Решение по делу № 2-1918/2025 от 29.07.2025 | Коломенский городской суд (Московская область)

Дело № 2-1918/2025

УИД 50RS0020-01-2025-002317-03

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июля 2025 год г. Коломна Московской области

Коломенский федеральный городской суд Московской области Российской Федерации в составе председательствующего судьи Ворониной А.А., при секретаре судебного заседания Шиловой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Управлению имущества и земельных отношений Администрации городского округа Коломна Московской области о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к Управлению имущества и земельных отношений Администрации городского округа Коломна Московской области, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком по результатам торгов заключены три договора аренды земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства №-К от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, №-К от ДД.ММ.ГГГГ, что по мнению истца нарушает положения действующего законодательства и возможность справедливого распределения участков между гражданами, приводит к экономической необоснованности их исполнения.

Так, ДД.ММ.ГГГГ подведены итоги трех аукционов в электронной форме. Все три аукциона признаны несостоявшимися и единственным участником признана ФИО2, с которой впоследствии были заключены договоры. Подавая три заявки на участие воля истца была направлена на заключение одного договора аренды и ведение личного подсобного хозяйства на одном участке, а не на трех, так как планировала переехать в Московскую область, однако, обстоятельства существенно изменились, что приводит к невозможности исполнения арендатором договоров.

ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 307-ФЗ, который предусматривает, что срок освоения земельных участков из состава земель населенных пунктов не может составлять более 3 лет. В случае истца отсутствие на земельном участке здания может быть расценено как нарушение действующего законодательства, что в дальнейшем приведет к изъятию земельного участка. Истец, являясь многодетной матерью не способна построить три здания за 3 года. Более того, внесение арендной платы за три земельных участка является проблематичным, так как на иждивении и истца находится трое детей (2 школьника и 1 студент).

Кроме того, изменилось законодательство, позволяющее осуществить льготный выкуп участков в Московской области. Выкупить по стоимости 3% от кадастровой стоимости возможно только в случае, если истец построит здания до ДД.ММ.ГГГГ, что истцу не представляется возможным.

Вместе с тем исполнение одного из заключенных договоров будет соответствовать целям и воле арендатора.

На досудебное предложение истца о расторжении договоров получен отказ.

На основании изложенного, истец просить расторгнуть договоры аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО2, представитель истца по доверенности ФИО4 в судебное заседании не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Истец. представитель истца ФИО4 просили организовать проведение судебного заседания в режиме видеоконференцсвязи.

Учитывая положения ст. 155.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, характер спора, фактические обстоятельства по делу, существо заявленных требований, суд не усматривает необходимости в обеспечении их участия в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, что не нарушает права истца на судебную защиту, поскольку реализовать свои процессуальные права и обязанности, он имеет возможность иными способами, в том числе путем дачи письменных объяснений по делу, заявления письменных ходатайств. Поскольку истец, представитель истца о слушании дела извещены заблаговременно, в связи с чем было достаточно времени для подготовки письменной позиции по делу, документов, подтверждающих невозможность участия в судебном заседании, не представлено, оснований для отложения судебного заседания у суда не имеется, удаленность места судебного разбирательства не является уважительной причиной для неявки в суд и отложения судебного разбирательства, в связи с чем в удовлетворении ходатайства об организации проведения судебного заседания в режиме видеоконференцсвязи судом отказано.

Ответчик Управление имущества и земельных отношений Администрации городского округа Коломна Московской области явку представителя в суд не обеспечило, о слушании дела уведомлен надлежащим образом, ходатайство об отложении судебного заседания не поступало. Отзыв на иск не поступал.

Суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся участников процесса, в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства и, оценив их по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. ст. 606, 607, 615 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Иные случаев досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора (в отсутствии условия об этом в договоре) не предусмотрено.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 451 ГК РФ Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания наличия существенных обстоятельств, возникших после заключения договоров аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, а также наличие условий, приведенных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ как основание для изменения договора, в силу статьи 56 ГПК РФ, лежит на истце.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

На основании статей 39.11 (пунктов 1, 9, 13 и 16) и 39.12 (пункта 14) ЗК РФ, решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка или не подано ни одной заявки на участие в нем, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют \ всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

ФИО2 являлась единственным участником аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровым номерами №, №, №

Правовым последствием признания торгов несостоявшимися при условии соответствия заявки, поданной единственным допущенным к участию лицом, требованиям документации, является заключение с таким участником договора по результатам торгов (пункт 34 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 стала победителем аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 1391 кв.м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования- «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается Протоколом о результатах торгов № № от ДД.ММ.ГГГГ;

- с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования- «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается Протоколом о результатах торгов № № от ДД.ММ.ГГГГ;

Между Управлением имущества и земельных отношений Администрации городского округа Коломна Московской области и ФИО2 по результатам торгов, проводимых в форме аукциона, заключены договора аренды земельных участков - №-К от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, №-К от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которых составляет 20 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Размер годовой арендной платы составляет 100000 рублей за каждый земельный участок. (приложение № к договору)

Согласно условиям указанных договоров аренды ФИО2 является арендатором земельных участков с к№, №, №, с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», которые в соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № № «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков (код 2.2) подразумевают размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предусмотренного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Истец обращался к ответчику с требованием о расторжении договоров аренды земельных участков - № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, №-К от ДД.ММ.ГГГГ и возврате излишне уплаченных денежных средств.

Управление имущества и земельных отношений Администрации городского округа Коломна Московской области в письме от ДД.ММ.ГГГГ, отказала истцу в расторжении договоров и возврате денежных средств, по причине того, что при выезде на земельные участки установлен факт отсутствия объектов капитального строительства. (л.д. 17-20)

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 4.4.1 Договоров аренды №-К от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, №-К от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Как указано в пунктах 1, 2 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Истец, ссылается на невозможность использования в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования трех земельных участков, невозможности размещения на каждом земельного участке жилого дома, ввиду существенного изменения обстоятельств, ввиду вступления ДД.ММ.ГГГГ в законную силу Федерального закон от ДД.ММ.ГГГГ № 307-ФЗ, просит расторгнуть два договора аренды - № от ДД.ММ.ГГГГ, №-К от ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 307-ФЗ предусматривает, что срок освоения земельных участков из состава земель населенных пунктов не может составлять более 3 лет.

В случае истца отсутствие на каждом земельном участке в установленный срок жилого дома может быть расценено как нарушение действующего законодательства, что в дальнейшем приведет к изъятию земельного участка.

Кроме того, в соответствии с Постановлением Правительства Московской области № 373-ПП от ДД.ММ.ГГГГ изменены условия льготного выкупа земельных участков в Московский области. Ставка выкупа изменилась с 3% до 60% от кадастровой стоимости. Льготная стоимость отменена в отношении земельных участков вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения садоводства, личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство).

До ДД.ММ.ГГГГ собственники зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения садоводства, личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство) вправе выкупить такой земельный участок по цене, равной трем процентам кадастровой стоимости земельного участка, если договор аренды такого земельного участка заключен до вступления в силу настоящего постановления. (п.2)

Каждая из сторон вправе потребовать изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Суд соглашается с доводами истца, что исполнение истцом всех трех заключенных договоров аренды в силу вышеуказанного измененного законодательства экономически необоснованно для истца, также учитывает, что в случае неисполнения выкуп земельных участков в дальнейшем будет осуществлен по цене в размере 60% от кадастровой стоимости каждого земельного участка, что также экономически необоснованно. Истец ФИО2 не рассчитывала при заключении вышеуказанных договоров на вышеуказанные положения и не могла их предвидеть. Данные обстоятельства являются существенными, ввиду чего требования истца подлежат удовлетворению. Вместе с тем, исполнение одного из договоров аренды будет соответствовать целям и воле арендатора, не будет нарушать права арендодателя, положения ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

Руководствуясь статьями ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО2 к Управлению имущества и земельных отношений Администрации городского округа Коломна Московской области о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Московский областной суд через Коломенский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 июля 2025 года.

Судья

Коломенского городского суда А.А. Воронина