Дело № 2-25/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
02 февраля 2023 года г. Липецк
Октябрьский районный суд г. Липецка в составе председательствующего судьи Курдюкова Р.В., при секретаре Плугаревой Т.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о переходе права собственности на квартиру, возврате квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о переходе права собственности на квартиру.
В обоснование исковых требований ссылаясь на то, что являлась собственником квартиры <адрес> в <адрес>. В марте 2022 г. ей потребовались денежные средства на лечение в сумме 1 500 000 руб. Через знакомых она узнала, что заем ей может дать ответчик ФИО2, который выдает займы под проценты и с залогом недвижимости. Стороны договорились о предоставлении займа на 3 месяца под 4% в месяц, то есть по 60 000 руб. в месяц, и с условием залога квартиры истца по адресу <адрес>. Заем истцом был получен. В его обеспечение ответчиком был подготовлен договор залога квартиры истца. Истец договор не читала, т.к. полностью доверяла ответчику, поскольку ей его рекомендовали знакомые. Договор был подписан и сдан на регистрацию в МФЦ. При этом истцу не выдали опись документов и не сообщили дату получения договора. А она не спрашивала, т.к. ей он не был нужен - она была уверена, что подписала договор залога, который будет действовать в течение срока пользования заёмными средствами, после чего залог будет прекращен. В течение двух месяцев она вернула ответчику сумму процентов за три месяца - 180 000 руб. и была готова вернуть сам заем в размере 1 500 000 руб. Она обратилась к ответчику за согласованием даты возврата и погашения залога, но ответчик сказал, что заем можно не возвращать, никакого залога нет, квартира является собственностью ответчика, т.к. была им куплена у истца по договору купли-продажи. Впоследствии истец получила в архиве Росреестра договор и увидела, что он не о залоге, а о купле-продаже квартиры. Таким образом, сделка купли-продажи квартиры была заключена под влиянием заблуждения. В связи с чем просила признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенный между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 недействительным и применить последствия недействительности сделки, аннулировав запись о переходе права собственности на данную квартиру.
В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 39 ГПК РФ изменила основание данного иска, просила о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о переходе права собственности на квартиру, возврате квартиры, ссылаясь на то, что данная сделка заключена путем обмана со стороны ответчика.
ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Ее представитель по ордеру и доверенности – адвокат Ретюнских А.П. в судебном заседании требования истца поддержал, ссылаясь на указанные выше доводы. Также пояснил, что доказательством отсутствия намерения истца продавать квартиру является отсутствие у нее другого жилья, несоответствие цены договора реальной стоимости квартиры, перечисление денежных средств дочерью истца ФИО2 в счет возврата займа, исполнение истцом обязанности по оплате коммунальных услуг после заключения договора.
ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании требования истца оспорила, ссылаясь на то, что заключение оспариваемой сделки полностью соответствовало намерениям истца. Указанные в иске обстоятельства о предоставлении ответчиком истцу займа под залог квартиры не соответствуют действительности и опровергаются исследованными доказательствами, в частности договором купли-продажи, распиской, которые подписаны собственноручно истцом. Обратила внимание на то, что истец в судебном заседании не смогла четко дать пояснения относительно обстоятельств нуждаемости в платном обследовании, не смогла четко назвать знакомого, через которого, по ее утверждению, состоялась договоренность о передаче денежных средств и заключение договора займа. Не представила договор займа денежных средств. Перечисление денежных средств от дочери истца и иных лиц супруге ответчика возможно связано с другими отношениями или созданием видимости исполнения договора займа, поскольку такое перечисление было после того, как ФИО2 предъявил требование о выселении из квартиры.
Выслушав представителей сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (ст.555 ГК РФ).
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Судом установлено, что ФИО1 являлась собственником квартиры по адресу: <адрес>.
06.04.2022 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи указанной квартиры.
По условиям договору продавец продал, а покупатель купил квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 55,5 кв.м., кадастровый №, по цене 1 500 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Договор вступает в силу с момента его подписания. После государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником вышеуказанной квартиры и согласно п.2 ст.223 ГК РФ принимает на себя обязательство по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории.
Стороны заявляют, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, патронажем не состоят; а также, что они действуют сознательно добровольно, не вынужденно, на обоюдовыгодных, не кабальных условиях, понимая значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, лишающими их возможности понимать значение своих действий и руководить ими.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости в собственность и принятие ее в собственность осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Продавец передал, а покупатель принял собственность квартиру общей площадью 55,5 кв.м., кадастровый №, расположенную на втором этаже по адресу: <адрес>. Покупатель осмотрел указанную квартиру и претензий по ее качеству не имеет. Договор имеет силу передаточного акта.
Настоящий договор прочитан при его подписании и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора. Договор составлен в двух экземплярах, для продавца и покупателя.
Данный договор подписан сторонами, что не оспаривалось в судебном заседании.
Также ФИО1 к данному договору написана расписка в получении от ФИО2 денежной суммы в размере 1 500 000 руб., в которой также указано, что претензий она не имеет.
Из пояснений ФИО1 в судебном заседании следует, что после смерти ее матери у нее начались проблемы со здоровьем. Знакомые из г.Москвы предложили ей пройти обследование в г.Москве. Назвали приблизительную сумму, в которую входило бы проживание, питание, обследование. Поскольку она пенсионерка, кредитов ей не дали. Ее дочь рассказала про знакомых, у которых есть человек, который дает кредит под залог квартиры. Им сказали, что этот человек (ФИО2) надежный и занимается этим давно. Им позвонили, они приехали в МФЦ, в машине им передали деньги, пропустили без очереди, ее это сразу смутило, так как ФИО2 по-дружески поздоровался с девушкой, которая принимала в МФЦ документы. Ей практически сразу дали договор, она его подписала, не читая, поскольку была без очков, была уверена, что это типовой договор залога. Стали выплачивать проценты, когда подошел второй месяц оплаты, сумма увеличилась, ее это насторожило. Решили вернуть все деньги, потому что она смогла занять у друзей, но ФИО2 сказал, что деньги не нужны, так как был заключен договор купли-продажи, квартира принадлежит ему, потребовал выселения из квартиры. Вопросами оформления обследования занимались ее друзья, в клинику она не ездила, доказательств того, что у нее имеются показания для дорогостоящего лечения у нее нет, так как она не доверяет врачам в г.Липецке. До настоящего времени обследование не проведено.
Из показаний свидетеля ФИО5 в судебном заседании следует, что она является дочерью ФИО1 Когда ее матери потребовалось обследование в г.Москве, родственники не смогли помочь и она начала искать денежные средства через знакомых. У нее есть знакомая по имени Наталья, которую она знает больше года. У нее есть знакомая семья, мужа зовут Алексей. Через Алексея вышли на ФИО2. Наталье она доверяет. Алексея видела три раза. Алексей сказал, что знает человека, который может помочь с деньгами, но под залог квартиры, они подумали и решили согласиться. ФИО2 увидели впервые в МФЦ, он сказал, что деньги подвезет туда и договор подготовит сам. Документы подписывали в машине. Речь шла о договоре залога квартиры. Они передали деньги, он подошел к окошку, передал паспорт ФИО1 и сказал, что всё готово. Договорились выплачивать ему ежемесячно по 60000 руб. процентов. Договор заключался на 3-4 месяца. Первый месяц оплатили проценты, второй, а когда она отдала за 3 месяц, он сказал, что ему деньги не нужны, а нужна квартира и сказал съехать в течение трех суток. Они не поняли, что происходит. Пришли в МФЦ, чтобы получить договор, забрали его в архиве, оказалось, что это договор купли-продажи. Пытались договориться с ФИО2, но безрезультатно.
Из показаний свидетеля ФИО4 в судебном заседании следует, что она работает в МФЦ г.Липецка ведущим документоведом. Пояснила, что она принимала документы от сторон по делу, однако за давностью времени конкретных обстоятельств она не помнит. Пояснила, как осуществляется прием документов в МФЦ. Вызов происходит по электронной очереди, либо по ручной рассадке администратора. Выясняется причина обращения. Если это дарение - выясняется у дарителя, понимает ли он, что происходит. Если купля-продажа и деньги передаются наличными, выясняется, произведен ли между сторонами расчет, если нет, то стороны отправляют рассчитываться, далее оформляется сделка. Расписки в принятии документов составляют по предъявленным паспортам, заполняется установленная форма - заявление, клиент оплачивает госпошлину. Документы подписываются сторонами, о чем выдается расписка. Клиенты через 9 дней приходят и забирают документы после регистрации. Условия сделки вслух не зачитываются. Расчета в окне не происходит, как правило, это делают в банке. Стоимость сделки они не изучают и анализа не дают, это воля сторон.
Судом из федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии истребованы материалы регистрационного дела, из которого следует, что в деле имеется спорный договор купли-продажи квартиры, идентичный представленному сторонами, заявления от ФИО2 и ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
В целях проверки доводов истца о ее способности осознавать последствия совершаемых действий при заключении оспариваемого договора судом была назначена комплексная амбулаторная судебная психолого-психиатрическая экспертиза.
Согласно выводам экспертов ГУЗ «Липецкая областная психоневрологическая больница» №2/4-1 от 29.12.2022 года ФИО1 страдает в настоящее время, и страдала в момент заключения договора купли-продажи 06.04.2022 года органическим эмоционально- лабильным (астеническим) расстройством в связи со смешанными заболеваниями (F 06.68). Об этом свидетельствуют данные анамнеза, материалы гражданского дела и медицинской документации о наличии сосудистой патологии (гипертоническая болезнь, дисциркуляторная энцефалопатия, церебросклероз, гормональная патология (предположительно аутоиммунный тиреоидит)), что обуславливало предъявление ею жалоб на головные боли, головокружение, шум в голове, общую слабость, плохой сон, чувство кома в горле, выявление при врачебных осмотрах астенизации, нестабильности настроения. Данный диагностический вывод подтверждается и результатом настоящего клинического психолого-психиатрического исследования, в ходе которого выявлены истощаемость психических процессов, несколько замедленное, с налетом обстоятельности мышления, эмоциональная лабильность, незначительное ослабление памяти наряду с упорядоченностью поведения, сохранностью ориентировки, критических способностей, что в своей совокупности в настоящее время не достигает степени слабоумия. Таким образом, учитывая состояние ее здоровья, а так же имеющееся у нее психическое расстройство (органическое эмоционально-лабильное расстройство), выводы психологического исследования, можно сделать вывод о том, что ФИО1 в момент заключения договора купли-продажи квартиры 06.04.2022 года могла понимать значение своих действий или руководить ими.
Данное экспертное заключение подробно мотивировано, проведено экспертами, имеющими соответствующие полномочия на проведение экспертизы, значительный стаж, заинтересованность экспертов в исходе дела не установлена, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, вопреки доводам представителя истца, суд считает возможным принять данное заключение в качестве допустимого доказательства.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что истцом не представлены достоверные доказательства того, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры ее волеизъявление не соответствовало действительной воле, либо она была лишена возможности действовать по своей воле и в своем интересе под влиянием обмана, заблуждения, а также доказательства причинения заключенной сделкой явного ущерба, о чем другая сторона знала.
При этом договор купли-продажи содержит все существенные условия о предмете, цене, передаче денежных средств, истец свою подпись в договоре не оспаривает, согласно условиям договора купли-продажи расчет между сторонами произведен до подписания договора, передача денежных средств подтверждается также распиской и не оспаривается истцом, договор содержит исчерпывающий объем информации относительно купли-продажи квартиры, необходимые разъяснения даны сотрудником МФЦ, в подтверждение намерения продажи квартиры истец подписала заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру в пользу ответчика, согласно выводам экспертизы истец понимала значение своих действий и руководила ими.
Вместе с тем пояснения ФИО1 и показания свидетеля ФИО5 не подтверждены соответствующими доказательствами.
ФИО1 не смогла назвать наименование клиники, представить доказательства необходимости дорогостоящего обследования, сославшись лишь на то, что она не доверяет медикам в г.Липецке и что всеми вопросами организации обследования занимались ее знакомые в г.Москве. Свидетель ФИО5 пояснила, что они вышли на ФИО2 через ее знакомую по имени Наталья, у которой имеется знакомый Алексей, через него они познакомились с ФИО2. В ходе судебного разбирательства ходатайств о вызове и допросе данных лиц стороной истца заявлено не было.
При таких данных суд приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению исковых требований.
Доводы стороны истца об отсутствии намерения ФИО1 продавать квартиру в связи с отсутствием у нее другого жилья, а также исполнение обязанности по оплате коммунальных услуг после заключения договора купли-продажи квартиры правового значения для данного дела не имеют.
Доказательств несоответствия цены договора реальной стоимости квартиры суду не представлено, кроме того, исходя из свободы договора стороны по своему усмотрению вправе определить любую стоимость отчуждаемого имущества.
Также с учетом установленных судом обстоятельств перечисление денежных средств дочерью истца и иным лицом супруге ФИО2 не может повлиять на вывод суда о том, что истец имела намерение продать свою квартиру истцу, а не исполнить обязательства по договору займа.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований в данном случае не имеется.
Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о переходе права собственности на квартиру, возврате квартиры отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Октябрьский районный суд г.Липецка в течение одного месяца с момента изготовления в окончательной форме.
Председательствующий Р.В.Курдюков
Мотивированное решение изготовлено 09.02.2023 года