Санкт-Петербург
Дело № 2-3815/25 17 февраля 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации,
Выборгский районный суд Санкт-Петербурга, в составе
председательствующего судьи И.В. Яровинского,
при секретаре Д.С. Шахновой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, по иску ФИО1 к ООО «Ханса Аура Зеленогорская» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
Истец указывал, что в соответствии с заключенным истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) предварительным договором купли-продажи № ПДКП-027-04-АС-0222 от 21.02.2022, стороны приняли на себя обязательства – заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, условный номер – 4, ориентировочной (проектной) общей площадью – 54,7 кв. м, включая ориентировочную жилую площадь – 24,7 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома, по адресу: <адрес>;
цена основного договора (стоимость квартиры) составляет 11 697 738 рублей, и рассчитана исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади – 213 852 рубля 62 копейки;
указанная стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры остается неизменной в течение всего срока действия предварительного договора;
в соответствии с п. 4.1 предварительного договора, в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора, истец перечислил ответчику обеспечительный платеж, в размере 11 697 738 рублей;
таким образом, истец, уплатив ответчику обеспечительный платеж, равный полной стоимости квартиры, из расчета проектной площади – 54,7 кв. м, свое обязательство по предварительному договору исполнил;
в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 07.12.2023 к предварительному договору купли-продажи № ПДКП-027-04-АС-0222 от 21.02.2022, ответчик (продавец) обязуется произвести возврат денежных средств, в размере 128 311 рублей 57 копеек, покупателю (истцу), не позднее 10 банковских дней с момента заключения дополнительного соглашения;
по договору № ДКП-044-04-АС-1223 от 08.12.2023 квартира продана ответчиком истцу;
на день заключения договора купли-продажи площадь квартиры, согласно выписке из ЕГРН, составила 54,1 кв. м, что на 0,6 кв. м меньше проектной;
сумма, подлежавшая возврату истцу, по дополнительному соглашению № 1 от 07.12.2023 к предварительному договору купли-продажи № ПДКП-027-04-АС-0222 от 21.02.2022 соответствует стоимости 0,6 кв. м, из расчета:
213852,62 (стоимость одного квадратного метра по предварительному договору) Х 0,6 (разница между проектной, оплаченной истцом, площадью, и площадью по ЕГРН – 54,1 кв. м);
однако, сумма, подлежавшая возврату истцу, ответчиком выплачена не была;
из технического паспорта на квартиру от 19.12.2023 следует, что общая площадь квартиры составляет 52,4 кв. м, что на 2,3 кв. м меньше площади, оплаченной истцом по предварительному договору купли-продажи;
квартира передана ответчиком истцу по акту приема-передачи от 20.12.2023;
при подписании акта истец в письменной форме заявил ответчику о том, что площадь квартиры не соответствует условиям договоров и площади, указанной в ЕГРН;
05.02.2024 истец обратился к ответчику с письменной претензией, в которой потребовал вернуть излишне уплаченные деньги;
в ответе от 29.02.2024 ответчик отказал истцу в возврате денег;
согласно выполненным по заказу истца кадастровым инженером плану и экспликации квартиры от 02.02.2024, общая площадь квартиры составила 52,6 кв. м;
нарушение ответчиком прав истца, как потребителя, причинило истцу нравственные страдания.
Ссылаясь на указанное, истец просил взыскать с ответчика:
сумму, в счет уменьшения цены договора, в размере 449 090 рублей 50 копеек;
предусмотренную п. 1 ст. 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" неустойку, за нарушение срока удовлетворения требования о соразмерном уменьшении цены договора, на день вынесения решения;
компенсацию морального вреда;
штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
В письменных возражениях ответчик утверждал, что иск не подлежит удовлетворению, ввиду следующего:
площадь квартиры определена в договоре на основании данных ЕГРН;
документы, представленные истцом в обоснование иной площади квартиры, не могут быть приняты во внимание, поскольку не являются результатом проведения кадастровых работ, не соответствуют требованиям ст. 37 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности";
кроме того, согласно п. 2.1 договора, цена квартиры определена твердой суммой – 11 569 426 рублей 43 копейки, в связи с чем правило об определении цены недвижимости в зависимости от единицы ее площади, в данном случае применению не подлежит;
истец не обладает статусом потребителя, в связи с чем Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" не подлежит применению к отношениям сторон;
действительно, по дополнительному соглашению № 1 от 07.12.2023 ответчик принял на себя обязательство перечислить истцу 128 311 рублей 57 копеек;
ответчик неоднократно направлял истцу извещения о необходимости предоставить реквизиты для упомянутого перечисления, однако, реквизиты истцом предоставлены не были;
как следствие, основания для взыскания с ответчика долга, в размере 128 311 рублей 57 копеек, и неустойки, производной от названной суммы, отсутствуют;
моральный вред истцу ответчиком причинен не был;
в случае удовлетворения требования о взыскании неустойки, ее размер подлежит уменьшению, на основании п. 1 ст. 333 ГК РФ.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал; представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, по доводам письменных возражений.
Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
П. 1 ст. 327 ГК РФ предусматривает, что должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;
3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;
4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Согласно п. 2 той же статьи, внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства;
нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Ч. 1 ст. 55 ГрК РФ предусматривает, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
В силу п. 12 ч. 3 той же статьи, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим, в частности, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно ч. 6.2 той же статьи, различие данных об указанной в техническом плане площади объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, не более чем на пять процентов по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии соответствия указанных в техническом плане количества этажей, помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии) проектной документации и (или) разрешению на строительство.
В соответствии с ч. 11 той же статьи, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета;
состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.
Согласно п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в частности, является технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении).
В силу ч. 1 ст. 24 указанного Федерального закона, технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
Применительно к рассматриваемому случаю, согласно п. 1.1 предварительного договора № ПДКП-027-04-АС-0222 от 21.02.2022 купли-продажи квартиры, заключенного истцом (покупатель) и ответчиком (продавец), предметом настоящего предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) двухкомнатной квартиры, условный номер 4, ориентировочной (проектной) общей площадью 54,7 кв. м, включая ориентировочную жилую площадь – 24,7 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>;
план квартиры (ее планировка), а также – план расположения квартиры на этаже жилого дома указаны в приложении № 1 к настоящему предварительному договору.
В соответствии с п. 1.2 предварительного договора, кадастровый учет квартиры будет осуществлен по результатам выполнения капитального ремонта жилого дома, включающего перепланировку и переустройство помещений.
Из технического плана от 29.08.2022 усматривается, что названный план подготовлен по заказу ответчика в результате выполнения кадастровых работ, в связи с образованием 128 помещений, из которых, в частности, 97 жилых помещений (квартиры с 1 по 97), из ранее существовавших помещений в многоквартирном доме, с кадастровым номером 78:36:0005309:1041, по адресу: <адрес>, в результате проведения перепланировки и перераспределения площадей.
В техническом плане указана спорная <адрес>, площадью 54,1 кв. м.
Согласно выписке из ЕГРН, 12.09.2022 за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, площадью 54,1 кв. м, на основании заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок, с прилагаемыми документами.
В силу п. 1 дополнительного соглашения от 21.02.2022 к предварительному договору № ПДКП-027-04-АС-0222 от 21.02.2022 купли-продажи квартиры, цена основного договора (стоимость квартиры) составляет 11 569 426 рублей 43 копейки; цена основного договора является окончательной и изменению не подлежит.
П. 2 дополнительного соглашения предусматривает, что продавец обязуется произвести возврат денежных средств, в размере 128 311 рублей 57 копеек, покупателю, не позднее 10 банковских дней с момента заключения дополнительного соглашения.
По договору № ДКП-044-04-АС-1223 от 08.12.2023, спорная квартира продана ответчиком истцу, за 11 569 426 рублей 43 копейки.
Согласно п. 1.1 договора, общая площадь квартиры – 54,1 кв. м.
По акту приема-передачи квартиры от 20.12.2023, квартира передана ответчиком истцу.
В п. 1 акта говорится, что общая площадь квартиры составляет 54,1 кв. м.
Между тем, согласно выполненным ООО «Эсарджи-консалт» по заказу истца техническому паспорту, поэтажному плану и экспликации помещений, общая площадь квартиры – 52,4 кв. м.
Оценив имеющиеся доказательства в контексте указанных выше правовых положений, суд находит, что уточнение общей площади спорной квартиры, после выполнения капитального ремонта многоквартирного жилого дома, включающего перепланировку и переустройство помещений, осуществлено ответчиком правомерно, в соответствии с требованиями ГрК РФ и Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";
спорная квартира, с установленной в результате необходимых и достаточных процедур общей площадью – 54,1 кв. м, включена в ЕГРН;
истец, заключив договор купли-продажи спорной квартиры, с ее характеристиками, и, в частности, общей площадью, согласился;
иные результаты обмеров, полученные по заказу истца, не могут считаться достоверным доказательством ненадлежащего исполнения ответчиком его обязательства по передаче истцу спорной квартиры.
Как следствие, исковое требование о взыскании с ответчика суммы, в счет уменьшения цены договора, в размере 449 090 рублей 50 копеек, не подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, нельзя согласиться с доводом ответчика об отсутствии оснований для взыскания с него суммы, предусмотренной дополнительным соглашением от 21.02.2022 к предварительному договору № ПДКП-027-04-АС-0222 от 21.02.2022.
То обстоятельство, что ответчик не располагал реквизитами истца для осуществления перевода, не лишало ответчика возможности исполнить обязательство, путем внесения денег в депозит нотариуса.
Удерживаемая ответчиком сумма, в размере 128 311 рублей 57 копеек, образует неосновательное обогащение ответчика.
Соответственно, с ответчика в пользу истца взыскивается неосновательное обогащение, в размере 128 311 рублей 57 копеек.
Вопреки утверждению ответчика, суд не может считать установленным то обстоятельство, что истец, в отношениях с ответчиком, не является потребителем, осуществляя некую предпринимательскую деятельность, связанную с распоряжением жилыми помещениями, поскольку, применительно к спорной квартире, доказательства осуществления истцом деятельности, направленной на систематическое получение прибыли, отсутствуют.
Следовательно, к отношениям сторон применимы положения Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Поскольку требование истца об уплате ему предусмотренной дополнительным соглашением от 21.02.2022 к предварительному договору № ПДКП-027-04-АС-0222 от 21.02.2022 суммы, в размере 128 311 рублей 57 копеек, ответчиком своевременно не исполнено, с ответчика подлежит взысканию неустойка, установленная ст. 23 указанного Закона,
в размере одного процента цены этой суммы за каждый день просрочки.
С учетом длительности просрочки, размер неустойки будет равен величине неосновательного обогащения, то есть, 128 311 рублей 57 копеек.
В отсутствие доказательств невиновности ответчика в нравственных страданиях истца, обусловленных нарушением его прав потребителя, с учетом обстоятельств дела, личности истца, степени вины ответчика, требований разумности и справедливости, размер компенсации морального вреда составит 30 000 рублей.
Предусмотренный п. 6 ст. 13 указанного Закона штраф – 143 311 рублей 57 копеек.
В силу ст. 103 ГПК РФ, ст. 333-19 НК РФ, с ответчика в бюджет Санкт-Петербурга взыскивается государственная пошлина, в размере 6 066 рублей 23 копейки.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
ФИО2 удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Ханса Аура Зеленогорская», ИНН <***>, в пользу ФИО1, паспорт <данные изъяты>, неосновательное обогащение, в размере 128 311 рублей 57 копеек, неустойку, в размере 128 311 рублей 57 копеек, компенсацию морального вреда, в размере 30 000 рублей, штраф, в размере 143 311 рублей 57 копеек.
В оставшейся части иска отказать.
Взыскать с ООО «Ханса аура зеленогорская» государственную пошлину в бюджет Санкт-Петербурга, в размере 6 066 рублей 23 копейки.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья И.В. Яровинский
в окончательной форме
принято 28.03.2025