Дело № 2-25/2023
УИД 61RS0010-01-2022-002247-32
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 января 2023 года г. Батайск
Батайский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Картавик Н.А.
при секретаре Лисицкой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Комитету по управлению имуществом города Батайска, о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административным исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом <адрес>, о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка.
В обоснование заявленных требований указали, что ФИО1 является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 78,2 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 429 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследства от ДД.ММ.ГГГГ.
Собственниками остальной части по 1/3 доли каждый являлись брат и мать истца ФИО1
В 1977 году в связи с вступлением в брак, ФИО1 выехала из дома, в домовладении стали проживать ее брат с семьей: супругой ФИО2 и сыном ФИО3
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подарила сыну брата ФИО3 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.
На основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ в собственность ФИО1 поступила 1/6 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, ее доля составила 1/3.
В ДД.ММ.ГГГГ году брат ФИО1 умер, в наследство вступил его сын - ФИО4 (свидетельство о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ), его доля в жилом доме составила 2/3 доли.
В связи с тем, ФИО3 на пустующем, прилегающем к их земельному участку <адрес> начал строительство пристройки к дому, в ДД.ММ.ГГГГ. он обратился в Администрацию города о выделении дополнительного земельного участка.
Постановлением Администрации г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ № ему, а не в долях с ФИО1, так как дом находится в общей долевой собственности, был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 331 кв.м. с кадастровым №, расположенный вплотную с северной стороны земельного участка по адресу: <адрес> для эксплуатации жилого дома. На основании этого постановления ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 был заключен договор аренды №.
Решением Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) с учетом того, что ФИО3 за свои средства и своими силами осуществил пристройку лит. А3 к дому площадью 30.9 кв.м. чем увеличил общую площадь жилого дома до 115.4 кв.м. доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом были перераспределены. За ФИО1 признано право на 6/25 долей, доля ФИО3 определена в 19/25 долей. В рассмотрении дела ФИО1 участия не принимала, так как знала, что пристройку действительно осуществил ФИО5 О подробностях выделения дополнительного земельного участка ей ничего не было известно, она просто знала, что к существующему земельному участку прирезан дополнительный, земельный участок и объединен с ранее существовавшим, огорожен.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подарил принадлежавшее ему недвижимое имущество своей матери - ФИО2
На сегодняшний день ФИО1 является собственником 6/25 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 115.4 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> в собственности ФИО2 находятся 19/25 долей указанного жилого дома.
В ДД.ММ.ГГГГ году ФИО1 и ФИО2 пришли к соглашению продать принадлежащее им домовладение. Однако выяснилось, что документы на земельный участок ими недооформлены.
В феврале 2022 года недостающие документы на земельный участок площадью 429 кв.м. с кадастровым № были оформлены и в настоящее время ФИО1 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации 02.07.2007г. № и 28.01.2022г. №, другая ? доля принадлежит ФИО2, о чем в ЕГГРН сделаны записи регистрации от 28.03.2017г. № и 28.02.2022г. №.
Кроме того выяснилось, что ФИО2 являясь собственником части домовладения и наследницей умершего сына ФИО3 по договору аренды № земельного участка площадью 331 кв.м.. с кадастровым № по предложению работников КУИ, расторгла указанный договор (когда и как она не помнит). ФИО2 76 лет, а после смерти сына она вообще находится в очень болезненном состоянии. В настоящее время право на земельный участок с кадастровым № ни за кем не зарегистрировано.
В связи с тем, что на земельном участке площадью 331 кв.м. частично находится принадлежащий истцам жилой дом площадью 115.4 кв.м., право на который признано вышеуказанным решением суда, истцы неоднократно обращались к работникам КУИ с устными просьбами предоставить возможность выкупить земельный участок. Однако им отказано, предложено выкупить земельный участок с аукциона.
ФИО1 обратилась в КУИ г. Батайска с письменным заявлением, в котором описала сложившуюся ситуацию, возникшую, в том числе по вине Администрации города, предоставившей спорный земельный участок в аренду только одному из совладельцев жилого дома, просила предоставить возможность соистцам выкупить земельный участок.
Из ответа КУИ г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ за №, следует, что в предоставлении права на выкуп земельного участка отказано в связи с тем, что согласно постановлению Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка по ул. <адрес> ему был предоставлен земельный участок общей площадью 331 кв.м с кадастровым номером № для эксплуатации жилого дома в аренду на пять лет. Срок данного договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ<адрес> выписке из единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером № кадастровые номера, расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости, отсутствуют, то есть с данным земельным участком не связаны ни какие здания, а договор аренды расторгнут в соответствии с действующим законодательством РФ, в связи со смертью ФИО3
Считают, что отказ КУИ г. Батайска незаконен, не основан на действительном положении дел.
С учетом изложенного, просили суд признать отказ КУИ г. Батайска в выкупе земельного участка площадью 331 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – незаконным. Обязать КУИ г. Батайска заключить с истцами договор купли-продажи земельного участка площадью 331 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
Определением судьи Батайского городского суда Ростовской области Захаровой В.М. от ДД.ММ.ГГГГ суд перешел к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.
В судебное заседание явилась представитель истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО6, действующая на основании доверенностей, исковые требования поддержала, просила удовлетворить иск в полном объеме.
В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, о дате судебного заседания извещались надлежащим образом.
Ответчик Комитет по управлению имуществом города Батайска в судебное заседание не явились, о дате судебного заседания извещались надлежащим образом, представили в суд отзыв, который приобщен к материалам дела.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся истцов и ответчика, извещенных надлежащим образом.
Выслушав представителя истцов – ФИО6, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Согласно ст. 60 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях, признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка, в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с подпунктами 5, 6 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одними из основных принципов земельного законодательства являются: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.
Согласно пункту 2 статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание, сооружение установлен статьями 39.14 (пункт 1 подпункт 7), 39.20 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов путем заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 указанного Кодекса.
Статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Судом установлено, что ФИО1 являлась собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 78,2 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 429 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследства от ДД.ММ.ГГГГ.
Собственниками остальной части по 1/3 доли каждый являлись брат ФИО7 и мать истца ФИО1
ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 подарила племяннику ФИО3 (сыну брата) 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, что подтверждается договором дарения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30) и доля ФИО1 в праве общей долевой собственности на жилой дом составила 1/3.
В ДД.ММ.ГГГГ году ФИО3 после смерти отца – ФИО7 вступил в наследство, и его доля в жилом доме составила 2/3 доли, что подтверждается свидетельством о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением Мэра Администрации г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в аренду земельного участка по <адрес>» ФИО3 был предоставлен земельный участок общей площадью 331 кв.м прилегающий к правой меже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для огородничества в аренду на три года (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ).
Соглашением о внесении изменений от ДД.ММ.ГГГГ данный договор был продлен до ДД.ММ.ГГГГ с разрешением использования – для огородничества.
В ДД.ММ.ГГГГ году ФИО3 на пустующем, прилегающем к своему земельному участку начал строительство пристройки к дому.
Согласно Постановлению Администрации г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка по ул. <адрес> ФИО3 в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 331 кв.м., с кадастровым №, для эксплуатации жилого дома сроком на 5 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО3 умер в феврале ДД.ММ.ГГГГ. В связи со смертью ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись о регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ погашена.
Решением Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ снят самозастрой с пристройки лит. А3 общей площадью 30.9 кв.м., в том числе жилой 30,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Доли в праве общей долевой собственности на домовладение по <адрес>»а» г Батайска перераспределены: доля ФИО3 определена 19/25 в праве общей долевой собственности на данное домовладение, доля ФИО1 в праве общей долевой собственности на это же домовладение определена 6/25.
Домовладение по <адрес>»а» г Батайска состоит из жилого дома лит «А,А-1,А-2,А-3,а» общей площадью 115,4 кв м, в том числе жилой 85,7 кв. м. Внесены соответствующие изменения в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подарил своей матери - истцу ФИО2 принадлежавшее ему на праве общей долевой собственности 1/6 долю в праве собственности на земельный участок, площадью 429 кв.м. с кадастровым № и жилого дома размещенного на нем 19/25 долей в праве собственности на жилой дом, общей площадью 115,4 кв.м., с кадастровым №, находящихся по адресу: <адрес>
В настоящее время ФИО1 принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации ДД.ММ.ГГГГ. № и ДД.ММ.ГГГГ. №, другая ? доля принадлежит ФИО2 о чем в ГГРН сделаны записи регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. № и ДД.ММ.ГГГГ №.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу подпункта 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
ФИО1 обратилась в КУИ г. Батайска с письменным заявлением, просила предоставить возможность соистцам выкупить земельный участок.
Ответом КУИ г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ за № отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу<адрес> с кадастровым номером № на основании подпункта 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Обращаясь с настоящим иском в суд истцы указали, что на земельном участке площадью 331 кв.м. частично находится принадлежащий им жилой дом площадью 115.4 кв.м., право на который признано вступившим в законную силу решением Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела по ходатайству истцов, с целью установления, располагаются ли в пределах земельного участка с кадастровым номером № какие либо строения, определением Батайского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза.
Производство экспертизы поручено эксперту МП «БТИ» <адрес>.
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Располагаются ли в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, какие либо строения, в частности жилой дом с кадастровым номером №
Согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы, выполненной МП «БТИ» <адрес> №, в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, расположены следующие строения и сооружения: часть жилого дома дом с кадастровым номером №, а именно пристройка литер А3 на переменном расстоянии до 4,19 м, часть металлического хозяйственного строения на переменном расстоянии до 1,11, ограждение.
Пристройка литер «А3» является объектом капитального строительства и изменение конструктивных элементов технически невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, так как пристройка литер «А3» не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, поскольку входит в состав основного объекта – жилого дома литер «А» и по конструктивным особенностям строительства (единые стены, крыша, имеет вспомогательное значение) является неотъемлемой частью этого строения, связаны общим назначением и образуют единое целое.
Согласно ч. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.
В соответствии с положениями статьи 86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
В силу частей 1-3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Поскольку судом установлено, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером № расположены: часть жилого дома с кадастровым номером №, а именно пристройка литер «А3», которая является объектом капитального строительства, на указанное домовладение решением Батайского городского суда <адрес> за истцами признано право собственности, суд приходит к выводу об обоснованности требований о признании незаконным отказа КУИ г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ за № в предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Быстрый, 2-а с кадастровым номером №
Указание ответчика на то, что в силу подпункта 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации истцы являются лицами, которые в соответствии с земельным законодательством не имеют права на приобретение земельного участка без проведения торгов, противоречит указанной норме и действующему земельному законодательству, согласно которому исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Поскольку истцы являются собственниками капитального объекта недвижимости, расположенного в том числе на спорном земельном участке, они имеют исключительное право на приобретение земельного участка в собственность на основании договора купли-продажи, заключенного без проведения торгов.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
При оформлении земельного участка за плату цена участка устанавливается в соответствии с областным законом «О внесении изменений в областной закон «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес> и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ №, решением Батайской городской думы от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «<адрес>» и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов», цена земельного участка устанавливается в размере семнадцатикратной ставки земельного налога, рассчитанной от кадастровой стоимости.
Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении требований о признании отказа КУИ от ДД.ММ.ГГГГ за № незаконным, на Комитет по управлению имуществом <адрес> следует возложить обязанность заключить с ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи земельного участка площадью 331 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым №.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1, ФИО2 – удовлетворить.
Признать отказ Комитета по управлению имуществом <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в выкупе земельного участка, общей площадью 331 кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> – незаконным.
Обязать Комитет по управлению имуществом <адрес> заключить с ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи земельного участка площадью 331 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 24 января 2023 года.
Судья