Решение по делу № 2-1294/2024 от 20.01.2025

к делу №2-6/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20.01.2025 года г.Адыгейск

Теучежский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Трахова А.А.,

при секретаре Тетер С.Ш.,

с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1,

представителей ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО10 и ФИО2,

рассмотрев гражданское дело, возбужденное по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8, ФИО9 о выселении из жилого помещения с земельным участком и признании утратившими права пользования жилым помещением, а также по встречному исковому заявлению ФИО5 к ФИО4 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи спорного имущества, установив общую стоимость объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8, ФИО9 о выселении из жилого помещения с земельным участком и признании утратившими права пользования жилым помещением.

В обоснование исковых требований истец указал, что между истцом и ответчиком ФИО5 заключен Договор купли-продажи здания (жилого дома) с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого Продавец (Ответчик ФИО5) продал Покупателю (Истцу), а Покупатель купил в собственность:

- здание: назначение - жилой дом, площадью 75,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: 01:09:0102012:21;

- земельный участок, площадью 811 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: 01:09:0102012:15.

Согласно пункту 5 Договора, право собственности на Объект переходит от Продавца к Покупателю после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору.

Факт регистрации перехода права собственности также подтверждается Выписками из ЕГРН.

После проведения сделки купли-продажи, Ответчик попросил заключить договор аренды на срок 1 год, чтобы успеть приобрести новое жилье.

Так между ФИО4 (Арендодатель) и ФИО5(Арендатор) заключен Договор № аренды недвижимого имуществаздания с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.1-1.1.1 Договора, Арендодатель обязуется на срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, в состав которого входит:

- земельный участок, площадью 811 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: 01:09:0102012:15.

В соответствии с разделом 2 Договора, Арендодатель обязан передать Арендатору имущество, а Арендатор, в свою очередь, обязуется вносить арендную плату.

Согласно разделу 4 Договора, арендная плата за все передаваемое имущество составляет 100 000 рублей за календарный месяц. Арендная плата вносится не позднее 27 числа каждого календарного месяца.

Свои обязательства по передаче имущества Арендодатель выполнил в полном объеме, передав Арендатору во временное владение и пользование жилой дом с земельным участком, однако последний свои обязательства по внесению арендной платы не выполнял с ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, за ответчиком ФИО5 имеется задолженность за неоплаченные арендные платежи.

Также ответчик ФИО5 не заявлял свое намерение продлевать Договор аренды. Однако, после завершения срока аренды (ДД.ММ.ГГГГ) Ответчик не освободил дом с земельным участком, а более того ограничивает доступ к недвижимости истца.

В адрес ответчиков были направлены:

- досудебное требование исх. № от ДД.ММ.ГГГГ о погашении задолженности по договору аренды и выплате неустойки за несвоевременное перечисление арендной платы;

- уведомление исх. № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и передаче имущества Арендодателю;

- письмо-уведомление исх. № от ДД.ММ.ГГГГ об освобождении и передаче имущества Арендодателю;

- досудебная претензия - уведомление исх. № от ДД.ММ.ГГГГ об освобождении и передаче имущества арендодателю;

- досудебная претензия - уведомление исх. № от «29» июля 2024 г. об освобождении и передаче имущества арендодателю.

Однако, все требования ответчиками были проигнорированы и продолжают занимать собственность истца

В силу п.1 ст. 457 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно п.2, ст. 314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Таким образом, все разумные сроки для освобождения собственности истца истекли (с момента купли продажи прошло 1 год 8 месяцев 23 дня, с момента завершения срока договора аренды прошло 8 месяцев 20 дней).

В соответствии с ч. 1 ст. 209 Гражданского Кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В данной ситуации, проживание и прописка посторонних людей в доме существенно нарушает права истца как собственника.

В соответствии с ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Таким образом, передав истцу дом с земельным участком по договору купли-продажи, ответчик отказался от права пользоваться объектом и проживать в нем.

Согласно ст.304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч.2 ст.292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Так как в доме, принадлежащем истцу на праве собственности, прописаны ответчики со своими членами семьи, это нарушает права истца как собственника.

Просит выселить: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8 и ФИО9 с жилого дома с земельным участком, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: 01:09:0102012:21 принадлежащий на праве собственности ФИО4.

Признать ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8, ФИО9 прекратившими право пользования жилой дом с земельным участком расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: 01:09:0102012:21 принадлежащий на праве собственности ФИО4.

Ответчик ФИО5 предоставил суду отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований ФИО4 мотивировав свой отзыв следующим.

Действительно ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды спорного имущества, в соответствии с условиями которого ФИО5 принял во временное владение и пользование спорное имущество на срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1 Договора аренды).

Истец указывает, что ответчик не выразил намерения на продление договора аренды, не освободил имущество, препятствует арендодателю в доступе к объектам недвижимости.

При этом истец вводит суд в заблуждение относительно фактических обстоятельств дела.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Из текста искового заявления следует, что договор аренды был заключен на срок 1 год в целях приобретения ответчиком за указанный срок нового жилья.

Однако действительная воля сторон была направлена на последующий обратный выкуп жилого дома с земельным участком по цене, превышающей стоимость договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что прямо следует из заключенных сторонами договоров.

Согласно п. 3 договора купли-продажи жилого дома с земельным участком общая стоимость объектов недвижимости составляет 2 500 000 рублей.

Разделом 5 Договора аренды предусмотрено право ФИО5 выкупить арендованное имущество по истечении срока аренды или до его истечения. Выкупная цена арендованного имущества по истечении срока аренды составляет 2 600 000 рублей.

В конце 2023 года ФИО5 высказал предложение заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком в соответствии с п. 5.1 Договора аренды, стороны достигли договоренности относительно заключения договора купли-продажи.

Несмотря на достигнутое соглашение? проект договора купли-продажи жилого дома с земельным участком в адрес ФИО5 направлен не был, ответчик неоднократно откладывал заключение договора купли-продажи по личным причинам.

В адрес ФИО4 было направлено требование о заключении договора купли-продажи, к которому был приложен проект договора купли-продажи, однако уклонился от его получения в отделении связи.

Из отчета об отслеживании РПО 35000057876203 видно, что ответчик получил извещение о доставке письма, однако уклоняется от его получения в отделении связи.

В связи с изложенным, требования истца об освобождении дома с земельным участком не могут быть признаны правомерными. Уклонение истца от исполнения договорной обязанности по заключению договора купли-продажи не влечет за собой отказ в защите права ответчика. В удовлетворении исковых требований ФИО4 просит отказать.

Кроме этого, ФИО5 подал встречное исковое заявление к ФИО4 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи спорного имущества, установив общую стоимость объектов недвижимости.

Встречное исковое заявление ФИО4 обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, в соответствии с условиями которого ФИО5 продал, а ФИО4 купил жилой дом с кадастровым номером 01:09:0102012:21, расположенный по адресу: <адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером 01:09:0102012:15, на котором расположен жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4 был заключен договор № аренды недвижимого имущества здания с земельным участком с правом выкупа.

В соответствии с условиями Договора аренды ФИО5 принял во временное владение и пользование жилой дом с кадастровым номером 01:09:0102012:21, расположенный по адресу: <адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером 01:09:0102012:15, на котором расположен жилой дом на срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1 Договора аренды).

Разделом 5 Договора аренды предусмотрено право ФИО5 на выкуп арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения. Выкупная цена арендованного имущества по истечении срока аренды составляет 2 600 000 рублей.

Несмотря на достигнутое соглашение, проект договора купли-продажи жилого дома с земельным участком в адрес ФИО5 направлен не был, ответчик неоднократно откладывал заключение договора купли-продажи по личным причинам.

В адрес ФИО4 было направлено требование о заключении договора купли-продажи, к которому был приложен проект договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемымитребованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

ФИО4 добровольно принял на себя обязательства по заключению договора купли-продажи (п. 5.1 договора аренды). В соответствии с договорными условиями, обязательство действительно как в период действия договора, так и после его расторжения.

Просит обязать ФИО4 в течение 10 дней с моментавступления решения суда в законную силу заключить с ФИО5 договор купли-продажи объектов недвижимости: Жилой дом с кадастровым номером 01:09:0102012:21, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 75, кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 01:09:0102012:15, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 810,64 кв.м., категория земель - земли населенныхпунктов, вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки, для эксплуатации и обслуживания жилого дома. Установить общую стоимость объектов недвижимости в размере 2 600 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО11 поддержала исковые требования и просила их удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении, и не признав встречный иск, просила отказать в удовлетворении встречного искового заявления. Пояснила, что никаких предложений со стороны истца ФИО5 о заключении договор купли-продажи в конце 2023 года к её доверителю не поступало, доказательств этому, не предоставлено. В материалах дела предоставлены письма-уведомления со стороны ФИО4, которые были направлены в адрес ФИО5 по Почте России, электронной почте и What’s арр. Все уведомления, претензии были полностью проигнорированы ФИО5, не было высказано предложений о заключении договора купли-продажи, злостно уклоняется от всех требований и просьб. Договор аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, выкуп имущества не произведен до истечения срока.

Действительно по договору аренды стороны согласовали выкупить имущество по истечению срока аренды или до его истечения. При этом на момент истечения срока Договора аренды Арендатором нарушены следующие условия Договора:

- п.2.3.2 - своевременно вносить арендую плату (на момент истечения Договора аренды у ФИО5 была задолженность в размере 300 000 рублей, без учета неустойки за незаконное удержание денежных средств)

- п.6.2. - своевременно возвратить имущество либо вносить арендные платежи (уведомление о возврате имущества было предъявлено ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время не исполнено)

И только поле подачи искового заявления, то есть спустя 10 месяцев после истечения срока договора, выразил намерение на выкуп, что не является разумным.

Представители ответчика ФИО5 иск не признали, просили в удовлетворении иска отказать, и при этом настаивали на встречном иске и просили возложить на ФИО4 обязанность заключить договор купли-продажи спорного имущества, установив общую стоимость объектов недвижимости по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Ответчики ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8, ФИО9, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что в удовлетворении исковых требований ФИО4 следует отказать, а встречный иск ФИО5 подлежат удовлетворению полностью по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч.ч.3,4 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч.1 ст. 130 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи здания (жилого дома) с земельным участком. В соответствии с условиями договора Продавец продал, а Покупатель купил в собственность: здание: жилой дом, площадью 75,1 кв.м. с кадастровым номером: 01:09:0102012:21 и земельный участок, площадью 811 кв.м. с кадастровым номером: 01:09:0102012:15, расположенные по адресу: <адрес>.

По соглашению сторон Покупатель купил у Продавца указанные объекты общей стоимостью за 2 500 000 рублей. Из них стоимость здания с земельным участком 1 600 000 рублей, стоимость неотделимых улучшений продаваемого объекта 900 000 рублей.

Переход права собственности спорного имущества к ФИО4 зарегистрировано в органе государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4 был заключен договор аренды указанного недвижимого имущества здания с земельным участком с правом выкупа.

Согласно п.1.1-1.1.1 Договора, Арендодатель ФИО4 обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставить Арендатору ФИО5 за плату во временное владение и пользование спорным имуществом.

В соответствии с п. 2.1.2 Договора, Арендодатель обязан передать Арендатору имущество в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Арендатор обязуется вносить арендную плату в размере, сроки и порядке, предусмотренные Договором (п.2.3.2 Договора Аренды).

Арендная плата за все передаваемое имущество устанавливается в размере 100 000 рублей за календарный месяц. Арендная плата вносится не позднее 27 числа каждого календарного месяца (п.п. 4.1, 4.2 Договора аренды).

Договором аренды предусмотрено право Арендатора (ФИО5) на выкуп арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения. Выкупная цена арендованного имущества по истечении срока аренды, составляет 2 600 000 рублей (п.5.1, п. 5.2 Договора аренды).

При выкупе имущества до истечения срока аренды выкупная цена, обусловленная п. 5.2 Договора, уменьшается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды.

За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 5% процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п.7.2 Договора аренды).

Свои обязательства по передаче имущества Арендодатель выполнил в полном объеме, передав Арендатору во временное владение и пользование жилой дом с земельным участком.

Арендатор свои обязательства выполнял недобросовестно, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендным платежам.

Требования ФИО4 о погашении задолженности и выплате неустойки по арендной плате от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о расторжении договора и передаче имущества Арендодателю от ДД.ММ.ГГГГ в связи с просрочкой ежемесячных платежей, письмо-уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об освобождении и передаче имущества Арендодателю, досудебные претензии - уведомления от 29.04. 2024 г. и 29.07. 2024 г об освобождении и передаче имущества арендодателю, ФИО5, оставлены без исполнения.

ДД.ММ.ГГГГ, в адрес ФИО4 ФИО5 было направлено требование о заключении договора купли-продажи с приложением проекта договора, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35000057876203. Однако ФИО4, получив извещение о доставке письма, уклонился от его получения в почтовом отделении связи.

ФИО4 добровольно принял на себя обязательства по заключению договора аренды имущества. В соответствии с договорными условиями, Арендатор вправе выкупить имущество по истечении срока аренды или до его истечения (п. 5.1 договора аренды).

Суд приходит к выводу об обоснованности доводов истца ФИО4 о том, что срок договора аренды жилого помещения истек.

Однако, это обстоятельство не может служить основанием выселения и признания утратившими права пользования спорным жилым помещением арендаторами, так как договором аренды не предусмотрено, что по истечении срока договора, этот договор прекращает свое действие. Наоборот, в договоре предусмотрена возможность выкупа арендатором спорного имущества и предусмотрена выкупная цена. Также договором предусмотрена возможность выкупа до и после истечения срока аренды, предусмотренного договором, с предусмотрением возможности снижения выкупной цены при выкупе до истечения срока аренды. Договором также предусмотрены штрафные санкции при несвоевременном внесении арендной платы.

При этом, арендаторы готовы выкупить спорное имущество и заключить договор купли-продажи в соответствии с условиями договора.

При таких обстоятельствах требования ФИО4 о выселении и признании утратившими права пользования жилым помещением, являются незаконными и необоснованными, в связи с чем они удовлетворению не подлежат.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 38-39 указанного Постановления, если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска (п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №).

В адрес ФИО5 поступило предложение ФИО4 об урегулировании спора мирным путем. Из его предложения следует, что ФИО4 обязуется продать спорное имущество по цене 5 500 000 рублей. ФИО5, в свою очередь, указал, что данная сумма не может быть признана обоснованной, предложил заключить договор по цене 4 000 000 рублей.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" в тех случаях, когда заинтересованная сторона передала разногласия на рассмотрение суда, а контрагент представил в суд свои предложения по условиям договора, то в этом случае суд должен исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон.

Из поведения ФИО4, письменного предложения 6 заключении договора, отзыва на встречное исковое заявление, устных пояснений, данных в судебных заседаниях по делу, следует, что ответчик против обратного выкупа истцом объектов недвижимости не возражает, равно, как и не возражает против передачи спора на рассмотрение суда.

Цена является существенным условием договора купли-продажи. Фактически, спор между сторонами сводится к согласованию существенного условия - цены договора и в отсутствие договоренности сторон данный вопрос может быть разрешен судом в соответствии с пунктами 38-42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Цена договора, предлагаемая ФИО5, основана на ранее достигнутых договоренностях сторон.

В соответствии с п. 5.2 Договора аренды выкупная цена арендованного имущества по истечении срока аренды составляет 2 600 000 рублей. При этом ФИО5 также обязан оплатить арендную плату за пользование имуществом (п. 5.4 договора аренды).

Из предложения о заключении мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчик складывает цену договора купли-продажи из следующего:

- 2 600 000 рублей выкупная цена арендованного имущества;

-1 500 000 рублей - задолженность по арендным платежам;

- 1 465 000 рублей - задолженность сына ФИО5 перед ФИО4

При этом правоотношения, сложившиеся между сыном ФИО5 и ФИО4, не могут приниматься во внимание при разрешении спора между ФИО5 и ФИО4

Удовлетворяя исковые требования ФИО5 о возложении обязанности заключения договора купли-продажи спорного имущества и определения суммы общей стоимости объектов недвижимости, суд исходит из суммы выкупной стоимости арендованного имущества, установленной п. 5.2 Договора аренды, составляющий 2 600 000 рублей, суммы задолженности по арендным платежам, определенную ФИО4 и не опровергнутую ФИО5 в размере 1 500 000 рублей, неустойки за просрочку оплаты арендных платежей, установленную п. 7.2 Договора аренды (1 570 000 руб.) и сниженную ФИО4 до 700 000 рублей, что представляется наиболее справедливой и обоснованной, то есть всего выкупную стоимость определить в 4 800 000,00 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО8, ФИО9 о выселении из жилого дома с земельным участком и о признании утратившими права пользования жилым домом и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 01:09:0102012:21, отказать.

Встречное исковое заявление ФИО5 к ФИО4 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи, удовлетворить.

Обязать ФИО4 в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу заключить с ФИО5 договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 01:09:0102012:21 общей площадью 75 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 01:09:0102012:15 общей площадью 810,64 кв.м., категории земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуальной жилой застройки, для эксплуатации и обслуживания жилого дома, расположенные по адресу: <адрес>, установив общую стоимость объектов недвижимости в размере 4 800 000 (четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 03.02.2025 года.

Председательствующий