Решение по делу № 2-1766/2023 от 06.07.2023 - об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, встречному иску <ФИО> к администрации городского округа «Город Калининград» об установлении размера возмещения за жилое помещение, согласно отчету об оценке.

Дело № 2-1766/2023

УИД 39-RS0004-01-2023-001048-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«06» июля 2023 год

Московский районный суд города Калининграда

В составе председательствующего: судьи : Кулаковой Н.В.

при секретаре: Козмерчук Е.А.

с участием пом. прокурора: Леухиной Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску : администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО1 об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, встречному иску ФИО1 к администрации городского округа «Город Калининград» об установлении размера возмещения за жилое помещение, согласно отчету об оценке,

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» в лице управления учета и найма жилья комитета муниципального имущества и земельных ресурсов обратилась в суд с иском, в котором указала, что на основании заключения межведомственной комиссии для оценки жилых помещений от 21.09.2017 № 29 издано постановление администрации городского округа «Город Калининград» от 23.10.2017 № 1569 «О признании многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу и отселении из него физических лиц».

Срок отселения граждан установлен до 31.12.2022.

<адрес> в <адрес> включен в адресный перечень домов, признанных аварийными и подлежащими расселению, утвержденный постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 30.12.2020 № 1206 «Об утверждении муниципальной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда и муниципальных жилых помещений, признанных непригодными для проживания, расположенных на территории городского округа «город Калининград».

По сведениям ЕГРН жилое помещение по адресу : <адрес> принадлежит ФИО1 на праве собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, в указанном жилом помещении никто не зарегистрирован.

На основании постановления администрации городского округа «Город Калининград» от 06.10.2022 № 890 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № нежилых помещений и жилых помещений, находящихся в многоквартирном аварийном <адрес> в <адрес>» указанный земельный участок и жилые помещения, находящиеся в данном многоквартирном доме, в том числе <адрес>, подлежат изъятию для муниципальных нужд.

В соответствии с выпиской из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов, ФИО1 приобрела указанное жилое помещение в собственность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у за 1 950 000,00 рублей.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости № от 24.01.2022, подготовленному ООО «Центр оценки и маркетинговых исследований», размер возмещения на вышеуказанное жилое помещение составляет 3087 100,00 рублей.

07.12.2022 ответчику выдан на руки проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, отчет об оценке, постановление об изъятии.

До настоящего времени отказа либо согласия от ФИО1 на выплату возмещения за жилое помещение не поступило.

В соответствии с проектом соглашения об изъятии недвижимости, ч. 7, 8.2 ст. 32 ЖК РФ, отчетом об оценке от 24.10.2022 №, договором купли-продажи квартиры от 25.03.2022, размер возмещения составляет 1 950 000,00 руб.

В соответствии с ч.9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

С учетом изложенного, просит изъять для муниципальных нужд городского округа «Город Калининград» жилое помещение, расположенное по адресу : <адрес> ФИО1, выплатив ей возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1 950 000,00 рублей; прекратить право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение, признать право собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград» на жилое помещение по адресу : <адрес>; выселить ФИО1 из данного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к администрации городского округа «Город Калининград», в котором указала, что 25.03.2022 между ней (Покупатель) и гражданкой ФИО3 (Продавец) был заключен договор купли-продажи. Согласно п.1 Договора Продавец продал за 1 950 000,00 рублей а Покупатель купил ( приобрел в собственность за плату) жилое помещение- двухкомнатную квартиру, общей площадью 42.4 кв.м., расположенную по адресу : <адрес>.

Согласно расписок о получении денежных средств за продажу объекта от 25.023.2022, ФИО3 получила от нее денежные средства за указанную квартиру в общей сумме 3 820 000,00 рублей, из которых : 1 950 000,00 руб. за квартиру ; 1 870 000,00 рублей за неотделимые улучшения- проделанный в квартире ремонт.

Таким образом, общая стоимость приобретения ею указанного жилого помещения составила 3 820 000,00 рублей. Указанная стоимость согласуется с размером возмещения, определенным отчетом об оценке рыночной стоимости № от 24.10.2022, составленным ООО «Центр оценки и маркетинговых исследований».

Таким образом, согласно действующего законодательства, с учетом того обстоятельства, что спорное жилое помещение было приобретено ею после признания многоквартирного дома аварийным, полагает, что возмещение за изымаемое жилое помещение должно составлять 3 087 100,00 рублей ( согласно отчету об оценке рыночной стоимости № от 24.10.2022), что не превышает стоимости приобретения ею жилого помещения за 3 820 000,00 рублей.

С учетом изложенного, просила установить размер возмещения за жилое помещение –квартиру, общей площадью № кв.м., расположенную по адресу : <адрес> размере 3 087 000,00 рублей, согласно отчета об оценке рыночной стоимости № от 24.10.2022, подготовленного ООО «Центр оценки и маркетинговых исследований».

В судебном заседании представитель администрации городского округа «Город Калининград» по доверенности Завидная Ю.Н. поддержала исковые требования по изложенным в заявлении основаниям, со встречным иском ФИО1 не согласилась, дополнительно пояснила, что поскольку ответчица приобрела спорное жилое помещение после вступления в действие положений п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, ей должна быть выплачена компенсация за изымаемое жилое помещение в размере стоимости его приобретения по договору купли-продажи, то есть в размере 1 950 000,00 рублей. Доводы ФИО1 о выплате Продавцу по расписке дополнительных денежных средств в сумме 1 870 000,00 рублей за проделанный в квартире ремонт, не могут служить основанием для выплаты ей денежных средств в размере, определенном отчетом об оценке № от 24.10.2022 в сумме 3087 100,00 рублей. Достоверность данной расписки вызывает у нее определенные сомнения, она не предъявлялась на регистрацию перехода права собственности на имя ответчицы, когда расписка была составлена и выплачивались ли ФИО1 по ней денежные средства покупателю неизвестно, из фотографий квартиры видно, что ремонт в ней недоделан. Законодатель указал на необходимость выплаты собственнику возмещения за изымаемое жилое помещение, приобретенное после признания дома аварийным, в сумме, определенной договором купли-продажи, которая в данном случае составляет 1950 000,00 рублей, и именно эта сумма предлагалась ответчице к выплате за спорное жилое помещение.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещалась надлежаще.

Представители ФИО1 по доверенности ФИО2, ФИО4 в судебном заседании с иском администрации городского округа «Город Калининград» в части предлагаемой Администрацией ее доверительнице суммы возмещения за изымаемое жилое помещение не согласились, встречные исковые требования ФИО1 поддержали. ФИО2 дополнила, что предложение об указании в договоре купли-продажи стоимости приобретаемого ФИО1 жилого помещения в размере 1 950 000,00 рублей и написание расписки на сумму в размере 1 870 00,00 рублей являлось инициативой продавца ФИО3, ее доверительница фактически купила спорное жилое помещение за сумму в размере 3 820 000,00 рублей. соответственно ей должна быть выплачена стоимость изымаемого жилого помещения в размере, определенном отчетом о рыночной стоимости № от 24.10.2022. Ранее ФИО1 с ФИО3 не была знакома, мать ответчицы продала жилой дом и земельный участок, после чего ФИО1 через объявление, размещенном в сети Интернет нашла данную квартиру, продажей которой занималось Агентство недвижимости. О том, что дом, в котором размещена указанная квартира, был признан аварийным, ее доверительнице на момент заключения договора купли-продажи известно не было.

ФИО4 дополнила, что действующее законодательство не запрещает гражданам получать денежные средства по расписке, составленной в простой письменной форме. Данная расписка является доказательством приобретения ФИО1 спорного жилого помещения за 3 820 000,00 рублей.

ФИО3, представитель ООО Агентство «Мир недвижимости» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещались надлежаще.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, заслушав заключение пом. прокурора Леухиной Н.С., полагавшей, что исковые требования администрации в части выселения ФИО1 являются обоснованными и подлежат удовлетворению, суд приходит к следующему.

Статьей 32 ЖК РФ урегулировано обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда ст. 32 ЖК РФ дополнена ч. 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч.7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч.8. ч. 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с 28.12.2019.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

В п.5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» приведены обязательные к применению разъяснения о том, что ч.1 ст. 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени : акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие».

Таким образом при изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемого после 28.12.2019, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с ч.7 ст. 32 ЖК РФ с учетом положений ч.8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Согласно ч.9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещение на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им), в противном случае он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Из представленных суду материалов следует, что ФИО1, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения – двухкомнатной <адрес>, общей площадью 42,4 кв.м., расположенной в <адрес> в <адрес>.

В данном жилом помещении ФИО1 и иные лица зарегистрированными по месту жительства не значатся.

Пункт 1 вышеназванного договора гласит, что Продавец продал за 1 950 000,00 рублей, а Покупатель купил ( приобрел в собственность за плату, которая передается Продавцу при подписании настоящего договора) жилое помещение-двухкомнатную квартиру, общей площадью № кв.м., расположенную по адресу : <адрес>, существующие ограничения ( обременения) права не зарегистрированы.

Пункт 5 договора предусматривал, что Покупатель приобретает право собственности на вышеуказанное жилое помещение с момента регистрации настоящего договора.

Ответчицей суду был представлен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в котором отсутствовала информация о получении Продавцом ФИО3 от Покупателя ФИО1 денежных средств в сумме 1 950 000,00 рублей, и отдельная расписка от ДД.ММ.ГГГГ, составленная между гражданкой РФ ФИО3 и гражданской РФ ФИО1 о получении ФИО3 денег в сумме 1 950 000,00 рублей по договору купли-продажи.

Вместе с тем, в представленном в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области сторонами на регистрацию перехода права собственности договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ имеется указание на получение продавцом ФИО3 от покупателя ФИО1 денег в сумме 1 950 000,00 рублей, отдельно составленная расписка от 25.03.2022 в приложении к договору отсутствует, также как и отсутствуют какие-либо иные расписки о получении Продавцом от Покупателя денежных средств в счет продажи жилого помещения.

Из представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ видно, что ФИО3 приобретала <адрес> в <адрес> у гр. ФИО5 и ФИО6 за сумму в размере 1 950 000, 00 рублей

Указанные обстоятельства подтверждаются договорами купли-продажи, сведениями из ЕГРН, поквартирной карточкой, на жилое помещение.

Судом установлено, что на основании заключения межведомственной комиссии для оценки жилых помещений, от 21.09.2017 № 29, администрацией городского округа «Город Калининград» издано постановление № 1569 от 23.10.2017 о признании многоквартирного <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим снос в срок до 15.12.2022, комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» в срок до 30.11.2017 предписано сформировать список граждан, проживающих в жилых помещениях указанного дома; в срок до 30.01.2018 довести до сведения граждан. проживающих в жилых помещениях данного дома в письменной форме информацию о признании указанного дома аварийным и подлежащим сносу; в срок до 30.01.2018 направить собственникам жилых помещений дома требование о его сносе в срок до 15.12.2022, в случае исполнения собственниками жилых помещений требования о сносе дома обеспечить отселение физических лиц, занимающих жилые помещения по договору социального найма в течение 6 месяцев с момента принятия собственниками решения о сносе дома, но не позднее 01.12.2022; в случае неисполнения собственниками требования о сносе дома. Организовать процедуру отселения граждан в срок до 15.12.2023.

Указанный дом включен в адресный перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими расселению, утвержденный постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 30.12.2020 № 1206.

Постановлением администрации городского округа «Город Калининград» № 890 от 06.10.2022 «Об изъятии земельного участка с КН 39:15:150818:1 и жилых помещений, находящихся в многоквартирном аварийном <адрес> в <адрес>» определено изъять для муниципальных нужд городского округа «Город Калининград» указанный земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., нежилые и жилые помещения, находящиеся в многоквартирном аварийном <адрес> в <адрес>, расположенным на изымаемом земельном участке, в том числе, <адрес> площадью № кв.м., находящуюся в <адрес>.

29.11.2022 администрация городского округа «Город Калининград» направила в адрес ФИО7 проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с выплатой возмещения за жилое помещение в размере 1 950 000,00 рублей, отчет об оценке № 2022-131, копию постановления от 06.10.2022 № 890, с предложением подписать соглашение и направить его в орган местного самоуправления, или предложения об изменении условий данного соглашения, размера возмещения с приложением обосновывающих эти изменения документов.

Данное уведомление ФИО1 получила 07.12.2022, однако соглашение не подписала, предложение об изменении условий соглашения либо размера возмещения с документами обосновывающие эти изменения в адрес Администрации не направила.

Доводы ФИО1 о необходимости выплаты ей возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 3087 100,00 рублей, установленную отчетом об оценке рыночной стоимости № от 24.10.2022 составленным ООО «Центр оценки и маркетинговых исследований» по заказу комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», суд не находит обоснованными и заслуживающими внимание исходя из нижеследующего.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона ( продавец) обязуется передать вещь ( товар) в собственность другой стороне ( покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму ( цену).

Статьей 485 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимыми для осуществления платежа.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих исковых требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В подтверждение стоимости приобретенного у ФИО3 жилого помещения за сумму в размере 3 820 000,00 рублей, ФИО1, помимо договора купли-продажи от 25.03.2022, представила расписку 25.03.2022 о том, что передала ФИО3 денежную сумму в размере 1 870 000,00 рублей за проделанный ремонт в проданной квартире.

Вместе с тем, данная расписка не предъявлялась сторонами на регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1, в договоре купли-продажи указано на продажу Продавцом и приобретение Покупателем спорной квартиры за 1 950 000,00 рублей, ссылок на выплату Продавцу Покупателем каких-либо дополнительных денежных средств не имеется.

При подписании данного договора и предъявлении его на регистрацию перехода права, у ФИО1 не возникло каких-либо возражений в части указанной в договоре цены, от подписания договора и заключения сделки на указанных в нем условиях она не отказалась, требование о расторжении договора купли-продажи, ввиду получения в дальнейшем информации об аварийности дома к ФИО3 не предъявляла.

Каких-либо бесспорных и достаточных доказательств, свидетельствующих об уплате ФИО3 по расписке денежных средств за приобретаемое жилое помещение в размере 1870 00,00 рублей, ФИО1 суду не представила.

Принимая во внимание, что спорное жилое помещение ФИО1 приобрела в собственность по договору купли-продажи после признания многоквартирного жилого <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим сносу и вступления в действие Федерального Закона № 473 -ФЗ от 27.12.2019, размер возмещения за изымаемое жилое помещение в силу ч.7 ст. 32 ЖК РФ, с учетом положений ч.8.2 ст. 32 ЖК РФ, не может превышать стоимости приобретения данного жилого помещения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть суммы в размере 1 950 000,00 рублей.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных администрацией городского округа «Город Калининград» исковых требований, необходимости их удовлетворения в полном объеме. и отказе ФИО1 в удовлетворении встречных исковых требований.

При этом, суд считает необходимым указать в решение на возможность изъятия у ФИО1 жилого помещения по адресу : <адрес> прекращения права собственности ответчицы на указанное жилое помещение, после фактической выплаты ей выкупной цены жилого помещения.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, 333.19 НК РФ, ч. 103 ГПК РФ с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 6000,00 рублей, от уплаты которой администрация городского округа «Город Калининград» была освобождена при подачи данного искового заявления в суд.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ :

Исковые требования администрации городского округа «Город Калининград»- удовлетворить.

Изъять для муниципальных нужд городского округа «Город Калининград» жилое помещение, расположенное по адресу : <адрес>, путем выкупа у ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. СНИЛС №, выплатив им возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1 950 00,00 рублей ( один миллион девятьсот пятьдесят тысяч рублей 00 копеек).

Прекратить право собственности ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. СНИЛС <***> на жилое помещение- <адрес>, общей площадью № кв.м. в <адрес> в <адрес>.

Признать за муниципальным образованием городской округ « Город Калининград» право собственности на жилое помещение- <адрес> общей площадью № кв.м., расположенную в <адрес> в <адрес>.

Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Изъятие жилого помещения по адресу : <адрес> прекращение права собственности ФИО1 на данное жилое помещение производить после фактической выплаты ФИО1 выкупной цены жилого помещения.

Выселить ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. СНИЛС № из <адрес> в <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета госпошлину в размере 6000, 00 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 об установлении размера возмещения за жилое помещение-квартиру <адрес> общей площадью № кв.м., расположенную в <адрес> в <адрес> в размере 3 087 100,00 рублей -отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский облсуд через Московский районный суд города Калининграда в течение одного месяца с момента его вынесения в окончательной форме

Судья: Кулакова Н.В.

Мотивированное решение изготовлено 13.07.2023.