Дело № 2-4098/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 ноября 2022 г. г.Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Полищук Л.И.,

при секретаре судебного заседания Оганесян Р.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4098/2022 по иску Комитета по управлению имуществом города Батайска к ФИО1 о расторжении договора, взыскании пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Батайска обратился в суд с настоящим иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между КУИ города Батайска и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №. Земельный участок расположен по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., кадастровый №, разрешенный вид использования земельного участка - лагеря отдыха, крытые и открытые спортивные и физкультурно-оздоровительные сооружения, дома охотников и рыболовов.

Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный земельный участок передан арендатору в состоянии, пригодном для его использования согласно договору.

Согласно п. 4.4.3 договора аренды арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленным договором, арендную плату.

В силу пп. 3.1-3.3 договора аренды арендатор должен вносить арендную плату ежеквартально, равными частями в срок до 20 числа последнего месяца отчетного квартала, (т.е. до 20 марта, до 20 июня, до 20 сентября и до 20 декабря).

Истец ссылается на то, что ФИО1 нарушает указанные пункты договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик не оплачивает арендную плату по договору, в связи с этим образовалась задолженность в размере 1701160,80 руб.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Размер начисленной пени составляет 94389,35 руб. Общая задолженность по Договору на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1795550,15 руб.

Более того, в соответствии с п.п. 4 п. 4.1.1. ч. 4.1. раздела 4 договора аренды, арендодатель (КУИ города Батайска) имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендатором - ответчиком арендной платы более чем за шесть месяцев. Как видно из расчета, ответчик не оплачивает арендную плату на протяжении трех кварталов.

КУИ города Батайска направлялась ответчику претензия об уплате сложившейся задолженности по арендной плате и пени, и о расторжении договора аренды земельного участка. В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от ДД.ММ.ГГГГ с требованием перечислить арендные платежи и пеню и подписать соглашение о расторжении договора аренды в срок не позднее 30-ти дней с момента получения претензии.

На основании изложенного, истец, с учетом уточнения исковых требований, просит суд взыскать с ФИО1 в свою пользу неустойку за просрочку оплаты задолженности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № в размере 27 196,79 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный с ФИО1

Представитель истца на основании доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, поддержала уточненное исковое заявление, просила удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена судом надлежащим образом.

Представитель ответчика на основании доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, возражал относительно удовлетворения исковых требований, поддержал письменные возражения, ранее приобщенные к материалам дела.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав явившиеся стороны, суд приходит к следующему.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1 ст.56 ГПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ст. 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом г. Батайска и ФИО1 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенный вид использования «лагеря и базы отдыха; открытые спортивно-физкультурные сооружения; крытые спортивные и физкультурно-оздоровительные сооружения», общей площадью № кв. м.

Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора).

Согласно акту приема-передачи в аренду земельного участка по адресу: <адрес>, земельный участок, свободный от застройки, по указанному адресу передан арендодателем арендатору. Разрешенное использование участка – лагеря и базы отдыха, открытые спортивные и физкультурно-оздоровительные сооружения (л.д. 11).

В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, путем перечисления на счет, реквизиты которого указаны в договоре.

Согласно акту сверки арендных платежей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, подписанному представителем КУИ города Батайска ФИО4 и ФИО1, сумма задолженности по арендной плате составляет 1712449,46 рублей (л.д. 66).

Из п. 4.1.1 договора аренды следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендатором арендной платы более чем за шесть месяцев.

Пунктом 5.2 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В материалы дела истцом представлена копия претензии и уведомления о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, которая направлена в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений и копией кассового чека (л.д. 12-13).

Ответчиком в материалы представлена копия претензии об уплате задолженности по арендной плате и пени, врученная нарочно ДД.ММ.ГГГГ представителю ФИО1 - ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ в счет погашения задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 произведена оплата в размере 93 552 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - в размере 84 746,20 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - в размере 450 339,68 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - в размере 240 022 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - в размере 838 418,47 рублей, итого общая сумма внесённых платежей составила 1 707 078,35 рублей (л.д. 63-65).

Как усматривается из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>, являющимся объектом аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ №, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности которого составляет 11%. (л.д. 60).

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ несвоевременное внесение арендной платы более двух раз подряд является существенным нарушением договора и может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что ФИО1 допущена просрочка оплаты арендных платежей за период более двух лет.

Суд находит несостоятельным довод представителя ответчика о том, что задолженность погашена ФИО1 в разумный срок, ввиду следующего.

В силу п.1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства (п.2).

Договор аренды между КУИ г. Батайска и ФИО1 заключен ДД.ММ.ГГГГ, за период более двух лет, то есть в течение всего срока действия договора, арендатор не производил оплату арендных платежей в установленный договором срок. Впервые денежные средства по данному договору поступили истцу в ДД.ММ.ГГГГ, то есть после предъявления искового заявления в суд, что не свидетельствует о соблюдении ответчиком принципа разумности, установленного ст. 314 ГК РФ.

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО1 в период рассмотрения спора произведена оплата имеющейся задолженности, не устраняют факта существенного нарушения арендатором условий договора аренды, поскольку арендатор погасил задолженность по арендной плате в полном объеме только после предъявления исковых требований в суд и спустя более двух лет с момента заключения договора.

Учитывая вышеизложенные нормы права, суд приходит к выводу, что действия ответчика свидетельствуют о несоблюдении принципа платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, закрепленного п.7 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Президиум ВАС РФ в п. 28 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указал, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в связи невнесением арендной платы либо с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Согласно ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указывалось ранее, в материалы дела истцом представлена копия претензии и уведомления о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, которая направлена в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств недействительности данной претензии, почтового реестра, кассового чека, подтверждающих направление, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Довод представителя ответчика, что почтовый реестр не отражает в действительности вложения письма, ввиду отсутствия описи вложения, суд признает несостоятельным.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что юридически значимое сообщение может быть направлено в любой форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, если иное не определено законом, договором, не следует из обычая или практики взаимоотношений сторон. При выборе формы необходимо учитывать наличие возможности достоверно установить впоследствии, от кого исходило сообщение и кому было адресовано.

Если сторонам важно, чтобы уведомление о расторжении договора было направлено определенным образом (например, ценным письмом с описью вложения), в договоре следовало закрепить этот способ. Например, указать, что оно направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. № таких условий сторонами не согласовано.

Тот факт, что ответчиком в материалы дела представлена копия претензии об уплате задолженности по арендной плате и пени (без даты), в которой отсутствуют сведения о намерении истца расторгнуть договор, не опровергает факт наличия претензии и уведомления о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом суд приходит к выводу о соблюдении досудебного порядка стороной истца.

Суд считает, что с учетом того, что арендатором ФИО1 были нарушены существенные условия заключенного договора аренды земельного участка, касающиеся арендной платы, заявленные истцом требования о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между КУИ города Батайска и ФИО1, подлежат удовлетворению.

Тот факт, что на арендуемом земельном участке арендатором возведен объект незавершенного строительством также не может повлиять на возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав арендатора, имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Кроме того, суд, давая оценку доводу представителя ответчика, о том, что в связи с пандемией ответчик не могла своевременно вносить оплату, суд считает необходимым обратить внимание на то, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ материалы дела не содержат доказательств, что арендатор обращался с предложением снизить арендную плату либо предпринимал иные меры, чтобы исполнить договор, и стороны не договорились об этом.

Разрешая исковые требования в части взыскания с ФИО1 неустойки за просрочку оплаты задолженности по договору аренды земельного участка, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с представленным истцом расчетом, неустойка за просрочку оплаты задолженности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между КУИ города Батайска и ФИО1 на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 27 196,79 руб. Представленный истцом расчет проверен судом и признан арифметически верным, контррасчет ответчиком не представлен.

Разрешая ходатайство представителя ответчика о применении ст. 333 ГК РФ и снижении суммы неустойки, суд приходит к следующему.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, указал, что положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73).

Принимая во внимание период просрочки исполнения обязательства, данные об ответчике, которая является инвалидом третьей группы, получателем страховой пенсии по старости, а также учитывая оплату ответчиком суммы задолженности по арендным платежам в полном размере, с целью установления баланса между действительным размером ущерба и начисленной неустойкой, суд приходит к выводу о возможности взыскания с ответчика в пользу Комитета по управлению имуществом города Батайска неустойки в размере 15 000 рублей, полагая такой размер соответствующим нарушенным обязательствам.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №), - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный с ФИО1.

Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в пользу Комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН <***>, ОГРН <***>) пени в размере 15 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Л.И. Полищук

В окончательной форме решение изготовлено 21 ноября 2022 г.