Дело № 2- 1949/2025
УИД 30 RS0003-01-2022-005229-89
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 июля 2025 года город Астрахань
Советский районный суд г. Астрахани в составе: председательствующего судьи Иноземцевой Э.В., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 <ФИО>8 к ФИО3 <ФИО>9 о признании сделки недействительной,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании сделки недействительной, указав, что 19.11.2010 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Указанный договор был заключен формально, без правовых последствий, с целью получения ипотечного кредита, поскольку ответчику ФИО4 срочно нужны были деньги. Истец не проживал в квартире с момента подписания договора, документы по квартире не передавались, кредитные обязательства исполняла ФИО3
В 2016-2019 г. истец была привлечена к уголовной ответственности по ч. 4 ст. 159 УК РФ. В рамках данного уголовного дела с истца в пользу потерпевшего взыскана сумма 8310363,57 руб., арестовано имущество истца и обращено взыскание на арестованное имущество, в том числе, и на спорную квартиру. Поскольку, указанная квартира не принадлежит истцу, она в нее никогда не вселялась, договор купли-продажи заключался формально, без правовых последствий, просит суд признать договор купли-продажи квартиры от 19.11.2010 г., расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и к ФИО3 недействительным.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии.
Ответчик ФИО3 признала исковые требования, пояснив, что действительно договор купли-продажи заключался формально с целью получения денежных средств в кредит. Она до настоящего времени оплачивает кредит в соответствии с графиком погашения, проживает в квартире. Просила рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель ФИО3 ФИО5 просила рассмотреть дело без ее участия, иск признает, не возражает против сохранения обременения в виде ипотеки.
Представитель третьего лица Администрации МО «город Астрахань» в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежаще, о причине неявки суду неизвестна.
Представитель третьего лица АО «Дом.РФ. Ипотечный агент» в судебное заседание не явился, представил возражение, в котором просит отказать в удовлетворении иска. Применить срок исковой давности. В случае удовлетворения требований просил сохранить обременение в виде ипотеки на спорную квартиру.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Пунктом 2 ст. 168 указанного кодекса предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).
В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1пп. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Согласно разъяснениям, данным в п. 86 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ. По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.
Судом установлено, что 19.11.2010 г. между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли продажи на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно п.1.1 договора покупатель покупает в частную собственность у продавца квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Пунктом 1.4 договора стоимость квартиры составляет 1700000 рублей. Согласно п. 2.1 договора квартира приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО ЕАТПБанк, согласно кредитному договору <***> от 15.11.2010 г. Согласно п. 2.2 банк предоставляет покупателю кредит в размере 1155000 рублей со сроком 240 месяцев. Как следует из расписки, сумма в размере 545000 рублей переданы покупателем продавцу в момент подписания кредитного договора. Из материалов дела усматривается, что спорная квартира обременена ипотекой в пользу ОАО ЕАТПБанк. В настоящее время владельцем закладной является АО «Дом.РФ. Ипотечный агент».
В 2016-2019 г. истец привлечена к уголовной ответственности по ч. 4 ст. 159 УК РФ. В рамках данного уголовного дела с истца в пользу потерпевшего взыскана сумма 8310363,57 руб., арестовано имущество истца.
Вместе с тем, представителем третьего лица АО «Дом.РФ. Ипотечный агент», который является владельцем закладной, в письменном ходатайстве заявлено ходатайство о применении судом срока исковой давности, поскольку сделка была заключена в 2010г., в связи с чем истек срок предъявления данного иска в суд.
Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Согласно ст.196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии с ст.200 Гражданского Кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
О заключенном договоре истец знала с 2010г., в связи с чем, течение срока началось с 2010 г. В суд истец с данным иском обратилась в 2022г.
Вместе с тем, заявление о пропуске срока исковой давности может быть заявлено третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков. ФИО3 указывает, что она как ответчик исковые требования признала и не намеревается предъявлять к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков, так как спорная квартира фактически ей принадлежит.
Третье лицо также не предоставило доказательств, что в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком регрессного требования или требования о возмещении убытков к третьему лицу, в связи с чем оснований для удовлетворения заявления о пропуске срока исковой давности у суда не имеется.
При установленных обстоятельствах, в том числе с учетом признания иска ответчиком, суд полагает, что требования собственника квартиры - истца по делу подлежат удовлетворению.
Само по себе признание недействительным договора продажи недвижимости, на основании которого право собственности на имущество, переданное в залог, возникло у залогодателя, не свидетельствует о недействительности договора залога или о его прекращении, учитывая положения абз. 2 п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей правила сохранения залога за добросовестным залогодержателем.
Ипотека в отношении добросовестного залогодержателя сохраняется, в том числе если сделка в отношении залогодателя признана недействительной.
Исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений (ст. 1 ГК РФ) залогодержатель вправе защищать свое право залога, ссылаясь на собственную добросовестность. В противном случае на него без должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением законодательства сторонами сделок при отчуждении имущества.
По смыслу ст. 10 и абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать. Таким образом, для прекращения залога необходимо установить недобросовестность банка, между тем, судом таких обстоятельств не установлено. Соответственно, ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» является добросовестным залогодержателем и следует сохранить обременение в виде ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» по кредитному договору <***> от <дата>, заключенному между открытым акционерным обществом Евро-Азиатский Торгово-Промышленный Банк и ФИО2
На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Иск ФИО2 <ФИО>10 к ФИО3 <ФИО>11 о признании сделки недействительной удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры 20, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером <номер> от <дата>, заключенный между ФИО3 <ФИО>12 и ФИО2 <ФИО>13 недействительным.
Применить последствия недействительности сделки, возвратить квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровым номером <номер> в собственность ФИО3 <ФИО>15, <дата> года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации <номер>, зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности ФИО2 <ФИО>14 и регистрации права собственности за <ФИО>3 на квартиру с кадастровым номером <номер>, расположенную по адресу: <адрес>.
Признать ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» добросовестным залогодержателем и сохранить обременение в виде ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» по кредитному договору <***> от 15 ноября 2010 года, заключенному между открытым акционерным обществом Евро-Азиатский Торгово-Промышленный Банк и ФИО2 <ФИО>16.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Астраханский областной суд в течение одного месяца, через районный суд.
Мотивированное решение составлено 25.07.2025 года.
Председательствующий Иноземцева Э.В.