Решение по делу № 2-286/2025 от 04.04.2025 - о признании договоров договором долевого участия в строительстве.

Дело № 2-286/2025

44RS0002-01-2024-003573-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 апреля 2025 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе

председательствующего судьи Гавриловой И.А.,

при секретаре судебного заседания Березиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ООО «Генплан», ООО «Специализированный застройщик «Первый» о признании договоров договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 с учетом уточнений обратились в суд с исковым заявлением к ООО «Генплан», ООО «Специализированный застройщик «Первый» о признании договора купли-продажи земельного участка от 18 марта 2021 и договора генерального подряда от 18марта 2021 договором долевого участия в строительстве.

Требования мотивированы тем, что 18 марта 2021 между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ООО «Специализированный застройщик «Первый» был заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым продавец обязуется передать в долевую собственность покупателей земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 556 кв.м., расположенный по адресу: г. Кострома, примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира п. Волжский, вид разрешенного использования для малоэтажной многоквартирной застройки. В соответствии с п. 1.3 договора определен размер доли каждого покупателя в долевой собственности на приобретаемое имущество, за приобретение которых в день заключения договора истцами оплачена его стоимость, определенная п. 4.1 договора, что подтверждается квитанциями и чеками. В тот же день 18 марта 2021 истцами был подписан протокол без номера, которым определен условный номер и размер площади жилых помещений, передаваемых в собственность каждого из истцов по завершении строительства многоквартирного дома, а именно: ФИО1 – квартира № 2, площадью 49 кв.м., ФИО2 - квартира № 3, площадью 49, 1 кв.м., ФИО3 - квартира № 4, площадью 34, 2 кв.м., ФИО4 - квартира № 5, площадью 34, 1 кв.м., ФИО5 - квартира № 6, площадью 48, 9 кв.м., ФИО6- квартира № 7, площадью 48, 9 кв.м., ФИО7 - квартира № 8, площадью 34, 1 кв.м. В этот же день между истцами и ООО «Генплан» был заключен договор генерального подряда №, в соответствии с которым генподрядчик принимает на себя генеральный подряд на строительство 2-х этажного 8-ми квартирного жилого дома № 27ГП по адресу: <...> ... соответствии с утвержденной проектной документацией на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1 556 кв.м. по адресу: г. Кострома, примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира п. Волжский. Пунктом 2.1 установлена стоимость выполняемых генподрядчиком работ – 8 197 000 рублей, которая в соответствии с п. 2.2.2 договора была разделена на этапы выполнения работ и распределялась между истцами пропорционально площади помещений в многоквартирном доме, подлежащих передаче истцам по окончании выполнения работ. Пунктами 2.2.1, 2.2.2 определены этапы выполнения работ, их стоимость и объем вносимой оплаты стоимости работ. Оплате каждым из истцов подлежало: ФИО1 – 1 189 750 руб., ФИО2 – 1 189 750 руб., ФИО3 – 859 500 руб., ФИО4 – 859 500 руб., ФИО5 – 1 18 750 руб., ФИО6 – 1 189 750 руб., ФИО7 – 859 500 руб. Оплата производилась истцами. При этом, исходя из п. 2.2.1 договора генподрядчик осуществляет полный цикл работ по возведению многоквартирного дома от подготовки строительной площадки до благоустройства территории и наружных инженерных сетей. Пунктом 3.4 установлено, что генподрядчик самостоятельно осуществляет закупку строительных материалов, стоимость которых входит в цену договора. Разделом 6 договора определены сроки выполнения работ по договору: начало работ с момента представления полного пакета документов, указанных в п. 5.1.2 договора, окончание работ – 24 месяца с момента начала работ. Истцы указывают, что до настоящего времени многоквартирный дом не построен, что стало причиной обращения с настоящим иском в суд. С целью получения информации, истцы вводимые в заблуждение рекламой о строительстве комплекса домов под брендом «Поселок Первый», обращались в офисы «Поселок Первый», расположенные по адресам: №, а так же в агентства недвижимости, где им предлагались условия приобретения квартир в «Поселке Первый», не имеющие аналогов в регионе. Менеджеры офисов продаж и риелторы, демонстрируя проекты многоквартирных домов и земельные участки, на которых предполагалось их размещение, обращали внимание на чистоту репутации застройщика и богатый опыт строительства многоквартирных домов. Бренд «Поселок Первый» имел большой кредит доверия у истцов, поскольку уже на протяжении длительного периода времени в районе поселка осуществляется строительство как многоквартирных жилых домов, так и индивидуальная застройка, что создавало впечатление надежности и вселяло уверенность в граждан, вложившихся в строительство. Непосредственно в момент заключения и оплаты договоров, в офисах продаж истцам были представлены пакеты документов, состоящие из договора купли-продажи земельного участка, договора генерального подряда, протокола собственников земельного участка, тождественных в дате заключения, и связанных общими условиями в части месторасположения многоквартирного дома, пропорциональности планируемой к передаче жилой площади к размеру доли в праве собственности на земельный участок. В ходе анализа заключенных договоров с гражданами, установлена совокупность обстоятельств, свидетельствующих о применении схемы «дробления бизнеса» застройщиком многоквартирного дома в поселке «Первый». Под застройщиком в данной ситуации следует понимать группу лиц - ООО Генплан и ООО Специализированный застройщик «Первый», ИП ФИО8, ФИО9 Очевидно, что застройщиком была создана схема «дробления бизнеса», направленная на «размывание» ответственности застройщика по договорам с целью избежания обязательного открытия счетов «эскроу» для контроля расходования денежных средств, а также получение налоговой выгоды в виде минимизации налоговых обязательств аффилированных и подконтрольных юридических лиц путем неправомерного применения специального налогового режима и уклонения от уплаты налогов, подлежащих исчислению при применении общей системы налогообложения. Указанное свидетельствует о том, что ООО «Генплан» и ООО «Специализированный застройщик «Первый» созданы одними и теми же взаимозависимыми лицами с целью влияния на принятие управленческих решений и построении хозяйственных связей особым образом, и фактически имеют своей целью приведение деятельности компаний к единообразной схеме ведения бизнеса застройщика по строительству многоквартирных домов в поселке «Первый». Искусственное разделение бизнеса застройщика путем создания организаций фактически находящихся под общим контролем и руководством ФИО9 и ФИО8 не имело бизнес-ориентированных целей, а также иного экономического эффекта помимо избежания правовой ответственности застройщика, определенной № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Деятельность вышеуказанных организаций, входящих в одну единую структуру застройщика подтверждает согласованность действий, единообразный подход в вопросах организации кадрового учета (одни и те же работники (менеджеры, бухгалтера), идентичности финансово-хозяйственной деятельности данных организаций. При этом все трудовые, технические и документальные ресурсы группы организаций сконцентрированы в офисе, расположенном по адресу: ..., нежилое помещение 1, то есть фактически деятельность группы застройщика, осуществлялась по одному адресу с единым кадровым составом, осуществляющим свои трудовые обязанности в интересах всех организаций и индивидуальных предпринимателей одновременно. Расчетные счета вышеуказанных лиц застройщика были открыты в одних и тех же кредитных организациях - ПАО «Сбербанк России». На основании вышеизложенного, при наличии совокупности установленных фактов истцы указывают, что указанные выше юридические лица представляют собой единую организованную и четко сложенную коммерческую структуру, управляемую ФИО9 и ФИО8, работники которой, будучи оформленными в различных организациях указанной группы организаций, фактически находятся в постоянном взаимодействии, исполняют свои должностные обязанности, используют общие материально-технические ресурсы в целях достижения консолидированного эффекта. Указанные Общества заключали договоры, осуществляли финансово-хозяйственную деятельность при этом являлись взаимозависимыми организациями и имели возможность через контролирующих их лиц (ФИО9) контролировать распределение полученных сумм доходов от денежных средств, полученных по договорам, минуя счета «эскроу». Признаки «техничности» какой-либо организации застройщика отсутствуют, все организации функционировали под единым руководством ФИО9 фактически как единый субъект. Деятельность группы застройщика фактически направлена на достижение общего финансового результата. В действиях группы усматривается создание схемы, выраженной в искусственности разделении бизнеса застройщика, фактически находящихся под общим контролем и руководством данных лиц и принадлежащих им, при искусственном создании условий соблюдения ограничений, установленных действующим законодательством по привлечению денежных средств граждан при строительстве. Данная схема направлена на размывание границ ответственности каждого участника группы при строительстве индивидуальных жилых домов. Фактическая деятельность Застройщика - группы компаний ФИО9, намеренно и формально разделялась для создания видимости условий бизнеса, для которого законодателем предусмотрено жесткое правовое регулирование в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В этой связи и учитывая, что договоры, заключенные указанными лицами застройщика с гражданами идентичны: имеют одинаковую структуру, заключены на один и тот же срок, а так же то, что они заключены группой застройщика с гражданами в один день, говорит о синхронности их оформления и заключения, а также об их составлении и оформлении от имени данных организаций одними и теми же лицами, взаимодействие с гражданами от имени застройщика осуществлялось одними и теми же представителями, что также свидетельствует о применении данными организациями схемы «дробления бизнеса», то к возникшим правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Истцы считают, что несмотря на то, что застройщик, в данном случае, заключил с ними несколько договоров, все они по своей сути, являются договором долевого участия. В рассматриваемом случае имеется злоупотребление правом со стороны застройщика, который применил обходные схемы с целью привлечения физических лиц в долевое строительство с помощью косвенных договоров, минут требования закона № 214-ФЗ. То обстоятельство, что названный договор не зарегистрирован, не имеет правового значения для данного спора, поскольку содержащееся в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.03.2010 N 385-0-0, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и отсутствие регистрации, само по себе, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований правовой квалификации договора, поскольку не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав. Из указанного следует, что истцам не может вменяться в ответственность обязанность совершения каких-либо действий при отсутствии встречного исполнения принятых на себя обязательств ответчиком. Квалификация судом заключенных договоров как договоров долевого участия в строительстве позволит истцам, пострадавшим от действий ответчиков, рассчитывать на включение в единый реестр проблемных объектов, нуждающихся в достройке.

На основании вышеизложенного, с учетом уточнений требований истцы просят признать договор купли-продажи земельного участка от 18 марта 2021 №, заключенный с ООО «Специализированный застройщик «Первый» и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и договор генерального подряда от 18 марта 2021 №ГП, заключенный с ООО «Генплан» договорами долевого участия в строительстве, заключенными с ФИО1 на строительство квартиры № 2, площадью 49 кв.м., с ФИО2 на строительство квартиры № 3, площадью 49, 1 кв.м., с ФИО3 на строительство квартира № 4, площадью 34, 2 кв.м., с ФИО4 на строительство квартиры № 5, площадью 34, 1 кв.м., с ФИО5 на строительство квартиры № 6, площадью 48, 9 кв.м., с ФИО6 на строительство квартиры № 7, площадью 48, 9 кв.м., с ФИО7 на строительство квартиры № 8, площадью 34, 1 кв.м. в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1 556 кв.м. по адресу: ...

В ходе рассмотрения дела определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены, ФИО8, администрация г. Костромы, администрация Костромской области, Департамент строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, Управление Росреестра по Костромской области, ППК фонд «Развития территории» г. Москва, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

В судебном заседании представитель истцов ФИО10 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам и основания изложенным в первоначальном исковом заявлении и дополнительных пояснениях. Указала, что несмотря на то, что заключенные между истцами и ответчиками договора называются договором купли-продажи земельного участка и договором генерального подряда, целью их заключения было приобретение квартиры в многоквартирном доме для личных, семейных и домашних нужд истцов, данные договора являются договором долевого участия в строительстве. Истцы при заключении договоров не выбирали застройщика, он им был предложен. ООО «Генплан» самостоятельно осуществлял строительство дома по ранее разработанному проекту, проект строительства с истцами не согласовывался. Когда истцы ходили в Управление Росрестра для регистрации договора купли-продажи земельного участка, они предполагали, что была произведена регистрация договора долевого участия в строительстве. Ответчики в ходе рассмотрения дела согласились с тем, что такая схема строительства домов была ими придумана, иск признали.

Истец ФИО2 в судебном заседании уточненный иск поддержала в полном объеме по доводам и основания изложенным в первоначальном исковом заявлении и дополнительных пояснениях. Пояснила, что она с семьей проживает в п. Первый. В поселке при въезде висел баннер с рекламой о продаже квартир в строящихся домах, цена на квартиры была бюджетная. Поскольку в их семье трое детей, они решили купить квартиру. Пришли в офис застройщика, который был расположен на пл. Мира в г. Костроме, ей предложили квартиру на выбор. В офисе показывали план дома, с квартирами. Она выбрала квартиру. Надо было ждать других собственников квартир. Когда нашлись покупатели на весь дом, ее позвали в МФЦ на заключение договора. В МФЦ все покупатели квартир в доме встретились первый раз, до этого момента они друг друга не знали. В МФЦ заключили договор и сдали ждать строительства квартир. В администрацию г. Костромы или департаменты она не ходила, разрешение на строительство не получала, разработкой проекта не занималась. Первую квартиру в п. Первый ее семья покупала таким же способом, сомнений не было никаких.

Истец ФИО6 в судебном заседании уточненный иск поддержала в полном объеме по доводам и основания изложенным в первоначальном исковом заявлении и дополнительных пояснениях. Пояснила, что увидела рекламу по телевизору о том, что в п. Первый можно приобрести квартиру в строящемся доме. Обратилась в офис продаж в ТЦ «Галерея». В офисе продаж ей показали план дома, план квартир. Можно было выбрать нужную квартиру. Квартиру выбрали. Затем заключили договор. Где заключили договор, пояснить не смогла. При заключении договора и оплате денежных средств предполагала, что заключает договор на строительство квартиры в многоквартирном доме. В администрацию г. Костромы или департаменты она не ходила, разрешение на строительство не получала, разработкой проекта не занималась. Акты о согласовании этапов строительства не подписывала.

Истец ФИО7 в судебном заседании уточненный иск поддержала в полном объеме по доводам и основания изложенным в первоначальном исковом заявлении и дополнительных пояснениях. Пояснила, что мама решила купить ей квартиру в г. Костроме. Поскольку ее сестра живет в п. Первый, решили купить квартиру там же. Покупали квартиру в строящемся доме, думали, что пока она учится, квартиру построят. Пришли в офис продаж в ТЦ «100 метровка». Ей сотрудники офиса показали проект дома, проект квартир. Она выбрала квартиру. Затем ее вызвали в офис МФЦ для подписания договора. В МФЦ она увидела истцов, до этого момента она с ними не была знакома. Денежные средства по договору вносились по звонкам сотрудников. В администрацию г. Костромы или департаменты она не ходила, разрешение на строительство не получала, разработкой проекта не занималась. Акты о согласовании этапов строительства не подписывала.

Представитель истца ФИО1 - ФИО11 в судебном заседании уточненный иск поддержала в полном объеме по доводам и основания изложенным в первоначальном исковом заявлении и дополнительных пояснениях. Пояснения истцов, которые ими были даны в ходе рассмотрения дела, поддержала.

Истец ФИО3 в судебное заседание после перерыва не явилась, ранее принимая участие в судебном заседании, уточненный иск поддержала в полном объеме по доводам и основания изложенным в первоначальном исковом заявлении и дополнительных пояснениях. Пояснила, о том, что в п. Первый продаются квартиры в строящихся домах, она увидела рекламу по телевизору. Реклама ее заинтересовала. Они с мужем поехали в офис продаж в ТЦ «100 метровка». В офисе им предложили выбрать квартиру, показали проект дома. Одна квартира в доме принадлежала ФИО8 Оплатили первый взнос за квартиру в офисе продаж в ТЦ «100 метровка», затем оплачивали в офисе на пл. Мира в г. Костроме. Видно был, что дом активно строился. Проект не согласовывали, застройщика не выбирали. В администрацию г. Костромы или в Департамент за разрешением на строительство дома не обращалась, доверенность на это никому не выдавала.

Истец ФИО5 в судебное заседание после перерыва не явилась, ранее принимая участие в судебном заседании, уточненный иск поддержала в полном объеме по доводам и основания изложенным в первоначальном исковом заявлении и дополнительных пояснениях. Пояснила, что живет в Кологривском районе Костромской области. Решила переехать в г. Кострому. Увидела рекламу о продаже квартир в п. Первый в строящихся домах. Понравилась демократичная цена, небольшие дома и рассрочка платежа. Решила приобрести квартиру в строящемся доме. Приехала в офис продаж, который был расположен в ТЦ «100метровка». Ей показали макет дома, были указаны квартиры, номера квартир и их площади. Квартиру выбрала. В следующий раз уже приехала в г. Кострому для заключения договора. В МФЦ был заключен договор, предполагала, что заключает договор долевого участия в строительстве. В администрацию г. Костромы либо департаменты администрации не ходила за разрешением на строительство дома, доверенность на это никому не выдавала. Акты о согласовании этапов строительства доме не подписывала. Денежные средства платила, когда был звонок от застройщика о том, что необходимо внести очередной платеж. За строительством дома не следила.

Истцы ФИО1 и ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, причины не явки в судебное заседание не сообщили.

Представители ответчиков ООО «Генплан», ООО «Специализированный застройщик «Первый» в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, представили заявления о признании исковых требований.

Представитель третьего лица администрации г. Костромы ФИО12 исковые требования считала необоснованными по доводам и основаниям, изложенным в письменных отзывах на иск. Указала, что разрешение на строительство двухэтажного восьмиквартирного жилого дома № 27 по ГП на земельном участке с кадастровым номером № от 23.04.2021 выдавалось ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, сроком действия до 23.04.2022.

Представители третьего лица Департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области ФИО13 и ФИО14 исковые требования считали необоснованными по доводам и основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Указали, что в рассматриваемом случае истцы являются застройщиками восьмиквартирного жилого дома № 27 по ГП на земельном участке с кадастровым номером №, разрешение на строительство выдавалось истцам. Указанный жилой дом на контроле департамента как многоквартирный жилой дом, строящийся по договорам долевого участия в строительстве, не стоит. Строился данный жилой дом на основании проектной документации разработанной ООО «СЗ «Первый», как первоначального собственника земельного участка №

Представитель третьего лица администрации Костромской области – ФИО15 в судебном заседании исковые требования считал необоснованными по доводам и основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Указал, что истцами не представлены доказательства, подтверждающие, что спорные договора являются договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Рассматриваемый договор является договором строительного подряда, в котором истцы выступают самостоятельными застройщиками.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом по адресу регистрации, причины не явки в судебное заседание не сообщил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Костромской области в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, просил рассмотреть дело без участия представителя, решение вопроса оставили на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ППК фонд «Развития территории» г. Москва в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, направил в адрес суда письменный отзыв на иск, в котором просил рассмотреть дело без участия представителя. Также указал, что ответчики не обладают признаками застройщика в соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ, имеющими право заключать договора долевого участия в строительстве. В действиях ответчиков усматривается намеренное уклонение в квалификации их действий и деятельности, отвечающих требованиям Закона № 214-ФЗ. Заключенные между истцами и ответчиками договоры купли-продажи земельных участков и договоры подряда не могут быть признаны договорами долевого участия, поскольку не обладают обязательными признаками и не отвечают условиям, установленным действующим законодательством. Возникшие взаимоотношения между истцами и ответчиками направлены на заключение сторонами договоров купли-продажи и договоров подряда. Поскольку ответчики не обладают признаками застройщика, проектная документация и разрешение на строительство объектов, выданных застройщиком, отсутствуют, зарегистрированных договоров долевого участия не имеется, основания для признания объекта проблемным и включения в ЕРПО отсутствуют.

Представитель третьего лица Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, направил в адрес суда письменный отзыв на иск, в котором указал, что поскольку истцами рассматриваемые договора заключались с разными юридическими лицами, застройщиком в соответствии с разрешением на строительство являются сами истцы, земельный участок также находится в собственности истцов, заключенным договоры не соответствуют критериям, установленным законодательством об участии в долевом строительстве, и имеют иную правовую природу. Ответчики также не соответствуют требованиям, предъявляемым ФЗ № 214-ФЗ к застройщику.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В силу норм ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из положения п. 1 ст. 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же Постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту решения - Закона).

В соответствии с частью 2 статьи 27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

Согласно части 2 статьи 1 Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.

В силу ч. 2.1 ст. 1 Закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона застройщиком для целей настоящего Федерального закона признается хозяйственное общество, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По правилам части 3 статьи 4 Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 4 ст. 4 закона, договор должен содержать 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Закона установлено, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между ООО «Специализированный застройщик «Первый» (продавец) и ФИО8 (покупатель-1), ФИО1 (покупатель-2), ФИО2 (покупатель-3), ФИО3 (покупатель-4), ФИО4 (покупатель-5), ФИО5 (покупатель-6), ФИО6 (покупатель-7), ФИО7 (покупатель-8) 18 марта 2021 был заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым продавец передает в долевую собственность покупателей, а покупатели обязуются принять и оплатить имущество – земельный участок, площадью 1 556 кв.м., расположенный по адресу: ..., примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира ..., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки.

При этом согласно п. 1.3 договора долевая собственность означает: покупатель -1 – доля в праве 156/1556, покупатель -2 – доля в праве 233/1556, покупатель -3 – доля в праве 233/1556, покупатель -4 – доля в праве 156/1556, покупатель -5 – доля в праве 156/1556, покупатель -6 – доля в праве 233/1556, покупатель -7 – доля в праве 233/1556, покупатель -8 – доля в праве 156/1556.

В силу п. 4.1 договора по соглашению сторон цена имущества составляет 1 395 000 рублей, из ее покупатель-1 оплачивает 139 500 рублей, покупатель-2 оплачивает 209 250 рублей, покупатель-3 оплачивает 209 250 рублей, покупатель-4 оплачивает 139 500 рублей, покупатель-5 оплачивает 139 500 рублей, покупатель-6 оплачивает 209 250 рублей, покупатель-7 оплачивает 209 250 рублей, покупатель-8 оплачивает 139 500 рублей.

Стоимость имущества оплачивается покупателями в момент подписания договора (п. 4.2 договора).

Право общей долевой собственности покупателей на указанный выше земельный участок зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке.

18 марта 2018 ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 подписан прокол № б/н собственников земельного участка, кадастровый №, согласно которому собственники утвердили повестку дня – заключение договора генерального подряда на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №

Также согласно данному протоколу собственники земельного участка постановили:

1. заключить договор генерального подряда на строительство 2-х этажного 8-и квартирного жилого дома № 27ГП по адресу: ... примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира п. Волжский с ООО «Генплан», юридический адрес: ...

2. утвердить стоимость строительных работ в размере 8 197 000 рублей,

3. утвердить порядок расчетов: индивидуально каждым заказчиком,

4. утвердить порядок перехода право собственности на объекты в многоквартирном жилом доме: ФИО8 – квартира № 1 общей площадью 34,2 кв.м., ФИО1 - квартира № 2 общей площадью 49, 0 кв.м., ФИО2 - квартира № 3 общей площадью 49, 1 кв.м., ФИО3 - квартира № 4 общей площадью 34,2 кв.м., ФИО4 - квартира № 5 общей площадью 34,1 кв.м., ФИО5 - квартира № 6 общей площадью 48, 9 кв.м., ФИО6 - квартира № 7 общей площадью 48, 9 кв.м., ФИО7 - квартира № 8 общей площадью 34,1 кв.м., места общего пользования – общая долевая собственность сособственников земельного участка.

18 марта 2021 ФИО8 (заказчик-1), ФИО1 (заказчик-2), ФИО2 (заказчик-3), ФИО3 (заказчик-4), ФИО4 (заказчик-5), ФИО5 (заказчик-6), ФИО6 (заказчик-7), ФИО7 (заказчик-8) и ООО «Генплан» (генподрядчик) был заключён договор генерального подряда № ГП на строительство 2-х этажного 8-и квартирного жилого дома № 27 ГП, по адресу: ..., в соответствии с утвержденной проектной документацией, требованиями СНиП и действующих нормативных документов.

Строительство объекта ведется на земельном участке, кадастровый №, расположенный по адресу: ..., примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира п. Волжский и принадлежащий заказчику на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.03.2021 № (п. 1.2 договора).

Заказчик обязуется принять от Генподрядчика результаты выполненных работ и оплатить обусловленную договором цену (п. 1.3 договора).

Стоимость подлежащих выполнению генподрядчиком по данному договору работ по строительству объекта установлена в размере 8 197 000 рублей (п. 2.1 договора).

В силу п. 2.2 договора оплата производится авансовыми платежами одним из следующих способов:

Единым платежом заказчика: 1) этап - заключение договора подряда 10%, сумму оплаты – 859 700 руб., срок платежа – авансовый платеж за этап № 1 в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора подряда; 2) этап – после выполнения работ по подготовке строительной площадки и устройству фундамента 20%, цена – 1 719 400 руб., срок платежа – в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 1; 3) этап – после выполнения работ по устройству стеновых панелей и плит перекрытий (1 этажа) – 20%, цена – 1 719 490 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 2; 4) этап – после выполнения работ по устройству стеновых панелей и плит перекрытий (2 этажа) – 10%, цена – 859 700 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 3; 5) этап – после выполнения работ по устройству кровли – 10%, цена – 859 700 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 4; 6) этап – после выполнения работ по внутренней отделке и внутренних электромонтажных, сантехнических работ – 5%, цена – 429 850 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 5; 7) после выполнения работ по благоустройству территории и наружных инженерных сетей (электро, водо, теплоснабжение, водоотведение, кольцевой и линейный дренаж) -25 %, цена – 2 149 250 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 6; итого – 8 197 000 рублей.

Индивидуально каждым заказчиком исходя из площади помещения, согласно протоколу сособственников земельного участка б/н от 18.03.2021 г.: 1) заключение договора подряда 10%, сумму оплаты 1 комнатная квартира – 85 950 руб., двухкомнатная квартира – 118 975 руб., срок платежа – авансовый платеж за этап № 1 в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора подряда; 2) этап – после выполнения работ по подготовке строительной площадки и устройству фундамента 20%, цена 1 комнатная квартира – 171 900 руб., двухкомнатная квартира – 237 950 руб., срок платежа – в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 1; 3) этап – после выполнения работ по устройству стеновых панелей и плит перекрытий (1 этажа) – 20%, цена 1 комнатная квартира – 171 900 руб., двухкомнатная квартира – 237 950 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 2; 4) этап – после выполнения работ по устройству стеновых панелей и плит перекрытий (2 этажа) – 10%, цена 1 комнатная квартира – 85 950 руб., двухкомнатная квартира – 118 975 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 3; 5) этап – после выполнения работ по устройству кровли – 10%, цена 1 комнатная квартира – 85 950 руб., двухкомнатная квартира – 118 975 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 4; 6) этап – после выполнения работ по внутренней отделке и внутренних электромонтажных, сантехнических работ – 5%, цена 1 комнатная квартира – 42 975 руб., двухкомнатная квартира – 59 487, 50 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 5; 7) после выполнения работ по благоустройству территории и наружных инженерных сетей (электро, водо, теплоснабжение, водоотведение, кольцевой и линейный дренаж) -25 %, цена 1 комнатная квартира – 214 875 руб., двухкомнатная квартира – 297 437, 50 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 6; итого 1 комнатная квартира – 859 500, 00 руб., двухкомнатная квартира – 1 189 750, 00 руб.

Общее количество помещений – 8, их них 4 - однокомнатные квартиры, 4 – двухкомнатные квартиры.

Согласно п. 3.1 договора переда выполненного этапа работ для расчетов осуществляется на основании акта проверки ГАСН в отношении этапа работ.

Генеральный подрядчик самостоятельно осуществляет закупку строительных материалов. Стоимость материалов и оборудования входит в стоимость договора (п. 3.4 договора).

Согласно разделу 5 указанного договора, Заказчики обязуются: предоставить на период строительства земельный участок: обеспечить беспрепятственный доступ Генподрядчика и работников на Земельный участок. Передать Генподрядчику в течение двух месяцев с момента заключения настоящего Договора: документы о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство на имя заказчика, проектную документацию на строительство объекта, заключение экспертизы на проектную документацию. Произвести приемку и оплату выполненных Генподрядчиком работ в порядке, предусмотренном разделах 2, 3 настоящего Договора. В период действия Договора, в сроки согласованные сторонами, обеспечить явку заказчиков либо их представителя для участия в приёмке для приёмки выполненного этапа работ ГАСН осуществлять прием объемов выполненных работ.

Согласно п.6.1.2 договора, работы должны быть выполнены в течение 24 месяцев с момента начала работ.

Между тем, в настоящее время генподрядчиком работы не выполнены. Таким образом, ООО «Генплан» принятые на себя обязательства не исполнило в установленный договором срок.

Истцы принятые на себя обязательства по договору, в соответствии с разделом 2 договора исполнили, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходно-кассовым ордерам. Так ФИО1 по договору уплачено 475 900 руб., ФИО2 по договору уплачено 1 090 750 руб., ФИО3 по договору уплачено 515 700 руб., ФИО5 по договору уплачено 713 850 руб., ФИО6 по договору уплачено 713 850 руб., ФИО7 по договору уплачено 257 900 руб.

Согласно разделу 8 договора гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта и входящих в него инженерных систем, оборудования, материалов и работ установлен 5 лет с даты подписания сторонами акта приемки объекта.

Также в ходе рассмотрения дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 556 кв.м., расположенный по адресу: г. Кострома, п. Волжский, примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира п. Волжский, с 14.10.2019 принадлежал ООО «Специализированный застройщик «Первый», о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации: №, что также отражено в договоре купли-продажи № от 18.03.2021 и не оспорено сторонами.

На основании распоряжения начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы № № от 11.11.2019 по заявлению ООО «Специализированный застройщик «Первый» утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №

Проектная документация на 8-ми квартирный жилой дом по адресу: г. Кострома, п. Первый, участок № 27 согласно ГП (3-я очередь) изготовлена ООО «АС ПКБ Монолит» по заказу ООО «Специализированный застройщик «Первый» в 2019 г. Положительное заключение экспертизы проектной документации 8-ми квартирный жилой дом по адресу: г. Кострома, п. Первый, участок № 27 согласно ГП (3-я очередь) утверждено директором ООО «Имхотеп» 18 марта 2020. Иной проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации материалы дела не содержат.

Также из пояснений представителя Департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области следует, что спорный жилой дом строился на основании проектной документации, разработанной по заказу ООО «Специализированный застройщик «Первый» в 2019, иного проекта в Департамент, как орган, осуществляющий региональный государственный строительный надзор, не было представлено. Также представитель пояснила, что двух этажные восьмиквартирные дома в п. Первый строились однотипные.

Администрацией г. Костромы ООО «Специализированный застройщик «Первый» было выдано разрешение на строительство восьмиквартирного жилого дома № 27 по ГП на земельном участке с кадастровым номером № от dd/mm/yy №RU №, сроком действия до 27.03.2021 г.

21 апреля 2021 в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы поступило заявление от ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 (вх. 13-01-42-314/21) о выдаче разрешения на строительство двухэтажного восьмиквартирного жилого дома № 27 по ГП на земельном участке с кадастровым номером №, с просьбой приобщить ранее сданный комплект документов.

23 апреля 2021 на основании данного заявления администрацией г. Костромы ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 выдано разрешение на строительство двухэтажного восьмиквартирного жилого дома № 27 по ГП на земельном участке с кадастровым номером № №, сроком действия до 23.04.2022 г.

24 апреля 2022 в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы поступило заявление от ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 поступило заявление (вх. №) о продлении срока действия разрешения на строительство на два года, срок действия разрешения на строительство продлен до 23.04.2024 г.

В ходе рассмотрения дела истцы пояснили, что разрешение на строительство двухэтажного восьмиквартирного жилого дома № 27 по ГП на земельном участке с кадастровым номером № они не получали, за разработкой проектной документации на строительство дома не обращались. Также представитель Департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области пояснил, что акт проверки выполненного этапа работ не составлялся, с уведомлением о завершении этапа работ в Департамент никто не обращался.

Кроме того, из имеющейся в материалах дела доверенности от 22 ноября 2021 г. следует, что ФИО8, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 как застройщики -заказчики двухэтажного восьмиквартирного жилого дома № 27 по ГП на земельном участке с кадастровым номером № уполномочили ФИО16 представлять их интересы в Департаменте строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области.

В «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г., Верховный Суд РФ указал, что отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве. Положения этого Закона защищают интересы приобретателей будущей недвижимости, и при иных вариантах оформления приобретения недвижимости у фактических дольщиков могут возникнуть многочисленные проблемы, связанные с получением исполнения по договору или с изменением стоимости приобретения квартиры.

В связи с этим Верховный Суд РФ разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир (иных объектов недвижимости) гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора.

Таким образом, суд полагает, что для истцов было очевиден приобретаемый объект и его существенные характеристики: ФИО1 приобретала квартиру № 2, площадью 49 кв.м., ФИО2 – квартиру № 3, площадью 49, 1 кв.м., ФИО3 квартиру № 4 площадью 34, 2 кв.м., ФИО4 - квартиру № 5 площадью 34, 1 кв.м, ФИО5 квартиру № 6 площадью 48, 9 кв.м., ФИО6 квартиру № 7 площадью 48, 9 кв.м., ФИО7 квартиру № 8, площадью 34,1 кв.м. двухэтажного 8-ми квартирного жилого дома № 27ГП по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером № а потому суд приходит к выводу, что сторонами были согласованы существенные условия договора.

С учетом изложенного, руководствуясь указанными выше положениями закона и проанализировав условия спорных договоров, суд приходит к выводу, что правоотношения, сложившиеся между истцами и ответчиками, регулируются положениями Федерального закона от 30.01.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ), а договор купли-продажи земельного участка № от 18 марта 2021, заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ООО «Специализированный застройщик «Первый», договор генерального подряда №ГП от 18 марта 2021, заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ООО «Генплан», исходя из существа сделок и фактически сложившихся отношений сторон, подлежит признанию договором участия в долевом строительстве двухэтажного 8-ми квартирного жилого дома № 27ГП по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 44:27:030101:3771, поскольку из исследованных в судебном заседании доказательств следует, что вышеуказанные договоры заключены истцами исключительно с целью удовлетворения личных, семейных нужд по обеспечению себя жилыми помещениями, данные цели не связаны с предпринимательской деятельностью, договоры с учетом протокола собственников земельного участка от 18 марта 2021 содержат указание на передачу в собственность истцов конкретных жилых помещений (квартир) в строящемся многоквартирном доме при условии оплаты истцами данной недвижимости, договором генерального подряда от 18 марта 2021 предусмотрено строительство ответчиком ООО «Генплан» многоквартирного жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартир в строящемся доме истцам – физическим лицам, внесшим денежные средства на строительство.

Довод третьих лиц о том, что спорные договора вопреки ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ не были зарегистрированы в ЕГРН не имеет правового значения для рассматриваемого спора. Договор купли-продажи земельного участка № от 18 марта 2021, заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ООО «Специализированный застройщик «Первый» зарегистрирован в установленном законом порядке, право долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 на указанный выше земельный участок зарегистрировано, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи.

Также суд считает несостоятельным и довод третьих лиц, о том, что спорные договора не могут быть признаны договором участия в долевом строительстве, поскольку ответчики не обладают признаками застройщика, как это определено положениями Закона № 214-ФЗ.

Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных ст. 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

На основании пункта 1 статьи 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.

В соответствии с частью 2 статьи 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.

Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер.

Исходя из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Специализированный застройщик «Первый» основным видом деятельности юридического лица является строительство жилых и нежилых зданий, из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Генплан» следует, что основным видом деятельности юридического лица является деятельность в области архитектуры, инженерных изысканий и предоставление технических консультаций в этих областях, дополнительным видом деятельности является строительство жилых и нежилых зданий.

Несмотря на название договора и отсутствие его регистрации, невнесение истцами денежных средства на счет эскроу, сами по себе эти обстоятельства, не препятствуют признанию спорных договоров договором участия в долевом строительстве и применять к этой сделке положения ФЗ от 30.12.2004 г N 214-ФЗ.

Кроме того, суд учитывает, что учредителем ООО «Генплан» и ООО «Специализированный застройщик «Первый» является ФИО8, что подтверждается представленными в материалы дела истцом документами.

Указанными компаниями осуществляется деятельность по строительству на территории пос. Волжский г. Костромы малоэтажных многоквартирных домов, объектов индивидуального жилищного строительства в границах территории малоэтажного жилого комплекса с привлечением денежных средств граждан, что не оспаривалось представителями ответчиков и третьими лицами в ходе рассмотрения дела.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, Виноградовой Зои Н., ФИО6, ФИО7 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка № от dd/mm/yy, заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, Виноградовой Зоей Н., ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ООО «Специализированный застройщик «Первый» (ИНН <***>), договор генерального подряда № от dd/mm/yy, заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, Виноградовой Зоей Н., ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ООО «Генплан» (ИНН <***>), договором участия в долевом строительстве, заключенным с ФИО1 (dd/mm/yy рождения, паспорт № №) на строительство ..., площадью 49 кв.м., с ФИО2 (dd/mm/yy рождения, паспорт № №) на строительство ..., площадью 49, 1 кв.м., с ФИО3 (dd/mm/yy рождения, паспорт № №) на строительство ... площадью 34, 2 кв.м., с ФИО4 (dd/mm/yy рождения, паспорт № №) на строительство ... площадью 34, 1 кв.м, с Виноградовой Зоей Н. (dd/mm/yy рождения, паспорт № №) на строительство ... площадью 48, 9 кв.м., с ФИО6 (dd/mm/yy рождения, паспорт № №) на строительство ... площадью 48, 9 кв.м., с ФИО7 (dd/mm/yy рождения, паспорт № №) на строительство ..., площадью 34,1 кв.м. двух этажного 8-ми квартирного жилого ...ГП по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 556 кв.м.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.А. Гаврилова

Мотивированное решение изготовлено 22 апреля 2025 года.