Решение по делу № 3А-29/2023 от 07.04.2023 - о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-29/2023

УИД 76OS0000-01-2022-000394-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 7 апреля 2023 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Эльба – Бетон» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Эльба - Бетон» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 6 407 кв.метров, категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для общего пользования (уличная сеть), расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, на основании договора № 25638-н аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 29 марта 2016 года.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 года N 710-п "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов", а также условиями договора № 25638-н аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 29 марта 2016 года расчет арендной платы за земельный участок осуществляется на основании величины его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года № 20-н по состоянию на 1 января 2019 года и составила 20 023 217 рублей 13 копеек.

ООО «Эльба - Бетон» обратилось в Государственное бюджетное учреждение (ГБУ) Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 9 751 454 рублей, определенной ООО «Профессиональный оценщик» по состоянию на 3 ноября 2022 года.

Решением ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 22 декабря 2022 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке, выполненным ООО «Профессиональный оценщик», в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим, ООО «Эльба - Бетон» обращается с настоящим административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным и отменить решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2022/000354 от 22 декабря 2022 года и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 9 751 454 рубля, определенной ООО «Профессиональный оценщик» по состоянию на 3 ноября 2022 года.

В административном иске приведены доводы о том, что представленный ООО «Эльба - Бетон» в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» Отчет законодательству об оценочной деятельности соответствует.

В судебном заседании директор ООО «Эльба – Бетон» ФИО2 административный иск поддержала, пояснила также, что возражений против результатов проведенной по делу судебной экспертизы не имеет.

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» на основании доверенности ФИО3, административный иск не признала, привела доводы о законности решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2022/000354 от 22 декабря 2022 года и отсутствии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области и ППК Роскадастр оставили разрешение административного иска на усмотрение суда.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица мэрия города Ярославля, МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции по административному иску в письменном виде не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

В настоящем административном деле установлено, что по заявлению ООО «Эльба - бетон» ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 22 декабря 2022 года вынесено решение, которым отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 9 751 454 рубля, определенной ООО «Професиональный оценщик» по состоянию на 3 ноября 2022 года.

29 декабря 2022 года, в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок, ООО «Эльба - Бетон» обратилось в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» ООО «Эльба - Бетон» наделено правом заявления данных требований, которые подлежат разрешению по существу.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Из материалов дела следует, что 28 ноября 2022 года ООО «Эльба - Бетон» непосредственно в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» подано заявление по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, арендатором которого является заявитель, в размере его рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 28 ноября 2022 года и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № состоит на кадастровом учете.

К заявлению ООО «Эльба - Бетон» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости приложен Отчет об оценке, составленный ООО «Профессиональный оценщик».

Датой оценки в Отчете установлено 3 ноября 2022 года.

Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

29 ноября 2022 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ООО «Эльба - Бетон» направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

Оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2022/000354 принято 22 декабря 2022 года, то есть в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с размере его рыночной стоимости принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Как указывалось выше, по заявлению ООО «Эльба - Бетон» от 28 ноября 2022 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 22 декабря 2022 года принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений.

Как следует из оспариваемого решения, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» установлены нарушения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299 и действовавшего на дату принятия оспариваемого решения, что выразилось в отсутствии оснований для использования в качестве аналогов земельных участков, в отношении которых у правообладателя отсутствует право на уступку права их аренды, а также в отсутствии обоснования величины корректировки цен данных объектов – аналогов в рамках сравнительного подхода при производстве расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца на вид передаваемых имущественных прав.

Административным органом установлены нарушения пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297 и действовавшего на дату принятия оспариваемого решения, и пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, что выразилось в недоказанности такой характеристики объекта оценки и объектов аналогов, как расположение относительно автомобильных дорог.

В противоречие со справочной и методической литературой оценщиком применялись корректировки в размере, превышающем 30 %.

В нарушение пункта 5 ФСО № 3 оценщиком неверно определена величина корректировки на вид разрешенного использования земельного участка – объекта оценки.

Приведенные факты, установленные при исследовании судом оспариваемого решения, указывают на то, что данное решение является мотивированным, не является произвольным, выводы решения постановлены на основании проверки представленного ООО «Эльба - Бетон» Отчета и подтверждаются его содержанием.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия их законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению, выполненному экспертом ФИО1, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № О-103-22 от 3 ноября 2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а определенная в данном Отчете рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № не является достоверной.

Как следует из экспертного заключения, проверка Отчета осуществлялась экспертом с учетом требований федеральных стандартов оценки, действовавших на дату составления Отчета, что суд полагает верным.

Согласно описательной части экспертного заключения, экспертом установлены те же нарушения, что и административным органом в оспариваемом решении, в том числе недоказанность такой характеристики объекта оценки и объектов аналогов, как расположение относительно автомобильных дорог; отсутствие оснований для использования в качестве аналогов земельных участков, в отношении которых у правообладателя отсутствует право на уступку права их аренды.

Таким образом, экспертом установлено нарушение оценщиком при составлении Отчета требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 5, 13 ФСО № 3.

Приведенные выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка, и процедуры, сроков и формы принятия данного решения. Оспариваемое в настоящем административном деле решение уполномоченным органом надлежащим образом мотивировано; его обоснованность и соответствие законодательству об оценочной деятельности собранными по делу доказательствами подтверждены.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении административного иска ООО «Эльба - Бетон» оснований для признания незаконным и отмены решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2022/000354 22 декабря 2022 года не установлено. Требования административного иска ООО «Эльба - Бетон» в указанной части не подлежат удовлетворению.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «Эльба - Бетон» заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

По изложенным выше основаниям, в связи с несоответствием законодательству об оценочной деятельности Отчета № О-103-22 от 3 ноября 2022 года, составленного ООО «Профессиональный оценщик», которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 9 751 454 рубля по состоянию на 3 ноября 2022 года, у суда не имеется оснований для установления рыночной стоимости указанного объекта в данном размере.

При проведении судебной экспертизы экспертом данная стоимость по состоянию на 3 ноября 2022 года определена в размере 11 519 786 рублей.

Выводы экспертного заключения относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № лицами, участвующими в деле, не оспорены.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, 11 519 786 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 3 ноября 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований административного иска Общества с ограниченной ответственностью «Эльба – Бетон» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2022/000354 от 22 декабря 2022 года отказать.

Установить по состоянию на 3 ноября 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 6 407 кв.метров, категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для общего пользования (уличная сеть), расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 519 786 (одиннадцать миллионов пятьсот девятнадцать тысяч семьсот восемьдесят шесть) рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 14 апреля 2023 года