Дело №2-2276/2022

УИД : 61RS0009-01-2022-002434-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 октября 2022г. Азовский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Кравченко И.Г.

при секретаре Кушнир Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Комитету имущественных отношений Азовского района о расторжении договора купли-продажи, обязании передать имущество, признании ничтожным договора купли-продажи, признании права собственности отсутствующим,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи.

Истец указал, что 17.01.2017г. между ним и ФИО2 был заключён договор купли-продажи по условиям которого (п. 1 Договора) он продал ответчику принадлежащие ему на праве собственности земельный участок, общей площадью 592 кв.м., с кадастровым № и жилой дом, общей площадью 27,70 кв.м, с кадастровым № по адресу: Россия, <адрес>.

Указанное имущество стороны оценили в 300 000 рублей: 50 000 рублей - стоимость жилого дома и 250 000 рублей - стоимость земельного участка (п. 4 Договора). Расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора.

По мнению истца, предметом договора явилось одновременное возмездное отчуждение истцом и приобретение ответчиком двух объектов недвижимости: земельного участка и расположенного на нём жилого дома.

Таким образом, существенным обстоятельством, из которого стороны исходили, заключая указанный выше договор, явилось существование на момент его заключения правомерной возможности у истца возмездно и одновременно отчуждать принадлежащие ему права, как на земельный участок, так и на, расположенный на этом участке, жилой дом.

При этом соотношение стоимости прав на жилой дом и прав на земельный участок стороны определили как 1:5, то есть сторонами по обоюдному соглашению было определено, что стоимость передаваемых истцом ответчику прав на земельный участок в 4 раза превышала стоимость расположенного на нём жилого дома, что является существенным.

Договор купли-продажи от 17.01.2017г. сторонами был исполнен.

За ответчиком зарегистрировано право собственности на указанные выше объекты недвижимости, приобретённые им у истца.

Однако решением Азовского городского суда Ростовской области от 30.10.2019г. по гражданскому делу № (вступило в законную силу 21.07.2020г.), указанный выше договор от 17.01.2017г. в части продажи земельного участка признан ничтожной сделкой, а право собственности ответчика на этот земельный участок - отсутствующим.

По мнению истца, имеет существенное значение в сложившейся ситуации, что решение Азовского городского суда Ростовской области от 30.10.2019г. было вынесено по иску прокуратуры в целях контроля за соблюдением природоохранного законодательства в связи с нарушениями, допущенными не истцом, а органом местного самоуправления при приватизации земельного участка в пользу его предыдущего владельца -Д..

Соответственно, обстоятельства, послужившие основанием для признания договора купли-продажи от 17.01.2017г. ничтожным в части продажи земельного участка не могут быть поставлены истцу в вину, и стать поводом для несения истцом имущественных потерь.

Юридическим последствием вступления решения Азовского городского суда Ростовской области от 30.10.2019г. в законную силу стала ситуация, при которой ответчик фактически сохранил за собой право собственности и на жилой дом и на все вытекающие из этого права на земельный участок - право аренды, причём долгосрочной (на 49 лет); право последующего выкупа этого земельного участка в собственность, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Более того, действуя, по мнению истца, недобросовестно, и имея намерения освободить себя от платы за перешедшие к нему от истца права на земельный участок, ответчик предъявил к истцу исковые требования о взыскании с него денежной суммы, уплаченной, за земельный участок в размере 4 250 000 рублей.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 19.04.2021г. по гражданскому делу № (вступило в законную силу 14.09.2021г.) иск ФИО2 был удовлетворён частично.

С ФИО1 в пользу ФИО2 взыскано 1 850 000 рублей.

Решение суда исполнено, денежные средства ФИО1 возвратил ФИО2 в полном объёме.

Истец указал, что в результате недобросовестных, по его мнению, действий ответчика произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи. Он оказался в ситуации, когда к ФИО2 перешли права на жилой дом и, автоматически следующие за ними, права на земельный участок без какой- либо оплаты со стороны ФИО2.

Истец указал, что если бы он мог предположить, что в результате сделки произойдёт возмездная продажа им ФИО2 только жилого дома, этот договор вообще не заключался бы, или был бы заключён на значительно отличающихся условиях (в частности, касающихся выкупной цены жилого дома), поскольку ФИО1 в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении этого договора.

22.04.2022г. истец направил в адрес ответчика письменное предложение о расторжении договора купли-продажи от 17.01.2017г. по взаимному соглашению сторон с 25.04.2022г.

Однако, стороны к соглашению о расторжении договора не пришли, в связи с чем, истец обратился в суд и просил расторгнуть договор купли-продажи от 17.01.2017г. в части жилого дома, общей площадью 27,70 кв.м, с кадастровым номером: 61:01:0030701:1200, расположенного по адресу: Россия, <адрес>. Обязать ФИО2 возвратить ему жилой дом, общей площадью 27,70 кв.м, с кадастровым № расположенный по адресу: Россия, <адрес>.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, указал, что ему стало известно о том, что весной 2022г. между Комитетом имущественных отношений и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому ответчик приобрел в собственность земельный участок по адресу <адрес>.

В связи с чем, истец дополнил исковые требования требованиями о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка №, заключенного Комитетом имущественных отношений <адрес> и ФИО2 27.05.2020г., признании отсутствующим права собственности ФИО2 на данный земельный участок.

Представитель истца в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала и пояснила, что ФИО1, заключая с ФИО2 договор купли –продажи земельного участка и жилого дома 17.01.2017г., предположить не мог, что в 2020г. данный договор решением суда будет признан ничтожным в части продажи земельного участка.

При этом, ФИО1 никаких противоправных действий для того, чтобы получить в собственность земельный участок не совершал, он данное имущество добросовестно купил. Нарушения были допущены органом местного самоуправления при передаче в собственность земельного участка в нарушение действующего на тот момент земельного законодательства Д.

Просила исковые требования удовлетворить.

Представитель ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, заявила ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности по заявленным требованиям. По ее мнению, договор купли-продажи был заключен 17.01.2017г., следовательно, срок для заявлении требований о его расторжении истек 18.01.2020г. Более того, ФИО1 не был лишен возможности заявить данные исковые требования как встречные в ходе рассмотрения гражданского дела №, когда разрешался иск ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств. Однако, ФИО1 таких требований ранее не заявлял и обратился в суд только 24 мая 2022г.

Так же пояснила, что в связи с признанием сделки по купле-продаже земельного участка между ФИО1 и ФИО2, ничтожной сделкой, ФИО1 не вправе претендовать на получение какой-либо денежной выгоды от продажи земельного участка, который продавать не имел право.

Представитель ответчика, считала, что если ФИО1 понес убытки, так как не дополучил деньги за проданные объекты недвижимого имущества, он может их взыскать с виновного лица – Д., у которого истец ранее данные объекты недвижимого имущества купил.

Возражала против удовлетворения исковых требований о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка №, заключенного Комитетом имущественных отношений <адрес> и ФИО2 27.05.2020г., признании отсутствующим права собственности ФИО2 на земельный участок.

Пояснила, что ФИО2 подал заявление о приобретении земельного участка в собственность в администрацию Азовского района еще 1 марта 2022г., то есть до обращения ФИО1 в суд с данным иском. Земельный участок приобрел на основании возмездной сделки, как собственник жилого дома, расположенного на данном земельном участке. В связи с чем, никакого злоупотребления правом не допускал.

Просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика – КИО Азовского района в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. Подтвердил, что договор купли-продажи земельного участка по адресу Россия, <адрес> состоялся, деньги от ФИО2 получены, земельный участок по акту передан покупателю.

Просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица – Росреестра в судебное заседание не явился, направил в суд письменный отзыв, в котором просил слушать дело в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему :

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом установлено, что 17.01.2017г. между ФИО1 и ФИО2 был заключён договор купли-продажи, по условиям которого (п. 1 Договора) ФИО1 продал, а ФИО2 купил земельный участок, общей площадью 592 кв.м., с кадастровым № и жилой дом, общей площадью 27,70 кв.м, с кадастровым номером: № по адресу: Россия, <адрес>.

Имущество стороны сделки оценили в 300 000 рублей: 50 000 рублей - стоимость жилого дома и 250 000 рублей - стоимость земельного участка (п. 4 Договора). Расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора.

ФИО2 вступил во владение данным имуществом, переход права собственности на недвижимое имущество от ФИО1 к ФИО2 органами Росреестра зарегистрирован.

Однако, 30 октября 2019г. состоялось решение Азовского городского суда Ростовской области по гражданскому делу по иску и.о. Ростовского межрайонного природоохранного прокурора к администрации Елизаветинского сельского поселения Азовского района Ростовской области, Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области, Д., П., ФИО1, ФИО2 о признании постановлений и соглашений недействительными, договора купли- продажи ничтожным, права собственности отсутствующим и встречным исковым требованиям ФИО2 к администрации Елизаветинского сельского поселения, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем.

Суд исковые требования и.о. Ростовского межрайонного природоохранного прокурора удовлетворил.

Признал распоряжение Комитета имущественных отношений Азовского района от 17.12.2013 № «О предоставлении ФИО3 11.11. в собственность за плату земельного участка по адресу <адрес>» недействительным. Признал ничтожным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, заключенный Комитетом имущественных отношений Азовского района и Д.. Признал постановление администрации Елизаветинского сельского поселения от 18.11.2016 № 272 «О предоставлении ФИО1 в собственность за плату земельного участка, находящегося но адресу: <адрес>. 52-а» недействительным. Признал недействительным соглашение о перераспределении земельных участков, от 18.11.2016г. № заключенное между администрацией сельского поселения и ФИО1 Признал ничтожными договоры купли-продажи от 26.05.2015 между Д. и ФИО1 и от 17.01.2017 между ФИО1 и ФИО2

Так же суд признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым № за ФИО2, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к администрации Елизаветинского сельского поселения, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем судом было отказано.

Решение вступило в законную силу 21.07.2020г.

В связи с тем, что ФИО1 не смог распорядиться, в данном случае продать, земельный участок, он обратился в суд за расторжением договора купли-продажи в части продажи жилого дома и о возврате данного жилого дома.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд приходит к выводу о том, что с того момента, как вступило в законную силу решение суда о применении последствий ничтожности сделки по продаже земельного участка, а не с момента заключения договора купли-продажи, ФИО1 стало известно о нарушении его права, а соответственно, с этого момента, у него возникло право на обращение в суд за защитой своих интересов.

В связи с чем, суд находит ходатайство ответчика ФИО2 о применении последствий пропуска ФИО1 срока исковой давности необоснованным и не подлежащим удовлетворению, так как согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГПК РФ.

В силу пункта 1 статьи 200 ГПК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Так как истец обратился в суд 24. 05.2022г., срок исковой давности по заявленным требованиям не истек.

Обращаясь в суд за расторжением договора купли-продажи жилого дома, истец указал, что в связи с вынесением судебного решения, которым договор купли-продажи, заключенный между ним и ФИО2, в части продажи земельного участка, признан ничтожным, а так же принятием судом решения о взыскании с него в пользу ФИО2 1850000 рублей в счет возврата денежных средств, полученных им в результате продажи данного земельного участка, произошло существенное изменение обстоятельств, из которого стороны исходили при заключении договора купли-продажи.

И если бы он мог предположить, что в результате сделки произойдёт возмездная продажа им ФИО2 только жилого дома, этот договор не заключался бы, или был бы заключён на значительно отличающихся условиях, поскольку ФИО1 в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении этого договора.

В соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В ходе рассмотрения гражданского дела по иску и.о. Ростовского межрайонного природоохранного прокурора к администрации Елизаветинского сельского поселения <адрес>, Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области, Д., П., ФИО1, ФИО2 о признании постановлений и соглашений недействительными, договора купли- продажи ничтожным, права собственности отсутствующим и встречному иску ФИО2 к администрации Елизаветинского сельского поселения, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем, было установлено, что земельный № ( который впоследствии был разделен на несколько, и земельный участок с кадастровым № был продан ФИО1 ФИО2) был предоставлен Комитетом имущественных отношений Азовского района в частную собственность гражданина в нарушение пп. 14 п. 5 ст. 27, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», поскольку участок расположен в границах второго пояса зон санитарной охраны источника питьевого водоснабжения, ввиду чего, согласно действовавшего на тот момент законодательства, являлся ограниченным в обороте.

При этом, судом было установлено, что спорный земельный участок до момента его отчуждения на основании недействительных (ничтожных) сделок не принадлежал на праве собственности Администрации Азовского района, либо администрации Елизаветинского сельского поселения Азовского района, и выбыл из владения помимо воли собственника.

Соответственно, ФИО1 17.01.2017г. заключая сделку с ФИО2 по продаже земельного участка по адресу <адрес>, который являлся ограниченным в обороте, не являясь добросовестным приобретателем данного имущества, не вправе был рассчитывать на получение денежных средств в результате его отчуждения.

Факт того, что земельный участок, проданый ФИО1 ФИО2 расположен в границах второго пояса зон санитарной охраны источника питьевого водоснабжения подтверждался сведениями открытых источников, и при необходимой степени осмотрительности и разумности легко мог быть установлен самим ФИО1 до совершении сделки по его продаже.

Незаконность действий продавца ФИО1 по продаже земельного участка, установленная судебным решением, не может являться основанием к расторжению договора купли-продажи жилого дома, предусмотренным положениями ст. 451 ГК РФ.

ФИО1 незаконно владея на праве собственности земельным участком, расположенном в границах второго пояса зон санитарной охраны источника питьевого водоснабжения, не мог, согласно полождениям ст.10 ГК РФ расчитывать на извлечение имущественной прибыли от его незаконной продажи.

В связи с чем, исковые требования о расторжении договора купли-продажи от 17.01.2017г. заключенного истцом и ответчиком в части жилого дома, общей площадью 27,70 кв.м, с кадастровым № расположенного по адресу: Россия, <адрес>, и понуждении ФИО2 возвратить истцу жилой дом, общей площадью 27,70 кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: Россия, <адрес> не законны и не подлежат удовлетворению.

Жилой дом ФИО1 продал ФИО2, получил продажную стоимость данного имущества, фактически передал дом ФИО2, переход права собственности надлежащим образом зарегистрирован органами Росреестра, доказательств недобросовестности поведения ФИО2 по отношению к ФИО1 при формировании условий сделки, в суд, в нарушение положений ст.56 ГПК РФ, не представлено.

На основании вышеизложенного, суд не усматривает законных оснований к расторжению договора купли-продажи жилого дома.

Истцом заявлены исковые требования о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка №, заключенного Комитетом имущественных отношений <адрес> и ФИО2 27.05.2020г., и признании отсутствующим права собственности ФИО2 на земельный участок.

Согласно положениям ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

27 мая 2022г. КИО Азовского района и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: Россия, <адрес>, ( копия данного договора приобщена к материалам дела, исследовалась судом).

Согласно действующей редакции Земельного Кодекса РФ, ограничения по передаче в частную собственности земельных участков, расположенных в границах второго пояса зон санитарной охраны источника питьевого водоснабжения, по передаче в частную собственность, на момент заключения сделки, сняты.

Соответственно, КИО Азовского раойна и ФИО2 вправе были 27.05.2022г. совершить сделку в отношении вышенапзванного земельного участка, в резкультате которой земельный участок перещел в собственность ФИО2

При этом, ФИО1 стороной данной сделки не являлся.

Кроме того, с учетом отсутствия правовых оснований к расторжению договора купли-продажи от 17.01 2017г., заключенному им и ответчиком в части жилого дома по адресу Россия, <адрес>, сделка купли-продажи земельного участка не нарушает его прав и законных интересов, так как у ФИО1 отсутствуют правовые основания претендовать на спорный земельный участок.

Соответственно, требования истца по заявленным им основаниям, в отношении ничтожности договора купли-продажи земельного участка по адресу: Россия, <адрес> от 27 мая 2022г. заключенного КИО Азовского района и ФИО2 не основаны на законе, и не подлежат удовлетворению.

Так как судом не установлено признаком ничтожности договора купли-продажи земельного участка, требования истца о признании отсутствующим права собственности ФИО2, возникшего на основании данного договора, на спорный земельный участок так же удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Комитету имущественных отношений Азовского района о расторжении договора купли-продажи, обязании передать имущество, признании ничтожным договора купли-продажи, признании права собственности отсутствующим отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированной части.

Судья:

Мотивированная часть решения изготовлена 14 ноября 2022г.