Судья: Захарова Л.Н. Дело № 33-27863/2023
50RS0031-01-2021-013283-20
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Красногорск
Московская область 14 августа 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Вуколовой Т.Б.,
судей Капралова В.С., Кобызева В.А.,
при секретаре судебного заседания Крючковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО «494 Управление Начальника Работ» о признании права собственности на квартиру,
по апелляционной жалобе ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России на решение Одинцовского городского суда Московской области от 21 сентября 2022 года,
заслушав доклад судьи Капралова В.С.,
объяснения представителя ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России ФИО2, истца и его представителя – ФИО3, представителя ответчика – ФИО4,
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском к ОАО «494 Управление Начальника Работ», в котором просил признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, село Немчиновка, <данные изъяты>.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что между ним и ОАО «494 УНР» был заключен предварительный договор № 164/Н-14В/БТИ от 13.12.2018 г., по условиям которого стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи на условиях, указанных в предварительном договоре, по которому ответчик передает в собственность истца, а истец принимает в собственность вышеуказанную спорную квартиру. Свои обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, оплатив ответчику предусмотренную договором стоимость квартиры в размере 6 362 599 руб. Дом по месту нахождения квартиры введен в эксплуатацию, квартира передана ответчиком истцу и находится в фактическом владении и пользовании истца. Однако, в нарушение условий вышеуказанного договора право собственности ответчика на данную квартиру им не зарегистрировано, в связи с чем истец также лишен возможности заключить с ответчиком основной договор купли-продажи данного имущества и осуществить государственную регистрацию уже своего права собственности на указанное жилое помещение.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 21 сентября 2022 года вышеуказанные исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, третье лицо ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы третье лицо ссылается на то, что возведение вышеуказанного жилого дома, в котором находится спорная квартира, равно как и ряда других домов было осуществлено на основании заключенного между третьим лицом и ОАО «494 Управление Начальника Работ» (ОАО «494 УНР») инвестиционного контракта от 2 ноября 2005 года, в соответствии с условиями которого часть квартир в построенных жилых домах подлежала передаче ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России для оформления в собственность Российской Федерации. Данный инвестиционный контракт в части не исполнен ОАО «494 УНР», в связи с чем между ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России и ОАО «494 УНР» относительно распределения квартир в построенных по такому контракту жилых домах, в том числе, и в вышеуказанном жилом доме, в настоящее время имеется спор. Поэтому признание за истцом права собственности на спорную квартиру возможно только лишь после разрешения такого спора и подписания между ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России и ОАО «494 УНР» акта частичной реализации вышеуказанного инвестиционного контракта. Заключенный же между истцом и ответчиком предварительный договор, по мнению третьего лица, является ничтожным.
В судебном заседании представитель ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам поддержал.
В судебном заседании истец, представитель истца и представитель ответчика просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает данное дело только в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исходя из которых судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и постановил обоснованное и законное решение, при этом не допустил нарушений норм процессуального права.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, во исполнение распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 2 августа 2005г. №1791-р между Государственным учреждением «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» (заказчик) и ОАО «494 Управление начальника работ» (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 2 ноября 2005 года №01-8/318 о застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе <данные изъяты>.
В связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации на основании подписанного дополнительного соглашения № 13 к инвестиционному контракту от 3 февраля 2012 года, заказчиком по данному инвестиционному контракту является третье лицо по настоящему спору - ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации.
Предметом инвестиционного контракта, согласно п.2.1. (в редакции дополнительного соглашения №3 к инвестиционному контракту от 15 ноября 2010 года) является реализация инвестиционного проекта (п.1.1.) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388га., расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Немчиновка, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.
Согласно условиям инвестиционного контракта вкладом заказчика является предоставление инвестору на правах аренды под строительство земельного участка, находящегося в государственной собственности общей площадью 13 га, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе с. Немчиновка, а вкладом инвестора – денежные средства (собственные, заемные и (или) привлеченные) для осуществления финансирования строительства 100 % общей жилой и нежилой площади объекта, отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах и строительство инвестиционного объекта.
Из условий, содержащихся в п.4.3 данного инвестиционного контракта следует, что после завершения строительства по контракту объекта распределение жилой и нежилой площади такого объекта осуществляется в следующих соотношениях: не менее 20% от общей жилой площади объекта (не менее 21 578 кв.метров), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную не менее 18 125 520 долларам США – в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой; не менее 80% от общей жилой площади объекта (не менее 86 312 кв.метров) – инвестору и/или привлеченным им соинвесторам в собственность; по общей нежилой площади объекта - 100% общей коммерческой нежилой площади объекта в собственность Инвестора и привлеченным им соинвесторов.
В дальнейшем стороны инвестиционного контракта в п.1 дополнительного соглашения № 16 от 9 сентября 2016 года к нему указали, что инвестиционным вкладом заказчика в инвестиционном контракте является земельный участок состоящий из 20 земельных участков общей площадью 10,9137 га, а инвестиционным вкладом инвестора в инвестиционном контракте является: инвестирование проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пусконаладочных работ, сноса зданий и сооружений, строительства зданий жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, благоустройства территории, отселения жителей с пятна застройки, выполнения технических условий и прочие затраты.
В рамках реализации указанного контракта на земельных участках, находящихся в государственной собственности и на праве бессрочного пользования у ФГКУ «Центральное ТУИО» МО РФ, инвестором исключительно своими силами и за свой счет был построен жилой комплекс по адресу с.Немчиновка, Одинцовского района, Московской области, в составе которого введено в эксплуатацию 15 жилых домов и здания нежилого назначения, в том числе жилой дом, в котором расположена спорная квартира, приобретенная истцом.
Инвестором в собственность РФ передано 21 537,8 кв. метров общей жилой площади в объекте в виде 368 квартир, что подтверждается дополнительными соглашениями к инвестиционному контракту №4 от 15 ноября 2010 года, №8 от 11 мая 2011 года, №11 от 5 августа 2011 года, №15 от 9 сентября 2016 года.
Согласно п.4.2. инвестиционного контракта (в редакции дополнительного соглашения №3 к контракту от 15 ноября 2010 года) после утверждения проектно-сметной документации на Объект (очередь строительства) заказчик и инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей коммерческой нежилой площади объекта (очереди строительства). По мере реализации контракта и ввода каждой очереди строительства объекта в эксплуатацию стороны производят раздел долей в очереди строительства объекта путем подписания соответствующего протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой в очереди строительства объекта и акта о частичной реализации контракта. После завершения строительства объекта в целом, стороны подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект.
В соответствии с п. 1.19. инвестиционного контракта акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте - дополнительное соглашение к контракту, подтверждающее исполнение обязательств сторонами по контракту в целом и являющееся основанием для оформления имущественных прав сторон.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, строительство жилого микрорайона по вышеуказанному инвестиционному контракту завершено, возведение новых объектов капитального строительства не планируется. Однако акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте по настоящее время между сторонами контракта не подписан, что и является препятствием для регистрации имущественных прав сторон контракта. Вследствие невозможности регистрации имущественных прав по инвестиционному контракту ОАО «494 УНР» не может заключить с истцом по настоящему спору основной договор купли-продажи и в установленном законом порядке зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру от продавца к покупателю.
В настоящее время между сторонами инвестиционного контракта, т.е. ответчиком и третьим лицом – ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны имеется спор по распределению объектов недвижимости, возведенных в рамках реализации вышеуказанного инвестиционного контракта, рассматриваемый Арбитражным судом Московской области (дело №А41-36077/2021). Ранее в рамках рассмотрения данного спора Арбитражный суд Московского округа, отменяя решения арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, в своем постановлении от 15.11.2022г. пришел к выводам о том, что доводы истца ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны об отсутствии у физических лиц прав на квартиры в объекте инвестиционного контракта по заключенным такими лицами с ОАО «494 УНР» предварительным договорам купли-продажи противоречат выводам Верховного Суда РФ, изложенным в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 01.03.2022 №308-ЭС20-24350(6) по делу №А63-4453/2019, согласно которым для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем и фактическая передача денежных средств в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости для личных нужд. В связи с чем, как указал Арбитражный суд Московского округа в данном постановлении, при рассмотрении спора между ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны и ОАО «494 УНР» относительно распределения квартир в объекте по инвестиционному контракту необходимо определить, какие именно из спорных квартир были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи и переданы гражданам во владение, тем самым какие именно квартиры выбыли из владения ответчика ОАО «494 УНР», и какая площадь с указанием номеров квартир осталась у ОАО «494 УНР» и может быть распределена в акте реализации инвестиционного контракта.
Также судом первой инстанции по настоящему делу установлено, что между истцом и ОАО «494 УНР» был заключен предварительный договор №164/Н-14В/БТИ от 13.12.2018г., по условиям которого стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи на условиях, указанных в предварительном договоре, по которому ответчик передает в собственность истца, а истец принимает в собственность <данные изъяты>, общей площадью 59,1 квадратных метров, площадью всех помещений 63,5 квадратных метров, на 8 этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: Московская обл., Одинцовский район, г.п.Одинцово, <данные изъяты> Срок заключения основного договора купли-продажи согласно п. 2.1.2 предварительного договора - не позднее 30.06.2019 года.
Условиями предварительного договора (п. 3.1) на истца возложена обязанность произвести оплату стоимости квартиры в сумме 6 362 599 рублей, которую истец выполнил в полном объеме.
Согласно акту приема-передачи от 19.12.2018 года ответчик передал истцу вышеуказанную квартиру. В связи с чем истец с указанного периода времени проживает в данной квартире и несет бремя ее содержания.
Таким образом, вышеизложенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что спорная квартира находится в фактическом владении и пользовании истца, все условия относительно оплаты стоимости квартиры и ее передачи в собственность, на которых между истцом и ответчиком должен был быть заключен основной договор, сторонами предварительного договора исполнены в полном объеме.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50511000-197/491 от 30 декабря 2013 года многоквартирный жилой дом по адресу нахождения спорной квартиры введен в эксплуатацию.
Постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 22.04.2015 года №641 данному дому присвоен почтовый адрес: Московская область, Одинцовский район, г.<данные изъяты>.
Однако, при всех изложенных обстоятельствах ОАО «494 УНР» ввиду имеющегося спора с ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны относительно исполнения инвестиционного контракта не имеет возможности оформить право собственности на возведенные объекты недвижимости и заключить с истцом основной договор купли-продажи на приобретенную истцом квартиру, в связи с чем истец вынужден защищать свои законные права и интересы в судебном порядке путем признания права собственности на приобретенное жилое помещение.
При вышеизложенных обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 218, 219, 223, 429, 432 ГК РФ, пришел к обоснованному, полностью соответствующему таким обстоятельствам, их доказательствам и требованиям вышеприведенных норм материального права выводу об удовлетворении заявленных истцом исковых требований о признании права собственности на спорное жилое помещение.
Вопреки доводам апелляционной жалобы судебная коллегия полностью соглашается с данным выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.
В соответствии с ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
В соответствии с ч.2.1 ст.289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
В свою очередь, истец, ответчик, а также ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны являются лицами, участвующими в рассмотрении арбитражного дела А41-36077/2021. Исходя из вышеизложенных указаний арбитражного суда кассационной инстанции по данному арбитражному делу, содержащихся в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.11.2022г., приобретенные гражданами у ОАО «494 УНР» по предварительным договорам квартиры в объекте инвестиционного контракта, стоимость которых оплачена и которые перешли во владение таких граждан, т.е. выбыли из владения ОАО «494 УНР», не могут быть распределены ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны, в связи с чем арбитражному суду первой инстанции следует установить такие квартиры, а также установить какая за исключением подобных квартир площадь с указанием номеров квартир осталась у ОАО «494 УНР» и может быть распределена в акте реализации инвестиционного контракта.
В связи с чем, согласно имеющейся в материалах дела копии уточненного иска ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны, данным лицом при рассмотрении арбитражного дела А41-36077/2021 были уточнены его исковые требования к ОАО «494 УНР». Согласно таким уточненным исковым требованиям ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны не претендует на являющуюся предметом спора по настоящему делу квартиру, право собственности на которую обжалуемым решением признано за истцом, и указывает на то, что такая квартира по инвестиционному контракту подлежит передаче инвестору, т.е. ОАО «494 УНР».
В судебном заседании представитель ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны также пояснил судебной коллегии о том, что данное лицо в арбитражном споре на являющуюся предметом настоящего спора квартиру не претендует.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны о том, что до рассмотрения вышеуказанного спора арбитражным судом и подписания между ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России и ОАО «494 УНР» акта частичной реализации вышеуказанного инвестиционного контракта признание за истцом права собственности на спорную квартиру невозможно, являются необоснованными.
Доводы о неверной квалификации судом первой инстанции заключенного инвестиционного контракта, какого-либо самостоятельного юридического значения не имеют.
Доводы о ничтожности заключенного между истцом и ответчиком предварительного договора являются необоснованными, поскольку данный договор соответствует требованиям закона.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Одинцовского городского суда Московской области от 14 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 августа 2023г.