Решение по делу № 2-617/2023 от 29.08.2023 - о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, обязании передать земельный участок, признании права собственности.

УИД: 03RS0019-01-2023-000358-92

Дело № 2-617/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Аскарово

29 августа 2023 г.

Абзелиловский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Ахматнабиева В.Ф.,

при секретаре Нарутдиновой А.Б.

с участием представителя истца ФИО1 адвоката Гейер О.В. (доверенность от 11.03.2023 г., срок 3 г.), представителя ответчика ФИО2 ФИО6 (доверенность от 28.03.2023 г., срок 5 л.), ответчика ФИО3, третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО13 к Мирославскому ФИО14, ФИО5 ФИО15 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, обязании передать земельный участок, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании предварительного договора от 09.11.2019 г. купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес> основным договором, обязании ответчика передать истцу 1/2 долю земельного участка №, площадью 550 кв.м., расположенного по ул. <адрес> <адрес> долю земельного участка №, площадью 550 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, обязать Магнитогорский отдел Управления федеральной службы регистрации и картографии по Челябинской области зарегистрировать право собственности ФИО1 на указанные доли земельных участков.

Требование мотивировано тем, что по предварительному договору от 09.11.2019 г., заключенному 01.07.2021 г. ФИО1 передал ФИО2 задаток в сумме 1100000 руб., то есть полную оплату земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1100 кв.м., в последствии разделенного ответчиком на два по 550 кв.м.

Тем самым, по мнению истца на момент заключения предварительного договора купли-продажи истцом в полном объеме была оплачена стоимость 1/2 доли земельного участка, подлежащего передаче в будущем по основному договору купли-продажи.

В дальнейшем истец уточнил предмет иска, прося признать предварительный договор основным, признать договор купли-продажи земельного участка от 16.11.2022 г., заключенный между ФИО2 и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером № недействительным по основанию п.1 ст. 170 ГК РФ (по мнению истца единственной целью ответчика при заключении сделки было уклонение от исполнения принятых на себя обязательств по передаче земельного участка в пользу истца, о чем покупатель знала и должна была знать с учетом заниженной цены объекта, а также аффилированности лиц), применив последствия недействительности, обязать ФИО2 предать ФИО1 по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером № признав право собственности истца на него, либо в случае отказа в признании оспариваемой сделки недействительной: обязать ответчика передать истцу земельный участок с кадастровым №, признав право собственности на него.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, был извещен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца адвокат Гейер О.В. иск поддержал, пояснил, что в датах предварительного договора и соглашении о задатке допущены описки.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Представитель ответчика ФИО6 иск не признала, поддержала письменные возражения на иск, в котором указала, что земельный участок с кадастровым номером № в момент подписания предварительного договора между ФИО1 и ФИО2 не принадлежал Мирославскому, между сторонами не были оговорены условия в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке. Указывает на отсутствует доказательств передачи денежных средств в размере 1100000 руб. в рамках предварительного договора датированного 09.11.2019 г., в указанном соглашении отсутствуют сведения как о предварительном договоре, так и об объекте недвижимости. Земельный участок истцу не передавался, право собственности к нему не перешло. ФИО3 передала ФИО2 денежные средства за земельный участок в размере 1 млн. руб., земельный участок был фактически был передан ФИО5, ввиду чего, по мнению ответчика нельзя считать сделку мнимой.

Ответчик ФИО3 иск не признала, пояснила, что денежные средства на приобретение земельного участка принадлежали ее супругу ФИО4

Третье лицо ФИО4 иск считает необоснованным, пояснил, что он занимается строительством и по предложению знакомого Мирославского, который также является строителем, приобрел у последнего земельный участок, который оформил на жену. Считает цену земельного участка рыночной, поскольку в том районе цена за сотку 200 тыс. руб. Он имеет доход 1 млн руб. в месяц, земельный участок он уже выровнял, однако строительство не начал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося третьего лица.

Выслушав стороны, третьего лица, изучив и оценив материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Согласно статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как усматривается из материалов гражданского дела 09.11.2019 г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи с задатком о заключении в последующем договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № находящего по адресу: <адрес> цене 1100000 руб., из расчета стоимости всего земельного участка 2200000 руб. В пункте 6 предварительного договора предусмотрено, что покупатель обязуется принять все меры для своевременного заключения основного договора купли-продажи, его регистрации и полной оплаты цены договора. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее 30.08.2022 г (п.7). В пункте 4 предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу денежную сумму в форме задатка в полном объеме 1100000 руб. при подписании настоящего договора в присутствии свидетелей, при заключении основного договора оплаченная сумма задатка, указанная в пункте 4 засчитывается в счет оплаты стоимости объекта.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Однако в рассматриваемом предварительном договоре имеются противоречивые положения, предусматривающие как оплату покупателем всей стоимости 1/2 доли земельного участка при его подписании (п.4), так и оплату цены договора при заключении основного договора (п.6). При этом, сторонами не оспаривалось, что каких либо свидетелей, упомянутых в пункте 4 предварительного договора не присутствовало.

Соглашение о полном задатке от 01.07.2021 г. даты предварительного договора от 09.11.2019 г. и объекта недвижимости по которому заключено не содержит, ввиду чего, суд не может его отнести к предварительному договору от 09.11.2019 г.

Совпадение суммы, указанной в соглашении о полном задатке 1100000 руб. и в предварительном договоре с необходимостью не свидетельствует о получении продавцом всей стоимости доли земельного участка №, поскольку в соглашении о задатке указано о его принадлежности к иному договору от 01.07.2021 г. и от 06.11.2020 г. При этом, представитель ответчика отрицала полную оплату предварительного договора от 09.11.2019 г.

Довод представителя истца о том, что в предварительном договоре допущена описка в его дате не нашел своего подтверждения в судебном заседании, поскольку в соответствие с ч.1 статьи 450 ГК РФ изменения договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, при этом, изменения в дате предварительного договора сторонами не произведены и подписями не заверены.

Таким образом, суд разрешает противоречия в предварительном договоре от 09.11.2019 г. в силу буквального толкования его смысла, как предварительного, то есть намерения сторон заключить основной договор в будущем, не позднее 30.08.2022 г., без оплаты предмета договора до заключения основного договора.

Данный вывод подтверждается отсутствием со стороны истца действий по реализации полномочий собственника земельного участка (владение, пользование распоряжение), контролю и участию в оформлении правоустанавливающих документов на земельный участок после передачи, как заявлено истцом, всей денежной суммы за долю участка 09.11.2019 г., то есть заключения по сути основного договора. Рассматриваемое исковое заявление подано в суд 16.03.2023 г.

При этом, основной договор между сторонами заключен не был, предложение от ФИО1 о заключении основного договора датировано 07.11.2022 г., то есть после установленного сторонами срока для заключения основного договора.

Представленная суду переписка между сторонами, удостоверенная нотариально заверенным протоколом обеспечения доказательств от 07.08.2023 г. кадастрового номера участка, даты предварительного договора не содержит, доказательством передачи всей стоимости доли земельного участка при заключении предварительного договора от 09.11.2019 г. от ФИО1 к Мирославкому не является.

Отсутствие других договоров между сторонами с необходимостью не может свидетельствовать о получении ответчиком 1 млн 100 тыс. именно за спорный земельный участок и по предварительному договору от 09.11.2019 г.

Ввиду не заключения между сторонами основного договора купли-продажи доли спорного земельного участка, оснований для обязания Мирославского передать земельный участок либо его долю, а также признания права собственности за ФИО1 не имеется. Последний вправе обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств переданных по соглашению о задатке от 01.07.2021 г.

Из выписок из ЕГРИП от 19.09.2020 г. и от 27.02.2023 г. следует, что 16.08.2022 г. спорный земельный участок с кадастровым номером № площадью 1100 кв.м., земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, поставленный на кадастровый учет 24.10.2014 г., расположенный по адресу: <адрес> <адрес> был размежеван на два равных земельный участка : №, площадью 550 кв.м., по ул. <адрес> принадлежащий Мирославскому с ДД.ММ.ГГГГ (на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером №, 2021 года пострйоки) и №, площадью 550 кв.м., по ул. <адрес>, принадлежащий с 28.11.2022 г. ФИО3

Как следует из реестровых дел на основании договора переуступки прав и обязанностей от 14.06.2018 г. ФИО2 приобрел права аренды земельного участка №, общей площадью 1100 кв.м. по договору аренды от 10.09.2015 г. до 17.08.2035 г. После чего 29.07.2022 г. по договору купли-продажи №95 ФИО2 выкупил арендованный земельный участок у МЗиО РБ.

01.08.2022 г. по договору на выполнение кадастровых работ, заключенным между ФИО2 и кадастровым инженером ФИО7 земельный участок № был размежеван на два разных земельный участка с вышеуказанными номерами.

ФИО3 прибрела земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> у ФИО2 по договору купли-продажи от 16.11.2022 г. по цене 1 млн. руб. Государственная регистрация перехода права собственности произведена 28.11.2022 г.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ стороны мнимого договора создают только видимость совершения ими сделки, не имея намерения породить гражданско-правовые последствия, соответствующие этой или какой-либо иной сделке.

Сложившаяся судебная практика исходит из того, что намерения одного участника заключить мнимый договор недостаточно для вывода о ничтожности сделки на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ. Данная норма подлежит применению при установлении порока воли всех сторон договора (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2005 N 10505/04, от 05.04.2011 N 16002/10).

Из показаний ответчика ФИО3, третьего лица ФИО4 судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка был заключен и реально исполнен, последние отрицали свою аффилированность, доказательств обратного суду не представлено, судом не добыто.

Согласно заключений ООО «Прайд» и ООО ТОФ «Зауралэкспресс» рыночная стоимость земельного участка №, площадью 550 кв.м. по ул. <адрес> <адрес> составляет 2652000 руб. и 2619000 (на 16.11.2022 г.) руб. соответственно.

Ввиду небольшой разницы в отчетах, суд находит их достоверными, составленными сравнительным подходом, не противоречащими друг другу и другим материалам дела.

В тоже время данные доказательства не влекут признание недействительность указанной сделки, поскольку согласно ч.ч.1,4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В данном случае намерения одного участника заключить мнимый договор недостаточно для вывода о ничтожности сделки на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ, а супруги Б-вы, отрицают заключение ими договора купли-продажи земельного участка лишь для вида.

Следовательно, иск удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 ФИО16 (ИНН №) к Мирославскому ФИО17 (ИНН № о признании предварительного договора купли продажи (с задатком) от 09 ноября 2019 г. основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, признании договора купли-продажи земельного участка от 16.11.2022 г., заключенного между ФИО2 ФИО18 и ФИО5 ФИО19 ФИО20 в отношении земельного участка с кадастровым номером № недействительным, применении последствий недействительности сделки, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи, признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца через Абзелиловский районный суд РБ.

Судья В.Ф.Ахматнабиев