Судья Богаевская Т.С. дело № 2-848/2023 г.
(первая инстанция)
дело № 33-2153/2023 г.
(апелляционная инстанция)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 июля 2023 года г. Севастополь
Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:
председательствующего – судьи Григоровой Ж.В.,
судей – Донсковой М.А., Исаева С.Н.,
при участии секретаря – Дубравской А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Севастополе апелляционную жалобу представителя ФИО5, ФИО6 – ФИО7 на решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от 29 марта 2023 года по гражданскому делу по иску ФИО5, ФИО6 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру,
заслушав доклад судьи Григоровой Ж.В.,
УСТАНОВИЛА:
Истицы ФИО5, ФИО6 обратились в суд с иском к ответчику ФИО8 и просили расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенный 28.12.2006 г. между фио1 и ФИО8; вернуть указанную квартиру в собственность ФИО5; признать за истицами по ? доле за каждой право собственности в порядке наследования на указанную квартиру и взыскать с ответчика судебные расходы. В обоснование заявленных требований истицы указали, что 12.07.1996 г. их родителями на основании договора купли-продажи была приобретена квартира, расположенная по адресу <адрес>. По указанному адресу их родители проживали и были зарегистрированы до момента смерти. После смерти родителей стало известно о наличии заключенного 28.12.2006 г. между фио1 от имени которой действовала ФИО9, и ФИО8 договора купли-продажи указанной квартиры. В удовлетворении требований ФИО5 к ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 28.12.2006 г. и признании права собственности на нее судебным решением было отказано. Только в ходе рассмотрения данного дела истицам стало известно что в действительности покупатель ФИО8 оплату стоимости квартиры продавцу не произвел. В договоре купли-продажи указано, что денежные средства за квартиру получил представитель продавца по доверенности ФИО9 в сумме 130290 грн., однако никакой оплаты за квартиру ФИО10 не производил, а ФИО9, в свою очередь, ее не получала. Данное обстоятельство подтверждается их показаниями, данными в ходе расследования уголовного дела. Истицы как наследницы полагают себя обладающими правом на обращение в суд с иском о расторжении указанного договора купли-продажи и признании за ними права собственности на нее в порядке наследования, что послужило основанием к предъявлению данного иска.
Решением Нахимовского районного суда города Севастополя от 29.03.2023 г. в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, ФИО5, ФИО6 подали апелляционную жалобу, в которой просят решение отменить и постановить по делу новое решение, которым заявленные ими требования иска удовлетворить. В обоснование доводов жалобы указано на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. Суд первой инстанции неправомерно применил срок исковой давности, поскольку о нарушении своего права истцам стало известно только в 2021 году. Суд не принял во внимание обстоятельства, приведенные ими о том, что их право до 2021 года нарушено не было. Истцы проживали и пользовались указанным имуществом, а ответчик никаких притязаний не него не заявлял.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 28.12.2006 г. ФИО9, действуя на основании доверенности от имени фио1, заключила с ФИО8 договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу <адрес>.
В договоре купли-продажи указано, что за приобретаемую квартиру ФИО8 уплатил 130290 грн., которые продавец получил от покупателя полностью до подписания договора.
Однако, ни до заключения договора купли-продажи, ни после его заключения в спорную квартиру ФИО8 до 2019 г. не вселялся.
ДД.ММ.ГГГГ умерла фио1
ДД.ММ.ГГГГ умер фио2
Как усматривается из справки ГУП «ЕИРЦ» от 15.04.2016 г., выданной ФИО5, она действительно зарегистрирована и проживает по адресу <адрес> составом семьи 2 человека. фио1 выписана 09.07.2007 г. в связи со смертью. фио2 выписан ДД.ММ.ГГГГ в связи со смертью.
Таким образом, установлено, что, несмотря на заключенный договор купли-продажи в декабре 2006 г., ФИО8 никакого интереса к указанному жилому помещению длительное время не проявлял.
Обращаясь в суд с иском, истицы просили расторгнуть договор купли-продажи квартиры, возвратить ее в собственность наследников ФИО5 и ФИО6 и признать за ними право собственности на спорную квартиру по ? доле за каждым.
Отказывая истицам в иске, суд первой инстанции исходил из того, что ими пропущен срок исковой давности, о восстановлении которого ими не заявлялось, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленного требования не имеется.
Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции не считает возможным согласиться в связи со следующим.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом нарушение признается существенным, если:
1) стороны указали в договоре, что оно существенное;
2) нарушение определено как существенное в законе;
3) суд установит, что нарушение существенно при доказанности, что в результате нарушения контрагентом договора другая сторона в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при его заключении (неполучение дохода, возможность дополнительных расходов или другие последствия, существенно отражающиеся на интересах стороны).
Как следует из п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 раздела IV части 2 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
В соответствии со ст. 486 ГК РФ обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи в срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Из содержания п. 2 ст. 489 ГК РФ следует, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
При этом выбор способа защиты нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара, принадлежит продавцу.
Обращаясь в суд с иском, истцы просили расторгнуть договор в связи с тем, что денежные средства по данному договору продавцу фио1 не передавались, то есть договор оплачен не был.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Таким образом, приведенные выше положения закона и правоприменительная практика говорят о том, что договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.
Судебная коллегия считает, что в данном случае положения о расторжении договора ввиду существенного нарушения его условий, а именно отсутствие оплаты по договору имеет существенный характер.
Так, из материалов уголовного дела № возбужденного 02.07.2009 г. по факту причинения ущерба АКБ «Импексбанк» путем предоставления неустановленным лицом недостоверных сведений в виде фиктивного договора купли-продажи квартиры, ставшей залоговым имуществом и основанием для получения кредита размере 25 800 долларов США, что эквивалентно 130290 грн. по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 358 УК Украины установлено следующее.
Из показаний допрошенного ФИО8 25.06.2009 г. следует, что он с 2003 г. является <данные изъяты> группы, нигде не трудоустроен и время от времени предоставлял рекламные услуги знакомым в частном порядке. В декабре 2006 г. к нему обратился фио3 с просьбой оформить на его имя кредит в банке для приобретения квартиры, расположенной по адресу <адрес>, объяснив это тем, что он сам не имеет возможности оформить кредит, так как уже имеет несколько обязательств по кредитам в разных банках. фио3 сообщил, что оплачивать обязательство будет он, а договор оформлен на его имя. Согласно договоренности ФИО8 и фио3 последний должен был продать данную квартиру по более выгодной цене, а из вырученных денег заплатить ФИО8 вознаграждение. ФИО8 дал согласие на совершение данной сделки и 28.12.2006 г. заключил договор ипотеки в АКБ «Импэксбанк», а в нотариальной конторе нотариуса ФИО11 произошла сделка купли-продажи данной квартиры. Однако, от имени собственника квартиры фио1 выступала по доверенности ФИО9, в АКБ «Импэксбанк» оформлением документов занималась знакомая фио3 – фио4 На сделке у нотариуса присутствовали ФИО8, фио3, ФИО9 и мужчина кавказской национальности, сожитель ФИО9
Из материалов уголовного дела следует, что ФИО8 допрашивался еще несколько раз, однако каждый раз он пояснял, что денежные средства в кассе банка получал фио3, но расписался об их получении он. При заключении сделки фио3 передал денежные средства не ФИО9, а мужчине кавказской национальности имя которого он не знал, но он то ли <данные изъяты>, то ли <данные изъяты> – сожитель ФИО9 В спорной квартире до ее продажи не был, о том, что там живет семья Б-вых не знал, с ними не знаком.
Аналогичные объяснения по данным фактам дала и ФИО9 Так, при получении у нее объяснений 11.06.2009 г. она показала, что у нее действительно был близкий знакомый по имени Любомир, азербайджанец по национальности, который в конце декабря 2006 г. обратился к ней с просьбой в оформлении нотариальной сделки купли-продажи квартиры. На ее вопрос почему он не может это сделать сам пояснил, что у него отсутствует паспорт в настоящее время, поэтому он оформить сделку не имеет возможности, а сделка очень выгодная и не хочется ее упускать. фио1 она никогда не видела, не знает, доверенность, которую выдала на ее имя фио1 также не видела, поскольку она была у Любомира. За оказываемую ему услугу Любомир обещал ФИО9 денежное вознаграждение 500 долларов США. ФИО9 подтвердила, что на сделке присутствовали она, <данные изъяты>, ФИО8 и фио3 После заключения сделки Любомир обещал на следующий день отдать ей деньги, но после этого она его больше не видела, вознаграждение не получала.
Из показаний допрошенного фио3 12.04.2010 г., подтвердившего показания ФИО9 и ФИО8, установлено, что в нотариальной конторе при оформлении сделки денежные средства были переданы <данные изъяты> – сожителю ФИО9 При этом, по договоренности между <данные изъяты> и фио3 жильцы должны были освободить квартиру весной будущего года. фио3 в течение года производил оплату по кредиту, звонил <данные изъяты> но тот не отвечал и его телефон был выключен. Когда фио3 пришел в квартиру фио1, уточнить когда же они собираются ее освобождать, то выяснилось, что фио1 умерла, никакой продажи квартиры не было. В квартире проживала дочь фио1
В течение всего времени пока шло расследование по данному делу, фио3 об обстоятельствах совершения сделки давал аналогичные показания.
Таким образом, из показаний вышеуказанных лиц следует, что ФИО8 не имел никакого намерения и интереса в приобретении спорной квартиры. Если бы ему фио3 не предложил за вознаграждение поучаствовать в данной сделке, то он не принимал бы в ней участия. ФИО9 пояснила, что фио1 никогда не видела и не знала, никаких поручений от нее не принимала. Денежные средства от продажи квартиры получил <данные изъяты> ей деньги не передавал. Данное обстоятельство подтвердили и ФИО8 и фио3 Кроме того, указанные лица как при даче пояснений, так и при производстве очной ставки подтвердили, что денежные средства забрал некто по имени <данные изъяты>
Исходя из того, что достоверно установлено, что денежные средства от продажи квартиры не передавались фио1, то требования истиц, являющихся ее наследниками, правомерны.
Исходя из содержания материалов уголовного дела, следует вывод, что у неустановленного лица по имени <данные изъяты> было намерение воспользоваться ситуацией и получить незаконно денежную сумму, которую, по всей видимости, он и присвоил себе. Однако, указанная сумма не была передана продавцу – фио1
Кроме того, из материалов настоящего дела, пояснений сторон, а также из материалов уголовного дела № и гражданского дела № по иску ФИО5 к ФИО8 о признании договора недействительным, признании права собственности на квартиру, установлено, что фактически спорную квартиру до 2006 г. покупатель не осматривал. Причиной, по которой он пришел в квартиру в 2009 г., были требования банка по погашению кредитной задолженности. До 21.01.2021 г. вопрос о выселении истцов не ставился.
Судебная коллегия не считает возможным согласиться с доводами ответчика, который суду апелляционной инстанции пояснил, что имел намерение купить квартиру, желал этого и испытывал необходимость в ее приобретении, а из его показаний, данных в ходе рассмотрения уголовного дела следует обратное. В судебном заседании опровергнуть данные обстоятельства ответчик не смог. В связи с чем, судебная коллегия не считает возможным согласиться с его пояснениями и принимать их на веру. Кроме того, спорная квартира находится на 4 этаже жилого дома, в силу своего физического состояния здоровья <данные изъяты> ответчику было бы крайне сложно ежедневно подниматься и спускаться для решения жизненных проблем. Что также свидетельствует об отсутствии интереса в приобретении данной квартиры, поскольку полноценно пользоваться ею истец бы не смог, так как это вызывало бы у него неудобства и затруднения.
Таким образом, оценивая приведенные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что доказательств производства оплаты в размере 130290 грн. за проданную якобы фио1 квартиру продавец не получала. При этом доказательств того, что денежные средства были получены ФИО9, действовавшей в указанной сделке от имени фио1 по доверенности также не приведено.
Судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что при совершении данной сделки было допущено огромное количество нарушений.
Спорная квартира была приобретена в период брака фио1 и фио2 и в силу положений действовавшего в тот период законодательства, а именно ст.ст. 368-369 ГК Украины, имущество, приобретенное супругами за время брака, является их общей совместной собственностью.
Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех его совладельцев.
Согласие совладельцев на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, должно быть выражено письменно и нотариально удостоверено.
Аналогичное положение содержалось в ст. 65 СК Украины.
Из материалов дела следует, что супруг фио1 – фио2 никакого согласия на совершение сделки по отчуждению их единственного жилья не давал.
Кроме того, как следует из показаний фио2 данных в ходе проведения расследования по уголовному делу, он ничего о продаже квартиры не знал, согласия на ее продажу не давал и не мог дать, поскольку иного жилья у них не было.
Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что истицы ФИО5 и ФИО6 проживали в спорной квартире, несли бремя ее содержания, квитанции на оплату приходили на имя Б-вых, но никак не на ФИО8
Таким образом, достаточных допустимых и бесспорных доказательств исполнения договора купли-продажи, когда продавец передает продаваемое имущество и получает деньги за него, а покупатель оплачивает покупку и принимает приобретаемое имущество не приведено.
В связи с чем, полагать договор исполненным оснований не имеется, а, следовательно, подлежит отмене решение суда первой инстанции и признание расторгнутым договор купли-продажи от 28.12.2006 г.
Судебная коллегия также обращает внимание на то обстоятельство, что ФИО8 не привел доказательств, подтверждающих, что им кредит на приобретение спорной квартиры возвращен АКБ «Импэксбанку». Уголовное дело, которое было производством прекращено в 2016 г. за отсутствием в действиях ФИО8 состава преступления, было возбуждено именно по заявлению кредитора АКБ «Импэксбанк». Указанное кредитное учреждение после 2014 г. в российском правовом поле не перерегистрировалось.
Кроме того, из материалов уголовного дела, показаний допрошенных ФИО8, ФИО9, фио3, фио2, ФИО5, которые давали показания в ходе расследования в 2009-2010 гг. следует, что денежные средства фио1 не получала.
Возражения представителя ФИО8 в суде апелляционной инстанции и попытка обратить внимание судебной коллегии на то, что ФИО12 выдала доверенность на имя ФИО9, предоставив последней возможность распоряжения ее имуществом с правом получения денег, а также то обстоятельство, что фио1 получала в БТИ справку с характеристикой объекта недвижимости, с указанием в ней, что для отчуждения, не могут являться бесспорным доказательством того, что фио1 действительно имела намерение на отчуждение спорной квартиры.
Во-первых, в доверенности, выданной на имя ФИО9, не конкретизировано имущество, которым она дает право распоряжаться. Во-вторых, для какой цели выдавалась справка на самом деле также не выяснялось, а ввиду того, что фио1 умерла к моменту возбуждения уголовного дела, то выяснить у нее эти обстоятельства не представилось возможным.
Кроме того, из материалов уголовного дела усматривается, что между ФИО9 и фио3 имелась связующее звено – некто <данные изъяты>), который собственно и натолкнул их на возможность продажи квартиры. Что касается ответчика ФИО8, то он никогда, до предложения фио3, не имел намерения приобретать квартиру, денежных средств для этого не имел, да и в сделку вошел исключительно по просьбе в содействии оформления всех документов фио3
Анализ поведения и показаний фио2 – супруга фио1 и ФИО5 – дочери фио1, даваемые ими показания свидетельствуют о том, что о якобы совершенной сделке купли-продажи им ничего не было известно и, как указывалось выше, она была заключена с нарушениями закона, без получения согласия супруга на продажу, а также вызывает большие сомнения волеизъявление самой фио1 на совершение данной сделки.
Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что и ФИО8 и ФИО9 дали свое согласие на участие в данной сделке за обещанное им вознаграждение.
Совокупность всех приведенных доказательств свидетельствует о том, что обстоятельства подтверждающие оплату по договору отсутствуют. Исполнение договора осуществлено не было. Действия участников сделки были направлены на получение денег у банка и дальнейший раздел между ее участниками. При этом фио1 от участия в этом была устранена и, по всей видимости, при жизни о ней не знала.
Рассматривая дело, суд первой инстанции основывал свои выводы на том, что истицами пропущен срок исковой давности с момента когда они узнали или должны были узнать о нарушении своего права и исчисляет этот срок с 2010 года, когда фио2 и ФИО5 были допрошены в рамках расследуемого уголовного дела.
Между тем, суд не учел, что фактически право истцов не было нарушено до 2021 года, когда впервые ФИО8 поставил вопрос и заявил о своих правах на спорную квартиру.
Суд не принял во внимание все доказательства в совокупности. Несмотря на то, что судом были исследованы материалы уголовного дела, тем не менее, суд первой инстанции акцентировал свое внимание на том, что фио2 и ФИО5 знали о том, что их квартиру продали, но никаких мер на протяжении более 13 лет не предпринимали.
Однако, суд не учел, что фио2 и ФИО5 опрашивались в рамках уголовных дел, по которым им стало известно о том, что якобы их квартира продана третьему лицу. Но в органах полиции Украины им разъяснили, что ведется расследование. Кроме того, на протяжении всего этого времени вопрос об их выселении не ставился, с претензиями о необоснованном их проживании в спорной квартире не поднимался и их никто не беспокоил. При этом, ФИО5 полагала, что сделка купли-продажи носит фиктивный характер, ее мать спорную квартиру не продавала и не могла этого сделать, поскольку они фактически все время были вместе, соответственно выехать к нотариусу, оформлять какие-то документы она не могла. В одном из своих объяснений, данных ею в уголовном деле, она подтвердила, что подпись в документах на продажу не принадлежит ее матери. Однако в рамках уголовного дела экспертиза почерковедческая проведена не была, хотя образцы, имевшиеся на тот момент в распоряжении ФИО5, были ею переданы сотрудникам полиции.
Исходя из вышеизложенного, можно полагать, что ФИО5 обоснованно считала, что сделка купли-продажи недействительна, ее мать ее не совершала, никому поручений продавать квартиру не давала, расследуется уголовное дело, которое все эти обстоятельства установит. За все прошедшие годы их никто не беспокоил, с требованием о выселении не обращался, в связи с чем, истицы могли обоснованно полагать, что вопрос разрешен и истина установлена. Именно поэтому истицы не проявляли беспокойства, принимать какие-либо меры к выяснению обстоятельств фиктивной продажи их квартиры не предпринимали.
Право истцов было нарушено после того, как ФИО8 заявил о своих правах на квартиру и суд выселил истцов из нее, именно с этого момента необходимо исчислять срок исковой давности, с момента нарушения их права, но никак не с 2010 г.
В связи с вышеизложенным, судебная коллегия считает, что договор купли-продажи подлежит расторжению, поскольку он не был оплачен.
Как установлено из приведенных материалов, фио1 не получила денежных средств по договору купли-продажи в существенном размере – 130290 грн., в связи с чем, не вызывает сомнений, что неисполнение обязательства на протяжении более десяти лет является существенным нарушением договора со стороны ответчика.
В связи с тем, что расторжение договора купли-продажи влечет возвращение имущества в собственность лица, которое утратило без законных оснований право на него, то данные требования также являются обоснованными, по мнению судебной коллегии.
Из материалов дела установлено, что фио1 умерла ДД.ММ.ГГГГ
Наследниками ее имущества по закону являлись супруг фио2 и дочери ФИО5 и ФИО6
На момент смерти фио1 в спорной квартире совместно с ней проживали и были зарегистрированы фио2 и ФИО5
фио2 умер ДД.ММ.ГГГГ
Наследниками его имущества по закону являлись его дочери ФИО5 и ФИО6
ФИО5 приняла наследство как после смерти матери, так и после смерти отца, поскольку была зарегистрирована в спорной квартире и проживала с наследодателями до их смерти.
Несмотря на то, что ФИО6 пропустила срок для принятия наследства, но ФИО5 не возражала против признания за ФИО6 права на наследство после смерти их родителей и признания их права на наследственное имущество – квартиру, расположенную по адресу <адрес> равных долях по ? доле за каждой, судебная коллегия полагает их требования подлежащими удовлетворению.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение постановлено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда не основаны на нормах материального права, решение суда принято без учета всей совокупности имеющихся доказательств, в связи с чем решение подлежит безусловной отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении заявленного иска.
На основании изложенного, руководствуясь ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Нахимовского районного суда г. Севастополя от 29 марта 2023 года отменить, постановить по делу новое решение, которым:
иск ФИО5, ФИО6 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенный 28.12.2006 г. между фио1 и ФИО8.
Признать за ФИО5, ФИО6 право собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес> по ? доле за каждой в порядке наследования.
Настоящее решение является основанием для внесения записи в ЕГРН.
В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 21.07.2023 г.
Председательствующий: Ж.В. Григорова
Судьи: М.А. Донскова
С.Н. Исаев