Решение по делу № 2-1962/2023 от 08.11.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 ноября 2023 года г. Павловский Посад

Павлово-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Рякина С.Е., при секретаре Жуковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1962/2023

по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, ФИО3 в котором просит суд:

Признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального строительства, кадастровый №, местоположение- <адрес> в собственность ФИО1.

Исключить из ЕГРН запись о регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении ФИО3

Признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка общей площадью 814 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального строительства, кадастровый №, местоположение: <адрес> в собственность ФИО1.

Исключить из ЕГРН запись о регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении ФИО3

В судебном заседании представители истца ФИО1 по доверенности ФИО4, ФИО5 настаивали на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в иске.

Ответчики ФИО2, ФИО3 извещались, не явились, об отложении не просили.

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО3 по доверенности ФИО6 настаивал на отказе в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в возражениях.

Третье лицо Управление Росреестра по Московской области извещалось, представителя не направило, возражений не представило.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Из доводов истца ФИО1 следует, что между ФИО2 (от имени ФИО1) и ФИО3 были заключены договоры купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № Новые № и № №.

По договору от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО2, действуя по доверенности от имени ФИО1- собственника земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального строительства, кадастровый №, местоположение: <адрес>, произвел отчуждение земельного участка в пользу ФИО3

Кадастровая стоимость участка составляет <данные изъяты> рублей.

Продажная цена участка составила <данные изъяты> рублей.

Кадастровая стоимость участка составляет <данные изъяты> рублей.

Продажная цена участка составила <данные изъяты> рублей.

В доверенности, выданной ФИО1 на имя ФИО2 указано, что доверитель уполномочивает представителя продать земельные участки с к/н № и к/н № за цену и на условиях по своему усмотрению.

При этом в доверенности указана стоимость аналогичных земельных участков, которая составляет <данные изъяты> рублей.

Заключая сделки, ФИО2 должен был действовать в интересах ФИО1, и заключать сделки на условиях, выгодных доверителю.

Занижение стоимости проданных земельных участков более чем в 800 раз по сравнению с кадастровой стоимостью свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими правами.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенных в возражениях, указав при этом, что ответчик ФИО2, а также истец являются родственниками и соучредителями (с соотношением долей 50% на 50%) Некоммерческого партнерства по благоустройству коттеджного поселка «Новые дворы» (далее - НП «Новые дворы»; ОГРН: №), с истцом знаком более двадцати лет и имел партнерские отношения в бизнесе.

В процессе обычной хозяйственной жизни НП «Новые дворы» ФИО2, являясь одним из его участников, неоднократно предоставлял партнерству из своих личных сбережений денежные займы (причем заемные средства ему не возвращались и не могли быть возвращены ввиду отсутствия экономической деятельности НП «Новые дворы»), а также организовывал за счет собственных средств работы по строительству и развитию инженерно-транспортной инфраструктуры поселка.

Учитывая увеличение сроков по возврату заемных денежных средств на значительный промежуток времени, отсутствие какого-либо обеспечения со стороны заемщиков по их возврату, а также ввиду того, что партнеры (истец и ответчик ФИО2) должны равноправно участвовать в хозяйственной деятельности партнерства (а, ответчик при этом выполнял функции единоличного исполнительного органа юридического лица на безвозмездной основе), все стороны договорились о том, что истец компенсирует затраты Ответчиков за их участие в инвестиционных проектах путем передачи спорных земельных участков в собственность ФИО3 (как в качестве отступного).

Однако суд критически относится к указанным пояснениям представителя ответчиков, поскольку они не подтверждены допустимыми, относимыми, достаточными, надлежаще оформленными доказательствами, в том числе соглашение об отступном суду не представлено.

Кроме того, представителем ответчиков заявлено о пропуске истцом сроков исковой давности по оспариванию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № № и договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № №.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Россий-ской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении до-говора.

В силу части 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Феде-рации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В пункте 93 постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.

При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № по делу № № разъяснено, что «осведомленность контрагента должника о противоправных целях сделки может доказываться через опровержимые презумпции заинтересованности сторон сделки между собой, знание об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках его неплатежеспособности или недостаточности у него имущества (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

При разрешении подобных споров суду в том числе следует оценить добросовестность контрагента должника, сопоставив его поведение с поведением абстрактного среднего участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно. Стандарты такого поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора. Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность такого лица».

Вместе с тем следует принять во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка с к/н № составляет <данные изъяты> рублей, кадастровая стоимость земельного участка с к/н № составляет <данные изъяты> рублей.

Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

Как указывает Верховный суд РФ «в подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной (бросовой) цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника».

Кроме того, представителем ответчика подтверждено, что ФИО3 является супругой ФИО2

Согласно п.1 ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Таким образом, ФИО2, отчуждая имущество доверителя ФИО1 по указанным выше договорам явился одновременно его покупателем, получив их в совместное распоряжение со своей супругой.

Согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Доводы представителя ответчика о пропуске исковой давности отклоняются судом по следующим основаниям.

Согласно положениям п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Истцом в материалы дела представлен Акт ревизии от ДД.ММ.ГГГГ.

Актом ревизии от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ФИО2 предоставлены сведения о реализации следующих земельных участков со следующими кадастровыми номерами:

№

По участкам с кадастровыми номерами № сведения о реализации отсутствовали.

В ходе проведения ревизии были получены выписки из ЕГРН, согласно которым, участок с кадастровым номером № был реализован, запись о переходе права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации №, участок с кадастровым номером № был реализован, запись о переходе права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации №

Денежные средства от реализации этих земельных участков на расчетный счет ИП ФИО1 не поступали.

Таким образом, о совершении спорных сделок истцу стало известно с момента получения выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Исковое заявление было подано ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, срок исковой давности не был пропущен.

Доводы ответчика о том, что истец должен был узнать о дате заключения договоров с момента получения оплаты от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей являются необоснованными, т.к. в назначении платежа указано «договор №, № купли продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ года», при этом в назначении платежа отсутствуют данные о кадастровых номерах и адресах земельных участков, договоры с указанными в платежном документе реквизитами в материалы дела не представлены.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с чем, с ответчика подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить:

Признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № Новые Дворы/ОД163 недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для индивидуального строительства, кадастровый №, местоположение- <адрес> в собственность ФИО1.

Исключить из ЕГРН запись о регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении ФИО3

Признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № недействительным.

Исключить из ЕГРН запись о регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении ФИО3

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд, через суд его принявший, в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий С.Е. Рякин