48RS0001-01-2025-001800-89

Дело №2-3293/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1 июля 2025 года город Липецк

Советский районный суд города Липецка в составе:

председательствующего судьи Устиновой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мещеряковой В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Специализированный застройщик – Научно-исследовательский институт московского строительства» к ФИО1 о взыскании с участника долевого строительства цены договора участия в долевом участии при увеличении площади переданного объекта долевого строительства по сравнению с предусмотренной договором,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Специализированный застройщик – Научно-исследовательский институт московского строительства» (далее АО «НИИМосстрой») обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании с участника долевого строительства цены договора участия в долевом участии при увеличении площади переданного объекта долевого строительства по сравнению с предусмотренной договором. В обоснование заявленных исковых требований указал, что 9 марта 2021 года между истцом и ответчиком заключен договор №НС-1/ДДУ-01-02-0003/БНТ-1326 участия в долевом строительстве объекта недвижимости: жилой комплекс с подземной автостоянкой, обладающий следующими характеристиками: количество этажей: 1-7-8-9-10-11-13-15-28 +1 подземный, общая площадь – 213 954, 5 кв.м., материал наружных стен и каркаса объекта – монолитный железобетонный каркас и стены из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки, др.), материал перекрытий – монолитные железобетонные, класс энергоэффективности – А, сейсмостойкость 5 и менее баллов, строящихся с привлечением денежных средств участников долевого строительства по строительному адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства является квартира, условный <адрес>. Цена договора составила 20 927 042 рубля 53 копейки, из расчета 320 966 рублей 91 копейка. Истец получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 29 декабря 2022 года. 1 июля 2023 года, в связи с уклонением ответчика от принятия объекта, истец направил односторонний акт передачи объекта долевого участия. По результатам проведенных обмеров в целях поставки на государственный кадастровый учет, общая приведенная площадь объекта долевого участия составила – 65,30 кв.м., что больше на 0,1 кв.м., чем указано в договоре долевого участия. На основании вышеизложенного, истец просит взыскать с ответчика разницу в цене договора участия в долевом строительстве в размере 32 096 рублей 69 копеек, неустойку в размере 8 372 рубля 40 копеек, расходы по оплате услуг представителя в сумме 60 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 014 рублей.

Стороны в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Судом определено рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела и дав оценку представленным доказательствам по правилам главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 9 марта 2021 между АО «НИИМосстрой» и ФИО1 заключен договор №НС-1/ДДУ-01-02-0003/БНТ-1326 участия в долевом строительстве объекта недвижимости: жилой комплекс с подземной автостоянкой, обладающий следующими характеристиками: количество этажей: 1-7-8-9-10-11-13-15-28 +1 подземный, общая площадь – 213 954, 5 кв.м., материал наружных стен и каркаса объекта – монолитный железобетонный каркас и стены из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки, др.), материал перекрытий – монолитные железобетонные, класс энергоэффективности – А, сейсмостойкость 5 и менее баллов, строящихся с привлечением денежных средств участников долевого строительства по строительному адресу: <адрес>

В соответствии с п. 3.1 договора, застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами или с привлечением других лиц, построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства.

Объектом долевого строительства является квартира, <адрес> (п. 3.2 договора долевого участия).

Согласно п. 4.2 договора долевого участия, цена договора составила 20 927 042 рубля 53 копейки, из расчета 320 966 рублей 91 копейка за один квадратный метр.

В соответствии с п. 5.1 договора долевого участия, передача участнику долевого строительства объекта долевого участия и принятие его участников долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 20 июня 2023 года.

Также пунктом 4.4 договора долевого участия предусмотрено, чго стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае, если общая приведенная площадь Объекта долевого строительства по результатам проведения обмеров объекта долевого строительства органами технической инвентаризации или иным уполномоченным лицом (кадастровым инженером) отличается от проектной общей приведенной площади, указанной в пункте 3.2. настоящего договора.

В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в размере 320 966,91 рублей 91 копейка.

Площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером.

В соответствии с пунктом 4.5 договора долевого участия если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше проектной общей приведенной площади, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу за счет собственных денежных средств на расчетный счет застройщика в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его застройщиком по реквизитам, указанным в уведомлении (в случае, если денежные средства со счета эскроу переведены застройщику), но не позднее подписания передаточного акта.

Также пунктом 5.5 договора долевого участия предусмотрено, что при уклонении участника долевого строительства от подписания передаточного акта или при отказе участника долевого строительства от его подписания, при условии полного и надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, застройщик в порядке, установленном законом, по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, либо с даты получения участником долевого строительства уведомления о завершении строительства объекта долевого строительства или получения застройщиком сведений, что оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, в зависимости от того, какое из событий наступит ранее, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления вышеуказанного одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Истец получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 29 декабря 2022 года.

1 июля 2023 года, в связи с уклонением ответчика от принятия объекта, истец направил односторонний акт передачи объекта долевого участия.

По результатам проведенных обмеров в целях поставки на государственный кадастровый учет, общая приведенная площадь объекта долевого участия составила – 65,30 кв.м., что больше на 0,1 кв.м., чем указано в договоре долевого участия.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертёж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок её уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьёй 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства объекта меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади такого жилого помещения и общей приведённой площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Из содержания приведённых норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене объекта, определённой исходя из цены единицы общей площади помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Исходя из условий заключенного договора, ответчик принял на себя обязательство по передаче объекта общей проектной площадью 65,20 кв.м.

По результатам проведенных обмеров в целях поставки на государственный кадастровый учет, общая приведенная площадь объекта долевого участия составила – 65,30 кв.м., что больше на 0,1 кв.м., чем указано в договоре долевого участия.

Исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств суд приходит к выводу о доказанности отступления ответчика от условий договора участия в долевом строительстве №НС-1/ДДУ-01-02-0003/БНТ-1326 от 9 марта 2021 года в части площади жилого помещения, что подтверждается соответствующими документами, что дает право истцу в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 32 096 рублей 69 копеек, определенной договором долевого участия.

Ответчиком доказательств в опровержение указанных выводов, равно как и доказательств иной стоимости, в материалы дела не представлено.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 32 096 рублей 69 копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (ст. 395 ГК РФ).

Истцом предоставлен подробный расчет неустойки за период с 1 июля 2023 года по 10 февраля 2025 года в сумме 8 372 рубля 40 копеек.

Суд соглашается с данным расчетом, поскольку он является математически верным, согласуется с материалами дела, кроме того, ответчиком никаким образом оспорен не был.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг представителя в сумме 60 000 рублей, однако подтверждений несения указанных расходов истцом в материалы дела не представлено, таким образом, суд полагает необходимым отказать истцу в удовлетворении данных требований. При этом истец не лишен возможности в дальнейшем обратиться с заявлением о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 4 014 рублей.

Согласно платежному поручению №411 от 25 марта 2025 года, истцом при подаче данного иска в суд была оплачена государственная пошлина в сумме 4100 рублей, коль скоро истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в сумме 4 014 рублей, у суда не имеется оснований для выхода за пределы исковых требований истца и взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 014 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Специализированный застройщик – Научно-исследовательский институт московского строительства» (ИНН <***>) к ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт РФ №) о взыскании с участника долевого строительства цены договора участия в долевом участии при увеличении площади переданного объекта долевого строительства по сравнению с предусмотренной договором удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Специализированный застройщик – Научно-исследовательский институт московского строительства» разницу в цене договора долевого участия №НС-1/ДДУ-01-02-0003/БНТ-1326 от 9 марта 2021 года в сумме 32 096 рублей 69 копеек, неустойку в сумме 8 372 рубля 40 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 014 рублей.

В удовлетворении требований АО «Специализированный застройщик – Научно-исследовательский институт московского строительства» (ИНН <***>) к ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт РФ №) о взыскании расходов по оплате услуг представителя в сумме 60 000 рублей – отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Т.В. Устинова

Мотивированное решение изготовлено 15 июля 2025 года.