Судья Тлеужева Л.М. Дело № 33-2345/2023
дело № 2-305/23
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
13 сентября 2023 года г. Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
Председательствующего Бейтуганова А.З.,
Судей: Бижоевой М.М. и Кучукова О.М.
при секретаре Кишевой А.В.,
с участием ФИО1,
по докладу судьи Бейтуганова А.З.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от 29 июня 2023 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания «Потенциал» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме договором долевого участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации,
установил а:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Финансово-Строительная Компания «Потенциал» (далее – Общество, ООО «ФСК «Потенциал»), в котором просил признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом и ФИО1 (далее – Покупатель), договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложить на ответчика обязанность предоставить документы для государственной регистрации названного предварительного договора.
В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и истцом заключен предварительный договор (далее – Предварительный договор, Договор) купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме (далее – МКД), по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность предмет договора – 2-комнатную квартиру с проектным (строительным) номером 56, общей площадью 72,43 кв.м, расположенную на 7 этаже во 2-м блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: КБР, <адрес>, б/н (далее – Квартира).
Истец оплатил полную стоимость Квартиры в день подписания Договора, однако ответчик принятые на себя обязательства по заключению основного договора и передаче Квартиры истцу не исполнил.
Из существа заключенного между сторонами Предварительного договора следует, что фактически между ними сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья, что следует из совокупного толкования условий пунктов 1, 1.1, 1.2 и 1.3 Договора. Также положениями пунктов 2.1, 2.2 Предварительного договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до подписания основного договора.
Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ, Закон о долевом строительстве), следовательно, Договор по своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать его как договор участия в долевом строительстве.
От представителя ответчика в суд поступило заявление о признании иска и изложенных в нем обстоятельств (л.д. 49).
Определением судьи Нальчикского городского суда КБР от 07 декабря 2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк», Банк), которым подано возражение по сути заявленных требований.
Протокольным определением суда от 02 февраля 2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в КБР, которым в суд представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Решением Нальчикского городского суда КБР от 29 июня 2023 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данным решением, ПАО «Сбербанк» подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить названное решение суда и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.
В обоснование жалобы указано, что Предварительный договор не соответствует требованиям Закона № 214-ФЗ, так как не содержит существенных условий договора об участии в долевом строительстве, предусмотренных ч.5 ст.4 названного Федерального закона.
Как полагает автор жалобы, ФИО1 не представлены надлежащие доказательства оплаты Квартиры, а также наличия у истца финансовой возможности оплаты Квартиры по Договору.
В жалобе указано, что целью Предварительного договора является покупка недвижимости, созданной в будущем, с использованием обеспечительного платежа, а не финансирование средств в строительство; приведенные условия Договора относительно оплаты цены недвижимости сформулированы предельно ясно и не дают возможности их иного истолкования, в связи с чем, у истца не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся им в качестве его участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.
При этом автор жалобы полагает, что в связи с не заключением до настоящего времени основного договора с учетом положений статьи 407, части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) правоотношения сторон по Предварительному договору прекращены ДД.ММ.ГГГГ, а с исковым заявлением в суд ФИО1 обратился 05.10.2022.
В жалобе также указано, что судом не было учтено, что на момент заключения Предварительного договора спорный объект долевого строительства находился в залоге у Банка, который согласия на привлечение денежных средств и заключение договора участия в долевом строительстве не давал.
Кроме того, по мнению автора жалобы, истец осуществляет свои права недобросовестно и, в случае, если бы он проявил должную степень осмотрительности и заботливости, какая от него требовалась по характеру спорных правоотношений, он не был лишен возможности проверить наличие (или отсутствие) каких-либо обременений, либо ограничений в отношении спорного объекта долевого строительства.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Бейтуганова А.З., обсудив доводы апелляционной жалобы, а также выслушав возражения истца ФИО1, рассмотрев дело в силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в пределах доводов апелляционной жалобы, Судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суд, независимо от наименования договора, устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Как следует из материалов дела, Договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и истцом, поименованным его участниками «Предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме», предусмотрена обязанность Общества передать Заказчику в собственность Квартиру в МКД, и обязанность Покупателя внести полную стоимость приобретаемой им в будущем недвижимости в размере 3200000 рублей.
Исходя из этого, по смыслу статьи 429 ГК РФ, заключённый между Обществом и истцом Предварительный договор таковым не является.
Из материалов дела, представленных доказательств и пояснений участников сделки следует, что вышеуказанную цену Договора истец уплатил Обществу ДД.ММ.ГГГГ при заключении Договора (л.д. 11).
Согласно положениям части 1 статьи 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
В силу части 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан права собственности на жилые помещения либо иные помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 2 статьи 27 Закона №214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного Закона.
Таким образом, названный Закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе и средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.
Действие названного Закона распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом, с учетом существа фактически сложившихся отношений, установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
По делу установлено, что сторонами заключён договор, поименованный как «Предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме», в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже Квартиры, которая будет построена в МКД в будущем, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полную цену приобретаемого помещения. Независимо от наименования заключенного сторонами договора, судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.
Оценив условия заключенного сторонами Договора, учитывая, что гражданин (истец) передал денежные средства в целях строительства указанного в Договоре помещения в МКД, что ответчик возводил МКД и взял на себя обязательство по передаче в собственность гражданина (истца) обозначенное в договоре имущество, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Закона №214-ФЗ, а Предварительный договор, заключённый сторонами, является договором участия в долевом строительстве.
Доводы жалобы относительно того, что в Договоре не указаны условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ, не представлены надлежащие доказательства оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета Общества не вносились, в налоговой отчетности Общества не учтены, и поскольку платежеспособность истца не доказана, не опровергают приведенные судом первой инстанции выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений названного Закона, поскольку привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона №214-ФЗ, в том числе и ненадлежащее оформление внесения Обществу гражданином денежных средств, не может нарушать права такого гражданина.
В материалах дела имеется и судом исследован Акт приема-передачи денежных средств, согласно содержанию которого Покупатель оплатил директору ООО «ФСК Потенциал» полную стоимость предмета сделки (л.д. 11). Обществом факт получения денег признаётся. В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» полученных от Заказчика денежных средств в кассу Общества судебная коллегия не входит, поскольку эти доводы не могут повлиять на приведенную выше оценку сложившихся между сторонами правоотношений.
Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г., указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Закона о долевом строительстве. В Обзоре особо отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований названного Федерального закона, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона о долевом строительстве, в том числе, меры ответственности, им предусмотренные.
Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г.
В обоснование своей правовой позиции автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве, и для отмены решения суда, поскольку тем же пунктом статьи 346 ГК РФ предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).
Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).
Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 названного Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.
Согласно представленному истцом ответу руководителя Управления Росреестра по КБР от ДД.ММ.ГГГГ № в ЕГРН отсутствует запись о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении объекта долевого строительства – Квартиры, приобретаемой истцом в МКД (л.д. 147-148).
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, надлежаще их исследовал, правильно истолковал и применил материальный закон и не допустил нарушений норм процессуального права, что по доводам апелляционной жалобы решение суда не может быть отменено, в связи с чем, считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу – оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, Судебная коллегия
определил а:
решение Нальчикского городского суда КБР от 29 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» – без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 сентября 2023 года.
Председательствующий А.З. Бейтуганов
Судьи О.М. Кучуков
М.М. Бижоева