Дело № 2-319/2025 (2-5912/2024) КОПИЯ
УИД 54RS0006-01-2024-006508-84
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 октября 2025 года г. Новосибирск
Ленинский районный суд г. Новосибирска в составе:
Судьи Бурнашовой В.А.,
при секретаре судебного заседания Меркурьевой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, ФИО14 о переводе прав и обязанностей покупателя,
установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, просит перевести на нее права и обязанности покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи указанной доли, заключенному между ФИО4 (продавцом) и ФИО2 (покупателем), взыскать с истца в пользу ФИО2 1 250 000 рублей (уточненный ФИО5, л.д.80-81).
Согласно доводам ФИО5, ФИО3 и ФИО4 являются сестрами, после смерти их матери – ФИО7, умершей ДД.ММ.ГГГГ, стали собственниками квартиры по адресу: <адрес>, доля каждой из них – ? в праве общей долевой собственности на квартиру. Истец ФИО3 еще до смерти матери стала проживать в указанной квартире, поскольку по месту регистрации: <адрес>, в.91, проживают семьи дочери и сына. Истец полагает, что ФИО4 относится к ней неприязненно. Заведомо зная, что ФИО3 желает выкупить долю, с тем чтобы, иметь в собственности всю квартиру, ФИО4 в нарушение закона продала долю ФИО2
В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена надлежаще, направила в суд представителя – адвоката ФИО8, которая ФИО5 поддержала.
Ответчики ФИО4, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО9 в судебном заседании против удовлетворения ФИО5 возражал, поскольку ФИО3 достоверно было известно о продаже доли, принадлежащей ФИО4, однако в отсутствие необходимых денежных средств, купить долю она не могла. В то же время ФИО3 устраивало, что она одна проживает в квартире и без выкупа второй доли. ФИО2 перед покупкой смотрела комнату, ФИО3 с ней говорить не стала. В ходе рассмотрения дела ФИО2 не возражала пойти истцу по-человечески навстречу и продать ей долю в квартире. Но ФИО3 такой возможностью не воспользовалась, несмотря на то, что именно ей это нужнее, чем ответчикам. Ни на момент продажи доли, ни на момент подачи ФИО5 у ФИО3 не было 1 250 000 рублей. Деньги собрались частями в ходе всего времени рассмотрения дела.
Письменные возражения приобщены в дело (л.д. 53).
Выслушав пояснения сторон и свидетелей, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Материалами дела подтверждается, что ФИО3 и ФИО4 (сестры) являлись собственниками по ? доли каждая в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Право собственности возникло в порядке наследования по закону после смерти матери - ФИО7, умершей ДД.ММ.ГГГГ.
На основании п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать имущество в собственность другим лицам, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.
Статьей 246 ГК РФ определено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Положениями ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать долю любому лицу (п. 2). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
В данном случае ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 с помощью онлайн сервиса Телеграф передала телеграмму ФИО3, в которой письменно сообщила, что продает ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, за 1 250 000 рублей, снижение цены или отсрочка невозможны (телеграмма, 54).
Согласно обратной информации от оператора связи, телеграмма по адресу: <адрес> доставлена, адресату ФИО3 не вручена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является (л.д. 55).
Вопреки доводам стороны истца, исходя из анализа ст. 250 ГК РФ достаточными условиями соблюдения порядка продажи долей являются направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также отсутствие согласия (отказ) остальных собственников на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца.
Телеграмма надлежащего содержания на имя ФИО3, проживающей именно по адресу: <адрес>, дана и доставлена ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о соблюдении процедуры ее извещения о предстоящем отчуждении доли.
Договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, заключен между ФИО4 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении месячного срока, данного законом участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение (копия ДКП, л.д. 58-60).
Согласно ДКП от ДД.ММ.ГГГГ, цена доли составила 1 250 000 рублей, которые покупатель ФИО2 передала продавцу ФИО4 до подписания ДКП (п.п. 2.2, 2.3).
При рассмотрении настоящего дела установлено, что истец в течение месяца после извещения ответчиком ФИО4 о продаже спорной доли не предпринимала сама никаких конкретных действий, направленных на приобретение доли, тогда как именно истец должна была совершить действия, направленные на приобретение доли, в том числе должна была уведомить ФИО4 о времени, дате и месте подписания договора и взаиморасчетов по сделке.
Более того, со стороны ФИО3, якобы несколько лет желавшей и имевшей финансовую возможность купить долю ФИО10, никогда не исходило ни одного письменного предложения в адрес ФИО10 о покупке доли.
Свидетели-риелторы ФИО11, ФИО12, не заинтересованные в исходе дела, в судебном заседании пояснили, что в ходе показов квартиры они, как риелторы, пытались объясниться с ФИО3, рассказать о преимущественном праве покупке, но ФИО3 в ответ демонстрировала недоброжелательное поведение. На балконе висел баннер о продаже (из пояснений ФИО12), ФИО2 настраивалась на покупку комнаты не менее 6 месяцев.
Стороной ответчиков представлены распечатки о размещении объявлений о продаже комнаты (? доли в праве общей долевой собственности на квартиру), начиная с июля 2023 г.
При таких обстоятельствах суд критически оценивает доводы ФИО5 о том, что ФИО4 продала долю «на зло» истцу.
Также критически суд оценивает представленные в дело медицинские документы на ФИО3, так как по эти документам травма ноги и стационарное лечение истца имели место в 2020-2022 г.г., в мае 2024 г. имели место разовые обращения к врачу, что никак не свидетельствует о невозможности получить телеграмму и совершить сделку в марте 2024 г.
Применительно к обстоятельствам настоящего дела основной правовой причиной отказа в удовлетворении ФИО5 является тот факт, что ни в марте 2024 г. (на момент доставления телеграммы), ни в апреле 2024 (ДКП между ФИО4 и ФИО2), ни по состоянию ДД.ММ.ГГГГ (дата поступления в суд ФИО5 даже без оплаты госпошлины) у ФИО3 не было 1 250 000 рублей для покупки доли, принадлежавшей ФИО4
В п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 4 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» следует, что ПРИ ПРЕДЪЯВЛЕНИИ ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности истец ОБЯЗАН ВНЕСТИ по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Как правильно заметил представитель ответчика, на момент предъявления ФИО5 у ФИО13 даже не было денег на оплату государственной пошлины.
При предъявлении ФИО5 ФИО3 не подтвердила внесение на депозит никакой денежной суммы.
После разъяснений суда о необходимости подтвердить платежеспособность ФИО3 на март – апрель 2024 г., стороной истца стали по частям собираться денежные суммы, а также представлено ипотечное кредитное одобрение от ДД.ММ.ГГГГ на 5 лет на 900 000 рублей (л.д.105).
Недостающая до 1 250 000 рублей денежная сумма в размере 700 000 рублей внесена истцом на депозит ДД.ММ.ГГГГ, то есть накануне последнего судебного заседания, больше чем через 1 год после предъявления ФИО5.
Не заслуживают внимания и не подлежат правовой оценки доводы представителей истца о том, что у ФИО3 якобы «всегда были деньги на покупку доли», но деньги находились в обороте, в бизнесе у детей, у знакомого богатого француза и т.д., ввиду абстрактности и голословности таких заявлений.
В ходе длительного (более 1 года) рассмотрения дела по согласию сторон суд предоставлял ФИО3 возможность собрать денежные средства в необходимой сумме и заключить с ФИО2 самостоятельный ДКП ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру либо для заключения мирового соглашения, с учетом того, что ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., не работает, больна, длительное время проживает в квартире и крайне заинтересована в покупке второй доли, чтобы стать собственником всей отдельной квартиры.
Однако, ФИО3 в суд ни разу не явилась, деньги собирала вплоть до последнего заседания, а ее представители так и не подготовили ни ДКП с ФИО2, ни мировое соглашение, не озвучили размер денежной компенсации ФИО2 за переезды, необоснованно полагая, что всеми указанными вопросами должна заниматься сторона ответчиков и «выходить с предложениями».
Тот факт, что к ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 собрала в общей сложности 1 250 000 рублей, что составляет цену доли на март-апрель 2024 г., не означает, что ДКП от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 заключен с нарушением преимущественного права покупки.
Законные основания для удовлетворения ФИО5 отсутствуют.
Руководствуясь нормами материального права, статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
В удовлетворении ФИО5 – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Ленинский районный суд <адрес>.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья (подпись) В.А. Бурнашова
Подлинник решения в гражданском деле № в Ленинском районном суде <адрес>.
Секретарь с/заседания
ФИО15