Мотивированное решение составлено 29.09.2025

Дело № 2-1563/2025

УИД 26RS0024-01-2025-002355-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Невинномысск 16 сентября 2025 года

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Ульянова А.А.,

при секретаре Колесниковой О.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 - ФИО3,

ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Невинномысского городского суда гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска к ФИО2, ФИО4 о признании соглашения к договору аренды находящейся в государственной собственности земельного участка ничтожным, расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска обратился в суд с иском к ФИО2 и просил признать соглашение к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № «О переуступке прав и обязанностей» от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Иск мотивирован тем, что на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска и победителем аукциона ФИО2 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., для индивидуального жилищного строительства, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора, а также п. 7 ст. 448 ГК РФ арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, вместе с тем право аренды с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО4 на основании соглашения к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № «О переуступке прав и обязанностей» от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку арендатором нарушены условия договора и нормы действующего законодательства, истец обратился с иском в суд.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ в качестве ответчика привлечена ФИО4

В судебном заседании:

представитель истца ФИО1 просила удовлетворить заявленные требования по доводам, изложенным в иске;

представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 просил отказать в удовлетворении заявленных требований;

ответчик ФИО4 просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Ответчик ФИО2, представитель третьего лица Росреестра по Ставропольскому краю, в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Протоколом №№ рассмотрения заявок на участие в аукционе № № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признана соответствующей требованиям аукциона.

Протоколом №№ о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признана победителем аукциона, как покупатель, предложивший наибольший размер годовой аренды платы в размере <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска и победителем аукциона ФИО2 заключен договор аренды № № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., для индивидуального жилищного строительства, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом договора аренды являлся земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 3.2 договора аренды арендатор не вправе передавать свои обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать земельный участок в субаренду.

Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается прием и передача в аренду указанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 заключено соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № находящегося в государственной собственности земельного участка. О переуступке прав и обязанностей.

По условиям соглашения ФИО2 уступила права и обязанности арендатора по договору от ДД.ММ.ГГГГ № № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в пределах срока аренды земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 уведомила комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска о заключенном соглашении.

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ права аренды земельного участка зарегистрированы с ДД.ММ.ГГГГ, арендатором является ФИО4 на основании соглашения о переуступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В отличие от указанного общего правила п. п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Приведенные нормативные положения свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Согласно п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором (п. 22 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2021)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022; определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791). Аналогичная правовая позиция изложена также в письмах Минэкономразвития России от 14.07.2016 N 21046-ПК/Д23 и от 14.06.2018 N Д23и-3105.

Согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Доводы истца о применении в данном случае установленного п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора по договору аренды суд полагает ошибочными, поскольку заявитель не учитывает содержание данной нормы, которая распространяет свое действие в отношении исключительно аукционного имущества (или прав на него) и только в отношении победителя торгов.

На торги ответчиком передано право аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу приведенных норм закона, вопреки доводам администрации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения. Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку в настоящих правоотношениях право арендатора передавать свои права и обязанности по договору не может быть ограничено договором, нормативного запрета на указанное, не имеется, поскольку положения п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не применимы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска к ФИО2, ФИО4 о признании соглашения к договору аренды находящейся в государственной собственности земельного участка ничтожным, расторжении договора аренды – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления в мотивированном виде.

Судья А.А. Ульянов