Дело № 2-1591/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Вязьма 14 декабря 2022 года
Вяземский районный суд Смоленской области в составе:
председательствующего судьи Титовой Е.В.,
при секретаре Захаровой Е.Н.,
с участием прокурора Тарасенковой А.А., истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4, представителя третьего лица – НКО «КПК «Содействие» ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к. к Б.Р., ФИО3 о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд к ФИО6. с иском, в котором просит суд:
признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>;
снять ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу;
выселить ответчиков из жилого помещения, расположенного по указанному адресу.
В обоснование своих исковых требований указала, что ею приобретена квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, кадастровый номер ХХХ, площадью 32,6 кв.м., на основании договора купли-продажи, заключенного между некоммерческой кооперативной организацией «Кредитный потребительский кооператив «Содействие» и истцом. Квартира принадлежала продавцу на основании постановления о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество, зарегистрированное на должника, выданного 25.06.2021; акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, выданного 23.06.2021; постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, ХХХ, выданного 31.05.2021, о чем в ЕГРН 18.03.2022 сделана запись регистрации № ХХХ Таким образом, право собственности на квартиру перешло некоммерческой кооперативной организации «Кредитный потребительский кооператив «Содействие». 18 апреля 2022 года произведена регистрация в ЕГРН квартиры, расположенной по вышеназванному адресу, на основании чего право собственности перешло к истцу – ФИО1 к. Считает, что поскольку процедура реализации заложенного имущества окончена, она, как собственник имущества вправе потребовать выселения лиц, которые утратили право пользования жилым помещением.
В судебном заседании истец ФИО1 к. и ее представитель ФИО2 поддержали исковые требования по доводам, изложенным в иске. В дополнение исковых требований указали, что ответчик ФИО7 обещала выселиться в мае 2022 года, а после мая заявила, что выселяться не будет. В настоящее время имеется задолженность по коммунальным платежам – за газ и за свет, которая образовалась после апреля 2022 года. Решением суда от 17 ноября 2020 года удовлетворен иск КПК «Содействие» о взыскании задолженности по договору займа с ФИО3, обращено взыскание на заложенное имущество. Данное решение ФИО3 не обжаловано. Также ФИО3 обращалась в суд с административным иском об обжаловании действий судебного пристава-исполнителя по передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, 16 ноября 2021 года своим решением суд отказал административному истцу. О том, что в договоре купли-продажи имеются сведения о проживающих в квартире ФИО8 с сыном истцу ФИО1 к. было известно.
Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО4 возражали против удовлетворения исковых требований, пояснили, что ответчик приобрела квартиру за 900 000 руб. с использованием средств материнского капитала и заемных средств. С КПК «Содействие» заключен договор займа на 500 000 руб. Остаток займа она погашала в течение 3-х месяцев по 17-18 тыс. руб. Квартира была в залоге у КПК «Содействие». Договор купли-продажи содержал условия о том, что истец приобретает квартиру с уже проживающими в ней гражданами, о чем было известно истцу. У ФИО3 отсутствует другое жилое помещение. Один из проживающих – несовершеннолетний. Сумма, которая выплачена ФИО9 КПК «Содействие» - разница между стоимостью квартиры и той суммой, которую выплатила ей коммерческая организация, всего 90 000 руб., которой недостаточно для приобретения жилья. Поскольку кооператив стал собственником квартиры, между ним и ФИО3 возникли договорные отношения, в соответствии с которыми кооператив дал возможность проживать ФИО3 с несовершеннолетним сыном безвозмездно с условием, что она будет оплачивать только коммунальные платежи. После продажи кооперативом спорной квартиры ФИО1 к., состоялось соглашение между ФИО7 и новым собственником ФИО1 к. о том, что ФИО3 продолжает проживать в квартире с сыном, при этом оплачивает коммунальные услуги. Впоследствии никаких требований истец не предъявляла к ответчику о выселении, только – об оплате коммунальных платежей. Считают, что ФИО3 и ее несовершеннолетний сын не утратили право проживания в спорной квартире.
Представитель третьего лица – НКО КПК «Содействие», привлеченный протокольным определением суда от 01.11.2022, ФИО5 пояснил в судебном заседании, что по заявлению ФИО3 она была принята в члены кооператива для получения займа на покупку квартиры. 14 июля 2017 года между ней и КПК «Содействие» заключен договор займа в сумме 500 000 руб. на 5 лет, квартира передана в залог кооперативу. Ею приобреталась квартира за 600 000 руб., из них 100 000 руб. она самостоятельно вносила продавцу, 500 000 руб. – за счет заемных средств. В течение нескольких месяцев ФИО3 производила оплату по графику платежей, также поступили денежные средства материнского капитала порядка 420 000 руб., точно он не помнит. Далее ответчик неоднократно нарушала график платежей, не выплачивала задолженность. Кооператив обращался к ней с устными требованиями о возврате денежных средств, данные обращения она игнорировала, в связи с чем кооператив был вынужден обратиться в суд о взыскании с нее задолженности по займу и обращении взыскания на заложенное имущество – приобретенную ФИО3 квартиру. Суд удовлетворил требования кооператива, решение ФИО3 не обжаловала. Судебный пристав-исполнитель выставил квартиру на реализацию на публичные торги, которые проходили дважды, в результате чего стоимость квартиры уменьшалась. Поскольку квартира не продавалась, судебные приставы-исполнители предложили квартиру кооперативу в счет погашения долга. Квартира 23 июня 2021 года перешла в собственность кооператива в счет погашения долга с оплатой разницы между ценой и стоимостью квартиры, за которую ее передали кооперативу, и долгом, который на тот момент существовал по неисполненному ответчиком решению суда. Разница переведена на счет службы судебных приставов. У ФИО3 осталась невыплаченной денежная сумма в размере 50 000 – 55 000 рублей. После того, как поданный ФИО3 административный иск об обжаловании действий судебного пристава-исполнителя в связи с незаконностью передачи нереализованной в принудительном порядке квартиры взыскателю отклонен судом, она попросила несколько дней на то, чтобы найти денежные средства для покупки у кооператива данной квартиры, однако этого не было сделано. Через полгода кооператив выставил квартиру на реализацию. Квартиру приобрела ФИО1 к. 8 апреля 2022 года. ФИО3 с сыном продолжают проживать в квартире. ФИО3 была согласна выкупить квартиру у кооператива, но не сделала этого. Она разговаривала с его руководством, ей озвучили стоимость, больше изменений по стоимости не было.
Суд, выслушав стороны и их представителей, третье лицо, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего удовлетворить исковые требования, однако исходя из соблюдения справедливого баланса прав и законных интересов сторон, учитывая отсутствие иного места жительства у ответчиков и наличие иного места жительства у истца, тяжелое материальное положение ответчиков, необходимость времени для приобретения или снятия ими жилья в наем, а также предстоящий зимний период, полагавшего сохранить за ответчиками право пользования спорным жилым помещением на срок до 31 августа 2023 года, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 14 июля 2017 года между НКО КПК «Содействие» и ФИО3 заключен договор ипотечного займа № ХХХ на сумму 500 000 руб. в целях покупки квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ХХХ, на срок 1827 дней с 14 июля 2017 года по 14 июля 2022 года. В обеспечение обязательств по договору ипотечного займа заключен договор поручительства, поручителем выступил Е.Н., а также – приобретенная квартира, залогодателем по которой выступила ФИО3, передавшая в залог НКО КПК «Содействие» указанную квартиру, оцененную сторонами в 500 000 руб.
В связи с тем, что А. нарушены сроки возврата займа, уплаты процентов и членских взносов, по состоянию на 14.09.2020 образовалась задолженность в сумме 246 880 руб., НКО КПК «Содействие» обратился в суд с иском к ФИО3 и поручителю Е.В. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.
Решением Вяземского районного суда от 17 ноября 2020 года удовлетворены исковые требования НКО «КПК «Содействие» к ФИО10 о взыскании задолженности по договору ипотечного займа в сумме 246 880 руб. 56 коп., обратил взыскание на заложенное имущество – квартиру, общей площадью 32,6 кв.м., с кадастровым номером ХХХ, расположенное по адресу: <адрес> установив начальную продажную стоимость в 500 000 руб. (л.д. 47-50). Решение не обжаловано сторонами, вступило в законную силу.
Поскольку квартиру реализовать на публичных торгах не представилось возможным, нереализованное в принудительном порядке недвижимое имущество – спорная квартира передана взыскателю – НКО КПК «Содействие».
ФИО3 обратилась в Вяземский районный суд Смоленской области с административным иском об обжаловании действий судебного пристава-исполнителя ОСП по Вяземскому, Темкинскому и Угранскому районам УФССП России по Смоленской области по передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю. Решением Вяземского районного суда Смоленской области от 16 ноября 2021 года в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано (л.д. 51-57). Решение не обжаловано, вступило в законную силу.
8 апреля 2022 года между Некоммерческой корпоративной организацией «Кредитный потребительский кооператив «Содействие» (далее – КПК «Содействие») и ФИО1 к. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер ХХХ, площадью 32,6 кв.м. (л.д. 8-9).
Согласно договору купли-продажи квартира принадлежала продавцу на праве собственности на основании: постановления о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество, зарегистрированное на должника от 25.06.2021; акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 23.06.2021; постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 31.05.2021.
В п. 1.4. указанного договора купли-продажи указано, что на момент подписания настоящего договора в указанной квартире зарегистрированы и проживают 2 человека: ФИО3, дд.мм.гггг. г.р., и Б.А., дд.мм.гггг. г.р.
Во исполнение условий договора купли-продажи ФИО1 к. переданы КПК «Содействие» денежные средства в сумме 500 000 руб. за продаваемую квартиру, что подтверждается справкой, выданной КПК «Содействие» в адрес Управления Росреестра Смоленской области от 8 апреля 2022 года ХХХ (л.д. 11).
Согласно выписке из ЕГРН квартира по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1 к.; дата государственной регистрации – 18.04.2022; ограничение прав и обременение объекта невидимости – ипотека с силу закона установлено по 08.04.2032 (л.д. 12-15).
Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены этим Кодексом.
В соответствии с п. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
Пунктом 2 ст. 292 ГК РФ установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
Как видно из материалов дела и установлено судом, между ответчиками и истцом соглашения о сохранении права пользования спорным жилым помещением за ответчиками не имеется. При таких обстоятельствах в силу приведенных выше норм материального права после обращения взыскания на спорное жилое помещение и перехода права собственности на него к истцу у ответчиков возникает обязанность по освобождению жилого помещения по требованию собственника.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон № 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В пункте 1 ст. 5 Федерального закона № 102-ФЗ указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу п. 2 ст. 6 Федерального закона № 102-ФЗ не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 79 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
Частью 1 ст. 446 ГПК РФ предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
На основании ст. 74 Федерального закона № 102-ФЗ правила главы XIII данного Закона, устанавливающие особенности ипотеки жилых домов и квартир, применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.
Пунктом 1 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких: жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом.
Таким образом, из приведенных положений Законов в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенное жилое помещение возможно как в случае, когда такое помещение заложено по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (п. 1 ст. 77 Федерального закона № 102-ФЗ).
Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.
При этом, действующее законодательство, в том числе и Федеральный закон № 102-ФЗ, не содержит запрета на передачу гражданами в залог по договору ипотеки принадлежащих им помещений, в том числе тех, которые являются единственными пригодными для их проживания, равно как и запрета на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане.
Учитывая вышеизложенное, п. 1 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ подлежит применению к спорным правоотношениям как основание для прекращения у ответчиков права пользования жилым помещением и не может рассматриваться как основание для сохранения за ними права пользования спорной квартирой.
Из указанных правовых норм в их взаимосвязи следует, что при прекращении права собственности у собственника жилого помещения, у него и членов его семьи прекращается соответствующее право пользование жилым помещением, что образует их обязанность освободить его, при уклонении от которой такие лица подлежат выселению в судебном порядке.
Обстоятельств того, что кто-либо из зарегистрированных в квартире лиц может сохранять в силу закона право пользования квартирой, что является обременением квартиры правами иных лиц, судом установлено не было.
Как видно из договора купли-продажи от 8 апреля 2022 года в его содержании отсутствует условие о сохранении за ФИО3 и членом ее семьи – сыном Б.А. (Б.Р. права пользования или какого-либо иного права на жилое помещение по спорному адресу.
В силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
В материалы дела стороной истца представлена справка управляющей организации – ООО «ГОСТ» о движении жильцов в жилом помещении по адресу: <адрес>, согласно которой в указанном жилом помещении значатся зарегистрированными ФИО11 (Б.Р. не являющиеся членами семьи собственника ФИО1 к. (л.д. 16-17).
Следовательно, ответчики после перехода права собственности на квартиру к истцу остались зарегистрированными в спорной квартире.
Как пояснила ФИО3, являющаяся также законным представителем несовершеннолетнего Б.Р.. (на основании информации ОВМ МО МВД России «Вяземский» фамилия и отчество изменены с «А.» на «К.», отчество – с «А.» на «Р.»), другое место жительства у них отсутствует, в связи с тяжелым материальным положением приобрести или снять жилье в настоящее время не представляется возможным.
Со слов ФИО1 к. у нее в настоящее время имеется другое жилое помещение для проживания.
В силу ст. 2 Конституции Российской Федерации человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства.
С учетом изложенного, исходя из соблюдения справедливого баланса прав и законных интересов сторон, учитывая наступивший зимний период, отсутствие у ФИО3 и ее несовершеннолетнего ребенка Б.Р.. другого места жительства, необходимость предоставления времени для приобретения или снятия ими жилья в наем, их выселение в данном случае влечет крайне негативные последствия в виде утраты жилья, невозможности подготовки несовершеннолетнего к школе, суд полагает необходимым сохранить право пользования за ответчиками спорным жилым помещением временно, на срок до 31 августа 2023 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к. к Б.Р., ФИО3 о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении удовлетворить частично.
Признать ФИО3, дд.мм.гггг. года рождения, уроженку <адрес> (паспорт: <данные изъяты>), Б.Р., дд.мм.гггг. года рождения, уроженца <адрес> (свидетельство о рождении: <данные изъяты>), утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.
Выселить ФИО6 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
Сохранить за ФИО6 право пользования и проживания в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, временно на срок до 31 августа 2023 года.
Решение является основанием для снятия ФИО6 с регистрационного учета по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Вяземский районный суд Смоленской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.В. Титова
14.12.2022 – резолютивная часть решения
19.12.2022 – мотивированное решение
20.01.2022 – вступает в законную силу