Решение по делу № 3А-92/2022 от 29.07.2022 | Тверской областной суд (Тверская область)

УИД № 69OS0000-03-2022-000160-49

Дело № 3а-92/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июля 2022 г. г. Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего Пержуковой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Антоновой П.Э.,

с участием представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости следующих объектов недвижимого имущества:

- здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 15 ноября 2018 г. в размере 2100000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 11 сентября 2013 г. в размере 7800000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 22 апреля 2014 г. в размере 1329000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на15 ноября 2018 г. в размере 2720000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества существенно превышает их рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником данных объектов недвижимости, плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 исковые требования поддержал.

Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованных лиц: Муниципального учреждения «Администрация городского поселения – город Конаково Конаковского района Тверской области», Администрации Конаковского района Тверской области, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, административный истец ФИО3, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.

Представителем административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области направлены в суд возражения относительно заявленных административным истцом требований, содержащие критику приложенных к иску отчетов об оценке как не соответствующих требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Применительно ко всем отчетам в возражениях указано на отсутствие обоснование применения одних предложений и отказа от использования других из приведенной в каждом из отчетов выборки предложений.

Применительно к отчету от ДД.ММ.ГГГГ № в возражениях указано на отсутствие обоснования корректировки на местоположение в населенном пункте; акт нахождения на аналоге № 2 пяти полуразрушенных строений оценщиком не исследовался и не учитывался; рыночная стоимость объекта оценки в расчетах определена в размере 1329260 руб., а в выводах она указана в ином размере – 1239260 руб.; оценщиком внесена корректировка на площадь на основании исследования ООО «ФБК» 2005 года, тогда как в отношении земельных участков промышленного назначения, каковым является объект оценки, имеются исследования ФИО4, содержащие иные, отличные от внесенных, размеры такой корректировки.

В отчете от ДД.ММ.ГГГГ № приведены сведения о физическом износе здания согласно техническому паспорту, однако при расчете оценщиком использованы данные шкалы экспертных оценок посредством сопоставления их с результатами визуального осмотра, проводимого 24 апреля 2021 г., то есть спустя 7 лет после даты оценки; различия в строительных объемах объекта оценки и аналога из сборника Ко-Инвест оценщиком не учтены; не приведены доказательства актуальности объявлений по объектам-аналогам №№ 2, 3; не приведены исследования в подтверждение вывода о незначительном влиянии масштаба на площадь до <данные изъяты> кв.м. и, соответственно, отказа от корректировки на площадь в отношении всех объектов-аналогов; информация об объекте-аналоге № 2, приведенная в отчете, не соответствует информации из объявления о его продаже.

В отчете от ДД.ММ.ГГГГ № отсутствует обоснование экономического устаревания объекта оценки величиной 38%; различия в площади и этажности объекта оценки и аналога из сборника Ко-Инвест оценщиком не учтены, соответствующая корректировка не введена; рассчитав корректировку на строительный объем в размере 0,40, в расчетах оценщиком применена корректировка величиной 1,2.

В отчете от ДД.ММ.ГГГГ № различия в площади, строительном объеме и классе конструктивной системы объекта оценки и используемого аналога из сборника Ко-Инвест оценщиком не учтены, соответствующая корректировка на различия в группе капитальности и площади не введена, обоснование её отсутствия не приведено; применение регионального коэффициента для Тверской области, присущего классу конструктивной системы КС-6, оценщиком не обосновано; отказываясь от внесения корректировки на условия рынка, оценщик использует срок ликвидности для производственных зданий, тогда как объектом оценки выступает здание складского назначения, имеющего иные сроки ликвидности согласно приведенной оценщиком таблице.

Представителем административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» поданы письменные возражения, в которых указано, что сам факт определения кадастровой стоимости данным ответчиком является лишь формальным основанием для привлечения его к участию в деле в таком процессуальном статусе при отсутствии у него возможности влиять на способ определения и размер кадастровой стоимости, в связи с чем просил суд в иске к данному ответчику отказать.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- здание с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ;

- земельный участок с кадастровым номером №, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования – под автомойку, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ;

Являясь собственником указанных объектов недвижимого имущества, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (статья 24.19 того же Федерального закона).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества определена в следующих размерах:

- здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11122581,11 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8244220,34 рублей;

- здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5967611,81 рублей;

- здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 23530835,31 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества административным истцом представлены составленные оценщиком ООО «Альянс-Профи» ФИО1 отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно данным отчетам рыночная стоимость спорных объектов недвижимого имущества определена в следующих размерах:

- здания с кадастровым номером № по состоянию на 15 ноября 2018 г. в размере 2100000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 апреля 2014 г. в размере 1329000 рублей;

- здания с кадастровым номером № по состоянию на 15 ноября 2018 г. в размере 2720000 рублей;

- здания с кадастровым номером № по состоянию на 11 сентября 2013 г. в размере 7800000 рублей.

Оценив представленные отчеты об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчеты содержат необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости зданий и складских помещений производственно-складского (индустриального) назначения и земельных участков производственно-складского (индустриального) назначения, к сегменту которых относятся объекты оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на их рыночную стоимость.

В отчетах имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, копии объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Применение оценщиком при определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами №, №, №, метода замещения в рамках затратного подхода и метода корректировок (сравнения продаж) в рамках сравнительного подхода в отчетах обосновано, мотивы отказа от использования доходного подхода и иных методов в рамках сравнительного и затратного подходов оценщиком приведены.

Итоговая величина рыночной стоимости вышеперечисленных объектов оценки определена как сумма произведений скорректированных цен объектов-аналогов на средневзвешенное значение достоверности подходов.

Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № метода корректировок (сравнения продаж) в рамках сравнительного подхода в отчете № обосновано, мотивы отказа от использования доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода оценщиком приведены.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка определена как сумма произведений скорректированных цен объектов-аналогов на весовые коэффициенты объектов-аналогов, деленная на сумму весовых коэффициентов и перемноженная на общую площадь объекта оценки.

Возражения представителей административных ответчиков не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчетах об оценке, достоверность которых оценщик ФИО1, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила.

Так, свидетель ФИО1, подтверждая изложенные в отчете об оценке выводы и их обоснование, показала ниже приведенное.

По отчету от ДД.ММ.ГГГГ №: обоснование корректировки на местоположение в населенном пункте приведено на страницах 31-36 отчета, ссылка на страницы 38-39 является опечаткой. Земельный участок-аналог № 2, на котором расположены пять полуразрушенных строений, в период выхода объявления применялся в других работах оценщика, исследовался, в том числе посредством интервью по имеющемуся в объявлении телефону, сведения о нем хранятся в базе данных ООО «Альянс-Профи». Строения ценности не имеют. Позиция покупателей относительно уменьшения цены по данным обстоятельствам на практике крайне противоречива. С учетом данных обстоятельств корректировка цены аналога по этому параметру не производилась. Величина рыночной стоимости в итоговой таблице и заключении о рыночной стоимости указана равной 1329000 руб., что соответствует её расчету с округлением. Значение 1239260 руб. на странице 52 отчета ниже таблицы указано неверно. При обосновании выбора аналогов оценщик исходил из принципа достаточности, закрепленного в ФСО №3.

По отчету от ДД.ММ.ГГГГ №: в техническом паспорте, составленном по состоянию на 25 мая 2010 г., отражен номинальный износ, рассчитанный по метликам БТИ. Износ в 31% соответствует зданию в хорошем техническом состоянии, тогда как приведенное в нем описание здания (трещины стен, фундамента, смещение плит перекрытий и т.д.) свидетельствует о большем износе, что подтверждал и его владелец, информировавший оценщика о состоянии объекта в момент покупки. Оцениваемый объект является зданием с переменной этажностью: часть мойки для автобусов одноэтажная, 2-й этаж - скорее всего антресоли, необходимые в соответствии с технологией мойки. Самым близким по объемно-планировочным характеристикам был выбранный оценщиком аналог. Разница в строительных объемах не существенна – около 8%, тогда как корректировка применяется при разнице в строительных объемах от 10%. По аналогам №№ 2, 3 их характеристики уточнялись в период выхода объявлений и хранились в базе данных оценщика. На дату оценки объявления были актуальны и использовались в других работах. Оценщик отказался от корректировки на общую площадь, так как по его наблюдениям в данном диапазоне зависимость удельной цены от площади нивелируется. Такой прием как сложение площадей продаваемых зданий (аналог № 2) типичен и применяется оценщиками, если объекты имеют схожее назначение, в данном случае – индустриальное.

По отчету от ДД.ММ.ГГГГ №: при обосновании выбора аналогов оценщик исходил из принципа достаточности, закрепленного в ФСО №3. Обоснование экономического устаревания в 38% приведено на странице 45 отчета, указание в отчете на странице 41 является опечаткой. При выборе аналога из сборника Ко-Инвест оценщиком был выбран самый близкий аналог из Сборников единичных расценок и отказался от корректировки, поскольку ее применение могло существенно понизить полученную стоимость. При соотношении строительных объемов объекта оценки и аналога из сборника в размере 0,40, корректировка на строительный объем составит 1,2, что и выполнено в расчетах, при этом использована таблица на странице 41 Сборника Ко-Инвест «Промышленные здания 2017».

По отчету от ДД.ММ.ГГГГ №: при обосновании выбора аналогов оценщик исходил из принципа достаточности, закрепленного в ФСО №3. В техническом паспорте группа капитальности ангара – 1 указана неверно, поскольку к такой группе относятся здания с несущими конструкциями из железобетона, стали, кирпича и ограждающими конструкциями из кирпича. В приложении к отчету приведена таблица, из которой взят коэффициент для конструктивной системы КС-11 (как в расценке) для Тверской области – 0,867, на странице 44 допущена опечатка, не влияющая на расчеты. По аналогам №№ 2, 3 их характеристики уточнялись в период выхода объявлений и хранились в базе данных оценщика. На дату оценки объявления были актуальны и использовались в других работах.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Само по себе несогласие административного ответчика и заинтересованного лица с пересмотром кадастровой стоимости не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчетах выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость указанных в иске объектов недвижимости должна быть определена в заявленном истцом размере, указанном в отчетах об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 28 июня 2022 г.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Пержукова

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий Л.В. Пержукова