Дело №2-449/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской федерации
22 июня 2023 года г. Туапсе
Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего судьи Шевченко П.В.,
при секретаре судебного заседания Луханиной С.В.,
с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО3,
представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4,
представителя ответчика администрации МО Туапсинский район по доверенности ФИО6,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации МО Туапсинский район о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки, признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации МО Туапсинский район о признании жилого дома площадью 234,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на жилой дом блокированной застройки, признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на жилой дом блокированной застройки.
Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО1 и администрацией муниципального образования Туапсинский район на основании Постановления администрации муниципального образования Туапсинский район № от 30.11.2012 года «О предоставлении в аренду земельных участков для строительства и эксплуатации таунхаусов, расположенных по адресу РФ, <адрес>» заключен договор аренды № от 18.12.2012 года несельскохозяйственного назначения, согласно которому арендатор ФИО1 принимает в аренду земельный участок площадью 105 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> для использования в целях «строительство и эксплуатация таунхаусов». На указанном земельном участке истец возвела жилой дом блокированной застройки. Для государственной регистрации права истец обратилась Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, предоставив все необходимые документы, однако, государственная регистрация права истца была приостановлена до 28 февраля 2023 года. Считает, что решение о приостановлении государственной регистрации права является незаконным.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала и пояснила, что на основании технического паспорта дом является домом блокированной застройки. Вопрос о сблокированной застройки в экспертизу не попал, поэтому подлежит дополнительному исследованию. Требования Россреестра необоснованны и незаконны, предъявляемые требования о документах незаконны. Земельный участок находится в аренде и предоставлен под строительство таунхаусов. Срок аренды до 30 ноября 2022 года. Строительство завершено в 2018 году. Разрешение на строительство сблокированного жилья не получали. С заявлением о вводе объекта в эксплуатацию в администрацию МО Туапсинский район не обращались. В Росреестр обратились примерно в октябре 2022 года, уведомление о приостановлении от 28.11.2022 года, в суд обратились 09.01.2023 года, то есть в установленные законом сроки. С выводами экспертизы согласны.
В судебном заседании представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 исковые требования не признала и пояснила, что истец обратилась с заявлением о постановке на кадастра и регистрации права собственности в отношении здания, расположенного по адресу: <адрес>. Был сдан технический план здания от 31.10.2022 года и декларация об объекте недвижимости от 26.09.2022 года. Из техплана видно, что исследовалось здание, в заявлении о регистрации и декларации указано, что ФИО7 просит зарегистрировать право собственности на жилой дом, это видно в регистрационном деле. Кадастровый инженер указал, что назначением использования объекта недвижимости - это дом сблокированной застройки. Им не сдавались документы на жилой дом блокированной застройки, это видно из регистрационного дела, приобщенного к материалам дела. Земля предназначена для строительства таунхаусов. Истцом не представлено разрешение на строительство. Из экспертизы следует, что это объект незавершенного строительства. Действия регистратора законны.
Представитель ответчика администрации МО Туапсинский район по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что к ним требования не предъявляются и они являются ненадлежащими ответчиками. Истец не обращалась к ним за разрешением на строительство, не подавала уведомление, с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию также не обращалась. Земельный участок находится в аренде и предназначен для строительства и эксплуатации таунхаусов. Таунхаусы – это нежилые помещения. Сейчас нет такого вида разрешенного использования. Истек ли срок договора аренды она не знает. Дом возведен незаконно и является самовольным строением.
Выслушав представителей истца, ответчиков и исследовав материалы дела, суд приходит следующему:
Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что истцу ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 105 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается представленной в материалы дела копией договора аренды земельного участка № от 18.12.2012 года, заключенного между ФИО1 и администрацией МО Туапсинский район.
Согласно договору аренды, земельный участок предназначен для строительства и эксплуатации таунхаусов сроком на 10 лет до 30 ноября 2022 года.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что собственник земельного участка имеет право, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.
Как установлено в судебном заседании, на указанном земельном участке истцом возведен объект недвижимости, который согласно представленного в материалы дела технического плана здания, подготовленного кадастровым инженером ФИО8 31.10.2022 года, имеет площадь 234,2 кв.м., назначение здания – жилое, количество этажей -4, в том числе подъземных, материал наружных стен здания – из прочных материалов.
При этом в материалы дела также представлен технический паспорт здания (строения) <адрес>, составленного ГБУ КК «Крйтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Туапсинскому району 31.01.2023 года, в котором установлено, что общая площадь здания составляет 196 кв.м., число этажей -3.
Их материалов дела следует, что 16.11.2022 года истец ФИО1 с целью регистрации прав собственности на возведенный ей объект недвижимости обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, предоставив заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, технический план здания, декларации об объекте недвижимости от 26.09.2022 года, доверенности.
В декларации об объекте недвижимости в пункте 1.2 указано назначение здания: жилой дом, в пункте 1.9 вид разрешенного использования здания - "Блокированная жилая застройка".
При этом в силу пункта 11 Приказа Росреестра от 04.03.2022 N П/0072 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" в строке "Назначение здания:" указывается одно из предусмотренных пунктом 9 части 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ на момент подготовки декларации назначений здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж).
Уведомлением межмуниципального отдела по г.Горячий ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 28.11.2022 года государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав приостановлена до 28.03.2023 года.
Основанием приостановления государственной регистрации прав послужило то, что в соответствии с записями Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования "для строительства и эксплуатации таунхаусов" при этом в соответствии с представленными документами в границах указанного земельного участка возведен жилой дом, соответственно, земельный участок с кадастровым номером №, на котором создан объект недвижимости, предоставлен, передан собственником для целей, не предусматривающих возможность строительства (размещения) такого объекта. Кроме того, параметры объекта индивидуального жилищного строительства и дома блокированной застройки не совпадают. Рекомендовано предоставить документы, соответствующие требованиям закона, а именно, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и технический план, подготовленный в соответствии с установленными требованиями.
Не согласившись с указанным уведомлением, истец ФИО1 обратилась в суд с иском о признании незаконным уведомления и признании права собственности на объект недвижимости.
Как установлено судом, земельный участок предоставлялся для строительства и эксплуатации таунхаусов.
На федеральном уровне в большинстве нормативных актов таунхаусы определены как малоэтажные блокированные дома. Например, в Приложении N 2 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, под таунхаусами понимаются малоэтажные блокированные дома, дома жилые блокированной застройки.
Таким же образом таунхаусы определены в Приложении N 2.26 к Приказу Минэнерго России от 16.08.2019 N 865, в Приложении N 2 к Приказу Минкультуры России от 30.09.2016 N 2221.
Из Определения Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 2894-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО9 на нарушение ее конституционных прав пунктом 3 части 1 статьи 137, пунктом 1 части 2 статьи 154, частью 6 статьи 155 и частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации" можно сделать вывод, что под таунхаусом понимается многоквартирный дом, расположенный на территории жилого комплекса малоэтажной застройки (поселка "таунхаусов").
В Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 10.12.2019 по делу N 88-1270/2019 под таунхаусами понимаются блокированные дома, входящие в состав комплекса малоэтажной застройки жилого массива и являющиеся частью сблокированного комплекса домов, объединенных единой сетью городского водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.
В п. 40 ст. 1 ГрК РФ с 01.03.2022 введено понятие "дом блокированной застройки" - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Согласно ст. 16 ФЗ от 30.12.2021 N 476-ФЗ блок, указанный в п. 2 ч. 2 ст. 49 адрес кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в п. 40 ст. 1 адрес кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ жилыми домами блокированной застройки являются - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
Пунктом 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса установлено, что выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.
Понятие объекта индивидуального жилищного строительства закреплено законодателем в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса, статья 17 Закона N 340-ФЗ).
Как следует из приведенных выше определений, параметры объекта индивидуального жилищного строительства и дома блокированной застройки не совпадают.
Таким образом, дом блокированной застройки не является видом индивидуального жилого дома, и для его строительства получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является обязательным.
Вместе с тем разрешительная документация, подтверждающая факт согласования с органами власти строительства объекта недвижимости, отсутствует, равно как отсутствует полный пакет документов, в частности, проектная документация, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.
Кроме того, следует отметить, что договор аренды земельного участка от 18.12.2012 года заключен сроком на 10 лет до 30 ноября 2022 года. Сведений о продлении действия указанного договора аренды материалы не содержат.
В целях определения соответствия спорного объекта градостроительному и земельному законодательству, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Первый экспертно-правовой центр».
Согласно выводов заключения экспертов ООО «Первый экспертно-правовой центр» №К-001/23 от 16.05.2023 года, строение, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует существующим градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, а также правилам землепользования и застройки Новомихайловского городского поселения Туапсинского района, используется в соответствии с целевым назначением данного земельного участка, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером № не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Сохранить строение возможно в существующем состоянии без проведения работ по реконструкции и без нарушения прав истца и третьих лиц.
Суд находит заключение эксперта объективным и подлежащим принятию во внимание при разрешении настоящего дела, эксперт имеет соответствующее образование, квалификацию эксперта, стаж экспертной работы и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в достоверности выводов не имеется, заключение эксперта является допустимым доказательством, в соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ.
Вместе с тем, учитывая выводы экспертизы и представленные доказательства, судом установлено, что истец не обращалась в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости либо с уведомлением о планируемом строительстве, а также с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию, кроме того, из представленной в суд технической документации следует, что имеются разночтения в площади и этажности объекта недвижимости, а именно, в техническом плане здания площадь указана – 234,2 кв.м., этажность -4, в том числе подземных-1, а в техническом паспорте здания площадь указана – 196 кв.м., число этажей -3.
Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое истцом решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю принято в пределах полномочий регистрирующего органа и в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", Административным регламентом по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, оснований для признания решения о приостановлении государственной регистрации незаконным не имеется.
В соответствии с частью 2 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены.
В силу статьи 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
С учетом приведенных положений закона, право собственности на жилой дом блокированной застройки за истцом может быть признано в том случае, если постройка создана в соответствии с требованиями закона, с получением необходимых разрешений и на отведенном для этих целей земельном участке.
В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.
Судом установлено, что возведенное истцом строение построено с нарушением требований градостроительного законодательства, в материалах дела отсутствуют доказательства создания строения в соответствии с требованиями соответствующей проектной документации, что указывает на самовольность строительства спорного объекта недвижимости, в связи с чем требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 (паспорт гражданина РФ серии №) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации МО Туапсинский район отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 27 июня 2023 года.
Председательствующий
Судья Шевченко П.В.