59RS0001-01-2022-000247-60 Дело № 2 - 1244/2022

Решение

Именем Российской Федерации

03 августа 2022 года г.Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Суворовой К.А.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителей истцов и ответчиков ФИО4, действующего на основании доверенности, ФИО7, действующего на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми к ФИО2, ФИО1 о выплате выкупной стоимости за аварийное жилое помещение, прекращении права собственности, признании права собственности, выселении; по иску ФИО2, ФИО1 к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г.Перми о взыскании выкупной стоимости за аварийное жилое помещение,

установил:

Истец МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, Т.А. о взыскании в их пользу выкупной стоимости соответственно их долям в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, общей площадью 31,4 кв.м., за долю в праве собственности на земельный участок по адресу: Адрес в размере по 918750 руб. в пользу каждого, прекращении права собственности ответчиков на вышеуказанные объекты недвижимости, признании ответчиков утратившими право пользования этим жилым помещением и их выселении, признании права собственности на спорное жилое помещение и земельный участок за истцом.

Требования мотивированы тем, что ответчики являются долевыми собственниками указанного жилого помещения. Заключением межведомственной комиссии от 24.03.2016 указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 28.04.2016 собственникам предписано снести аварийный жилой дом или подать заявление на получение разрешения на строительство в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке в течение 6 месяцев момента принятия распоряжения. Распоряжениями УЖО администрации г.Перми от 01.12.2020 и ДЗО администрации г. Перми от 03.09.2020 приняты решения об изъятии указанного жилого помещения и земельного участка. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. В связи с тем, что аварийный дом не расселен, истцом проведена оценка рыночной стоимости жилого помещения по вышеуказанному адресу, согласно заключению специалиста от 20.07.2021 ЧПО ФИО5, рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 1837500 руб., иных убытков ответчиками не предъявлено. Поскольку собственники отказались от заключения договора об изъятии жилого помещения, истец обращается с данным иском в суд.

Истцы ФИО1, Е.С. обратились в суд с иском к ответчику МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми о взыскании в свою пользу выкупной стоимости в размере по 1228350 руб. в пользу каждого за жилое помещение в виде квартиры, общей площадью 31,4 кв.м., расположенное по адресу: Адрес.

Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются долевыми собственниками указанного выше жилого помещения (по 1/2 доли в праве). Заключением межведомственной комиссии указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми собственникам предписано снести аварийный жилой дом в течение 60 дней с момента получения уведомления. В связи с тем, что аварийный дом не расселен, истцами проведена оценка рыночной стоимости квартиры по вышеуказанному адресу, согласно отчета ООО «Экспертиза» от 09.11.2021, рыночная стоимость спорного жилого помещения с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, составляет 2352800 руб., величина убытков, причиненных изъятием жилого помещения - 103900 руб. Указанный размер возмещения истцы просят взыскать с ответчика.

Представитель МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми в судебном заседании на иске настаивал, иск ФИО2, Т.А. не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

ФИО1, Е.С. направили в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, их представитель ФИО7 на иске настаивал, просил установить выкупную стоимость по результатам экспертного заключения ПЛСЭ от 27.05.2022.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав представителей истцов и ответчиков суд приходит к следующему.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Судом установлено и следует из материалов дела, что однокомнатная квартира, общей площадью 31,4 кв.м., по адресу: Адрес принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2, Т.А. по 1/2 доли в праве собственности у каждого.

В отношении земельного участка, общей площадью 2395 кв.м., расположенного по адресу: Адрес, с кадастровым номером №, в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах ФИО2, Т.М.

На регистрационном учете по данному адресу состоит ФИО1

Заключением об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, составленного межведомственной комиссией администрации Дзержинского района г.Перми от 24.03.2016, дом № 7/4 по ул. Подлесной г.Перми признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 28.04.2016 на собственников указанного жилого помещения возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента получения уведомления освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом.

Распоряжением Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 01.12.2020 принято решение об изъятии жилых помещений, в том числе спорного объекта недвижимости.

Распоряжением Департамента земельных отношений администрации г.Перми от 03.09.2020 принято решение об изъятии земельного участка по адресу: Адрес.

В соответствии с отчетом об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО5 от 20.07.2021, представленного МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 1837500 руб.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Экспертиза» от 09.11.2021, представленного ФИО1, Е.С., рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 2352800 руб., убытки – 103900 руб.

В соответствии с заключением эксперта ПЛСЭ Минюста России от 27.05.2022 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 2019839 руб., компенсация непроизведенного капитального ремонта – 354516 руб.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу администрации г. Перми с выплатой в пользу собственников денежной компенсации в размере 2374355 руб.

В соответствии с положениями ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч.7 ст.32 ЖК РФ и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст.32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст.32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

За основу при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения, суд берет указанное выше заключение эксперта ПЛСЭ Минюста России от 27.05.2022, оно выполнено на основании анализа рынка недвижимости как г.Перми в целом, так и в Дзержинском районе г.Перми, в котором расположено, подлежащее изъятию жилое помещение, с учетом места расположения многоквартирного дома, оно не противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен данный дом. Определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у ответчиков, как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у ответчиков возможности на выплаченную органами местного самоуправления сумму приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. При этом они приобретают и право на долю в общем имуществе, в том числе и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение. Следовательно, приведенные в анализируемом заключении данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Представленные сторонами отчеты об оценке от 20.07.2021 и от 09.11.2021 утратили свою актуальность на день рассмотрения спора.

Статья 16 закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как установлено судом, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1960 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя, и на момент первой приватизации жилого помещения в доме дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

То обстоятельство, что заключением межведомственной комиссии от 24.03.2016 Адрес в г. Перми был признан не пригодным для проживания, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя произвести капитальный ремонт жилого дома для приведения его в нормативное состояние. Однако вопрос о производстве капитального ремонта или его нецелесообразности наймодателем не разрешался. Установление техническими нормами минимального срока эксплуатации здания жилого дома как объекта капитального строительства, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя содержать имущество в состоянии, необходимом для его эксплуатации в качестве объекта жилищных прав по договору социального найма после наступления указанного срока эксплуатации.

Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, администрацией г.Перми не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям.

Соответственно суд включает сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену изымаемого жилого помещения. При этом суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за значительный период эксплуатации жилого дома (с 1960 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. Помимо прочего аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости.

Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у вышеуказанных собственников жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у собственников убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу ФИО2, ФИО1 выкупную стоимость за доли в праве собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 31,4 кв.м., расположенную по адресу: Адрес, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, в размере по 1187177,50 руб. в пользу каждого, в остальной части иска ФИО1, ФИО2 - отказать.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья – подпись.

Копия верна.

Судья К.А. Суворова