Решение по делу № 2-22/2023 от 14.04.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2023 года г. Городище

Городищенский районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Беликовой А.А.

при секретаре Лебедевой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Чаадаевский завод металлических конструкций» о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 1 января 2019 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с названным иском, указав, что ему на праве общей долевой собственности (<данные изъяты> на основании договоров купли-продажи от 18.08.2017 года и 12.09.2018 года принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, р.<адрес>:

земельный участок с кадастровым номером №

здание с кадастровым номером №

Другими сособственниками указанных объектов недвижимости являются ФИО2, ФИО3 и ФИО4, которым принадлежит по 1/4 доле в праве общей долевой собственности. 01.01.2019 года между ним, ФИО2, ФИО3 и ФИО4, с одной стороны, и ООО «Чаадаевский завод металлических конструкций» (далее – ООО «ЧЗМК»), с другой стороны, был заключен договор аренды, предметом которого являлась передача ими в срочное возмездное пользование (аренду) сроком на 20 лет с 01.01.2019 года по 31.12.2038 года вышеперечисленного недвижимого имущества. Передача и прием указанного имущества осуществлены 01.01.2019 года, о чем составлен соответствующий акт. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области 19.03.2019 года. В настоящее время известно, что одно из переданных в аренду зданий с кадастровым номером № нежилое здание, ремонтно-механическая мастерская, количество этажей – 2, общей площадью 215,1 кв.м, разобрано полностью (уничтожено). Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 23.03.2022 года составляет 778146,92 руб. В п. 3.4 договора аренды сторонами согласовано, что арендатор обязуется: осуществлять своими силами и за свой счет ремонт, в том числе капитальный ремонт имущества, предоставляемого в аренду и содержать имущество в надлежащем состоянии; осуществлять своими силами и за свой счет охрану арендованного имущества; не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, вызванных потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя. В соответствии с п. 3.5 договора арендатор обязан произвести за счет своих средств ремонт или возместить ущерб в добровольном порядке в случае если арендованное имущество окажется в аварийном состоянии. Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в том числе, в случае, когда арендатор производит перепланировку, переоборудование арендуемого имущества без письменного разрешения арендодателя, при этом существенно ухудшает имущество. 30.03.2022 года им в адрес ООО «ЧЗМК» была направлена претензия о добровольном расторжении договора и о возмещении стоимости уничтоженного имущества. Ответчик на претензию никаким образом не отреагировал.

На основании изложенного, ФИО1 просил суд расторгнуть договор аренды от 01.01.2019 года, заключенный между ним, ФИО2, ФИО3 и ФИО4, с одной стороны, и ООО «ЧЗМК», с другой стороны, в отношении земельного участка и объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился.

Представитель истца – адвокат Раков А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что в соответствии с п. 2 акта приема-передачи от 01.01.2019 года имущество передавалось в аренду в удовлетворительном состоянии, пригодном для производственного использования арендатором. Свои обязательства по капитальному ремонту здания с кадастровым номером № арендатор не выполнил, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения.

Представитель ответчика ООО «ЧЗМК» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель третьих лиц ФИО3 и ФИО4 – ФИО5, действующая на основании доверенностей, представитель третьего лица ФИО4 – ФИО6, действующий на основании доверенности, возражали против удовлетворения исковых требований, пояснили, что техническое состояние здания с кадастровым номером № на момент заключения договора аренды от 01.01.2019 года такое же, что и в настоящее время. О техническом состоянии здания на момент заключения договора было известно и арендодателю, и арендатору. Арендатор положения договора аренды не нарушал. Факта совершения арендатором каких-либо виновных действий, повлекших приведение арендуемого имущества в аварийное состояние, не установлено. Между сособственниками недвижимого имущества не определен порядок пользования имуществом, в этой связи вопрос о расторжении договора аренды должен решаться совместно, ФИО1 же обратился в суд с иском о расторжении договора аренды без учета мнения других сособственников недвижимого имущества и просит расторгнуть договор аренды в отношении всего имущества, а не только в отношении разрушенного здания. На проведение капитального ремонта недвижимого имущества требуется разрешение собственника, вместе с тем, между собственниками вопрос о проведении капитального ремонта не обсуждался. Полагали, что истцом не соблюден претензионный порядок разрешения спора, установленный п. 6.4 договора, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок, поскольку требований о ремонте здания ФИО1 ООО «ЧЗМК» не предъявлялось.

Третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

Порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрен положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 18.08.2017 года ФИО3, ФИО1, ФИО2 и ФИО4 являются собственниками в равных долях (по ? доле в праве) недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, в составе:

- нежилое здание, ремонтно-механическая мастерская, количество этажей – 2, общей площадью 215,1 кв.м,

- нежилое здание, лесопильно-тарный цех, количество этажей – 2, в том числе подземных – 1, общей площадью 2539,9 кв.м,

- нежилое здание, склад, количество этажей – 1, общей площадью 395,5 кв.м,

- нежилое здание, административное здание, количество этажей – 2, общей площадью 305,6 кв.м,

- магазин, общей площадью 99,3 кв.м, литер А10 и столовая, общей площадью 246,8 кв.м., литер А9,

- нежилое здание, пекарня, количество этажей – 1, общей площадью 125,22 кв.м,

- нежилое здание, сушилка, количество этажей – 1, общей площадью 231,4 кв.м,

- земельный участок с кадастровым номером 58:07:0660106:17 общей площадью 33870 кв.м.

Доли в натуре между сособственниками не выделены.

01.01.2019 года между ФИО2, ФИО3, ФИО1 и ФИО4, с одной стороны, и ООО «ЧЗМК», с другой стороны, был заключен договор аренды, предметом которого являлась передача ими в срочное возмездное пользование (аренду) сроком на 20 лет с 01.01.2019 года по 31.12.2038 года вышеуказанного недвижимого имущества. Передача и прием имущества подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2019 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области 19.03.2019 года.

Как установлено судом, сделка по аренде недвижимого имущества от 01.01.2019 года совершена с участием сторон, которыми были согласованы условия договора аренды нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности арендодателей, и подписана каждым участником.

В п. 3.4 договора аренды сторонами согласовано, что арендатор обязуется: осуществлять своими силами и за свой счет ремонт, в том числе и капитальный ремонт имущества, предоставляемого в аренду и содержать имущество в надлежащем состоянии (п.3.4.2); осуществлять своими силами и за свой счет охрану арендованного имущества (п.3.4.5); не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, вызванных потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (п.3.4.6).

В соответствии с п. 3.5 договора арендатор обязан произвести за счет своих средств ремонт или возместить ущерб в добровольном порядке в случае если арендованное имущество в результате виновных действий арендатора окажется в аварийном состоянии.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в том числе, в случае, когда арендатор производит перепланировку, переоборудование арендуемого имущества без письменного разрешения арендодателя, при этом существенно ухудшает имущество.

30.03.2022 года одним из арендодателей ФИО1 в адрес ООО «ЧЗМК» была направлена претензия о добровольном расторжении договора и о возмещении стоимости уничтоженного имущества в связи с тем, что один из объектов аренды - здание с кадастровым номером 58:07:0660108:592, нежилое здание, ремонтно-механическая мастерская, количество этажей – 2, общей площадью 215,1 кв.м, полностью разобрано.

Ответчик на претензию не отреагировал.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 в качестве основания расторжения договора аренды ссылается на то, что арендатор в нарушение условий договора не произвел ремонт арендованного имущества (в том числе капитальный), не осуществлял его охрану, в результате чего одно из переданных в аренду зданий было полностью разрушено, чем допущено существенное нарушение условий договора аренды. Иных оснований расторжения договора аренды недвижимого имущества не имеется.

Судом проверены доводы стороны истца по заявленным основаниям.

Анализируя представленные доказательства и приведенные выше нормы права, регулирующие заключение договора аренды, суд приходит к выводу, что собственник доли в праве на имущество вправе заключать договор аренды имущества, расторгать его или заявлять возражения относительно пролонгации договора аренды на новый срок только с согласия других собственников долей в праве на это имущество.

Из материалов дела следует, что истцу ФИО1 не была выделена в натуре его доля в недвижимом имуществе, участником долевой собственности не было заключено соглашение о порядке пользования недвижимым имуществом, предусматривающим право одного из сособственников расторгать договор.

Согласие других сособственников на расторжение договора аренды ФИО1 получено не было, против расторжения договора аренды они возражают.

С целью определения возможности использования по назначению части здания (сооружения), с кадастровым номером №, нежилое здание, ремонтно-механическая мастерская, количество этажей – 2, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с теми характеристиками, которые указаны в регистрационном деле, а также выяснения вопроса о соответствии здания (сооружения), с кадастровым номером №, в настоящее время проценту его износа для данного объекта недвижимости, указанному в техническом паспорте от 2001 года, определением Городищенского районного суда Пензенской области от 17.01.2023 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Пензенский центр судебной экспертизы».

Согласно заключению эксперта №8 от 28.03.2023 года, использовать по назначению здание, с кадастровым номером №, ремонтно-механическая мастерская, количество этажей – 2, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, в соответствии с данными, указанными в реестровом деле (технический паспорт от 23.10.2001 года), возможно лишь при условии значительного капитального ремонта конструктивных элементов. При физическом износе 56%, указанном в техпаспорте от 23.10.2001 года, техническое состояние здания оценивается как неудовлетворительное: «Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта». Техническое состояние здания с кадастровым номером 58:07:0660108:592, расположенное по адресу: Пензенская область, <адрес>, оценивается как негодное (аварийное), с установленным физическим износом 96%, что не соответствует физическому износу (56%), указанному в техническом паспорте от 2001 года. Эксплуатация здания по назначению на момент осмотра невозможна.

Суд считает возможным руководствоваться указанным заключением судебной экспертизы, поскольку составивший его эксперт Т.Р.А.. обладает необходимым уровнем специальных познаний и квалификацией, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и выводы, содержащиеся в экспертном заключении, не вызывают у суда сомнений в их правильности и объективности, поскольку они основаны на непосредственном осмотре объекта экспертизы и исследованных экспертом материалах дела.

Допрошенный в судебном заседании 14.04.2023 года эксперт Т.Р.А. показал, что на момент заключения договора аренды 01.01.2019 года спорное здание уже находилось в разрушенном состоянии. Предположительно, здание было намеренно разобрано. При проведении экспертизы им был произведен осмотр всей территории, на которой расположен комплекс зданий, произведено измерение габаритных размеров здания (фундамента). С помощью программного обеспечения «Google Планета Земля», отображающего спутниковое изображение земной поверхности, им были исследованы фотографии спорного объекта в разные периоды времени и установлено, что по состоянию на 2017 год здание уже было разрушено, у него отсутствовала крыша. Высота произрастающих на фундаменте здания деревьев также позволяет говорить о том, что здание разрушено несколько лет назад.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, они последовательны, не противоречивы. Стороной истца ходатайств о проведении по делу повторной либо дополнительной судебных экспертиз не заявлено.

Таким образом, при рассмотрении дела установлено, что арендатором - ООО «ЧЗМК» условия договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2019 года не нарушены, перепланировка либо переоборудование арендуемого имущества им не производилась.

Доказательств того, что на момент заключения договора аренды спорное здание находилось в состоянии, позволяющем его использование по назначению, в материалы дела не представлено.

Ссылка стороны истца на акт приема-передачи от 01.01.2019 года, в котором здание с кадастровым номером № поименовано как объект недвижимости, судом отклоняется, поскольку акт не содержит описания технического состояния передаваемого в аренду здания, позволяющего сравнить его с состоянием на момент рассмотрения спора, не представлены документы, подтверждающие, что разрушение здания произошло либо произведено именно арендатором в период действия договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2019 года.

Ссылку истца на п. 3.5 договора аренды суд также считает несостоятельной, поскольку данный пункт договора предусматривает обязанность арендатора произвести за счет своих средств ремонт или возместить ущерб в добровольном порядке исключительно в случае, если арендованное имущество окажется в аварийном состоянии в результате виновных действий арендатора.

При этом истцом не представлены доказательства того, что имеются со стороны арендатора такие нарушения договора аренды недвижимого имущества, которые являются существенными, и повлекли для арендодателя ФИО1 причинение ущерба, чтобы он в значительной степени лишался того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Следовательно, нарушений условий договора аренды, позволяющих истцу требовать расторжения этого договора, не имеется и стороной истца не заявлено.

С учетом изложенного, отсутствуют основания для расторжения договора аренды нежилого помещения, установленные статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями рассматриваемого договора. Соответственно, ФИО1 следует отказать в иске о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к ООО «Чаадаевский завод металлических конструкций» о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 1 января 2019 года отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Городищенский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 апреля 2023 года.

Судья А.А. Беликова