дело № 2-325/2023

УИД 03RS0064-01-2022-003943-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Уфа 06 апреля 2023 года

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Вахитовой Д.М.,

при секретаре Кагировой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Уфимского района Республики Башкортостан к администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, ФИО1 ФИО9, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании договора купли - продажи земельного участка недействительным (ничтожным) с применением последствий недействительности сделки,

установил:

прокурор Уфимского района Республики Башкортостан обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, ФИО1 ФИО10 о признании договора купли - продажи земельного участка недействительным (ничтожным) с применением последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что в ходе проведенной проверки по публикации, размещенной в средствах массовой информации «Администрация затыкает рот»: жители Уфимского района пожаловались на крупную стройку посреди жилых домов», исполнения земельного законодательства ФИО1, установлено, что по итогам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 21.06.2019 года между администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО1 04.07.2019 года заключен договор № 25-А-ЗУБ/2019 аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 6 845 кв.м., расположенного по адресу: Уфимский район, село Зубово.

18.11.2020 года между администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО1 заключен договор № 3732-ЗУБ/20 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 3413 кв.м., с видом разрешенного использования «для размещения административных зданий», расположенного по адресу: Уфимский район, село Зубово.

Основанием для заключения договора купли - продажи без проведения торгов явилось наличие у ФИО1 объекта недвижимости (нежилого здания) с кадастровым номером 02:47:000000:11833, общей площадью 239 кв. м.

Проверка показала, что площадь вышеуказанного земельного участка, предназначенного для обслуживания здания склада, на 97% превышает площадь объекта недвижимости, который на нем расположен.

Документы, подтверждающие необходимость использования земельного участка площадью 3 413 кв.м. для эксплуатации объекта с кадастровым номером 02:47:000000:11833, общей площадью 239 кв. м., в администрацию муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан не предоставлены.

С учетом изложенного, истец просит о признании недействительным (ничтожным) договора № 3732-ЗУБ/20 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 18.11.2020 года между администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО1 с применением последствий недействительности сделки в виде признания восстановленным права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3 413 кв.м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Зубовский сельсовет, с.Зубово и возврате ФИО1 стоимости земельного участка.

Определением суда от 28.02.2023 года Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала, просила удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 в суд не явился, извещен надлежащим образом и в срок.

В судебном заседании представители ответчика по доверенности ФИО3, ФИО4 доводы, изложенные в возражении на иск, поддержали, с учетом выводов судебной экспертизы, просили в иске отказать в полном объеме за необоснованностью.

Представитель администрации МР Уфимский район РБ ФИО5 в удовлетворении исковых требований просила отказать за недоказанностью и необоснованностью.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по доверенности ФИО6 доводы, изложенные в возражении на иск, поддержала, просила в удовлетворении иска отказать.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд на основании ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, в силу следующего.

В силу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть

подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что 04 июля 2019 года администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан ФИО1 на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6845 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для размещения административных зданий; местоположение: Республика Башкортостан, Уфимский район, в границах сельского поселения Зубовский сельсовет. Срок действия договора аренды установлен с 04.07.2019 года по 04.07.2024 года.

Договор аренды № 25-А-ЗУБ/2019 от 04.07.2019 г. зарегистрирован в установленном порядке, о чем сделана запись регистрации (№ от 16.07.2019 года.

Согласно Выписке из ЕГРЮЛ ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 239 кв.м. с кадастровым номером 02:47:000000:11833, о чем сделана запись регистрации № от 27.02.2020 года.

18.11.2020 года между администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО1 заключен и зарегистрирован в Управлении Россреестра по РБ договор купли-продажи земельного участка № 3732-ЗУБ/20, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3413 кв.м., который передан ФИО1 по акту приема-передачи от 18.11.2020 года.

В связи с заключением договора купли-продажи № 3732-ЗУБ/20 от 18.11.2020 года, стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № № 25-А-ЗУБ/2019 от 04.07.2019 г.

Основанием для заключения договора купли-продажи без проведения торгов на основании п.1 ст.39.1, п.п.6 п.2 ст.39.3, п.1 ст.39.2 Земельного Кодекса РФ явилось наличие объекта недвижимости – здания, площадью 239 кв.м. с кадастровым номером № принадлежащего ФИО1 на праве собственности.

Заявляя исковые требования, прокурор Уфимского района Республики Башкортостан указывает на незаконность продажи спорного земельного участка в собственность без проведения торгов в виду того, что площадь вышеуказанного земельного участка, предназначенного для обслуживания здания склада, на 97% превышает площадь объекта недвижимости, который на нем расположен

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 года № 309- ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

По смыслу подпункта 5, 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципами земельного законодательства являются единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; порядок предоставления без торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание, сооружение, регламентируется статьями 39.17 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования. Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 данного Кодекса.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст. 37 Градостроительного кодекса применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу части 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержится исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

Согласно п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются таким градостроительными регламентами.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальны) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Согласно Правилам землепользования и застройки сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, утверждённых решением Совета сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан в редакции от 06.02.2023г. (далее - ПЗЗ) земельный участок с кадастровым номером № находится в территориальной зоне «КП» - коммерческо-производственная зона.

Зона «КП» определена для объектов, сочетающих коммерческие и производственные виды деятельности разрешенных нормативными правовыми документами, на территории санитарно-защитных зон, с площадью озеленения не менее 30%.

С целью проверки доводов искового заявления, с учетом того, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, судом определением Уфимского районного суда РБ от 08.12.2022 г. по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки».

Заключением эксперта ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» № 157/12-З/С/2022 от 22.02.2023 года по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Зубовский сельсовет, с.Зубово, установлено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером № расположено только 1 здание с кадастровым номером № включая бетонные заезды в здание, площадь застройки которого составляет 1386 кв.м., что составляет 41%. Коэффициент застройки соответствует СП 18.13330.2019 и Г133.

Согласно справочной информации, ФИО1 занимается производством зерноуборочных комбайнов модели КЗС-10К-2, КЗС-1218-29. а также производятся Жатки валковые, модели: ЖВЗ-5, ЖВЗ-6, ЖВЗ-7.0. ЖВЗ-7У, ЖВЗ-9У.

За год произведено 13 комбайнов и 15 жатки валковые.

При условии единовременного производства (сборки) 3 комбайнов требуется 3 площадки площадью не менее 300кв.м. так как сборные части машины будут расположены в пространстве, находиться в различных цехах и в состояниях.

Площадь здания с кадастровым номером 02:47:000000:1 1833 по данным кадастрового учета равна 1264,8 кв.м. из них склад хранения и сборки составляет 1147,1 кв.м. То есть из расчетных норм, в данном складе одновременно могу производиться не более 3-4 комбайнов, а храниться в данном помещении безопасно могут с учетом габаритных размеров располагаться 3-4 комбайна в рабочем положении и 4-5 в транспортном положении. А если в обоих вариантах, то не более 5 комбайнов.

Ширина части участка между строением с кадастровым номером 02:47:000000:11833 и кадастровыми границами участка с кадастровым номером 02:47:000000:12109 составляет 9- 14метров.

Для проезда сельскохозяйственной техники требуется проезд шириной не менее 4 метров (габаритная ширина комбайна в транспортном положении). Также нужны по 1,.5 метра по бокам от проезда для безопасности строения, ограждения и самой техники. Тогда ширина проезда должна быть равной 7 метров.

Таким образом, вся площадь земельного участка с кадастровым номером № необходима для безопасной эксплуатации здания с кадастровым номером № в его реконструированном виде согласно виду деятельности, осуществляемому в здании.

При отсутствии пристроенной части склада площадью 1147,1кв.м. площадь участка также была необходима для эксплуатации здания с кадастровым номером № площадью 239 кв.м. Только в таком случае с учетом вида деятельности, хранение сельскохозяйственных машин производилось бы в открытой местности, что приводило к их повреждению.

В связи с этим и произведена реконструкция здания с увеличением площади закрытого места хранения.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что согласно визуального осмотра и предоставленной справочной информации следует, что в здании с кадастровым номером №, осуществляется хранение, сборка, производство сельскохозяйственной техники, сельскохозяйственного оборудования, инструментов для них.

С учетом вида деятельности и объема производства, площадь земельного участка, необходимого для обслуживания здания с кадастровым номером № площадью 239 кв.м, составляет не менее 3513 кв.м.

С учетом сложившейся ситуации на местности возможно использование земельного участка меньшей площадью - т.е. площадью по данным кадастрового учета равной 3 413 кв.м.

Данное заключение судебной экспертизы суд принимает в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно подготовлено экспертом, обладающим специальными познаниями в данной области, соответствует требованиям статей 79, 80, 216 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ. Заключение содержит четкие ответы на поставленные вопросы, подробное описание проведенного исследования, которое проводилось лицом, обладающим специальными познаниями, опытом работы по экспертной специальности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» истцом не оспорено, доказательств обратного не представлено.

С учетом положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Доказательств, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок был сформирован с нарушением требований земельного и (или) градостроительного законодательства, в силу которых он не может быть передан заявителю в собственность после пользования в порядке аренды в сформированном виде и при условии наличия зарегистрированного права собственности на нежилое здание площадью 239 кв.м., что ФИО1 использует спорный земельный участок в нарушение требований закона и фактическому землепользованию, не по целевому назначению, а также доказательств, которые опровергали бы доводы ответчика, стороной истца не представлено.

При этом обоснованность размера и формирования границ спорного участка подтверждена представленными в материалы дела вышеназванными документами.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Принимая во внимание, что необходимая площадь земельного участка для целей эксплуатации расположенной на нем недвижимости подтверждена имеющимися в материалы дела доказательствами, и заключением эксперта, нарушений при передаче спорного земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:12109 не установлено, с целью соблюдения баланса интересов сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Прокурора Уфимского района Республики Башкортостан не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь положениями статей 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования прокурора Уфимского района Республики Башкортостан к администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, ФИО1 ФИО11, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № 3732-ЗУБ/20 от 18 ноября 2020 года земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан и ФИО1 ФИО12 с применением последствий недействительности сделки, отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Вахитова