Дело № 2-4711/2022

39RS0002-01-2022-003926-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 сентября 2022 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Самойленко М.В.,

при секретаре Руссу С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названным исковым заявлением, указав, что является собственником < ИЗЪЯТО > доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: < адрес > Доля в размере < ИЗЪЯТО > была предоставлена Администрацией ГО «Город Калининград» ФИО2

19.02.2022 от нотариуса ЯИС истцом получено извещение ФИО2 о продаже ее доли в указанном жилом помещении и предложение о выкупе указанной доли за 1000000 руб.

25.02.2022 в ответ на указанное предложение ФИО1 направила ФИО2 письменное согласие на использование права преимущественной покупки, которое по неизвестным причинам адресатом не получено.

20.04.2022 при получении выписки из ЕГРН установила, что собственником < ИЗЪЯТО > доли в жилом помещении является ответчик ФИО3

На основании изложенного, ФИО1 просила перевести на нее права и обязанности покупателя < ИЗЪЯТО > доли в праве общей долевой собственности в < адрес > по договору купли-продажи от 23.03.2021, зарегистрированному в ЕГРН 24.03.2022; взыскать с ответчиков государственную пошлину в размере 13200 руб., почтовые издержки в размере 1000 руб., расходы на представление доказательств в размере 350 руб.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала в полном объеме, полагала, что действовала добросовестно с привлечением нотариусов.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя ФИО4, который против удовлетворения требований не возражал, полагал, что ФИО2 нарушен п. 16 договора купли-продажи, которым указано, что к моменту продажи отчуждаемая доля ограничений не имеет, и не нарушает права третьих лиц. Указывал, что ФИО3 как покупатель была введена в заблуждение относительно предмета договора.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, заявлений и ходатайств не представили.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, а также дав оценку представленным доказательствам в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 244 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Положениями пункта 2 ст. 250 ГК РФ предусмотрена обязанность продавца доли по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (абз. 2 ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему содержанию направлены на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности, в том числе в целях исключения отчуждения имущества посторонним лицам.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником < ИЗЪЯТО > доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – < адрес >

Согласно справке о заключении брака № от 03.09.2014 БВВ и ФИО5 заключили брак, супруге присвоена фамилия – ФИО6.

ФИО2 являлась собственником < ИЗЪЯТО > доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение в период с 01.10.2021 по 23.03.2022.

26.01.2022 ФИО2 посредством обращения к нотариусу Калининградского нотариального округа ЯИС направила ФИО7 извещение о намерении продать принадлежащею ей долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру №1 в доме №86 по ул. Комсомольской в г. Калининграде за 1 000 000 руб.

Указанное извещение получено ФИО7 19.02.2022, что подтверждается почтовым уведомлением (ШПИ №), о чем нотариусом Калининградского нотариального округа ЯИС выдано свидетельство о передаче документов от 11.03.2022. Факт получения уведомления о продажи доли истцом не оспаривался.

Таким образом, исходя из положений абз. 2 ч. 2 ст. 250 ГК РФ ФИО1 должна была приобрести указанную долю в срок до 19.03.2022.

Желая реализовать свое право преимущественной покупки продаваемой доли, 25.02.2022 ФИО1 направила ответчику ФИО2 посредством почтовой корреспонденции по адресу: < адрес > согласие на приобретение доли стоимостью 1000000 руб., в котором также сообщала о готовности приступить к обсуждению деталей сделки купли-продажи.

Вместе с тем, указанное почтовое отправление (ШПИ №) ФИО2 не получено, возвращено отправителю 31.03.2022 в связи с истечением сроков хранения.

23.03.2022 между ФИО2 (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключен нотариальный договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, согласно условиям которого, продавец продает, а покупатель покупает < ИЗЪЯТО > доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: < адрес >

В силу п. 4, 5 указанного договора стороны оценили указанную долю квартиры в 1000000 руб., и покупатель приобрел у продавца указанную долю квартиры за 1000000 руб.

24.03.2022 указанный переход права собственности к ФИО3 зарегистрирован в ЕГРН за №.

Узнав о продажи спорной доли 20.04.2022 при получении выписки из ЕГРН, истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением 31.05.2022, то есть в предусмотренный ч. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячный срок, как с момента регистрации сделки по отчуждению спорной доли (24.03.2022), так и с момента, когда ей стало известно о нарушенном праве преимущественной покупки продаваемой доли.

Довод ответчика ФИО2 о неполучении согласия ФИО1, направленного почтовой связью, признается судом несостоятельным в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

В силу приведенных норм и разъяснений, направленное 25.02.2022 ФИО1 ответчику ФИО2 согласие на приобретение продаваемой доли по адресу ее регистрации, указанному, в том числе в предложении о покупке доли, и возвращенное по истечении срока хранения, считается доставленным.

Кроме того, судом учитывается, что 26.02.2022 истец посредством мессенджера «WhatsApp» направила на номер телефона ответчика ФИО2 (№) сообщение, в котором содержались: информация о направленном посредством почтовой корреспонденций согласии с указанием ШПИ отправления, фотография согласия от 25.02.2022, фотография справки о заключении брака, что подтверждается представленным суду протоколом осмотра доказательств, произведенным ФИО9 временно исполняющей обязанности нотариуса Калининградского нотариального округа БОВ от 23.09.2022.

При этом довод ответчика, о том, что данное сообщение ею не получено, опровергается перепиской между сторонами спора в мессенджере «WhatsApp», и зафиксированной указанным протоколом осмотра доказательств от 23.09.2022.

Более того, как следует из Приложений к протоколу осмотра доказательств от 23.09.2022 ФИО10 не только получила указанные сообщения, но и отвечала ФИО1 на них, указав в том числе «сделку планирую после военных действий» (л. 15 протокола).

Также как следует из протокола осмотра доказательств от 23.09.2022, истец ФИО1 11.03.2022 направила ФИО2 сообщение следующего содержания: «Амира, здравствуйте! Еще не прояснилась ситуация по срокам сделки?», «Предварительно мне нужен проект договора для ознакомления моему адвокату. Моя электронная почта: < ИЗЪЯТО >, которое оставлено ответчиком без должного внимания.

Кроме того ПМО временно исполняющей обязанности нотариуса Калининградского нотариального округа БОВ также осмотрена электронная почта истца < ИЗЪЯТО > в части электронных писем от абонента < ИЗЪЯТО >

Так, 12.03.2022 от ФИО2 истцу направлено сообщение о пропуске ФИО1 срока выкупа доли в первоочередном порядке, а также о повышении цены доли в жилом помещении (без указания суммы).

Кроме того, 14.03.2022 ФИО1 направлено электронное письмо ФИО2 в том числе, с предложением предоставить информацию, о месте и дате осуществления сделки.

Оснований не доверять указанным доказательствам у суда не имеется, поскольку они являются относимыми, допустимым и согласуются между собой.

Согласно статье 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Учитывая, названные обстоятельства, принимая во внимание, что в установленный ч. 2 ст. 250 ГК РФ месячный срок с момента получения извещения о продаже ФИО2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, истец ФИО1 неоднократно выразила свое согласие на приобретение продаваемой доли, однако, ответчик ФИО2 уклонялась от заключения сделки по различным основаниям, суд приходит к выводу, что действия (бездействие) ответчика являлись недобросовестными.

Так, ФИО2 на многократные просьбы истца сообщить ей место и время заключения договора купли-продажи, направить образец договора для ознакомления, указанных действий не совершила, тем самым лишив ФИО1 возможности воспользоваться своим преимущественным правом покупки продаваемой доли.

О недобросовестности поведения ФИО2 также свидетельствует представленный в материалы дела ответчиком ФИО3 скриншот страницы Интернет-сайта «Авито», согласно которому, по состоянию на 15.03.2022, на указанном ресурсе было размещено объявление о продаже комнаты за 1570000 руб., что не оспаривалось ответчиком ФИО2

Таким образом, до истечения месячного срока, предусмотренного ч. 3 ст. 250 ГК РФ, ответчиком ФИО2 предпринимались попытки, направленные на продажу спорной доли в жилом помещении третьим лицам, не обладающим правом преимущественной покупки.

Такое недобросовестное поведение ответчика является существенным в рассматриваемом споре, поскольку привело к нарушению предусмотренных законом гарантий для участников общей долевой собственности.

При этом довод ответчика ФИО2 о том, что ФИО1 в период с 19.02.2022 по 19.03.2022 не располагала денежными средствами в размере стоимости отчуждаемой доли, суд находит не состоятельными, поскольку денежные средства на момент вынесения решения истцом внесены на депозит Управления Судебного департамента в Калининградской области.

Кроме того, в материалах дела не имеется сведений, о том, что ФИО1 и ФИО2 предпринимались попытки к заключению договора купли-продажи спорной доли в объекте недвижимости, но сделка не была заключена ввиду отсутствия у истца денежных средств в необходимом размере.

Принимая во внимания обстоятельства дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, установив, что ФИО2 достоверно зная о выраженном ФИО1 согласии реализовать свое преимущественное право покупки продаваемой доли, действовала недобросовестно, уклонялась от обсуждения условий и заключения сделки, и в нарушение положений ст. 250 ГК РФ, произвела отчуждение принадлежащей ей доли лицу, не имеющему преимущественного права выкупа, учитывая, что истцом на счет Управления судебного департамента в Калининградской области внесена сумма 1 000 000 руб. в обеспечение исполнения обязательств по оплате объекта недвижимости, приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 требований.

Кроме того судом учитывается, что ответчик ФИО1 также внесла на депозит Управления судебного департамента в Калининградской области денежные средства в размере 7500 руб., в качестве обеспечения обязательств по оплате затрат, понесенных ответчиком ФИО3 при заключении договора купли-продажи и регистрации права в ЕГРН.

Ссылка ответчика ФИО3 о том, что фактически спорная доля была приобретена у ФИО2 за 1500000 руб. правового значения для существа рассматриваемого спора не имеет, поскольку нотариальным договором купли-продажи, на основании которого в ЕГРН было зарегистрировано право ФИО3, стоимость отчуждаемой доли определена сторонами договора в 1000000 руб.

Довод ответчик ФИО2 о незаконности действий нотариусов, признается судом несостоятельной в силу следующего.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № 03/16 от 28.03.2016 следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей в квартире.

Так судом установлено, что ответчик ФИО2 уклонилась от заключения договора купли-продажи спорной доли с ФИО11, при этом при заключении нотариального договора купли-продажи с ФИО3 не сообщила нотариусу ФИО12 и покупателю о полученном от ФИО11 согласии на приобретение продаваемой доли в преимущественном порядке, доказательств обратного суду не представлено.

Иные доводы ответчика ФИО2 правового значения для существа рассматриваемого спора не имеют, и выводов суда не опровергают.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, то есть подлежат переводу права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей собственности от 23.03.2022 на < ИЗЪЯТО > доли в праве общей долевой собственности на квартиру < адрес > с ФИО3 на ФИО1

При этом с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат взысканию уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 1000 000 руб. за счет денежных средств, находящихся на депозитном счете Управления Судебного департамента в Калининградской области и внесенных ФИО1 на основании чека-ордера от 03.08.2022 в размере 10000 руб., на основании чека-ордера от 17.08.2022 в размере 430000 руб., на основании чека-ордера от 02.9.2022 в размере 560000 руб.

Кроме того, с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат взысканию понесенные при покупке квартиры расходы, которые являлись необходимым, а именно: расходы по заключению нотариального договора купли-продажи от 23.03.2022 (п. 33 договора) в размере 5500 (11000/2=5500), расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию права в ЕГРН в размере 2000 руб., за счет денежных средств, находящихся на депозитном счете Управления Судебного департамента в Калининградской области и внесенных ФИО1 на основании чека-ордера от 12.09.2022 в размере 7500 руб.

Как следует из разъяснений, содержащихся в 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В связи с изложенным настоящее решение суда является основанием для прекращения регистрации в ЕГРН права собственности ФИО3 на < ИЗЪЯТО > доли в праве общей долевой собственности на квартиру < адрес > и основанием для регистрации указанного права за ФИО1

В соответствии с ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе относятся: связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении с настоящим исковым заявлением истцом ФИО1 понесены следующие судебные расходы: уплата государственной пошлины в размере 13200 (чек-ордер от 31.05.2022), почтовые расходы на отправку искового заявления лицам, участвующим в деле в общей сумме 1074,90 руб. (квитанции от 30.05.2022 на сумму 214,98 руб. каждая), уплата государственной пошлины за получение выписки из ЕГРН в размере 350 руб. (чек-ордер Сбербанк Онлайн от 20.04.2022).

Таким образом, суд приходит к выводу, что с ФИО2 в пользу ФИО1 в силу положений ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13200 руб., постовые расходы (с учетом заявленного истцом суммы) в размере 1000 руб., расходы на представление доказательств в размере 350 руб.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (ИНН <***>) удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей собственности от 23.03.2022 на < ИЗЪЯТО > доли в праве общей долевой собственности на квартиру < адрес >, общей площадью < ИЗЪЯТО > с № с ФИО3 (№) на ФИО1 (№).

Взыскать с ФИО1 (№) в пользу ФИО3 (№) уплаченные по договору купли-продажи доли в праве общей собственности денежные средства в размере 1 000 000 руб. за счет денежных средств, находящихся на депозитном счете Управления Судебного департамента в Калининградской области и внесенных ФИО1 на основании чека-ордера от 03.08.2022 в размере 10000 руб., на основании чека-ордера от 17.08.2022 в размере 430000 руб., на основании чека-ордера от 02.9.2022 в размере 560000 руб. Исполнение возложить на Управление Судебного департамента в Калининградской области.

Взыскать с ФИО1 (№) в пользу ФИО3 №) затраты, понесенные ФИО3 на заключение договора купли-продажи доли в праве общей собственности от 23.03.2022 в размере 5500 руб., затраты, понесенные ФИО3 на оплату государственной пошлины за регистрацию права в размере 2000 руб., на основании чека-ордера от 12.09.2022 в размере 7500 руб. Исполнение возложить на Управление Судебного департамента в Калининградской области.

Решение суда является основанием для прекращения регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО3 (№) на 44/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру < адрес >, общей площадью < ИЗЪЯТО >, с № (дата регистрации права 24.03.2022) и основанием для регистрации права собственности на < ИЗЪЯТО > доли в праве общей долевой собственности на квартиру < адрес >, общей площадью < ИЗЪЯТО >, с № за ФИО1 (№).

Взыскать с Милославской Амиры №) в пользу ФИО1 (№) расходы по уплате государственной пошлины в размере 13200 руб., почтовые расходы в размере 1000 руб., расходы на представление доказательств в размере 350 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 04 октября 2022 года.

Судья Самойленко М.В.