Дело № 2-292/2025

УИД 35RS0010-01-2024-013670-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Вологда 28 июля 2025 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

судьи Вайгачевой А.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Атциевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Вологды к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства,

установил:

Администрация города Вологды (далее- истец) обратилась в суд с иском к ФИО3 (далее- ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, мотивируя тем, что по договору аренды № от 10.10.2007, заключенному между Администрацией города Вологды и ООО «Северлесторг», последнему предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 7 690 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного – строительство гаражей боксового типа, с кадастровым номером № сроком до 25.09.2012.

12.11.2013 между ООО «Северлесторг» и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости: объект незавершенного строительства, площадь застройки 612,7 кв. м, степень готовности 18%, по адресу: <адрес>; право аренды на земельный участок, разрешенное использование – строительство гаражей боксового типа, общая площадь 7 690 кв. м по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, указанный выше. Договор зарегистрирован в установленный законом порядке 09.01.2014.

На основании договора уступки прав требования и обязанностей по договору аренды земельного участка права и обязанности арендатора по договору аренды 10.10.2008 №, дополнительного соглашения № от 05.10.2017 к договору аренды № земельного участка для строительства перешли к ФИО2 Договор уступки прав аренды земельного участка зарегистрирован 05.07.2017.

Руководствуясь пунктом 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ договором аренды № земельного участка для строительства от 10.10.2007 Администрация города Вологды и ФИО2 заключили договор о предоставлении в аренду земельного участка от 28.05.2019 №.

На основании договора ФИО2 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 100 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес> площадью 7 690 кв. м, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для строительства гаражей боксового типа» для завершения строительства, сроком действия до 28.05.2022. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 04.07.2019.

Дополнительным соглашением № к договору заключенным на основании ч. 6 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ, срок аренды был продлен до 24.02.2024.

На основании договора купли-продажи и уступки права аренды от 18.11.2022, права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым номером № перешли к ФИО3 Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.11.2022 № государственной регистрации №

На указанном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 612, 7 кв. м, степенью готовности 18 % местоположением: <адрес>, собственником которого является ФИО3

Земельный участок предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовности 18% адрес: <адрес>, кадастровый номер объекта: №. При этом работы по завершению строительства указанного объекта должны быть осуществлены в срок до 24.02.2024.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой арендатору по договору был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута и ФИО3 осуществил добросовестные действия, направленные на ее достижение в период срока действия договора не имеется. На предоставленном в аренду земельном участке отсутствует объект завершенный строительством, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке.

Договор заключен сроком до 24.02.2024 и подлежит безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который он заключался.

На основании изложенного договор о предоставлении в аренду земельного участка от 28.05.2019 № прекратил свое действие по окончании срока, то есть с 24.02.2024.

Запись об ограничении прав в отношении земельного участка погашена в установленном законом порядке.

На основании изложенного, истец просит суд изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 612,7 кв. м, степенью готовности 18 % местоположением: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представитель истца Администрации города Вологды по доверенности ФИО4 исковые требования поддержала в полном объеме по доводам иска, просила удовлетворить.

В судебном заседании ответчик ФИО3 вопрос об удовлетворении требований оставил на усмотрение суда, пояснил, что готов выкупить объект на торгах и реконструировать его.

Рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела и собранные по нему доказательства, приходит к следующему.

Установлено, что на основании по договору аренды № от 10.10.2007, заключенного между Администрацией города Вологды и ООО «Северлесторг», последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов площадью 7 690 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного – строительство гаражей боксового типа, сроком до 25.09.2012.

12.11.2013 между ООО «Северлесторг» и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости: объект незавершенного строительства, площадь застройки 612,7 кв. м, степень готовности 18%, по адресу: <адрес>; право аренды на земельный участок, разрешенное использование – строительство гаражей боксового типа, общая площадь 7 690 кв. м по адресу: <адрес> указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, указанный выше. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.01.2014.

На основании договора уступки прав требования и обязанностей по договору аренды земельного участка права и обязанности арендатора по договору аренды 10.10.2008 №, дополнительного соглашения № от 05.10.2017 к договору аренды № земельного участка для строительства перешли к ФИО2 Договор уступки прав аренды земельного участка зарегистрирован 05.07.2017.

Руководствуясь пунктом 21 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ, договором аренды № земельного участка для строительства от 10.10.2007, Администрация города Вологды и ФИО2 заключили договор о предоставлении в аренду земельного участка от 28.05.2019 №

На основании договора ФИО2 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 100 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес> площадью 7 690 кв. м, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для строительства гаражей боксового типа» для завершения строительства, сроком действия до 28.05.2022. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 04.07.2019.

Дополнительным соглашением № к договору заключенным на основании ч. 6 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ, срок аренды был продлен до 24.02.2024.

На основании договора купли-продажи и уступки права аренды от 18.11.2022 права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым номером № перешли к ФИО3 Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.11.2022 № государственной регистрации №.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии со статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Закона № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Земельный участок предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства степень готовности 18%, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер объекта № При этом работы по завершению строительства указанного объекта должны были быть осуществлены в срок до 24.02.2024.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой арендатору по Договору был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута и ФИО3 осуществил добросовестные действия, направленные на ее достижение в период срока действия договора, не имеется. На предоставленном в аренду земельном участке отсутствует объект, завершенный строительством, право собственности на который зарегистрировано в установленном законе порядке. Доказательств обратного, а равно наличия вины Администрации города Вологды в том, что спорный объект не завершен строительством, суду не представлено. С требованиями о получении разрешения на строительство или реконструкцию объекта, продлении срока его действия, внесении в него изменений в установленном законом порядке ответчик не обращался.

Договор заключен сроком до 24.02.2024 и подлежит безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который он заключался.

Окончание срока действия Договора служит основанием для внесения в сведения Единого государственного реестра недвижимости записи о прекращении ограничения (обременения) аренды вышеуказанного земельного участка.

Данная позиция находит подтверждение в судебной практике (Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации № 1 от 28.03.2018).

На основании изложенного договор о предоставлении в аренду земельного участка от 28.05.2019 № прекратил свое действие по окончании его срока, то есть с 24.02.2024.

Запись об ограничении прав в отношении земельного участка погашена в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Земельный участок с кадастровым номером № является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно абзаца 2 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с законом Вологодской области от 25.05.2012 № «О признании утратившим силу закона области «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда», на Администрацию города Вологды с 3 сентября 2012 года возложены полномочия органа исполнительной государственной власти в сфере земельных отношений по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа города Вологды.

Правила ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ порядок проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (с изменениями) (далее - Правила №1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В ходе рассмотрения дела рассматривался вопрос о возможности участия объекта незавершенного строительства в гражданском обороте в связи с наличием у него признаков самовольной постройки.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 10.01.2025 по делу № удовлетворены исковые требования Администрации города Вологды к ФИО3 о сносе указанного выше объекта незавершенного строительства как самовольной постройки.

Апелляционным определением Вологодского областного суда от 24.06.2025 данное решение отменено, в удовлетворении требований Администрации города Вологды отказано. При этом судом апелляционной инстанции указано, что объект незавершенного строительства возведен на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном в установленном законом порядке, разрешенное использование которого допускало строительство на нем данного объекта, с получением необходимых для этого разрешений на строительство, в связи с чем самовольной постройкой не является. Истцом не доказано, что снос самовольной постройки является единственно возможным способов устранения несоответствия фактических характеристик объекта сведения ЕГРН. В ходе рассмотрения дела ФИО3 указывал на возможность приведения строения в соответствие с характеристиками, внесенными в ЕГРН, путем демонтажа выступающей части фундамента.

Учитывая вышеизложенное, препятствий для отчуждения объекта незавершённого строительства на торгах суд не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд полагает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Определением судьи от 02.08.2024 в рамках дела наложен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области осуществлять любые действия по регистрации сделок по отчуждению и переоформлению прав в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 612,7 кв. м, степенью готовности 18% с местоположением: <адрес>.

Согласно ч. ч. 1,3 ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

При установленных по делу обстоятельствах, суд полагает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением судьи от 02.08.2024, поскольку их наличие будет препятствовать исполнению решения суда и отчуждению объекта на торгах.

Руководствуясь ст.ст. 103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации города Вологды удовлетворить.

Изъять у ФИО3, паспорт №, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 612,7 кв. м, степень готовности 18% местоположением: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением судьи от 02.08.2024 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области осуществлять любые действия по регистрации сделок по отчуждению и переоформлению прав в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 612,7 кв. м, степенью готовности 18% с местоположением: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Н. Вайгачева

Мотивированное решение изготовлено 08.08.2025