Дело №2-15/2025
УИД 69RS0004-01-2024-001568-85
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июля 2025 года г.Бологое
Бологовский городской суд Тверской области в составе:
председательствующего судьи Васильковой С.А.,
при секретаре судебного заседания Филипповой Н.А.,
с участием истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2 – адвоката Карандашева Р.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Бологовского городского суда Тверской области гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о разделе в натуре и выделе в собственность части жилого дома и земельного участка, прекращении права общей долевой собственности, обязании выполнить работы по переоборудованию жилого дома в части обеспечения отдельного входа,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, с учетом последующего уточнения, о разделе в натуре и выделе в собственность части жилого дома и земельного участка, прекращении права общей долевой собственности, обязании выполнить работы по переоборудованию жилого дома в части обеспечения отдельного входа.
В обоснование требований истец указывает, что является собственником ? доли жилого дома общей площадью 84,9 кв.м., и земельного участка общей площадью 1083 кв.м., расположенных по адресу: .... Другая ? часть жилого дома и земельного участка принадлежит ответчику ФИО2
С момента постройки дома между собственниками и позднее сложился следующий фактический порядок пользования жилым домом и земельным участком: в жилом доме образовалось фактически 2 квартиры: кв.№1 площадью 22,2 кв.м., и кв.№ 2 площадью 62,7 кв.м. Вход в кв.№1 через тамбур и коридор, принадлежащий собственнику кв.№2. Между сторонами по этому поводу и по поводу владения и пользования жилым домом и земельным участком постоянно возникают споры. Соглашение о разделе и уходе за жилым домом и земельным участком между собственниками не достигнуто. Постоянно возникают споры по уходу за домом, земельным участком, которые переливаются в скандалы и судебные разборки.
Истцом лично был куплен и установлен газовый котел на свою квартиру №2 после аварийного отключения газовой службой. Участия в покупке и установке котла, как и в ремонте и уборке помещений ответчик никогда не принимала. В связи с создавшейся обстановкой было предложено ответчику продать истцу свою долю. Но письмо с данным предложением осталось без ответа.
Истец в настоящее время лишена права пользования и владения своим имуществом, кроме того ущемляются ее права на имеющеюся долю в праве, т.к. часть дома и земельного участка, которой непосредственно пользуется в настоящее время ответчик, существенно превышает его долю собственности.
Расположение помещений жилого дома позволяет на практике произвести выдел доли истца из общего имущества и обеспечить отдельный вход в дом в помещение кв.1 (ФИО2). Все необходимые коммуникации к помещениям подключены отдельно: электричество подключено отдельно в каждую квартиру, канализации в жилом доме нет, туалет расположен на улице, водоснабжение отсутствует, они пользуются водой из общего колодца, газовый котел подключен к кв.2, в кв.1 так же есть возможность установки газового котла, то есть нет никаких препятствий, чтобы разделить имущество.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (часть 2 статьи 252 ГК РФ).
Согласно части 3 статьи 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
На основании изложенного, просит разделить между ФИО1 и ФИО2 жилой дом общей площадью 84,9 кв.м. и земельный участок общей площадью 1083 кв.м., расположенные по адресу: ... в следующем порядке: выделить в натуре ФИО1 в собственность ? доли жилого дома площадью 63,69 кв.м. и ? доли земельного участка площадью 812,25 кв.м; выделив в натуре ФИО2 в собственность ? доли жилого дома площадью 22,2 кв.м., обеспечив отдельный вход в данное помещение и ? доли земельного участка площадью 271 кв.м., установив границы согласно предложенной схеме, прекратить право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на жилой дом общей площадью 84,9 кв.м. и земельный участок площадью 1083 кв.м., расположенные по адресу: ..., обязать ФИО2 обеспечить отдельный вход в свое помещение №2 (кухня/жилая комната площадью 22,2 кв.м.), взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.
Определением суда от 22 августа 2024 года в порядке досудебной подготовки к участию в деле привлечено в порядке статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственное бюджетное учреждение Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации».
Протокольными определениями суда от 19 сентября 2024 года и от 26 мая 2025 года к участию в деле в порядке стати 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, Управление Росреестра по Тверской области, филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Тверской области, ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области».
В судебном заседании истец ФИО1 требования с учетом уточнения поддержала, просила их удовлетворить по изложенным основаниям. Пояснила, что если действующим законодательством не предусмотрен кадастровый учет (регистрация) помещений в жилом доме, то она об этом не заявляет, просит прекратить право общей долевой собственности, оставив помещения незарегистрироваными. Ответчик ФИО2 никак ей не препятствует в пользовании совместным имуществом, а ее сын ФИО4 доставляет неудобства: не желает зимой убирать снег, ходит через общую дверь, что ей не нравится, поскольку к нему приходят разные молодые люди.
Представитель истца ФИО5, при надлежащем извещении, участия в судебном заседании не принимала. Ранее в судебном заседании иск поддержала по изложенным основаниям, пояснила суду, что истец имеет дом и земельный участок меньшей площади, чем ей положено в соответствии с долей в праве общей долевой собственности. На схеме расположения земельных участков, составленной кадастровым инженером ФИО6, видно, что разделить участок под домом возможно так, чтобы второй собственник мог проходить изолированно в свою часть дома. В настоящее время земельный участок разделен забором, но он установлен так, что истец фактически лишена положенных ей по закону метров земли. У ФИО4 есть возможность заходить на участок через свою калитку и заниматься там теми видами деятельности, какими он захочет, не препятствуя истцу. Сейчас земельный участок фактически находится в общем пользовании, истец хочет разделить земельный участок в соответствии с долями в праве общей собственности. Что касается раздела дома, то они не ведут речь о выделении отдельных квартир или переоборудовании помещений, а говорят лишь о том, что к дому возможно пристроить крыльцо и сделать отдельный вход в дом в комнату ФИО2, поскольку в ее части дома хватит места, чтобы обустроить котельную и установить отдельный газовый котел. Это бы помогло избежать в дальнейшем конфликтных ситуаций. Истец предлагала ответчику выкупить ее долю, но ни она, ни ее сын на контакт не идут. При рассмотрении дела об определении порядка пользования имуществом было решено, что ФИО2 должна выплачивать ФИО11 ежемесячную компенсацию за пользование частью объекта, однако до сих пор оплата никоим образом не производится.
В судебном заседании ответчик ФИО2 не присутствовала, просила о рассмотрении дела с участием своего представителя Карандашева Р.Н., направив по делу письменные возражения, существо которых сводится к тому, что ранее судом был определен порядок пользования совместным имуществом, который она не нарушает. Законные основания для раздела в натуре и выделе в собственность части жилого дома и земельного участка, прекращения права общей долевой собственности и возложения на нее обязанностей выполнить работы по переоборудованию отдельного входа, отсутствуют.
Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Карандашев Р.Н. в судебном заседании полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в возражениях по делу. Суду пояснил, что раздел индивидуального жилого дома в натуре возможен только в том случае, если образуются два объекта той же категории, но с другими характеристиками. А это возможно только путем образования дома блокированной застройки. Исковое заявление не содержит никаких сведений о возможности образования дома блокированной застройки. Не свидетельствуют о данной возможности и приложенные к исковому заявлению документы, судебные экспертизы. Земельный участок следует судьбе основного объекта недвижимости, расположенного на нем, а именно, индивидуального жилого дома. В случае отказа в разделении дома в натуре становится невозможным и раздел в натуре земельного участка.
Иные участники процесса – третьи лица ФИО3, ФИО4, и представители Государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации», ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», Управления Росреестра по Тверской области и филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Тверской области, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дате, месте и времени рассмотрения дела.
ФИО3 направила письменные пояснения по делу, из которых следует, что иск ФИО1 поддерживает в полном объеме и просит его удовлетворить, поскольку для нормального сосуществования требуется выделить доли в натуре и оборудовать отдельный вход.
ФИО4 ранее в судебном заседании поддержал позицию ответчика.
Государственное бюджетное учреждение Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Управление Росреестра по Тверской области ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, направив возражения по делу, из которых следует, что жилой дом с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: ... расположен на земельном участке с видом разрешённого использования «для обслуживания и содержания жилого дома» с кадастровым номером №..., который принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 (3/4 доли в праве) и ФИО2 (1/4 доля в праве). Согласно ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются. Если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждая часть жилого дома (блок) соответствует признакам автономного блока (индивидуального жилого дома), и каждой такой части соответствует земельный участок, такие части жилого дома могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как здания – блоки жилого дома блокированной застройки. Государственный кадастровый учёт таких объектов недвижимости осуществляется в качестве жилых домов, являющихся блоками дома блокированной застройки. В соответствии с действующим законодательством каждый жилой дом, являющийся блоком дома блокированной застройки располагается на отдельном земельном участке с соответствующим видом разрешённого использования (код 2.3 по классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утверждённому Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. При этом данный вид разрешённого использования должен быть предусмотрен для соответствующей территориальной зоны правилами землепользования и застройки. С учетом изложенного, действующим законодательством предусмотрена возможность раздела жилого дома только путем выделения автономных блоков.
Выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 4, 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе. При рассмотрении данных споров следует установить, возможно ли выделение доли в натуре с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. (пункт 7 постановления Пленума).
Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) (пункт 10 постановления Пленума).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Принимая во внимание, что для всех вещей существуют определенные действующим законодательством критерии делимости, а именно отсутствие законодательных запретов раздела вещи, сохранение образующимися частями целевого назначения вещи и сохранение материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании, то исходя из смысла абзаца 2 пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие технической возможности реального раздела недвижимого имущества, принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности с учетом его состояния и характеристик, а также соразмерность ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, являются значимыми для данного дела обстоятельствами.
Анализ положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что выдел доли из общего имущества, принадлежащего нескольким собственникам, по существу представляет собой раздел этого имущества и прекращение для указанных лиц права на долю в общем имуществе, а сам выдел доли возможен лишь при наличии технической возможности без несоразмерного ущерба недвижимому имуществу, находящемуся в общей собственности.
Согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении, предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», не допускаются.
Сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременение объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, законодатель прямо запрещает осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении частей индивидуального жилого дома или квартир в таких домах.
В силу положений Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года, в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.
Виды объектов капитального строительства приведены законодателем, в том числе, в части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в частности к ним относятся: 1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); 2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации; 3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Таким образом, с точки зрения действующего законодательства раздел в натуре индивидуального жилого дома может привести только и исключительно к образованию индивидуальных автономных жилых блоков, в результате чего будет образовано здание «жилой дом блокированной застройки».
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001 (утв. и введен в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр). Согласно указанному Своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными – это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный – жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Решая вопрос о разделе здания, необходимо, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, одновременно разрешать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание, с учетом требований к минимальному размеру вновь образуемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Раздел в натуре индивидуального жилого дома с образованием в результате такого раздела квартир повлечет изменение назначения этого объекта, а именно образование многоквартирного жилого дома. Размещение на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, многоквартирного жилого дома, будет противоречить разрешенному использованию такого земельного участка. Тем более, что правовой режим земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, имеет иное законодательное регулирование и регламентирован положениями жилищного законодательства.
Таким образом, без изменения разрешенного использования земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом, невозможно изменение назначения, расположенного на нем объекта недвижимости.
В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу положений пункта 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Согласно пункту 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Таким образом, изменение разрешенного использования земельного участка возможно только в том случае, если соответствующий вид разрешенного использования земельного участка предусмотрен в качестве основного градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен данный земельный участок.
Согласно частям 8, 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Реконструкция указанных в ч.8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.
Разрешая по существу вопрос о разделе в натуре здания (выделе доли в натуре), необходимо также одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание, поскольку в силу положений статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилые блоки (жилые дома блокированной застройки) могут быть расположены исключительно на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования, и иметь выход на территорию общего пользования. Таким образом, раздел в натуре жилого дома возможен только при условии и одновременно с разделом земельного участка, на котором расположен данный жилой дом.
Судом установлено, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 29 октября 2007 года ответчик ФИО2 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: ....
Истец ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: ... с 21 сентября 2022 года на основании договора дарения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом от 21 сентября 2022 года, заключенного между ФИО3 и ФИО1
Предыдущим собственником ? доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: ..., являлась ФИО3
Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о регистрации права собственности, выписками из Единого государственного реестра недвижимости и материалами регистрационного дела спорного жилого дома, и сторонами не оспариваются.
Названный жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 1083,00 кв.м. с кадастровым номером №..., принадлежащем сторонам на праве общей долевой собственности: ФИО2 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания и содержания жилого дома.
Решением Бологовского городского суда Тверской области от 27 апреля 2022 года определен порядок пользования спорным жилым домом, в соответствии с которым в пользование ФИО2 передано помещение №2 площадью 22,2 кв.м (кухня/жилая комната площадью 22.2 кв.м); в пользование ФИО3 помещение №3 (кухня/жилая комната площадью 22.6 кв.м), помещение № 4 (жилая комната площадью 17.1 кв.м) и помещение № 5 (жилая комната площадью 12.3 кв.м); помещение № 1 (коридор площадью 7.1 кв.м), помещение № 6 (кладовая площадью 1.2 кв.м) и помещение № 7 (тамбур площадью 6.8 кв.м) постановлено оставить в общем пользовании сторон; взыскана с ФИО2 в пользу ФИО3 денежная компенсация за пользование частью объекта недвижимости в размере 819 рублей 00 копеек ежемесячно; возложена обязанность не препятствовать ФИО2 в подключении труб отопительной системы, ведущих к газовому котлу; в остальной части заявленных сторонами требований отказано.
Решением Бологовского городского суда Тверской области от 19 августа 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 12.11.2024, иск ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности за свой счет восстановить систему отопления дома, обеспечив подключение помещений, находящихся в пользовании истца, к газовому котлу, возложении обязанности обеспечить беспрепятственный доступ к газовому котлу путем сноса перегородки, удовлетворены.
Судами при рассмотрении вышеуказанных дел было установлено, что между сторонами сложились конфликтные отношения, и ФИО1 чинит препятствия ФИО2 в пользовании газовым котлом, являющимся общим имуществом сторон, который изначально был установлен для отопления всех помещений жилого дома. Кроме того, было установлено, что газовый котел в силу своих функциональных особенностей является элементом общей системы теплоснабжения дома, то есть относится к общему имуществу сособственников домовладения, правом на равный доступ к которому имеет каждый участник долевой собственности.
Извещениями от 28.06.2024 и 01.10.2024 подтверждено, что истец неоднократно обращалась к ответчику ФИО2 с намерением выкупить долю в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок, однако данные предложения оставлены ФИО2 без ответа.
Допрошенная в ходе рассмотрения дела свидетель ФИО7 пояснила суду, что ФИО1, ФИО2 и ФИО4 приезжают в ... только на лето, они используют его как дачу. Сергей периодически ругается с Татьяной из-за земли, конфликт между собственниками дома длится уже давно: спорят из-за газового котла, из-за огорода, из-за установленного забора.
Свидетельскими показаниями ФИО8 подтверждается, что в отсутствие ФИО1 она присматривает за домом по адресу ..., но нечасто. У Т. с С. конфликтные отношения, они постоянно разговаривают на повышенных тонах, а со стороны С. иногда присутствует и ненормативная лексика.
В целях выяснения вопроса о наличии технической возможности реального раздела дома и земельного участка в соответствии с долями в праве общей долевой собственности судом были назначены судебные строительно-технические экспертизы, проведение которых поручено экспертам ООО РАО «КЭС» ФИО9 (в отношении жилого дома) и ООО «Северо-западный союз» ФИО10 (в отношении земельного участка).
Исходя из выводов проведенной по делу судебной экспертизы №04/25с, техническая возможность реального раздела в натуре жилого дома, расположенного по адресу: ..., пропорционально долям собственников объектов недвижимого имущества с учетом строительных норм и правил, санитарных, противопожарных, градостроительных и иных норм и правил объектов капитального строительства между двумя собственниками: ФИО1 и ФИО2, имеется.
В жилом доме имеется отдельное изолированное помещение № 2 (площадью 22,4 кв.м) с тремя окнами, которое отделено капитальной внутренней стеной, площадь помещения № 2 превышает идеальную долю в праве общей долевой собственности ФИО2 на (22,4 - 20,2) = 2,2 кв.м. Помещение № 2 (площадью 22,4 кв.м) может быть оборудовано отдельным входом с части земельного участка, фактически находящегося в пользовании ФИО2, соответственно должен быть выпилен дверной проем в наружной стене, установлена входная дверь, выполнено крыльцо или тамбур. В помещении № 2 имеются три окна, площадь помещения позволяет разместить: кухню площадью не менее 15 м3 (объем) / 2,5 м (высота помещения) = 6 кв.м (площадь кухни) для установки газового отопительного котла, жилую комнату, тамбур. Имеется также возможность организации отдельного входа с улицы на часть земельного участка, фактически находящегося в пользовании ФИО2. Земельный участок фактически разделён между собственниками вдоль на всю длину сетчатым забором. Для устройства отдельного входа с улицы на часть земельного участка, находящуюся в фактическом пользовании ФИО2, через придорожную канаву уложены железобетонные плиты, но калитка отсутствует, хотя в правой части уличного ограждения из профлиста с внутренней стороны имеется металлическая рама для устройства калитки. Раздел жилого дома в натуре в соответствии с идеальными долями невозможен, так как в доме нет помещения площадью 20,2 кв.м.
Исходя из долей в праве общей долевой собственности, по мнению эксперта возможен следующий вариант раздела в натуре жилого дома с отступлением от идеальных долей: истцу ФИО11 Т.Г выделить в натуре в собственность помещения №№ 1, 3, 4, 5 и 6 полезной площадью 58,3 кв.м., ответчику ФИО2 выделить в натуре в собственность помещение № 2 полезной площадью 22,2 кв.м.
При этом помещение № 2 должно быть оборудовано отдельным входом с правой стороны дома, соответственно должен быть выпилен дверной проем в наружной стене, установлена входная дверь, выполнено крыльцо или тамбур. В помещении № 2 имеются три окна, площадь помещения позволяет разместить: кухню площадью не менее 15 м3 (объем) / 2,5 м (высота помещения) = 6 кв.м (площадь кухни) для установки газового отопительного котла, жилую комнату, тамбур. Граница раздела жилого дома в натуре указана на плане жилого дома. Так же должно быть отгорожено чердачное пространство над помещением № 2 и оборудован выход на чердак из квартиры № 1.
В соответствии с экспертным заключением (л.д.109, 128), ответчик и представитель ответчика на экспертизу не явились, и доступ в часть жилого дома, находящуюся в пользовании ответчика, не был обеспечен. Размеры этой части дома (помещения № 2 на плане) получены по наружным обмерам дома за вычетом толщины наружных стен. Печная труба на кровле над квартирой № 1 (помещение № 2) отсутствует, поэтому эксперт считает, что печка тоже отсутствует. В коридоре (помещении № 1) установлен отопительный газовый котел, трубы отопления проведены только в квартиру № 2.
Согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы №1885, технически разделить в натуре земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: ..., пропорционально долям собственников объектов недвижимого имущества, с учетом заключения экспертов №04/25с от 13 февраля 2025 года, возможно: собственнику ФИО1 выделяется земельный участок площадью 812 кв.м, границы которого описаны точками 7-4-5-6-18-17-16-15-14-13-12-11- 10-9-8-7. На земельном участке, выделяемом ФИО1, остается ее часть дома, выделенная по заключению экспертов №04/25с от 13 февраля 2025 года, и вспомогательные строения. Собственнику ФИО2 выделяется земельный участок площадью 271 кв.м, границы которого описаны точками 1-2-3-7-8-9-10-11-12- 13-14-15-16-17-18-1.
Вместе с тем, по мнению суда, наличие технической возможности реального раздела в натуре жилого дома, предложенного в экспертном заключении, не обеспечивает образования в результате раздела автономных, обособленных и изолированных объектов индивидуального жилищного строительства, данный вопрос на разрешение эксперта не ставился, соответствующее требование истцом не заявлялось.
Кроме того, раздел в натуре жилого дома возможен одновременно с разделом земельного участка, на котором он расположен.
Однако в силу перечисленных выше норм права, земельный участок, на котором может создаваться многоквартирный дом и индивидуальный жилой дом, имеют отличные правовые режимы: вид разрешенного использования (и категория) земельного участка, на котором будет создан жилой дом блокированной застройки, указанные в правоустанавливающем документе, градостроительном плане земельного участка, должны устанавливать возможность размещения и эксплуатации такого дома.
В ч. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ содержится определение объекта индивидуального жилищного строительства, которое соответствует понятию жилого дома с дополнительным указанием, что объект не предназначен для раздела на самостоятельные части.
Каждый жилой дом, являющийся блоком дома блокированной застройки располагается на отдельном земельном участке с соответствующим видом разрешённого использования (код 2.3 по классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утверждённому Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. При этом данный вид разрешённого использования должен быть предусмотрен для соответствующей территориальной зоны правилами землепользования и застройки.
Тогда как вид разрешенного использования ..., - для обслуживания и содержания жилого дома.
С учетом совокупности изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что с 01 января 2017 года невозможна постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на квартиры в индивидуальном жилом доме, а также на отдельные помещения в индивидуальном жилом доме.
При рассмотрении гражданских дел о разделе в натуре жилого дома необходимо учитывать установленную законом невозможность выдела в собственность в результате такого раздела квартир и отдельных помещений в индивидуальном жилом доме.
Анализ положений действующего законодательства позволяет сделать вывод, что в результате раздела в натуре индивидуального жилого дома могут быть образованы исключительно автономные жилые блоки.
Таким образом, с учетом норм действующего законодательства, в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела объектов друг от друга. А также раздел жилого дома в натуре (как и выдел доли в натуре) возможен при условии, что градостроительный регламент для соответствующей территориальной зоны, в которой находится земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, предусматривает в качестве основного вида разрешенного использования блокированную жилую застройку.
В материалах дела отсутствуют доказательства, что градостроительный регламент в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах территориальной зоны, в которой расположен спорный жилой дом, предусмотрен соответствующий вид разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, раздел жилого дома в натуре возможен только в случае, если выделяемые доли составляют определённые изолированные части жилого дома с соответствующими характеристиками, отражающими его самостоятельное назначение, в том числе, наличие отельных входов, наличие автономных инженерных коммуникаций с подключением к внешним сетям, либо имеется возможность превратить эти части дома в изолированные путём соответствующего переоборудования, и при этом в результате такого раздела не будет причинен несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности.
При рассмотрении настоящего дела, судом установлено, что предложенный в экспертном заключении вариант раздела жилого дома не обеспечивает образования в результате раздела автономных, обособленных и изолированных объектов индивидуального жилищного строительства, поскольку при разделе одному из собственников предлагается к выделу помещение кухни/жилой комнаты, общей площадью 22,4 кв.м., которое не оборудовано отдельным входом, при этом спорный жилой дом оборудован центральным электроснабжением, местным газоснабжением и автономным местным теплоснабжением, общим на весь дом, между тем, заключением эксперта не установлена возможность осуществления в выделяемых частях автономных инженерных коммуникаций, а указано, что эти задачи могут быть решены только при разработке проекта реконструкции указанных помещений и коммуникаций.
Требования о признании жилого дома домом блокированной застройки истцом не заявлено, тогда как регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются, кроме того, градостроительный регламент для территориальной зоны, в которой находится земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, не предусматривает в качестве основного вида разрешенного использования блокированную жилую застройку, в связи с изложенным, суд полагает необходимым в иске ФИО1 о разделе в натуре и выделе в собственность части жилого дома и земельного участка, прекращении права общей долевой собственности в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., обязании выполнить работы по переоборудованию жилого дома в части обеспечения отдельного входа, отказать в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о разделе в натуре и выделе в собственность части жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., прекращении права общей долевой собственности в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., обязании выполнить работы по переоборудованию жилого дома в части обеспечения отдельного входа, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Бологовский городской суд Тверской области.
Председательствующий судья: С.А. Василькова
Мотивированное решение суда составлено 5 августа 2025 года