№ 2-2390/2023

УИД 03RS0013-01-2023-003020-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2023 года г. Нефтекамск РБ

Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Валеевой Р.М.,

при секретаре судебного заседания Зиятдиновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки.

Требования мотивировала тем, что истец является участником долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 41,9 кв.м, кадастровый номер №.

Другим участником долевой собственности являлась ФИО3, что подтверждается выпиской от ДД.ММ.ГГГГ

В настоящее время ей стало известно, что ФИО3 путем заключения сделки купли-продажи реализовала принадлежавшие ей 5/12 доли в праве общей долевой собственности на дом с земельным участком ФИО2, не являющегося участником долевой собственности на данные объекты недвижимого имущества. Сделка предположительно состоялась в конце июля текущего года. Уведомления с предложением купить долю в её адрес от ФИО3 не поступало. Она не согласна с указанной сделкой и желает сама приобрести спорную долю общей долевой собственности на дом с земельным участком.

На основании изложенного, просила перевести на неё права и обязанности покупателя 5/12 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, адрес объекта: <адрес>

Истец ФИО1 извещенная надлежащим образом в судебное заседание не явилась.

Представитель истца Нехороших Н.Г. пояснила, что является дочерью ФИО1 Мать неоднократно предлагала ФИО3 выкупить ее долю, но она все время отказывалась. По факту спорный дом достался ФИО1 после смерти ее родителей. Вторым сособственником жилого помещения и земельного участка был ее родной брат, супруг ФИО3 После смерти брата, невестка стала сособственником данного имущества. По сути, никогда там не жила, в доме нет ее личных вещей. Этот дом для нее ничего не значит.

Представитель истца ФИО4 пояснила, что ее доверительница узнала о продажи доли в праве только после обращения в правоохранительные органы. Новый сособственник ФИО2 к семье истца не имеет никакого отношения.

Третьи лица Управление Росреестра по РБ, нотариус НО г. Нефтекамск ФИО5, врио нотариуса ФИО6 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Из материалов гражданского дела следует, что судом предприняты все необходимые меры для своевременного извещения не явившихся участников процесса, не усмотрев препятствий для разрешения дела в отсутствие явки сторон дела и третьего лица, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив и оценив материалы дела, в пределах заявленных исковых требований и представленных доказательств, суд, приходит к следующему.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

П. 2 ст. 250 ГК РФ установлена обязанность продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 14 постановления от 29 апреля 2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 5 п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов,

Таким образом, приведенные положения ст. 250 ГК РФ призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 принадлежит на праве собственности 7/12 доля земельного участка с кадастровым номером № площадью 1078 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

ФИО1 также принадлежит на праве собственности 7/12 доля жилого дома с кадастровым номером №, площадью 41,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

В настоящее время, как видно из выписки из ЕГРН от 10.10.2023 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности истцу ФИО1 в 7/12 доле и ответчику ФИО2 в 5/12 доле.

Кроме того, как видно из выписки из ЕГРН от 10.10.2023 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности истцу ФИО1 в 7/12 доле и ответчику ФИО2 в 5/12 доле.

Согласно реестровому делу, право собственности на 5/12 доли земельного участка и жилого дома, у ответчика ФИО2 возникло на основании договора купли-продажи заключенного между ним и ФИО7, действующего от имени ФИО3 15.03.2023, удостоверенного ФИО6 временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО5 нотариального округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и зарегистрированного в реестре под № Стоимость 5/12 доли земельного участка и жилого дома, определена договором в размере 1500 000 руб. (1200 000 рублей - земельный участок, 300 000 рублей - жилой дом). Факт передачи доли земельного участка, жилого дома и денежных средств подтверждается передаточным актом к указанному договору.

В представленных нотариусом нотариального округа г. Нефтекамск РБ ФИО5 материалах по совершению нотариального действия по заверению заключенного между ФИО7, действующего от имени ФИО3 и ФИО3 договора купли-продажи 5/12 доли земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в подтверждение соблюдения преимущественного права покупки доли сторонами сделки приобщен конверт направленный заказным письмом с уведомлением о вручении (почтовый идентификатор №) в адрес ФИО1 (<адрес> и возвращенный отделением почтовой связи.

Как видно из отчета отслеживания отправления с почтовым идентификатором № письмо, направленное 27.01.2023, в адрес ФИО1 по адресу: <адрес> прибыло в место вручения 28.01.2023, имеется отметка «неудачная попытка вручения».

Обращаясь с настоящим иском, ФИО1 указала на то, что на ее имя корреспонденция в спорный период не поступала, она заинтересована в приобретении 5/12 доли земельного участка и жилого дома, от покупки не отказывалась, в обеспечение исполнения обязательств по оплате объекта недвижимости, представителями истца представлены квитанции от 20.11.2023 о внесении на депозитный счет Управления судебного департамента в Республике Башкортостан суммы в размере 1500 000 руб. в счет оплаты доли указанного земельного участка и жилого дома.

Разрешая заявленные исковые требования по существу, суд исходит из того, что по смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника.

Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него не зависящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч.1 ст. 56 ГПК РФ, должно быть возложено на продавца.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, требование об извещении остальных участников долевой собственности можно признать исполненным, если продавец представит доказательства направления им уведомления о продаже доли по месту жительства и поступления его адресату, а в случае невручения или не ознакомления адресата с уведомлением - что таковые события произошли по обстоятельствам, зависящим от него.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Из материалов дела следует, что направленное ФИО1 заявление ФИО3 о продаже доли земельного участка и жилого дома прибыло в место вручения 28.01.2023 и впоследствии возвращено отправителю 08.02.2023 «по иным обстоятельствам».

В соответствии с п. п. 2.1 - 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от ДД.ММ.ГГГГ), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

В силу п. 3.3, 3.5 Методических рекомендаций, если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте. Если корреспонденция вернулась нотариусу в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, то извещение считается не доставленным.

Пунктом 32 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Приказом Минкомсвязи России от 31 июля 2014 г. № 234 (далее - Правила) (действовавших на момент направления корреспонденции в адрес ФИО1), предусмотрено, что почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи. Извещения о регистрируемых почтовых отправлениях опускаются в почтовые абонентские ящики в соответствии с указанными на них адресами, если иное не определено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи.

Согласно п. 10.7.14. Приказа АО «Почта России» от 21 июня 2022 г. № 230-п «Об утверждении Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений»: «По ходу движения по доставочному участку почтальон: доставляет почтовые отправления по указанным на них адресам и выдает адресатам (уполномоченным представителям) в соответствии с требованиями пунктов 10.1 - 10.3 Порядка; при невозможности вручить РПО опускает извещения ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119) в ячейки абонентских почтовых шкафов (почтовые абонентские ящики), проставляет причину невручения РПО в графе «Результат доставки-возврата» накладной поименной ф. 16-дп.

Данных о том, оставлялось ли в почтовом ящике извещение ФИО1 о необходимости получения уведомления, в материалах дела не имеется.

Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него не зависящим.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч.1 ст. 56 ГПК РФ, должно быть возложено на продавца.

В ходе судебных заседаний, представители истца дополнительно пояснили, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в период с 01.01.2023 неоднократно обращалась в поликлиническое отделение № 1 ГБУЗ РБ ГБ г. Нефтекамск, а именно: 11ДД.ММ.ГГГГ была на приеме у врача терапевта участкового. Дополнительно пояснили, что фактически она проживает по адресу: <адрес>, то есть по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Между тем, по указанному адресу, почтовая корреспонденция не была направлена.

Таким образом, доводы ФИО1 о том, что уведомление о продаже ФИО3 доли в праве собственности она не получала, уведомление продавца, ей вручено не было, не опровергнуты.

При таких обстоятельствах возврат конверта с извещением по причине невручения «неудачная попытка вручения», не свидетельствует однозначно о доставке извещения ФИО1 и отсутствии ознакомления с юридически значимым сообщением по причинам, зависящим от нее самой.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что продавец ФИО3 не предприняла достаточных и исчерпывающих мер для надлежащего извещения истца как собственника 5/12 доли в праве собственности на спорный земельный участок и жилой дом, не убедилась в неполучении ФИО1 корреспонденции по зависящим от нее причинам, а потому права истца на преимущественное права выкупа доли в спорном имуществе были существенным образом нарушены, в связи с чем исковые требования ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, подлежат удовлетворению.

Удовлетворение исковых требований в данном случае, в силу вышеназванных правовых норм, влечет за собой необходимость указания также на замену ФИО2, как покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в записях Единого государственного реестра недвижимости на ФИО1, прекращение право собственности ФИО2 на 5/12 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> с признанием права собственности на указанные 5/12 доли земельного участка и жилого дома за ФИО1 и взысканием в пользу ФИО2 затраченных на покупку указанного имущества денежных средств в размере 1500 000 руб., путем перечисления указанной суммы, внесенных представителем ФИО1 - Нехороших Н.Г. с депозитного счета Управления судебного департамента в Республике Башкортостан.

Так же в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию госпошлина.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки удовлетворить.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя ФИО2, как приобретателя 5/12 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ФИО7, действующего от имени ФИО3 и ФИО2, признав покупателем ФИО1.

Заменить ФИО2, как покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (№) и земельный участок (№), расположенные по адресу: <адрес>, по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в записях Единого государственного реестра недвижимости на ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО2 на 5/12 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (№) и земельный участок (№), расположенные по адресу: <адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на 5/12 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (№ и земельный участок (№), расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 (СНИЛС №) 1 500 000 рублей путем перечисления денежных средств, внесенных ее представителем Нехороших Н.Г. с депозитного счета Управления судебного департамента в Республике Башкортостан.

Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3439,10 рублей.

Взыскать с ФИО3 (№) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3439,10 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Верховный Суд Республики Башкортостан через Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан.

Председательствующий Р.М. Валеева

Мотивированное решение составлено 24 ноября 2023 года.