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на 99/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №...:042201:1619 и договора купли - продажи ДД.ММ.ГГГГ на 1/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №...:042201:1619, заключенных между ФИО2, ФИО1 и ФИО3.
Возвратить стороны в первоначальное положение путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей (от ДД.ММ.ГГГГ №...:042201:1619-54/177/2024-6, от ДД.ММ.ГГГГ №...:042201:1619-54/170/2024-11) о государственной регистрации права собственности ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №...:042201:1619, вернуть земельный участок в общую долевую собственность ФИО1, ФИО2 по ? доли каждому.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья «подпись» Григораш Н.В.
Копия верна: