Дело <№>
<№>
Решение
Именем Российской Федерации
<Дата> г. Саратов
Заводской районный суд г. Саратова в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Ю.А.,
при секретаре Кизирян К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, финансовому управляющему ФИО2 - ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя.
В обоснование исковых требований указано на то, что ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит 1/3 доля комнаты, расположенной по адресу: <...> <адрес>, в которой проживают и являются собственниками ее несовершеннолетние дети: ФИО5 и ФИО6
Комната расположена в коммунальной квартире, состоящей из 3-х комнат.
Собственник соседней комнаты ФИО3 в 2017 голу приняла решение о продаже принадлежащей ей комнаты, площадью 22,3 кв. м, и предложила истцу приобрести ее за 1 000 000 рублей, однако иным лицам предложила цену за комнату значительно ниже - 600 000 рублей.
ФИО2 предложила истцу помощь в приобретении вышеуказанной комнаты, в связи с чем ФИО1 заключила с АО «Российский Сельскохозяйственный банк» соглашение <№> от <Дата> о получении кредита на сумму 572 000 рублей на приобретение указанного жилого помещения.
<Дата> был оформлен и подписан предварительный договор купли-продажи комнаты, для чего ФИО1 в этот же день передала ФИО2 денежные средства в размере 100 000 рублей для передачи задатка ФИО3 по условиям предварительного договора.
<Дата> между ФИО2 и ФИО3 был заключен основной договор купли - продажи комнаты, по условиям которого, ФИО1 передала оставшуюся сумму в размере 500 000 рублей ФИО2, и соответственно последняя предала их ФИО3
После регистрации права собственности на комнату ФИО2 обещала переоформить спорную комнату на ФИО1, однако до настоящего времени этого не сделала.
По факту обращения ФИО1 в УУП ПП <№> ОП <№> в составе УМВД России по г. Саратову была проведена проверка, в ходе которой опрошенная ФИО2 подтвердила указанные обстоятельства, однако в возбуждении уголовного дела было отказано, поскольку между участвующими лицами усматриваются признака гражданско-правовых отношений, было рекомендовано обратиться в суд.
Обстоятельства того, что денежные средства на приобретение спорного жилого помещения вносились не ФИО2, что ФИО2 после приобретения комнаты не вселялась в нее и не проживала в ней, не зарегистрировалась в жилом помещении по месту жительства, не производила оплату за жилищно-коммунальные услуги, свидетельствуют в своей совокупности о том, что сделка купли-продажи спорной комнаты носила мнимый характер со стороны покупателя и совершена последней с целью регистрации права собственности без намерения создать предусмотренные договором купли-продажи правовые последствия.
Вместе с тем истец вселилась и пользуется спорной комнатой как собственной, оплачивает расходы за потребленные коммунальные услуги.
С учетом положений ст. 250 ГК РФ права и обязанности покупателя спорной комнаты в коммунальной квартире должны быть переведены на истца.
На основании изложенного ФИО1 просит признать договор купли-продажи комнаты, площадью 22,3 кв. м, кадастровый <№>, расположенной по адресу: <...> <адрес>, от <Дата> недействительной сделкой; применить последствия недействительности ничтожной сделки в части, исключив из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сведения о зарегистрированных правах ФИО2 <№> от <Дата>; перевести права и обязанности покупателя со ФИО2 по договору купли-продажи комнаты на ФИО1; признать за ФИО1 право собственности на указанное имущество.
В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме.
В судебном заседании представитель ФИО1 - ФИО7 исковые требования поддержала в полном объеме.
Ответчик ФИО2 против удовлетворения исковых требований возражала.
В судебном заседании представитель финансового управляющего ФИО2 – ФИО4 ФИО8 против удовлетворения исковых требований возражала.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушая дела не представили.
От финансового управляющего ФИО2 – ФИО4, привлеченного к участию в деле в качестве соответчика, поступило возражение на исковое заявление, в котором указано на то, что решением арбитражного суда ФИО2 признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества. Финансовый управляющий полагает, что истцом не представлено достоверных доказательств, подтверждающих факт передачи ФИО1 денежных средств ФИО2 для заключения договора купли-продажи. Ссылается на пропуск истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, а также на недобросовестность ее действий.
На основании положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст. 549, ст. 550, п. 1 ст. 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. п. 1,2,3,4 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Как следует из материалов дела, <Дата> ФИО2 заключила с ФИО3 договор купли-продажи комнаты, площадью 22,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Стоимость жилого помещения составила 500000 рублей.
<Дата> осуществлена государственная регистрация права собственности на указанное недвижимое имущество.
В обоснование исковых требований о признании данной сделки недействительной, ФИО1 указано на ее мнимость, поскольку на основании устной договоренности со ФИО2, последняя приобретала недвижимое имущество для ФИО1, на полученные от истца денежные средства, в жилое помещение ФИО2 никогда не вселялась и не регистрировалась в нем по месту жительства, не оплачивала коммунальные услуги. Все расходы на содержание жилого помещения несла ФИО1, которая и проживает в данном жилом помещении с момента заключения договора купли продажи.
В материале <№> об отказе в возбуждении уголовного дела по факту обращения ФИО1 содержатся объяснения ФИО2, в которых она подтвердила, что в декабре 2017 года ФИО1 обратилась к ней с просьбой оформить комнату в коммунальной квартире, выставленную на продажу по адресу <...> <адрес>, на имя ФИО2, поскольку непосредственно ей данное жилое помещение не продадут. ФИО2 решила помочь ФИО1 и <Дата> был оформлен договор купли-продажи комнаты. С ФИО1 они договорились, что после новогодних праздников, получив документы, переоформят комнату на неё, также ФИО1 обязалась оплачивать коммунальные платежи и налог на квартиру. Впоследствии переоформить комнату не получилось, на многочисленные звонки ФИО1 либо не отвечала, либо ссылалась на занятость и отсутствие времени. Периодические звонки со стороны ФИО2 продолжались в течении нескольких лет, в том числе она уведомляла истца о процедуре банкротства в отношении нее, но ФИО1 бездействовала. На настоящий момент ФИО2 находится в процедуре банкротства и ФИО1 после продолжительного бездействия по переоформлению квартиры предъявляет ей обвинения во лжи и мошенничестве.
Согласно материалам гражданского дела решением Арбитражного суда <адрес> от <Дата> ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества, в конкурсную массу должника включено жилое помещение, расположенное по адресу: <...> <адрес>.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.
В силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Руководствуясь приведенными нормами законодательства, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, в частности, обстоятельства того, что ФИО1 на протяжении длительного периода времени, начиная с момента заключения сделки купли-продажи – <Дата>, не предпринимала мер к оформлению недвижимого имущества в свою собственность и ей не представлено достаточных доказательств чинения ей препятствий в этом со стороны ФИО2 в указанный период времени – вплоть до обращения в правоохранительные органы только в 2022 году, после введения в отношении ФИО2 процедуры банкроства, такое ее поведение, а также факт того, что она не оплачивала в данный период времени коммунальные платежи за жилое помещение (представленные истцом квитанции по оплате за коммунальные услуги датированы <Дата>), свидетельствует о недобросовестности ее действий, совершенных в обход закона, направленных на введение продавца ФИО3 и регистрирующие органы в заблуждение относительно фактического покупателя и владельца недвижимого имущества. Данные действия давали основание указанным лицам полагаться на действительность сделки в течение всего приведенного периода времени.
С учетом характера и последствий допущенного злоупотребления, учитывая, что на настоящий момент в рамках процедуры реализации имущества должника ФИО2 по делу о банкротстве состоялись торги в отношении спорного жилого помещения, суд усматривает основания для отказа ФИО1 в защите права.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В силу п. 2 ст. 198 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Поскольку исполнение сделки купли-продажи жилого помещения началось <Дата>, ФИО1 знала о начале ее исполнения с указанной даты, срок исковой давности для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями истцом пропущен, что является самостоятельным отказом для отказа в удовлетворении иска в части признания сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
Достаточных и достоверных доказательств нарушения ФИО3 правил преимущественной покупки жилого помещения, на что также указано ФИО1 в исковом заявлении в качестве основания недействительности заключенной сделки, не представлено. В материалах дела имеется извещение, адресованное ФИО1, о продаже комнаты ФИО3 с предложением дать согласие или отказ от права преимущественной покупки, доказательства направления ФИО1 указанного извещения.
Кроме того в силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Указанный трехмесячный срок на момент рассмотрения настоящего дела истек.
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения иска ФИО1 в части перевода прав и обязанностей покупателя также не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, финансовому управляющему ФИО2 - ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя отказать.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Заводской районный суд города Саратова.
Мотивированное решение изготовлено <Дата>.
Судья Ю.А. Ткаченко