РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 марта 2023 года г. Кореновск

Кореновский районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Комкова А.Н.,

при секретаре Ченикало М.А.,

с участием:

истца (по первоначальному иску), представителя ФИО1, законного представителя ФИО2 - ФИО3,

ответчика (по первоначальному иску) ФИО4,

представителя ответчика (по первоначальному иску)

по доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6, ФИО3 действующего в своих интересах и интересах МСВ, к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи, встречному иску ФИО4 к ФИО3, ФИО6, МСВ о расторжении предварительного договора купли продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6, ФИО3, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетней МСВ., обратились в суд с иском к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи. Требования мотивированы тем, что 04.08.2022 между ФИО4 (продавец), ФИО3, ФИО6 и МСВ. (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи с использованием кредитных средств банка, по условиям которого продавец обязуется передать до 09.09.2022, а покупатели обязуются принять в общую долевую собственность по 1/3 доли каждому и оплатить продавцу жилое помещение (Квартира), по адресу: <.....>, общей площадью 55.2 кв.м, расположенное на втором этаже жилого дома, кадастровый номер: <.....>. Стороны предварительного договора купли-продажи оценили квартиру в 5 000 000 рублей. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: 100 000 рублей покупатели перечислили на счет продавца 15.08.2022, 4 900 000 рублей покупатели обязуются перечислить на счет продавца за счет кредитных денежных средств по условиям подписанного основного договора купли-продажи. Истцы исполнили свои обязательства, предусмотренные пунктом 4.1 предварительного договора купли-продажи от 04.08.2022, в срок до 15.08.2022 за счет собственных средств перечислили 100 000 рублей на счет ФИО4, что подтверждается приходным кассовым ордером № <.....> от 14.08.2022. Кроме того истцы, обратились в ПАО Сбербанк с заявлением о предоставлении кредита для приобретения квартиры путем заключения кредитного договора, обеспеченного залогом квартиры, и получили одобрение банка, что подтверждается кредитным договор № <.....> от 08.09.2022 о предоставлении кредита в размере 5 100 000 рублей. 07.09.2022 представитель ответчика по его поручению в подтверждении намерения ФИО4 заключить с истцами основной договор купли-продажи направила с электронной почты <.....> на электронную почту истца <.....> необходимые документы для возможности заключения истцом кредитного договора с ПАО Сбербанк и дальнейшей подготовки основного договора купли-продажи квартиры с целью заключения сделки. 07.09.2022 истец сообщил ответчику путем звонка, а также продублировав путем направления представителю ответчика скриншотов приложения ПАО Сбербанк «Домклик» об одобрении банком истцу кредитного договора на сумму, необходимую для исполнения предварительного договора купли-продажи от 04.08.2022, и об установленной дате 12.09.2022 для прибытия ответчика и предоставления основного договора купли-продажи. 07.09.2022 ответчик запросил у истца проект основного договора купли-продажи, попросив направить электронную версию договора через приложение «WhatsApp Messenger». 08.09.2022 в 09 часов 06 минут истец направил через приложение «WhatsApp Messenger» проект основного договора купли-продажи, также позвонив на номер телефона ответчика, уведомил его о необходимости проверить условия договора и обязательно прибыть в ПАО «Сбербанк» в назначенное время. 08.09.2022 в 11 часов 49 минут ответчик в телефонном разговоре с истцом сообщил, что отказывается от заключения с истцом основного договора купли-продажи квартиры, ссылаясь на необходимость оплаты за квартиру наличным расчетом, после чего истец предупредил ответчика о том, закон не допускает отказ от исполнения обязательств в одностороннем порядке. Однако ответчик потребовал от истца предоставить номер банковского счета для возврата полученной оплаты, поскольку он отказывается заключать основной договор купли- продажи. 08.09.2022 ответчик перевел полученную 14.08.2022 от истца оплату в размере 100 000 рублей на счет покупателя, тем самым вернув сумму предварительного договора купли-продажи. Таким образом, ФИО4 в одностороннем порядке подтвердил отказ от заключения с истцом основного договора купли-продажи.

С учетом уточненных исковых требований просят обязать продавца ФИО4 передать в общую долевую собственность по 1/3 доли каждому покупателю ФИО3, ФИО6, МСВ. жилое помещение (Квартира) по адресу: <.....>, общей площадью 55.2 кв.м., второй этаж, кадастровый номер <.....> за плату в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей, заключить с покупателями договор купли-продажи с использованием для оплаты квартиры кредитных средств. Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3, ФИО6, МСВ судебные расходы по гражданскому делу № <.....>, а именно: размер оплаченной государственной пошлины - 300 рублей, почтовые расходы в размере 659 рублей, проезд в связи с явкой в суд из расчета - 1 000 рублей за одно прибытие в судебное заседание, компенсацию за фактическую потерю рабочего времени из расчета - 2 000 рублей за одно прибытие в судебное заседание.

ФИО4 обратился в суд со встречным иском к ФИО3, ФИО6, МСВ о расторжении предварительного договора купли продажи. Требования мотивированы тем, что 04.08.2022 между ФИО4 с одной стороны и ФИО3, ФИО6, МСВ. с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной в <.....>, общей площадью 55.2 кв.м. Согласно пункту 1 предварительного договора основной договор купли-продажи должен быть подписан не позднее 08.09.2022. Однако спустя некоторое время после заключения предварительного договора ФИО4 обнаружил, что ФИО3 разместил в нескольких средствах информации объявления о продаже его квартиры, при этом были выложены фотографии, которые ФИО3 делал при осмотре квартиры. После этого, связавшись с ФИО3 по телефону, ФИО4 предложил ему пояснить, почему квартира выставлена им на продажу, как собственником, хотя ФИО3 таковым не является, на что ФИО3 ответил, что раз договор подписан, квартира является его. Спустя некоторое время ФИО3 позвонил и сообщил, что оформить кредит у него не получается, но он найдет покупателя. Затем ФИО3 позвонил и сообщил о том, что его знакомая хочет купить квартиру за 5 600 000 рублей и просил, чтобы ФИО4 отдал ему разницу в размере 600 000 рублей, на что ФИО4 согласился. Однако позднее ФИО3 сообщил, что сделка не состоится. Таким образом, до 08.09.2022 (срок подписания основного договора) ФИО3 занимался продажей квартиры. Только 07.09.2022 ФИО3 попросил направить ему пакет документов для предоставления в банк, а 08.09.2022 истекал срок на подписание основного договора. В этот же день ФИО4 попросил прислать основной договор для ознакомления. 08.09.2022 ФИО3 направил ФИО4 проект договора купли-продажи, при этом сообщил, что кредитный договор будет подписан 12.09.2022 в отделении банка. Ознакомившись с договором ФИО4 обнаружил, что условия договора не соответствуют условиям предварительного договора, поскольку предварительный договор был заключен между продавцом ФИО4 и покупателями: ФИО3, ФИО6, МСВ., в пункте 1 предварительного договора указано, что покупатели обязуются принять в общую долевую собственность по 1/3 доли каждому покупателю ФИО3, ФИО6, МСВ., а в договоре, который прислал ФИО3, в качестве покупателя был указан только ФИО3 Таким образом, были изменены существенные условия договора. С учетом всех обстоятельств у ФИО4 возникли сомнения в порядочности ФИО3, в связи с этим в телефонном разговоре с ФИО3 он отказался от подписания договора купли-продажи и попросил у ФИО3 банковские реквизиты для возврата уплаченной во исполнение сделки денежной суммы в размере 100 000 рублей. После получения реквизитов ФИО4 перечислил ФИО3 денежные средства. Таким образом сделка не состоялась по вине ФИО3

С учетом уточненных требований расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от 04.08.2022, расположенной в <.....>.

В судебном заседании истец (по первоначальному иску) ФИО3 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, на их удовлетворении настаивал. Уточненные встречные исковые требования не признал, против их удовлетворения возражал.

Ответчик ФИО4 (по первоначальному иску) и его представитель по доверенности ФИО5 уточненные исковые требования не признали, против их удовлетворения возражали. Уточненные встречные исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд их удовлетворить.

Допрошенный в судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк» по доверенности ФИО7 в судебном заседании пояснил, что ООО «Домклик» является дочерней организацией ПАО Сбербанк, оказывает услуги по сбору заявок на ипотеку через свой сайт. После регистрации на сайте Домклик клиенту становится доступен личный кабинет, в котором возможно заполнение заявки на ипотечный кредит и предоставление необходимых документов. После одобрения заявки, клиентом подбирается объект недвижимости, производится его оценка, по согласованию со сторонами назначается дата подписания договора купли-продажи. После чего, в течение нескольких дней продавцу перечисляются денежные средства.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из положений ст. 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом установлено, что 04.08.2022 между ФИО4 (далее – Продавец), ФИО3, ФИО6 и МСВ действующей с согласия законного представителя ФИО3 (далее – Покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи с использованием кредитных средств банка.

Из пункта 1 Предварительного договора следует, что Продавец обязуется передать до 09.09.2022, а покупатели, обязуются принять в общую долевую собственность по 1/3 доли каждому Покупателю и оплатить Продавцу: жилое помещение (Квартира), по адресу: <.....>, общей площадью 55.2 кв.м, расположенного на втором этаже жилого дома, кадастровый номер: <.....> (именуемое в дальнейшем - «Объект недвижимости») в соответствии с условиями настоящего договора.

Согласно пункту 3 Предварительного договора Стороны оценивают Объект недвижимости в 5 000 000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Согласно п.п. 4-4.2 предварительного договора расчет между Сторонами производится в следующем порядке: 100 000 рублей Покупатели перечислили на счет Продавцу получателя ФИО4, номер счета <.....>, за счет собственных средств до 15.08.2022; 4 900 000 рублей 00 копеек, Покупатели обязуются перечислить на счет Продавца получателя ФИО4, номер счета <.....>, за счет кредитных средств по условиям подписанного основного договора купли-продажи.

Согласно п. 4.3 Предварительного договора перечисление Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта недвижимости осуществляется с момента получения информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимого имущества, указанный в пункте 1 Договора к Покупателям и ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Денежные средства будут предоставлены на основании кредитного договора заключенного в г. Краснодаре между ПАО Сбербанк и гражданином ФИО3 и ФИО6 имеющих следующие существенные условия.

Согласно п. 6 Предварительного договора стороны согласовали, что существенным условием договора является условие по оплате, включая сроки оплаты. В случае неоплаты или неполной оплаты Покупателями стоимости приобретаемого Объекта недвижимости, переход права собственности на который за ними зарегистрирован, по требованию одной из Сторон - договор может быть расторгнут с возвращением переданного по договору Объекта недвижимости Продавцу, а денежных средств Покупателям.

Согласно п.п. 13, 14, 19, 21 Предварительного договора покупатели приобретают право общей долевой собственности по 1/3 доли каждому Покупателю на указанный Объект недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Стороны согласовали, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ договор является документом, подтверждающим передачу Объекта недвижимости Покупателям без каких-либо актов и дополнительных документов.

Договор считается заключенным с момента его подписания, может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» следует, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Суд установил, что вышеуказанный предварительный договор купли-продажи подписан сторонами, соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделке такого рода, как по форме, так и по порядку его заключения, в установленном законом порядке недействительным не признан.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что между сторонами в письменной форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, как того требуют положения ч. 1 ст. 432, 429, 554 ГК РФ.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что во исполнение условий предварительного договора в срок до 15.08.2022 истцы перечислили денежные средства в размере 100 000 рублей на счет ФИО4, что подтверждается приходным кассовым ордером № <.....> от 14.08.2022.

Установлено также, что истцы обратились в ПАО Сбербанк с заявлением о предоставлении кредита в рамках жилищного кредитования. Согласно уведомлению «Домклик от Сбера» от 06.09.2022 истцам одобрена ипотека в размере 5 100 000 рублей под 9,6% годовых сроком на 360 месяцев. Указанное обстоятельство подтверждается также уведомлением ПАО Сбербанк от 09.09.2022 № <.....>

08.09.2022 ФИО3 направил в адрес ответчика ФИО4 проект основного договора купли-продажи с использованием кредитных денежных средств.

Суд установил, что основной договор купли-продажи в установленный срок между сторонами заключен не был.

В соответствии с требованиями ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио – и видеозаписей, заключений экспертов.

В судебном заседании исследованы стенограммы, а также аудиозаписи телефонного разговора состоявшегося между ФИО3 и ФИО4, согласно которому ФИО4 отказывается от заключения основного договора купли-продажи.

Как следует из письма ООО «ЦНС» от 06.10.2022 полный пакет документов на спорный объект недвижимости 07.09.2022 предоставлен ответчиком ФИО4 в ПАО Сбербанк. 08.09.2022 в 09 часов 45 минут произведена запись на сделку (согласование производилось с ФИО3). 08.09.2022 в 16 часов 12 минут ФИО4 в рамках телефонного разговора сообщил, что сделки не будет, причину не озвучил.

08.09.2022 ФИО4 перевел денежные средства в размере 100 000 рублей на банковский счет ФИО8

15.09.2022 ФИО3 направил в адрес ФИО4 досудебное требование о заключении договора купли-продажи вышеуказанного жилого помещения, которое согласно ШПИ <.....> получено адресатом 20.09.2022, однако требование истца до настоящего времени не исполнено.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО4 о расторжении предварительного договора купли продажи, суд считает доводы ФИО4 о том, что договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО3, поскольку условия основного договора купли-продажи не соответствует условиями предварительного договора купли-продажи, не основанными на материалах дела.

С учетом вышеизложенного, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит требования ФИО6, ФИО3, действующего в своих интересах и интересах ФИО8, об обязании заключить договор купли-продажи обоснованными и подлежащими удовлетворению. Установленный п. 5 ст. 429 ГК РФ шестимесячный срок для обращения с требованием о понуждении к заключению основного договора истцами не пропущен. Встречные исковые требования ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи удовлетворению не подлежат.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

Суд, в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ считает необходимым взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3, ФИО6, ФИО8 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, а также почтовые расходы в размере 659 рублей.

В удовлетворении требований о взыскании расходов на прибытие в судебное заседание, суд считает необходимым отказать, поскольку размер заявленных ко взысканию транспортных расходов не соответствует критерию экономичности, явно не соразмерен затратам, которые мог бы понести заявитель на обеспечение явки представителя в судебное заседание, кроме того, суд учитывает, что ФИО3 действует, как в своих интересах, так и интересах ФИО6, ФИО8 Суду также не представлено доказательств недобросовестности действий ответчика, при подаче встречного иска. Из заявления не следует какие затраты понес заявитель при рассмотрении спора по существу. Сам факт предъявления иска к ответчику, не свидетельствует о недобросовестности его действий, в связи с чем требования о компенсация за фактическую потерю времени удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО3, ФИО6, МСВ о расторжении предварительного договора купли продажи - отказать.

Исковые требования ФИО6, ФИО3, действующего в своих интересах и интересах МСВ, к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи - удовлетворить частично.

Обязать продавца ФИО4 передать в общую долевую собственность по 1/3 доли каждому покупателю ФИО3, ФИО6, МСВ жилое помещение (квартира) по адресу: <.....>, общей площадью 55,2 кв.м., второй этаж, кадастровый номер <.....> за плату в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей, заключить с покупателями договор купли-продажи с использованием для оплаты квартиры кредитных денежных средств

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3, ФИО6, МСВ расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, а также почтовые расходы в размере 659 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Кореновский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его вынесения.

Мотивированный текст решения изготовлен 16.03.2023.

Судья

Кореновского районного суда А.Н. Комков