дело № 2-546/2022
УИД 04RS0004-01-2022-000816-54
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 июля 2022 года г. Гусиноозерск
Гусиноозерский городской суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Ринчино Е.Н.,
при секретаре Намдаковой А.Т.,
с участием представителя истца-адвоката Ковандиной Н.С., действующей на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Муниципального образования «Город Гусиноозерск» об установлении выкупной стоимости жилого помещения, обязании выплаты выкупной стоимости жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации МО «Город Гусиноозерск», в котором просила обязать ответчика выкупить жилое помещение истца по адресу: , с прекращением права собственности, выплате выкупной цены, установив ее рыночную стоимость в размере 1214840 рублей.
Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником жилого помещения на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ Дом признан аварийным и подлежащим сносу. Администрацией МО «Город Гусиноозерск» предложено заключить соглашение о выкупе квартиры на сумму, не превышающую 453 тыс. рублей.
Впоследствии стороной истца предмет иска уточнялся, окончательно просит установить выкупную стоимость жилого помещения, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. 25100 рублей, обязать ответчика выплатить выкупную стоимость за жилое помещение в размере 1 214 840 рублей.
Определением суда от 06.07.2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено ПАО «Совкомбанк»
В судебном заседании представитель истца Ковандина Н.С. уточненные требования поддержала, суду пояснила, что истец
1
приобрела квартиру в 2016 г. по договору купли-продажи за 453 000 рублей. Просят установить выкупную стоимость, исходя их 25100 рублей за 1 кв.м., поскольку положения п. 8.1 ст.32 ЖК РФ, вступившие в силу с ДД.ММ.ГГГГ, применению не подлежат, так как обратной силы не имеют. Также квартира находится в залоге у банка. Просила требования удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации МО «Город Гусиноозерск» по доверенности ФИО1 исковые требования не признала, суду пояснила, что при предложении истцу выкупной стоимости Администрация руководствовалась действующим законодательством и разъяснениями Министерства строительства РФ. Рыночная стоимость жилья 2500 рублей за 1 кв.м, была определена специализированной организацией по результатам оценки на основании Федерального закона. По данной стоимости администрацией выкупается аварийное жилье. Квартира истца находится в залоге, в связи с чем сначала должно быть снято обременение, иначе Администрация не сможет зарегистрировать свое право на квартиру, следовательно, не сможет исполнить обязательство о выкупе.
В судебном заседании истец ФИО2, представитель третьего лица ПАО «Совкомбанк» отсутствовали, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили.
Суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца с участием ее представителя, в отсутствие третьего лица.
Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному
2
образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г., утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу статьей 16, пункта 3 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (статья 32 ЖК РФ). При этом собственник имеет право
3
выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.
В соответствии с частью 1 статьи 41 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: , приобретенную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по цене 453 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией, назначенной постановлением главы администрации МО «Город Гусиноозерск» № от ДД.ММ.ГГГГ Г., произведено обследование многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу:
27, по результатам которого принято заключение о признании указанного многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Многоквартирный дом по адресу: включен в региональную адресную программу от ДД.ММ.ГГГГ N 170 по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Республики Бурятия, признанного таковым до ДД.ММ.ГГГГ, на период 2019 - 2024 годов, планируемая дата окончания переселения жильцов дома ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением Администрации МО «Город Гусиноозерск» от
№ (в редакции постановления от ДД.ММ.ГГГГ №) постановлено об изъятии земельного участка с жилыми помещениями у собственников квартиры в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными, в том числе по адресу .
г. в адрес истца Администрацией МО «Город Гусиноозерск» направлено уведомление с предложением в срок до
г. обратиться в Администрацию для заключения соглашения о выкупе жилого помещения на сумму, не превышающую стоимость приобретения жилого помещения (453 000 рублей).
Заявляя вышеуказанные требования, истец ссылается на отсутствие у норм жилищного законодательства обратной силы, невозможность применения положений части 8.2. статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
У суда не имеется оснований не согласиться с данными доводами.
Так, приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации
5
общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).
При этом осуществляемое законодателем правовое регулирование - в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства - должно отвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам соответствующих правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 г. N 11-П, от 27 июня 2013 г. N 15-П, от 23 декабря 2013 г. N 29-П, от 22 апреля 2014 г. N 12-П и др.).
Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.
Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное жилое помещение у истца возникло до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28 декабря 2019 г., в связи с чем указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору.
Принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение
6
истцом возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, без учета ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, истец как собственник жилого помещения вправе был рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства.
Определяя размер выкупной цены, суд исходит из следующего.
В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Стороной ответчика представлен отчет ООО «Центр инновационных технологий» об определении рыночной стоимости 1 кв.м, жилой недвижимости в г.Гусиноозерск Селенгинского района, согласно которому среднерыночная стоимость 1 кв.м, жилой площади в хорошем состоянии на вторичном рынке г.Гусиноозерск Селенгинского района Республики Бурятия по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 25 100 рублей.
Судом сторонам разъяснялись положения статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, возможность назначения судебной оценочной экспертизы в соответствии со статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Стороны на проведении судебной экспертизы не настаивали, соответствующих ходатайств не заявили. При этом сторона истца пояснила, что исковые требования заявлены, исходя из стоимости 1 кв.м, жилого помещения 25100 рублей, определенного на основании отчета об оценке, представленного ответчиком. Представитель
7
ответчика возражений по заявленной стоимости 1 кв.м, жилого помещения не высказала.
В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. В силу положений части 2 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Учитывая заявленные требования, согласие представителя ответчика с рыночной стоимостью 1 кв.м, жилого помещения 25100 рублей, суд принимает решение об установлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, исходя из указанной стоимости.
Согласно выписке из ЕГРН, площадь жилого помещения по адресу: составляет 48,4 кв.м.
Таким образом, выкупная стоимость жилого помещения составляет 48,4 кв.м, х 25100 рублей=1 214 840 рублей.
На основании изложенного суд считает необходимым обязать Администрацию МО «Город Гусиноозерск» выкупить изымаемое жилое помещение за выкупную стоимость в размере 1 214 840 рублей.
Что касается доводов сторон о нахождении квартиры в залоге у ПАО «Совкомбанк», то из положений пункта 4 статьи 50 Закона об ипотеке следует, что в случаях, предусмотренных статьей41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой.
В силу положений абзацев 3, 6 пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.
8
Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества должнику не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателей.
При таких обстоятельствах способ обеспечения прав банка- кредитора при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд определен законом.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Исковые требования ФИО2 к Администрации Муниципального образования «Город Гусиноозерск» об установлении выкупной стоимости жилого помещения, обязании выплаты выкупной стоимости жилого помещения удовлетворить.
Установить размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: , 1 214 840 рублей, исходя из стоимости 25 100 рублей за 1 кв.м.
Обязать Администрацию Муниципального образования «Город Гусиноозерск» (ИНН <***>) выкупить у ФИО2 (паспорт 8119 №) изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: , за выкупную стоимость в размере 1 214 840 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Гусиноозерский городской суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
РЕШИЛ:
Судья
Ринчино Е.Н.
Решение в окончательной форме принято 25 июля 2022 г.
9