РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 2-125/2023 (2-313/2022)

УИД 43RS0031-01-2022-000431-64

17 мая 2023 года пгт. Подосиновец

Подосиновский районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Доника О.М., при секретаре Вязьминовой Т.Г., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на предмет залога,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на предмет залога, в обоснование требований указывая, что между сторонами заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ответчик приобрела у истца комнату с кадастровым № площадью <адрес>. По условиям договора расчет по договору производится следующим образом: 75 000 руб. – в день подписания договора купли-продажи, сумма 375 000 руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ, комната находится в залоге у продавца до полного исполнения обязательств. До настоящего времени обязательство по уплате долга ответчиком не исполнено. В связи с изложенным ФИО1, с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований, просит взыскать с ФИО3 задолженность по договору купли-продажи в размере 375 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за периоды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 78 208,33 руб., с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 13 927,08 руб., расходы по оплате госпошлины, обратить взыскание на заложенное имущество – комнату с кадастровым № площадью 22,9 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену – 450 000 руб.

В судебное заседание истец ФИО1 и ответчик ФИО3 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 уточненные требования поддержал, суду пояснил, что договор купли-продажи ответчиком не исполнен, соглашением о задатке была определена стоимость комнаты в 750 000 руб., которая не подлежала изменению, в данной сумме 750 000 руб. учтен задаток 50 000 руб., суммы 250 000 руб. и 75 000 руб., переданные по распискам от ДД.ММ.ГГГГ В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена комнаты определена как остаток не переданной ответчиком по соглашению о задатке денежной суммы - 450 000 руб. от суммы 750 000 руб. Сумма 75 000 руб., отраженная в договоре купли-продажи, являлась той же суммой, в отношении которой дополнительно была выдана расписка на сумму - 75 000 руб. Полагает, что при оплате ДД.ММ.ГГГГ ответчиком полной стоимости комнаты по договору купли-продажи 450 000 руб., необходимость в регистрации ипотеки в силу закона не возникала бы.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании с иском не согласен, позицию в письменных возражениях поддержал, суду пояснил, что между сторонами расчет по договору купли-продажи произведен, в объявлении о продаже на «Авито» была указана стоимость комнаты 750 000 руб., та же цена была указана в соглашении о задатке. Поярковой риэлтор показал другую комнату, требующую ремонта, в отношении которой и был заключен договор купли-продажи по цене 450 000 руб.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался, просил о рассмотрении дела без своего участия.

Изучив материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение о задатке, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи объекта недвижимости - комнаты общей площадью 24,3 кв.м., расположенной на 3 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

Покупатель в счет причитающего платежа передает продавцу задаток в сумме 50 000 руб., настоящее соглашение является распиской о приеме-передаче денежных средств (п. 2 и 3 соглашения). Сумму 700 000 руб. покупатель обязуется внести в порядке, установленным основным договором (п.6 соглашения).

Стороны обязались заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Соглашение о задатке вступает в силу с момента подписания и действует до заключения основного договора (п. 8 соглашения).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли – продажи комнаты, по условиям которого ответчику продана комната площадью 22,9 кв.м. с кадастровым №, находящаяся по адресу: <адрес>

Согласно п. 2.1, 3.1 договора купли-продажи стороны определили договорную цену комнаты - 450 000 руб.; расчет в которой производится в следующем порядке: 75 000 руб. покупатель передает в день подписания договора – ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем договор одновременно имеет силу расписки; сумма 375 000 руб. подлежит передаче до ДД.ММ.ГГГГ

Обеспечением исполнения продавцом обязательств по оплате по договору купли-продажи является залог в силу закона вышеуказанной комнаты (пункт 3.1 договора).

Право собственности ФИО3 на указанную комнату и обременение в виде ипотеки в силу закона зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №

По распискам от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила от ФИО3 в счет оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ комнаты № по адресу: <адрес>, суммы 250 000 руб. и 75 000 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются (пункт 1).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект недвижимости, а также ее цену. Предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его. При этом Гражданский кодекс РФ не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости.

Суд исходит из того, что соглашение о задатке, заключенное между сторонами, по смыслу ст. 429 ГК РФ является предварительным договором купли-продажи объекта недвижимости.

Как следует из п. 3.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны договорились о покупке комнаты за 450 000 руб., фактически изменив условие соглашения о задатке (предварительного договора) о купле-продаже недвижимости за 750 000 руб. и указав, что расчет между сторонами по данному договору произведен не полностью.

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 4 ст. 488 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон (п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из соглашения о задатке, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объекта комнаты в срок до ДД.ММ.ГГГГ по цене 750 000 руб., а денежная сумма в размере 50 000 руб., поименованная как задаток, передавалась в счет причитающегося платежа продавцу. При этом сумму 700 000 руб., составляющую разницу между стоимостью квартиры и задатком, покупатель обязался внести в порядке, установленном основным договором.

Таким образом, указанная в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма 50 000 руб. являлась авансовым платежом.

Оценивая представленные ответчиком расписки от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что они подтверждают передачу денег покупателем не по соглашению о задатке, а по договору купли-продажи недвижимости, поскольку в них имеются ссылки на договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Вопреки доводам представителя истца, денежная сумма 75 000 руб., условие о передаче которой в день подписания договора купли-продажи -ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено договором, является отличной от суммы 75 000 руб. полученной покупателем по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в п. 3.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано о том, что договор имеет силу расписки в получении указанной суммы.

В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Поскольку обязательства по договору купли-продажи ответчиком исполнены, денежные средства в размере 450 000 руб. были получены истцом, требования ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199, 235 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца со дня принятия решении суда в окончательной форме с подачей жалобы через Подосиновский районный суд.

Судья О.М.Доника

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.